Протокол № 126 от 25.03.2025, Окръжен съд - Сливен

ПРОТОКОЛ

№ 126 гр. С., 25.03.2025 г.

ОКРЪЖЕН СЪД – С. в публично заседание на двадесет и четвърти март през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Светослава Костова при участието на секретаря Пенка Сп. И.а

Сложи за разглеждане докладваното от Светослава Костова Гражданско дело № 20242200100357 по описа за 2024 година.

На именното повикване в 10:00 часа се явиха:

Ищецът П. Х. И., редовно призован, не се явява, вместо нея се явява адв.

Г. Х. от АК С., с пълномощно по делото.

Ответникът А. Т. Б., редовно призован, не се явява, вместо него се явява адв. М. А. от АК С., с пълномощно представено към отговора на исковата молба.

Адв. Х.: Да се даде ход на делото.

Адв. А.: Моля да се даде ход на делото.

Съдът счита, че няма процесуална пречка за даване ход на делото, поради което

ОПРЕДЕЛИ:

ДАВА ХОД на делото.

Адв. Х.: Поддържам искова молба. Запозната съм с писмения отговор и с приложените към него писмени доказателства. Поддържам писмения отговор по насрещната искова молба, депозиран от ищеца.

Адв. А.: Оспорвам така предявения иск от ищеца и поддържам изцяло писмения отговор. В условията на евентуалност поддържам и насрещния иск.

Предявила съм насрещният иск в случай, че съдът приеме, че връченото уведомително писмо, чрез ЧСИ Миглена Минкова, не е произвело своето действие, както и устното уведомяване преди това. Предявената насрещна искова молба е в условията на евентуалност в случай, че бъде уважен предявеният главен иск на ищеца. Във връзка с това поддържам доказателствените искания за назначаване на съдебно-оценителна експертиза, която да определи пазарната стойност на недвижимия имот към 2022 г. и 2024 г., като съобрази и извършените подобрения в имота от моя доверител, както и обзваждането на апартамента.

1

Съдът ПРИСТЪПВА към устен доклад на делото по реда на чл. 146 от ГПК:

Предявена е искова молба от П. Х. И. против А. Т. Б., в която се твърди, че на 18.07.2022 г. е бил сключен предварителен договор между страните, с нотариална заверка на подписите, за продажба на недвижим имот, находящ се в гр. С., кв. „Даме Груев“ бл. 10 вх. Г ет. 7 ап. 28, с предназначение жилище апартамент с площ 66.10 кв.м., ведно с таванско и избено помещение, заедно с 1.97% ид.ч. от общите части на сградата за сумата 89 000лв. Съгласно договора купувачът П. И. е следвало да заплати изцяло продажната цена до 31.05.2024 г. Видно от приложените вносни бележки договорената цена е заплатена в срок по посочената в договора банкова сметка на продавача А. Т.

Б..

Съгласно чл. 8 от предварителния договор, страните следвало до 1 месец след заплащане на пълния размер на цената да сключат окончателен договор за прехвърляне собствеността на процесния апартамент.

След привеждане на последната вноска от договорената цена, купувачът е инициирал разговор с посредника съдействал за намиране на процесното жилище, която осъществила връзка с продавача за уговаряне на дата на сделката. Два дни по-късно, след разговор с ответника, ищецът е разбрал, че продавачът не желае да сключи окончателен договор и иска да върне парите.

Сочи се, че владението на жилището е предадено с подписване на предварителния договор и в жилището е настанена майката на купувача - Й.

П.ова Х., която е била упълномощена от сина си за сключване на предварителния договор. С оглед категоричната позиция на подавачаобещател, че няма да сключи окончателен договор, ищецът е предявил настоящия иск, с който моли съда на основание чл. 19 ал. 3 от ЗЗД да постанови решение, по силата на което предварителният договор от 18.07.2022г. да бъде обявен аз окончателен.

Препис от исковата молба е редовно връчен на ответника.

В законоустановения срок е депозиран писмен отговор. В същия се оспорва така предявения иск по следните съображения:

Признава се, че на 18.07.2022 г. е сключен предварителен договор за продажба на процесния недвижим имот със страни по настоящото производство. С предварителния договор за продажба на недвижим имот страните са се договорили и предвидили възможността за отказ от сключването на окончателен договор от страна на продавача, каквото е качеството на ответника. Предвид това на основание чл. 12 от предварителния договор ответникът е изпратил уведомление до пълномощника на купувача, че упражнява правото си на отказ от договора писмено, като се твърди, че това следва да води до прекратяване на сключения между страните предварителен договор. Уведомлението е било връчено на пълномощника на купувача, чрез ЧСИ Миглена Минкова с рег. № 765 от Камарата на частните съдебни изпълнители.

2

Твърди се, че правото си на отказ от договора ответникът е упражнил още в началото 2024 г. и заявил готовност да върне платената по договора сума в размер на 89 000.00лв.

Съгласно чл. 12 от предварителния договор, страните са постигнали съгласие при положение, че купувачът откаже да сключи окончателен договор за продажба на имота, въпреки плащането на пълния размер на цената на имота, като той се задължава да върне на купувача П. Х. И. заплатената до момента продажна цена, плюс неустойка в размер на 20% от общата продажна цена - в размер 17800лв. Тъй като не е било възможно да се предвиди за дълъг период от време развитието на стопанско-икономическа ситуация в страната, страните са решили да включат подобна клауза, която има обезщетителна функция и е изцяло в полза на купувача.

Заявени са искания за събиране на доказателства.

Ведно с отговора по делото е предявен и насрещен иск от А. Т. Б., с което предявява искова претенция с правно основание чл. 307 от ТЗ, поради наличие стопанска непоносимост по договора. Твърди, че са налице всички елементи на стопанската непоносимост. Желае да върне платените средства, но от началото на 2024 г. и до настоящия момент банковата сметка на купувача не му е предоставена и същият е поставен в невъзможност да върне направените вноски, както и да заплати сумата в размер на 17800 лв. уговорена като неустойка или отметване. Не на последно място се твърди, че считано от 2022 г. до настоящия момент цените на недвижимите имоти са нараснали с повече от три пъти и това обстоятелство не е било могло да бъде предвидено при сключване на договора, но запазването на същия противоречи на справедливостта и добросъвестността. Налице е съществена промяна в престацията на ответника да прехвърли имота при крайно неизгодни условия.

Поради изложеното моли предварителния договор сключен на 18.07.2022 г. да бъде прекратен изцяло, поради наличие на всички предпоставки за прекратяването му, поради наличие на стопанска непоносимост за ответника, като страна по този договор.

Препис от насрещната искова молба е връчен на ищеца, като в указания от съда срок е депозиран писмен отговор. В същия се изразява становище за допустимост, но неоснователност на предявения иск. Развити са подробни съображения във връзка с липсата на стопанска непоносимост по отношение на престацията на ответника, както и твърдението на нарушение на еквивалентността на престираните права по предварителния договор.

Категорично се отхвърля наличието на стопанска необходимост, тъй като не е налице обективна промяна на икономическите условия от 2022 г. до 2024 г., която да не е могъл да предвиди продавачът-обещател, ищец по насрещната искова молба. Не е налице и несправедливост и недобросъвестност при определяне на стойността на продавания имот, тоест не е налице нарушена еквивалентност на престациите в договорните правоотношения между страните.

3

Предвид изложеното от съда се иска да постанови решение, с което отхвърли предявения иск с насрещната искова молба, като неоснователен.

Правна квалификация на претендираните права:

С исковата молба предявена от П. Х. И. са претендирани права с правно основание чл. 19 ал. 3 от ЗЗД.

С предявена насрещна искова молба са предявени права с правно основание чл. 307 от ТЗ.

Факти и обстоятелства, които не се нуждаят от доказване - няма такива.

Факти и обстоятелства, които се признават от страните – страните признават сключения на 18.07.2022 г. предварителен договор, както и заплатената изцяло и в срок договорена продажна цена.

Съдът разпределя доказателствената тежест, както следва:

Ищецът следва да ангажира доказателства във връзка с твърденията му за изправна страна по сключения предварителен договор за продажба, а именно: представяне на писмени доказателства за извършените платежни вноски на пълната договорена продажна цена в уговорения срок.

Ответникът следва да ангажира доказателства, обосноваващи настъпилата стопанска непоносимост, респективно настъпилата липса на еквивалентност в престациите, обосноваваща липсата на интерес от сключване на окончателната сделка.

Адв. Х.: Нямам възражения по доклада.Водим допуснатия до разпит свидетел.

Адв. А.: Нямам възражения по доклада. Водим допуснатия до разпит свидетел.

Съдът ПРИСТЪПВА към разпит на водените свидетели:

Самоличност на свидетелите:

М.С.А. 49 г., българин, български гражданин, неомъжена, неосъждан, с висше образование, без родство със страните и техните пълномощници.

Свидетелят ПРЕДУПРЕДЕН за наказателната отговорност, която носи по чл. 290 от НПК, обещава да говори истината.

Свид. А., обещава да говори истината.

РАЗПИТАН КАЗА: Познавам страните по делото П. И. и А. Б. - единият като продавач, другият като купувач. А. познавам от по-рано. Той ми е бил клиент още два пъти във времето, от позицията на купувач и позицията на продавач. Работя с него след 2010 г. П. познавам като купувач малко преди закупуване на апартамента. По време на огледа се за познахме с нгео, тоест само по отношение на тази сделка Аз съм управител на кантората, която е посредничила при покупко-продажбата между тях - „Класик –МСА“ ЕООД.

4

Минало е много време, не мога да кажа точно, но имам спомени, че сме водили няколко клиента на огледа. Участвала съм при изготвянето на договора, по време на преговорите и т.н. Заверката беше направена при нотариус Р.М.. Страните се договориха така - заплащането на стойността на имота да е на вноски. Купувачите имаха възможност за еднократно плащане, но преди това аз когато получих документите установих, че продавачът е придобил имота като дарение. Той няма как да знае, че в рамките на три години се дължи и данък. Обяснихме за това на страните да е на разсрочено плащане. По време на сключване на предварителния договор като първа вноска са заплатени 5000лв. Както е видно от договора в рамките на 10 месеца са заплатени 80 000лв. и на финала 4000лв. Тези вноски ги внасяше майката на купувача - Й. Х.а, тя беше тук в страната. Първият път аз бях с нея в Първа Инвестиционна Банка, за да направим образец на платежното нареждане.

След това тя го ползва при следващите си посещения. Тя е възрастна жена, затова я придружих. От там нататък тя си посещаваше банката и си правеше вноските. Внасяше ги, за да погасява задължението на П. И.. Така е записано и в платежните, че вноската е по отношение на покупката на П. Х. И. и те бяха извършвани в полза на А. Б.. Пълната цена трябваше да бъде заплатена до 20.05.2024 г. Когато Й. Х.а ми се обади, че са направили последното плащане, проведох телефонен разговор с А. Б. и го уведомих, че трябва да организираме финала на сделката. Както сме отбелязали в този договор в рамките на един месец след последната вноска ние трябваше да организираме изповядването на сделката. За съжаление по време на този телефонен разговор, той ми каза, че най-вероятно сделка няма да има. Когато ми каза, че най-вероятно сделка няма да има аз му казах: „Тони, какво говориш. Аз над 20 години работя в този бранш до момента съм нямала такъв случай.“ Много се притесних. Молех го да размисли и да се консултира с юристи, евентуално за последствията за хората, които живеят в имота. Знам, че Й. живее там, възрастна жена е. Все пак тя го е приела за свой дом. Той първо заговори, че би могло да му се заплатят някакви средства за наем. После след време ми каза, че е огорчен. Доколкото си спомням и се вижда от договора, че имотът е продаден с всички движими вещи и подобрения към него. Само един климатик не беше предмет на нашия договор. След сключване на договора, или може би месец след това, нямам точно спомен, те са провели разговор помежду си за този климатик. Евентуално за покупката му от страна на купувачите на имота, но впоследствие не са се уточнили. А. Б. сподели,а и аз присъствах на този разговор след сключването на договора когато той уведоми Й. Х.а, че иска да вземе лични вещи на майка си, тези които представляват сантимент за него. Една картина и някои дребни вещи. Г-жа Х.а каза: „Разбира се, мойто момче!“ Наблюденията ми по време на сделката бяха за едни много добронамерени отношения между двете страни. Х.а каза: „Ще ти ги опаковам, ще ти ги сложа в кашонче“. Не знам точно какви разговори след това са инициирали. Аз знам, че са имали контакт само по отношение на климатика, но впоследствие не са се договорили за тази покупка, която не е предмет на нашата сделка.