Решение № 272 от 27.04.2023, Апелативен съд - София

РЕШЕНИЕ

№ 272 гр. София, 26.04.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 6-ТИ ТЪРГОВСКИ, в публично заседание на двадесет и девети март през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Иван И.

Членове:

Зорница Хайдукова

Валентин Бойкинов при участието на секретаря Нина Ш. Вьонг Методиева като разгледа докладваното от Валентин Бойкинов Въззивно търговско дело № 20231001000149 по описа за 2023 година

Производството е по реда на чл.258 и сл. от ГПК.

С Решение № 260540 от 15.08.2022г., постановено по търг. дело № 201/2019 г., Софийски градски съд, Търговско отделение, 11с-в е отхвърлил обективно съединените искове с правно основание 232 от ЗЗД вр.чл. 79 ЗЗД и чл. 92 от ЗЗД и чл. 86 и от ЗЗД предявени от Министерство на земеделието и храните срещу Сдружение „Българска асоциация Биопродукти“ за заплащане на месечен наем за периода м. юни 2016 г. до м.септември 2018 г. вкл.за сумата от 23 531. 87 лева по договор за наем 22.06.2016 г., като и за сумата от 46 603.09 лв. договорна неустойка по чл. 92 от ЗЗД като неоснователни.

Срещу така постановеното решение е постъпила въззивна жалба от Министерство на земеделието, с която се обжалва първоинстанционното решение като се иска неговата отмяна като неправилно и вместо него да бъде постановено друго, с което предявените обективно съединени искове да бъдат уважени така както са предявени.

Извършена е размяна на книжа като в срока по чл.263, ал.1 ГПК е постъпил отговор на подадената въззивна жалба от насрещната страна Сдружение „Българска асоциация Биопродукти“, в който се оспорва жалбата като неоснователна поради съображенията изложени в отговора.

Софийски апелативен съд, намира, че въззивната жалба като подадена в законоустановения срок и срещу подлежащ на инстанционен контрол съдебен акт, е процесуално допустима. След като прецени доводите на страните и събраните по делото 1 доказателства, съобразно изискванията на чл.235 от ГПК във вр. с чл.269 от ГПК, приема за установено следното от фактическа и правна страна :

Въззивната жалба е процесуално допустима – същата е подадена в срока по чл. 259, ал. 1 от ГПК, изхожда от легитимирана страна, имаща право и интерес от обжалване, насочена е срещу валиден и допустим съдебен акт, подлежащ на обжалване.

Производството пред първоинстанционния съд е образувано по искова молба на Министерство на земеделието и храните, в която са изложени твърдения, че между страните е сключен договор за наем № РД 50-69/22.06.2016 г., по силата на който ищецът в качеството му на наемодател е отдал под наем на ответника, след проведен търг, част от недвижим имот - публична държавна собственост, а именно помещения с обща полезна площ от 140.72 кв.м., със самостоятелен санитарен възел и съответните общи части от обслужващия коридор, находящи се в приземния етаж на централната сграда на Министерство на Земеделието и храните, бул.“Христо Ботев“55, гр. София. Договорът е сключен за срок от 10 години, при наемна цена в размер на 864 лв. с ДДС, с уговорка за годишно индексиране. На 18.06.2016 г. с двустранно подписан протокол ищецът е предал помещението на ответника. Доколкото договора за наем е предвиждал преустройство на помещението от страна на наемателя, ищецът сочи разменена кореспонденция между страните във връзка с това негово задължение, като твърди, че ответникът макар и да му е представил за одобрение проект, към него е липсвало количествено-стойностна сметка. С писмо от 14.10.2016 г. на наемателя е указано от ищеца като собственик на имота и наемодател, сдружението да съгласува в най-кратки срокове с всички необходими инстанции проекта и да проведе ремонтните дейности в помещението. Твърди, че по договора ответникът не е заплащал дължимия наем. Претендира заплащане на дължимия наем по общо 18 броя фактури, подробно посочени в молба от 10.07.2019 г., като същите възлизат в общ размер от 23 531 .87 лв. и обхващат периода от 20.12.2016 г. и до 26.09.2018 г., като по първата фактура № 0012165/20.12.2016 г. касаеща месец юни 2016 г. е фактуриран наем от 86.40 лв. Наема от м.юли 2016 г. по фактура № 00…12166 месечно е по 864. лева. с ДДС до м.януари 2018 г. вкл. за който е издадена фактура № 00…13491 от 02.01.2018 г. От месец февруари 2018 г. до м.август 2018 г. е фактурирана наемна цена в размер на 889.08лв. с ДДС, а за последния месец от исковия период -м.09.2018 г. по фактура № 00…14749/03.02018 г. наемната цена е в размер на 770.54 лв. Предвид забавата плащанията по главницата за наемна цена ищецът претендира обезщетение в размер на договорената неустойка по 0.5 % на ден, от датата на издаване на фактурата и до 26.09.2018 г., който е посочена по размер върху всяка фактура в молбата от 10.07.2019 г., като общия размер на това обезщетение възлиза на 46 603.09 лв.

Моли ответникът да бъде осъден да му заплати главница - дължима наемна цена за периода -м.юни 2016 г. -м.септември 2018 г. обща сума в размер на 23 531.87 лв., в едно с неустойка за забава в размер на 46 603.09 лв. за периода 20.12.2016 г. до 26.09.2018 г.

Ответникът Сдружение „Българска асоциация Биопродукти“ е оспорил изцяло предявените искове.Изложил е твърдения, че наем не се следва, тъй като не е успял да 2 ползва помещението съобразно предназначението за което е нает. Твърди, че в договора за наем е било предвидено извършване на неговото преустройство, за което е било необходимо изготвяне на инвестиционни книжа, което е сторено от страна на ответника. При внасянето им за одобрение в Столична община, за да бъдат одобрени същите са им дадени допълнително указания, едно от които е получаване на съгласие за преустройството на осн. чл. 84 от Закона за културното наследство и чл. 143, ал. 1, т. 5 от ЗУТ от Института по паметниците на културата към Министерство на културата, поради факта, че цялата сграда на Министерство на Земеделието и храните е паметник на културата от национално значение. Подобно съгласие можело да се издаде само на собственика на сградата и въпреки, че ответникът е търсил многократно съдействието на МЗХ с множество писма, не го е получил и не е получил и съгласие от компетентния орган за извършване на преустройството в наетото помещение. Твърди, че не дължи наем, след като не е могъл да ползва помещението, за целта за която му е отдадено под наем. На това основание моли предявеният иск да бъде отхвърлен като неоснователен. Твърди, също така, че не дължи неустойка, доколкото не дължи и наемна цена. Наред с това твърди, че същата е нищожна, тъй като е прекомерна и не е във връзка с функциите, които следва да изпълнява обезпечителна, обезщетителна и санкционна. Ако не се приеме, че клаузата от договора е нищожна, прави искане да се намали размера й поради нейната прекомерност, тъй като нахдвърля с 200 % наемната цена. Претендирал е и направените по делото разноски за адвокатско възнаграждение.

За установено от фактическа страна настоящият състав намира следното:

Между страните не се спори, а и от представения по делото и приет като доказателство Договор за наем № РД 50-69/22.06.2016г., сключен между Министерство на земеделието и храните в качеството му на наемодател и Сдружение „Българска асоциация Биопродукти“, в качеството му на наемател, е отдадена под наем част от недвижим имотпублична държавна собственост, представляваща помещения с обща полезна площ от 140,72 кв.м., със самостоятелен санитарен възел и съответните общи части от обслужващия коридор, находящи се в приземния етаж на централната сграда на Министерство на земеделието и храните, бул.“Христо Ботев“№55, гр.София, при граници на обекта- както е индивидуализиран имота в договора за наем.

Не е спорно, а и се установява, че договорът е сключен за срок от 10 години, като съгласно чл.3 от същия наемателят се задължава да заплаща на наемодателя месечна наемна цена в размер на 864 лева с ДДС, по банков път до 5 число на текущия месец по сметка на министерството.

Не е спорно, а и се установява, че съгласно чл.7, ал.1 т.2 наемателят се е задължил да изготви проект за преустройство на наетия обект в обект „Магазин за биопродукти“, съгласно изискванията на Българска агенция по безопасност на храните за откриване на обекти за търговия с храни- специализирани магазини. В срок до 30 календарни дни от датата на подписване на договора се е задължил да предостави на МЗХ за одобрение проект за преустройство на наетия обект в обект „Магазин за биопродукти“, вкл. количествено 3 стойностна сметка по всички части. Задължил се е да съгласува с всички необходими инстанции одобрения от МЗХ проект, съгласно нормативните актове, както и да извърши ремонтните работи в срок до 60 календарни дни от датата на подписване на договора/т.2.3/ Съгласно чл.4 от договора е уговорено, че за периода на извършване на ремонта по чл.7 наемателят не дължи плащане на уговорената наемна цена, като е предвидено, че за този период той ползва гратисен период равен на вложената от него стойност, доказана чрез фактури и извършени плащания по тях, но не повече от 12 календарни месеца, считано от датата на представяне на Удостоверение за въвеждане в експлоатация, в който не заплаща наемна цена.

Съгласно чл.9 от договора за наем е уговорено, че при неплащане на наема от страна на наемателя същият дължи на наемодателя неустойка за всеки ден закъснение от по 0,5 % от стойността на месечния наем.

Не е спорно, а и се установява от представената по делото и приета като доказателство Покана за доброволно изпълнение с изх.№ 15-103/20.09.2018г , че към настоящия момент договорът за наем е прекратен по инициатива на наемодателя, при което той се е позовал на неплащане на всички наемни вноски по договора, считано от датата на неговото сключване- 22.06.2016г.

Видно от разменената кореспонденция между страните, след проучване, макар и след 30 дневния срок ответникът е възложил изготвяне на инвестиционни проекти за преустройство, такива са били изготвени, внесъл ги е в СО за одобряване, но същите са били непълни и част от указанията могат да се изпълнят едва след съдействие от страна на наемодателя - МЗХ, като собственик на сградата. Указано е съгласуване на проектите със собственика т.е. с МЗХ и със Министерство на културата на осн. чл. 143, ал. 1, т. 5 от ЗУТ доколкото обекта е паметник на културата. Съгласуването конкретно се провежда към Института по паметниците на културата към МК.

Няма спор, а и се установява от представения по делото и приет като доказателство Писмо с вх.№ 15-131/29.03.2018г. до министъра на земеделието; писмо с вх.№ 1590/20.02.2017г. до главния секретар на МЗХ; писмо от 30.07.2017г. до министъра на МЗХ и с вх.№ 15-324/13.07.2017г. до зам. министъра на МЗХ , че във връзка с последното ответникът многократно е изисквал от ищеца оказване на необходимото съдействие за съгласуване по реда на чл.145, ал.1, т.5 от ЗУТ с Министерство на културата, поради факта, че сградата на МЗХ е паметник на културата с архитектурна стойност или поне да му бъде предоставено упълномощаване за извършване на такова съгласуване. Изрично е посочено в писмената кореспонденция до наемодателя, че без такова съгласуване няма как да бъде издадено разрешение за ползване.

Няма спор между страните, а и се установява от представеното по делото Заявление по чл.84, ал.1 и ал.2 от г-н Р. П., в качеството му на министър на Земеделието и храните, че искането за такова съгласуване е подадено до министъра на културата едва на 04.02.2019г., което е станало едва след прекратяването на процесния договор за наем.

4

Видно е от представеното по делото Становище от Министерство на културата с изх.

№ 33-НН-33/05.04.2019г., че е дадено разрешение за съгласуване на „Технически проект за обект „Ремонтни дейности на магазин за хранителни продукти, разположен в сградата на МЗХГ в УПИ- 1- „за Министерство на земеделието“, в кв.299, м.“Еврейски гробища“, Части : Архитектура и Конструктивно становище, фаза техническо проектиране.

От приетото по делото и неоспорено от страните заключение на вещото лице СТЕ, Бойка Брадистилова и чието заключение въззивният съд кредитира изцяло като обективно и професионално изготвено, се установява че процесните помещения се намират в сградата публична държана собственост на МЗХ на бул. „Христо Ботев“, гр. София. Установява се, че сградата е със статут на " единична архитектурна - строителна и художествена недвижима културна ценност с категория "национално значение". Налице е проект за преустройство на помещенията в магазин за биопродукти в МЗХ, но документацията за преустройството макар и да е внесена за одобряване на 17.10.2016 г., след като не е получила такова е изтеглена на 25.10.16 г. Помещенията преди години са ползвани за ведомствен хранителен магазин. При огледа на място вещото лице е констатирало следното състояние на помещенията - помещение В12 с изкъртена ламперия, под балатум върху мрамор, таван - латекс, помещение В9 - търговска зала средна, с почти разрушен таван, с метална скара и осветление, под мрамор, чугунени мивки, ведомствен склад В5: стени дървена облицовка, таван латекс, който се рони, осветление провалено. С техническия проект е предвидено преустройство на помещенията без конструктивни промени, нито промени по фасадата. През ноември 2016 г. отново са внесени за одобряване книжа и отново са върнати като неодобрени, поради липса на пълна окомплектовка и липса на съгласуване по Закона за културното наследство. Искано с писма е съдействие от Министъра на Земеделието да съгласува проекта.