Решение № 2694 от 01.07.2026, Районен съд - Варна

РЕШЕНИЕ

№ 2694 гр. Варна, 01.07.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 43 СЪСТАВ, в публично заседание на четвърти май през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Татяна Лефтерова при участието на секретаря Росица В. Трендафилова като разгледа докладваното от Татяна Лефтерова Гражданско дело № 20253110109354 по описа за 2025 година

Производството по делото е образувано въз основа на искова молба на „Н. Д. 1“ ООД, ЕИК *, със седалище и адрес на управление: гр.Варна, *, с която против И. С. И., ЕГН **********, с постоянен адрес: **********, са предявени следните обективно кумулативно и евентуално съединени осъдителни искове, за заплащане на следните суми: 2870 евро, представляваща възнаграждение по Договор за поръчка с изключителни права от 07.07.2020 г., на основание чл. 3 вр. чл. 1.2.1 от същия, ведно със законната лихва, считано от датата на подаване на исковата молба в съда до окончателното плащане, както и сумата от 1107,01 евро - законна лихва за забава върху сумата от 2870 евро, начислена за периода от 23.07.2022 г. до 22.07.2025 г. В условия на евентуалност се претендира осъждане на ответника да заплати на ищеца, сумата от 1002,13 евро (1960 лв.), представляваща депозит за процесния имот, получено от ответницата без основание.

Претендира се законната лихва от датата на подаване на исковата молба в съда до окончателното плащане, както и сторените разноски по делото.

Обстоятелствата, от които произтичат претендираните от ищеца права.

На 07.07.2020 г., в гр. Варна, между „Н. Д. 1“ ООД, в качеството си на 1 търговско дружество, осъществяващо дейност по посредничество с недвижими имоти и И. С. И., ЕГН **********, действаща като представител на собственици на недвижим имот, е сключен Договор за поръчка с предоставяне на изключителни права, в сила от същата дата. По силата на сключения договор, ищецът приема да извършва, при условията на ексклузивност и срещу уговорено възнаграждение, посредническа дейност, при продажбата на следния недвижим имот - поземлен имот, представляващ парцел *, кв. 20 по плана на с. **, област Варна, с площ 1265 кв.м, ведно с построената в него вилна сграда, пристройка и гараж.

Договорът е със срок на действие до 31.01.2021 г., а уговорената продажна цена на имота е в размер на 54000 евро. Твърди се, че веднага след подписване на процесния договор, ищецът предприема всички действия по изпълнение на задълженията си, в това число - предварително проучване на възможностите за продажба и очакваната продажна цена, с оглед реалните възможности на пазара за недвижими имоти. Осъществени са няколко огледа на имота с потенциални купувачи.

Сочи, че на 23.07.2020 г., ищецът изпълнявайки поетите задълженията, намира подходящ купувач - Е. Б. Н., която прави оглед на имота и заявява готовност да го закупи, като на същата дата, между Е. Б. Н. и ищеца е сключен Договор за депозит, по силата на който, на последния е предадена сума в размер на 1960 лв., за закупуване на процесния имот. Твърди се, че непосредствено след получаване на депозита, ищецът се свързва с ответника, за да му предаде получената парична сума. За предаване на сумата, ответницата съставя и подписва декларация, с която декларира, че е получила сумата от 1960 лв, като в случай че същата или пълномощниците – собственици на имота, се откажат от продажбата на този имот или продажбата стане неосъществима, включително и ако декларираното от И. И. се окаже неистина, то тя се задължава да върне депозита, в двоен размер.

Договор за продажба не е сключен, поради отказ от страна на собствениците на имота, като ищецът е върнал депозита на Е. Н., от свои средства, като в тежест на ответника е да му възстанови заплатената сума. В исковата молба се сочи, че по-късно е установено, че на 12.08.2020 г., в ексклузивния срок на Договора за поръчка, съгласно нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот ** от 12.04.2018 г., Р. И. Б. и Ц. И. И. са 2 прехвърлили правото на собственост на купувача Р. П. К., като имотът изцяло съвпада с този, описан в процесния Договор за поръчка-посредничество.

Сочи, че считано от тази дата – 12.08.2020 г. и на основание сключения между страните договор, И. С. И. дължи на ищеца, уговорено в чл.3 възнаграждение в размер на 2870 € с вкл. ДДС, предвид неизпълнението на договорните си задължения и продажба на имота, в срока на ексклузивния договор, без участието на посредника.

Заявява, че тъй като имотът е продаден на трето лице, в срока на действие на договора, но без участието на ищеца, то това е нарушение на клаузата за изключителност и ангажира отговорността на ответната страна за заплащане на възнаграждение в уговорения размер. Сочи, че И. И. е представила пред ищеца редица официални документи от името на действителните собственици, като същите не могат да бъдат снабдени без знанието, съгласието и съдействието на действителния собственик, тъй като издаването и ползването на тези документи изисква съдействие, съгласие и знание на собственика, поради което намира, че между ответната страна и собствениците е съществувала валидно учредена представителна власт.

Намира, че договорът за посредничество е неформален договор, респективно пълномощно за сключване на договор за посредничество също е неформално.

Съгласно т.3 от процесния договор, доверителят е длъжен да заплати на изпълнителя възнаграждение при подписване на предварителен договор за покупко-продажба, като възнаграждението се дължи и при неспазване на условията по т.1.2 и т. 1.2.1. Сочи, че към датата на подаване на исковата молба в съда, ответникът не е заплатил на дружеството дължимото възнаграждение и е в забава, считано от 13.08.2020 г.

В условията на евентуалност, отправя искане, ако съдът приеме, че не е налице валидно учредена представителна власт в полза на ответната страна И.

В., респективно процесният договор за поръчка от 07.07.2020 г. не обвързва страните, то да бъде съобразено, че сумата от 1960 лева, предадена в собственост на ответната страна, съгласно Декларация от 23.07.2020 г., собственоръчно подписана от същата. Патримониумът на ищецът се е намалил, доколкото същият, на основание т.2 от Договор за депозит от 23.07.2020 г., е върнал предадената сума на Е. Б. Н.. Вземането за обезщетение възниква от деня на имущественото разместване, а основание за пораждане на вземането, респективно претенцията, е невъзможността на собственика лично 3 да ползва имуществото си. При хипотезата на неоснователното обогатяване, неоснователно обогатилият се за сметка на другиго дължи да му върне онова, с което се е обогатил. Сумата е получена от И. И. и същата се е обогатила от нея, с оглед на което дължи връщане на сума в размер на 1960 лв., получена на 23.07.2020 г., без основание.

В срока по чл.131 ГПК, ответникът представя писмен отговор на исковата молба, с който оспорва основателността на предявените искове.

Намира предявения главен иск за неоснователен и недоказан. Заявява, че възнаграждението по процесния договор се дължи при подписване на предварителен договор, т.е. ако се стигне до подписване на такъв и възложителят откаже да плати въпросната сума. В процесния случай предварителен договор между собственици и купувач изобщо не е подписан.

Намира, че не е налице валидно договорно отношение за да може ищецът да претендира заплащане на суми по договора за поръчка.

Оспорва твърдението, че след като ответницата разполагала с официални документи на собствениците, то между тях съществува валидно учредена представителна власт. Намира, че след като се твърди наличие на валидно учредена представителна власт, следва лицето, което се позовава на това да представи писмено пълномощно за докаже, че такова съществува.

Заявява, че фактът, че ответницата е разполагала с документи на собствениците, не означава, че същата е имала право да ги задължава със сключване на договора, като пълномощното може да е само за снабдяване с документи.

Оспорва да е налице валиден договор, като твърди, че сам ищецът признава този факт. Твърди, че претенцията следва да бъде насочена към собствениците на имота, а не към ответницата, тъй като само собствениците могат да прехвърлят правото на собственост върху имота си, а ответницата не може по никакъв начин да им въздейства те да продадат имота на лице посочено от брокер. Само собствениците могат да носят отговорност пред брокера за неизпълнение на задължения по договор за поръчка. Въвежда възражение за изтекла погасителна давност по отношение на претендираните с исковата молба суми. От твърдения момент за настъпила изискуемост на вземането до датата на входиране на исковата молба в съда е изтекла законоустановения срок на погасителна давност.

4

Намира предявения евентуален иск за неоснователен и отправя искане за отхвърлянето му. Намира, че претендираното вземане е погасено по давност. Въвежда възражение за погасяване по давност на претендираното вземане, като сочи, че от датата, на която е настъпила изискуемостта на вземането до входиране на исковата молба в съда, е изтекла предвидената в закона погасителна давност.

Варненският районен съд, като прецени доказателствата по делото и доводите на страните, приема за установено, от фактическа страна, следното:

Видно от договор за поръчка, сключен на 07.07.2020 г., между И. С. И., действаща в качеството на посредник и представител на собственици и „Н. Д.

1“ ООД, ответницата, възлага, а ищецът приема да извърши за сметка на възложителя, посредничество до сключване на окончателен договор за продажба на следните недвижими имоти: дворно място, представляващо парцел VII-78, в квартал 20, по плана на **********, с площ 1265 кв.м, ведно с построената в имота вилна сграда, със застроена площ 88,80 кв.м и РЗП 163,40 кв.м, с пристройка към нея, със застроена площ 77,40 кв.м и РЗП 118,60 кв.м и гараж със застроена площ 25,20 кв.м, при обща продажна цена, в размер на 54000 евро.

Постигнато е съгласие, че за срока до 31.01.2021 г. ищецът има изключителното право да представлява доверителя при продажбата на описаните недвижими имоти, като през този период, нито собствениците, н и т о нито друга агенция за недвижими имоти, друг вид посредник или физическо лице нямат право да продават имотите и да посредничат при продажбата на същите, както и възложителят по договора (ответник в производството) и другите собственици нямат право да се отказват от продажбата на имотите до 31.01.2021 г., в т.ч. да отказва приемането на бъдещи намерения за сключване на предварителен договор за покупкопродажба да сключи и подпише такъв с предложен от ищеца купувач. За изпълнение на поетите от ищеца задължения, ответникът се е задължава да му заплати възнаграждение в размер на 2870 евро с вкл. ДДС, в деня на подписване на предварителния договор, като същото е дължимо и в случай, че възложителят е неизправна страна по договора. Предвидено е, че при сключване на договор за продажба, в срока по договора за поръчка, без 5 участието на ищеца, възложителят ще му дължи уговореното възнаграждение, в двоен размер. Уговорено е заплащане на компенсаторна неустойка, в размер на 1435 евро с ДДС, която се дължи независимо от възнаграждението по договора. Предвидено е автоматично продължаване срока на договора, със същия срок, освен ако възложителят не уведоми, че не желае продължаването му с предизвестие, представено най-малко две седмици преди изтичане срока на договора.

С договор за депозит от 23.07.2020 г., Е. Б. Н., предава на ищеца, сумата от 1960 лв., като депозит за купуването на гореописаните недвижими имоти, като изразява съгласие с предложената цена – 54000 евро, както и с определения срок за сключване на окончателния договор – 10.08.2020 г.

На 23.07.2020 г., сумата от 1960 лв. е предадена на ответницата И. С. И., като нейното получаване е удостоверено с подписване на декларация.

Съгласно същата, в случай, че И. или другите собственици на имотите се откажат от продажбата на този имот, на клиента на „Н. Д. 1 “ ЕООД (без да бъде посочено име) или продажбата стане неосъществима по тяхна вина, ответницата дължи връщане на сумата, в двоен размер . В декларацията е включено изявлението, че И. И. декларира, че другите собственици са запознати и съгласни с условията на продажбата.