Решение № 1944 от 24.03.2026, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 1944 гр. София, 24.03.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. II-Г СЪСТАВ, в публично заседание на осемнадесети февруари през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Татяна Д.а

Членове:

Вергиния Мичева

Румяна М. Найденова при участието на секретаря Алина К. Тодорова като разгледа докладваното от Вергиния Мичева Въззивно гражданско дело № 20251100502493 по описа за 2025 година и за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по реда на чл. 258 и сл. ГПК.

С решение № 20119654/2.04.2024г. постановено по гр.д.№ 31452/2015г. по описа на СРС, е отхвърлен иска на „Черпак“ ЕООД, ЕИК 200766111, срещу А. К. С., ЕГН ********** и Р.

Д.а Д., ЕГН **********, с правно основание чл.26 ал.1 пр.1 и 2 от ЗЗД за прогласяване нищожността на договор за покупко-продажба на недвижим имот по нот.акт №2/2.10.2012г., т.2, рег.№ 6642, дело № 100/2012г. на Нотариус Л.Л., рег.№ 151 НК, р-н на действие СРС.

Със същото решение е отхвърлен и предявения от „Черпак“ ЕООД срещу А. К. С. положителен установителен иск за собственост с правно основание чл.124 ал.1 от ГПК за признаване за установено по отношение на ответницата, че ищецът е собственик на недвижим имот, представляващ гараж, изграден до етап „груб строеж“ със застроена площ от 19 кв.м., находящ се в УПИ XIX-762 в кв.36 по плана на с.Панчарево, м.Зона за отдих, с административен адрес гр.София, СО, р-н Панчарево, ул.“Самоковско шосе“ №18, разположен на регулационната линия между УПИ XIX-762 и УПИ VIII-762, а по кадастралната карта представлява сграда с идентификатор ***, на основание приращение. По отношение на този иск решението е постановено при участието на Р. Д.а Д., ЕГН ********** като трето лице помагач.

С решението съдът е присъдил в тежест на ищеца и сторените по делото разноски – на А.

С. сумата от 2000лв. , а на Р. Д. – 1500лв.

1

Срещу решението е постъпила въззивна жалба от „Черпак“ ЕООД. Обжалва се решението в неговата цялост. Въззивникът го намира за неправилно и постановено при противоречие със закона и събраните по делото доказателства. Моли се за неговата отмяна. В жалбата се посочва, че съдът не е преценил събраните по делото доказателства в тяхната съвкупност и не е извършил анализ на приложените по делото документи във връзка със собствеността на процесния имот, както и факта на разделянето му от друг имот, последиците от застрояване от друго лице, А.М.. Посочва, че към момента на вписване на възбраната от ЧСИ Д. постройката гараж не е имала строителни книжа и не е имала статут на сграда „груб строеж“, като такова удостоверение е издадено на Р. Д. едва след възбраната. Счита, че постройката попада под обхвата на наложената възбрана, тъй като не е представлявал самостоятелен обект в имота. На следващо място, посочва, че строежът на постройката е извършен в отклонение на одобрените проекти, тъй като височината на гаража не съответства на проекта, на северозападната фасада са монтирани врати, обособено е второ ниво, а строежът навлиза в уличната регулация. Намира, че съдебно техническата експертиза, изслушана и приета от първоинстанционния съд, не следва да бъде кредитирана, тъй като не допринася за изясняване на фактическата обстановка по делото. Счита, че ответницата А. С. не е придобила правото на собственост върху постройката и че същата няма завършен етап „груб строеж“. Моли въззивният съд да постанови ново решение, с което да уважи предявените искове. Претендира разноски.

Въззиваемата страна А. К. С. и Р. Д.а Д. са депозирали в срок отговор на въззивната жалба, в който молят съда да остави въззивната жалба без уважение. Намират обжалваното решение за правилно и законосъобразно. Посочват, че въззивникът е придобил правото на собственост върху УПИ XIX-762 ведно с построената в него жилищна сграда на основание Постановление за възлагане на имот след проведена публична продан , в което гаражът не е отразен. Позовава се на ТР № 5/17г. по т.д.№ 5/15г. на ОСГК, ВКС. Посочват, че към момента на възлагане на възбраната гаражът е бил изграден до етап „груб строеж“ и е съществувал като законна постройка. Той е самостоятелен обект по см. на пар.1 от ЗКИР и може да бъде самостоятелен обект на собственост, както и предмет на прехвърлителна сделка, доколкото наложената обезпечителна възбрана не го обхваща. Позовават се на практика на ВКС, в която се приема, че ипотеката не разпростира действието си върху новопостроените обекти, ако това не е изрично упоменато в договора за учредяване на ипотека. Гаражът не е бил обект на публичната продан, валидно е придобит от въззиваемата, поради което искът за установяване на собственост върху гаража като неоснователен, е правилно отхвърлен от районния съд. Претендират се разноски.

За да се произнесе, въззивният съд установи следното:

Въззивната жалба е подадена в срока по чл.259 ГПК, от легитимирано лице - страна в процеса, срещу подлежащ на обжалване акт, поради което е допустима.

Съгласно чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част, като по останалите въпроси е ограничен от релевираните въззивни основания в жалбата.

2

При извършена служебна проверка по чл.269 от ГПК настоящият състав намира, че обжалваният съдебен акт е постановен от законен състав на родово компетентен съд, в изискуемата от закона форма, по допустими искове, предявени от и срещу процесуално легитимирани страни, поради което е валиден и допустим.

Пред въззивната инстанция не са събирани нови доказателства.

Съдът като обсъди доводите на страните и събраните по делото доказателства, установи следното:

Ищецът „Черпак“ ЕООД твърди, че е собственик на УПИ XIX-762 в кв.36 по плана на с.Панчарево, м.Зона за отдих, с административен адрес гр.София, СО, р-н Панчарево, ул.“Самоковско шосе“ №18, представляващ поземлен имот с идентификатор *** с площ от 354 кв.м. заедно с изградената в имота двуетажна жилищна страда с идентификатор ***, въз основа на публична продан по изп.дело № 243/2012г. на ЧСИ Г. Д., рег.№ 781, р-н на действие СГС. Посочва, че след като е влязъл във владение на имота, ищецът установил, че в имота има незавършено строителство на гараж, за който съществува нотариален акт за собственост в полза на ответницата А. К. С.. Ищецът счита, че с оглед степента на завършеност на сградата, тя не е била достигнала етап на „груб строеж“ и не е могла да бъде годен обект на собственост и съответно прехвърлена на ответницата отделно от имота. Счита, че като собственик на земята ищецът е станал собственик и на намиращата се в имота постройка по силата на приращението. Моли съда да прогласи нищожността на договора за покупко-продажба, с който ответницата се легитимира като собственик на постройката. Моли съда да приеме за установено по отношение на ответницата А. К. С., че процесната постройка, представляваща гараж незавършено строителство, е собственост на ищеца.

Ответниците по иска по чл.26 ал.1 от ЗЗД, А. К. С. и Р. Д.а Д., страни по договора за покупко-продажба на процесния гараж, са оспорили иска, като са поддържали становище за неговата недопустимост и неоснователност. Поддържали са аргументи, че наложената от ЧСИ Д. възбрана не се отнася до гаража, че същият е отговарял на изискванията на чл.181 ал.2 от ЗУТ е и бил годен обект за прехвърлителна сделка. Досежно иска по чл.124 от ГПК ответницата С. е поддържала становище за неговата неоснователност. Такова становище е изразил и третото лице помагач, Р. Д..

Въз основа на събраните по делото доказателства се установява следното:

А.П.М. и Н.И.М. са били собственици на УПИ VIII-762 от 630 кв.м. в кв.36 по плана на с.Панчерево, който с промяна на подробния устройствен план със заповед № РД-09166/17.05.2006г. е разделен на два нови имота - УПИ VIII-762 с площ от 280 кв.м. и УПИ XIX-762 с площ от 350 кв.м.

С нот.акт № 140/ 27.06.2006г., т. I-1, рег.№ 1966 дело № 122/2006г. на нотариус А.Н., рег.№ 2 на НК, район на действие СРС, А.П.М. и Н.И.М. са продали на Р. Д. Д. УПИ XIX-762 с площ от 350 кв.м. ведно с изградената в имота двуетажна жилищна сграда. Имотът е закупен с кредит от „Райфайзенбанк“ България ЕАД, като за обезпечаване на кредита върху имота е 3 вписана законна ипотека. Към този момент имотът е бил чист от тежести и това е била първа по ред вписана ипотека.

На 27.06.2006г. върху имота са вписани две ипотеки – една за обезпечаване кредита по покупката на имота, и втора - за обезпечаване на друг кредит, който Р. Д. Д., като собственик на „Паркети“ ЕООД, е обезпечил. От двата договора за ипотека, посочени в удостоверение на АВп на л.13, е представен втория договор, в който е уговорено, че Р. Д. учредява в полза на банката ипотека върху собствения си имот УПИ XIX-762 с площ от 350 кв.м. ведно с изградената в имота двуетажна жилищна сграда.

На 11.12.2008г. за обезпечаване на нов кредит, получен от „Паркети“ ЕООД, Р. Д. е учредил нова ипотека в полза на „Райфайзенбанк“ България ЕАД върху имота, като условията на ипотеката се описани в нотариалния акт по идентичен начин, като в предходния договор за ипотека – ипотеката е учредена върху земята и съществуващата сграда.

На 13.02.2012г. „Райфайзенбанк“ България ЕАД се е снабдила с изпълнителен лист срещу Р. Д. за заплащане на сумата 19 323,90 евро ведно с лихви и разноски. Въз основа на изпълнителния лист, пред ЧСИ Г. Д., рег.№ 781, р-н на действия СГС, е образувано изп.дело № 243/2012г. Принудителното изпълнение е насочено срещу собствения на длъжника имот.

На 12.04.2012г. върху имота, като УПИ XIX-762 с площ от 350 кв.м. ведно с изградената в имота двуетажна жилищна сграда, е вписана възбрана. Имотът е изнесен и продаден на публична продан. Търгът е спечелен от ищеца за сумата 130 000лв. С постановление за възлагане от 13.12.2012г. ЧСИ Д. е възложил на „Черпак“ ЕООД имота - УПИ с идентификатор *** с площ от 350 кв.м. заедно с изградената в същия имот двуетажна жилищна сграда с идентификатор ***.

На 11.11.2013г. с Протокол за въвод във владение на ЧСИ, купувачът, сега ищец, е въведен във владение на имота. В протокола за въвод е записано, че е предадено владението на дворното място и къщата на купувача „Черпак“ ЕООД, че в дворното място има изграден гараж, за който не са били представени документи относно неговата законност и търпимост, гаражът не е бил отворен, както и че той не е предмет на въвода във владение. Отбелязано е, че същият е останал заключен до приключване на въвода.

Именно по отношение на този гараж се води спора за собственост между страните. По отношение на него е установено, че преди да продаде една част от имота си, новообособен УПИ XIX-762, на Р. Д., А.П.М. е заявил пред местната община - СО , р-н Панчерево, искане да му бъде издадено разрешение за строеж на два полуподземни гаража в собствените му две УПИ - УПИ VIII-762 и УПИ XIX-762. Това обстоятелство се установява от представената по делото от СО, р-н Панчерево виза за проектиране от 13.06.200г., на л.281 от делото. Разрешението за строеж е издадено на 10.08.2006г., след като А.М. и Н.М. са продали новообособения УПИ XIX-762 на Р. Д.. Разрешението за строеж под № 381/10.08.2006г. е издадено на А.М. за строеж на два полуподземни гаража със застроена площ 59,20 кв.м. в УПИ VIII-762 и УПИ XIX-762, разположени по регулационната линия на 4 двата УПИ.

На 20.09.2012г. Р. Д. е подал заявление до кмета на р-н Панчарево да му бъде издадено удостоверение за степен на завършеност „груб строеж“ на гаража в УПИ XIX-762, което да му послужи пред нотариус. На 26.09.2012г. кметът на р-н Панчарево е издал удостоверение на Р. Д., за това, че полуподземния гараж , находящ се в УПИ XIX-762 е построен съгласно одобрен архитектурен проект и издадено разрешение за строеж № 381/10.08.2006г. на А.М..

В удостоверението е посочено, че гаражът е изпълнен на груб строеж с частични довършителни работи и отговаря на изискванията на чл.181 ал.2 от ЗУТ. В удостоверението е посочено също, че то е издадено по повод заявление от 20.09.2012г. и ще послужи пред нотариус.

На 2.10.2012г. с нот.акт №2 т.2 рег.№ 6642 дело № 100/2012г. на нотариус Л.Л., рег.№ 151 на НК, р-н на действие СРС, Р. Д. Д. е продал на А. К. С., ЕГН **********, гараж, изграден на етап „груб строеж“ /незавършено строителство/, част от двоен полуподземен гараж, целият със застроена площ от 19 кв.м., разположен на регулационната линия между УПИ XIX-762 и УПИ VIII-762, заедно със съответните ид. части от правото на строеж за построяване на гаража в дворното място, съставляващо УПИ XIX-762. В нотариалния акт е отразено, че гаражът е нанесен на кадастралната карта като сграда с идентификатор *** със застроена площ от 19 кв.м., разположен в поземлен имот с идентификатор *** с площ от 354 кв.м. Данъчната оценка на гаража, вписана в нотариалния акт под № **********/5.09.2012г. е представена и се намира на л.383 от делото.