Решение № 1273 от 26.02.2026, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 1273 гр. София, 26.02.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. II-В СЪСТАВ, в публично заседание на дванадесети февруари през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Пепа Маринова-Тонева

Членове:

Василена Дранчовска

ЦВЕТИНА В. КОСТАДИНОВА при участието на секретаря Юлиана Ив. Шулева като разгледа докладваното от ЦВЕТИНА В. КОСТАДИНОВА Въззивно гражданско дело № 20241100501965 по описа за 2024 година

Производството е по реда на чл.258 и сл. ГПК.

С Решение №17917/02.11.2023г., постановено по гр.д. №61052/2022г. по описа на Софийски районен съд, 48-и състав, ответникът „Пойден“ ЕООД, ЕИК 204075027, е осъден да заплати на ищцата М. С. Т., ЕГН **********, на основание чл.92, ал.1, пр.1 ЗЗД сумата от 9 200 евро /с левова равностойност 17 993,64 лева/, представляваща неустойка за забава за периода 01.10.2021г. – 18.03.2022г. в размер на 10% от общата цена от 92 000 евро по предварителен договор за продажба и строителство на недвижим имот от 16.07.2021г., уговорена в чл. 6.3 от договора за неизпълнение на задълженията на „Пойден“ ЕООД по чл.3.1 от договора, ведно със законната лихва от датата на подаване на исковата молба – 10.11.2022г. до окончателното изплащане, като е отхвърлен предявеният от ищцата иск с правно основание чл.92, ал.1, изр.2 вр. чл.82 ЗЗД за сумата от 3 000 лева – претърпени вреди над размера на неустойката за извършени разходи за наем на жилище в гр. София, ул. **** за периода 01.10.2021г. – 18.03.2022г., ведно със законната лихва от датата на подаване на исковата молба – 10.11.2022г. до окончателното изплащане, като неоснователен.

Срещу решението в частта, в която е уважен искът по чл.92, ал.1, пр.1 ЗЗД за сумата от 9 200 евро /с левова равностойност 17 993,64 лева/, е подадена въззивна жалба от ответника „Пойден“ ЕООД, с която се оспорва неговата правилност. Твърди се, че първоинстанционният съд неправилно е присъдил неустойка без да отчете наведените от ответника възражения. Поддържа се, че с постановения съдебен акт неблагоприятните 1 последици от непълнотата на доказване на релевантни за спора факти са били вменени в тежест на ответника вместо на ищцата, чието задължение е именно да ги установи. В тази връзка се твърди, че съдът необосновано е приел за установен размера на плащанията по сключения между страните предварителен договор, без да са представени доказателства за това. Отбелязва се, че още с отговора на исковата молба дружеството е оспорило размера на претендираната неустойка, като е посочило, че същата следва да бъде определена въз основа на платените при сключването на договора суми, а не както първоинстанционният съд неправилно е приел- на платените към момента на неизпълнение суми. Обобщава се, че с постановеното решение е нарушена разпоредбата на чл.20 ЗЗД, като действителната воля на страните по договора е неправилно интерпретирана. Въз основа на изложеното се отправя искане за отмяна на решението в обжалваната част и отхвърляне изцяло на предявения иск за присъждане на неустойка. В условията на евентуалност се моли за отмяна на обжалвания акт в частта относно претенцията за неустойка за разликата над сумата от 3 040,92 лева до присъдения от първоинстанционния съд размер от 17 993,64 лева.

В срока по чл.263 ГПК е постъпил отговор на въззивна жалба от ищцата М. С. Т., в който се изразява становище за неоснователност на подадената от ответното дружество въззивна жалба, като се моли първоинстанционното решение да бъде потвърдено.

Съдът, като обсъди доводите на страните и събраните по делото доказателства, намира за установено следното от фактическа страна:

По делото е приет Предварителен договор от 16.07.2021г. за продажба и строителство на недвижим имот /„Предварителен договор“/, по силата на който ответникът „Пойден“ ООД в качеството си на продавач /изпълнител/ е поел задължение на свой риск и със собствени материали да изгради и въведе в експлоатация с разрешение за ползване жилищна многофамилна сграда с идентификатор *** в поземлен имот с идентификатор *** по КККР, находящ се в гр. София, община „Възраждане“, район „НПЗ Средец“, ***, както и да продаде на М. С. Т. в качеството й на купувач /възложител/ следния находящ се в посочената сграда недвижим имот, а именно: апартамент №4, нанесен в КККР с идентификатор ***, разположен на първи етаж, със застроена площ от 67,84 кв. м, състоящ се от антре, дневна с кухненски бокс, спалня, баня с тоалетна и две тераси, със следните граници: от изток – ап. №5, ап. №3 и коридор, от запад – калкан, от север – улица и от юг – вътрешен двор, заедно с 2,50% или 15,26 кв. м идеални части от общите части на сградата и от дворното място, както и прилежащия към апартамента склад №4, с площ от 4,96 кв. м., със следните граници: от изток – склад №5, от запад – склад №3, от север – улица и от юг – паркомясто №8, заедно с 0,18 % или 1,11 кв. м. идеални части от общите части на дворното място, срещу уговореното в чл.2.1 от договора задължение на купувача да заплати цена в размер на левовата равностойност на 92 000 евро по курса на БНБ в деня на плащане. Страните са постигнали съгласие в деня на подписване на договора купувачът да заплати на продавача задатък /депозит в размер на 10% от стойността на двата имота или 9 200 евро /чл.2.1.1/, както и първа вноска в размер на 40% от стойността на двата имота или 36 800 евро /чл.2.1.2/, съответно втора погасителна вноска в 2 размер на 40% от стойността на двата имота или 36 800 евро в срок от подписване на предварителния договор до 30.07.2021г. /чл.2.1.3/ и трета погасителна вноска в размер на 10% или 9 200 евро до 11.10.2021г. в срок от подписване на окончателния договор пад формата на нотариален акт за продажбата на имотите в полза на купувача след издаване на разрешение за ползване на недвижимите имоти /2.1.4/, като съгласно чл.2.1.6 от договора дължимите вноски е предвидено да бъдат заплащани по банкова сметка на продавача в „Първа инвестиционна банка“ АД. Страните са уговорили в чл.3.1 и краен срок за завършване на строителните работи и въвеждането на сградата в експлоатация с Разрешение за ползване/Удостоверение за въвеждане в експлоатация, а именно месец 09.2021г.

Същевременна в чл.3.2 от договора се предвидили, че при настъпване на форсмажорни обстоятелства като война, природни бедствия, общонационални стачки, промяна в законодателството, засягащо пряко инвестиционния процес и др., както и действия на властите, които не позволяват изпълнение на работите, освен ако не са предизвикани от продавача, действието на договора се спира до отпадане на тези обстоятелства. В чл.6.3 страните са уговорили, че при неспазване на крайния срок за завършване на строителството на имота, предмет на договора, което не се дължи на форсмажорни обстоятелства, продавачът ще дължи неустойка в размер на 0,1% от платените от купувача до момента суми по договора за всеки ден забава, но общо не повече от 10% от общата цена по договора.

Видно от приетото по делото Удостоверение за въвеждане в експлоатация №220/18.03.2022г., издадено от Столична община, Направление „Архитектура и градоустройство“, процесната жилищна сграда с магазини, офиси и подземни гаражи е въведена в експлоатация на посочената дата.

Приложена е и Нотариална покана рег. №1438/28.02.2022г. по описа на Нотариус №6221 на НК, с която ищцата М. С. Т. е поканила ответникът „Пойден“ ООД да й заплати в срок от 10 работни дни уговорена в чл.6.3 от предварителния договор неустойка в размер на 9 200 евро по посочена от нея банкова сметка, както и в същия срок да й прехвърли собствеността върху недвижимите имоти, предмет на договора. Видно от разписката за връчване/получаване на нотариалната покана, същата е връчена на 01.03.2022г. на дружеството при условията на чл.50, ал.2 ГПК.

Видно от Нотариален акт за покупко – продажба на недвижим имот №27, том II, рег.

№ 2669, дело №174 е, на 21.04.2022г. по описа на Нотариус №101 от регистъра на НК, „Пойден“ ООД е продало на М. С. Т. имотите, предмет на предварителния договор, като изрично е посочено, че уговорената цена в размер на 92 000 евро с включен ДДС е заплатена от купувача преди неговото подписване.

При така установената фактическа обстановка и след като съобрази възраженията на страните в настоящото производство, въззивният съд намира следното от правна страна:

Въззивната жалба е подадена от активно легитимирана страна в законоустановения срок и срещу подлежащ на обжалване съдебен акт, отправена е до съответния родово и местно компетентен съд, поради което се явява допустима и следва да бъде разгледана по 3 същество.

Съгласно разпоредбата на чл.269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта - в обжалваната му част, като по останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата с изключение на случаите, когато следва да приложи императивна материалноправна норма, както и когато следи служебно за интереса на някоя от страните - т.1 от ТР №1/09.12.2013г. по тълк. д. №1/2013г. на ОСГТК на ВКС.

След извършена проверка настоящият съдебен състав намира, че постановеният съдебен акт е валиден и допустим в обжалваната част, като по отношение на неговата правилност във връзка с наведените от жалбоподателя доводи намира следното:

Предмет на разглеждане в производството с оглед обжалваната част от постановения първоинстанционен съдебен акт е иск с правно основание чл.92 ЗЗД за осъждане на ответника „Пойден“ ЕООД да заплати на ищцата М. С. Т. уговорена в чл.6.3 от сключения между тях на 16.07.2021г.

Предварителен договор неустойка за неизпълнение на задължението на дружеството да завърши строителството на процесната сграда и да я въведе в експлоатация в рамките на уговорения от страните срок- месец 09.2021г., като основателността на претенцията е обусловена от установяване на следните кумулативни предпоставки, а именно- наличие на договорно правоотношение между страните, уговаряне на неустойка, обезпечаваща изпълнението на конкретно задължение, неизпълнение на поетото задължение и вина /липса на обективни обстоятелства, изключващи отговорността/, както и размер или начина на неговото изчисляване.

В конкретния случай не е спорно, а и от представените по делото доказателства се установява, че между страните е възникнало облигационно правоотношение въз основа на сключения от тях на 16.07.2021г. Предварителен договор, по силата на който ответното дружество е поело задължение да изгради и въведе в експлоатация с разрешение за ползване в срок до м.09.2021г. жилищна многофамилна сграда с идентификатор *** по КККР, находяща се в гр. София, община „Възраждане“, район „НПЗ Средец“, ул. „Гюешево“ №65, както и да продаде на ищцата следните самостоятелна обекти, намиращи се в нея, а именно- апартамент №4 и прилежащия към него склад №4. Установява се и наличието на уговорка, съгласно която при неспазване на крайния срок за завършване на строителството на сградата, дружеството-изпълнител е поело задължение да заплати на ищцата неустойка в размер на 0,1% от платените от купувача до момента суми за всеки ден забава, но не повече от 10% от общата цена на договора. Безспорно между страните е и обстоятелството, че предвиденият в договора срок не е спазен, като видно от приложеното по делото удостоверение за въвеждане в експлоатация, процесната жилищна многофамилна сграда е въведена в експлоатация на 18.03.2022г. От изложеното следва, че по делото са установените посочените по-горе предпоставки за възникване на задължението за заплащане на уговорената между страните неустойка за забавено изпълнение на поетото от продавачаизпълнител задължение за завършване на строителството на сградата.

Съдът намира за неоснователно съдържащото се във въззивната жалба възражение на ответното дружество, че при достигане до този извод първоинстанционният съд не се е 4 съобразил с направените от ответника оспорвания, разпределената между страните доказателствена тежест и приобщените по делото доказателства. Във връзка с подробно развитите от страната доводи следва да бъде отбелязано, че с подадения отговор на исковата молба ответникът е възразил срещу дължимостта на претендираната неустойка, позовавайки се на наличие на форсмажорни обстоятелства, обусловили несвоевременното изпълнение на задължението му да се снабди с удостоверение за въвеждане в експлоатация за процесната сграда и е оспорил претендирания от ищцата размер с твърдение, че същият следва да бъде изчислен единствено на база платените до момента на сключване на предварителния договор суми. Едва в писмената защита същият е посочил, че за нито една от сумите, посочени в чл.2.1 от Предварителния договор, въз основа на които следва да бъде определен и размерът на неустойката, не са представени доказателства, че са платени, предвид на което правилно районният съд е приел, че посоченото оспорване е несвоевременно направено.