Решение № 3092 от 30.07.2026, Районен съд - Варна

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 3092 гр. Варна, 30.07.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 21 СЪСТАВ, в публично заседание на десети юли през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Станислав М. Ангелов при участието на секретаря Гергана Ж. Дженкова като разгледа докладваното от Станислав М. Ангелов Гражданско дело № 20263110101925 по описа за 2026 година за да се произнесе взе предвид следното:

Производството по делото е образувано е по предявен от Н. К. К., ЕГН: **********, с постоянен адрес в гра д ***, чрез процесуален представител адв. А. А., срещу Eтажната собственост на сграда в режим на етажна собственост, находяща се в град Варна, ***, представлявана о т управителя на етажната собственост „Т.-1" ЕООД, ЕИК: ***, със седалище и адрес на управление в ***, иск с правно основание чл. 40, ал. 1 от ЗУЕС, за отмяна на решенията на Общото събрание на етажната собственост на сграда в режим на етажна собственост с адрес в град Варна, ***, взети на проведеното събрание на 05.02.2026г., а именно:

- Решениятa по т. 1 от дневния ред, с които е решено: месечната такса за обслужване на асансьорната уредба да бъде разпределяна съобразно броя ползващи лица, членовете на домакинствата в сградата, с изключение на търговските обекти с отделен вход; потребената електрическа енергия да бъде разпределяна съобразно броя ползващи лица, членовете на домакинствата в сградата, с изключение на търговските обекти с отделен вход; потребената о б щ а ел. енергия, да бъде разпределяна съобразно броя ползващи лица, членовете на домакинствата в сградата, с изключение на търговските обекти с отделен вход; почистване на общите части в сградата, да бъде разпределяно съобразно броя ползващи лица, членовете на домакинствата в сградата, с изключение на търговските обекти с отделен вход.

В исковата молба ищецът Н. К. К. заявява, че е собственик на самостоятелни обекти в сграда в режим на етажна собственост с адрес: гр.Варна, ***, находяща се в поземлен имот с идентификатор: ***, както следва на – апартамент №2 и апартамент №5. На 05.02.2026г. е проведено общо събрание на етажната собственост, а на 10.02.2026г., на Н. К. посредством електронната поща е бил изпратен изготвеният протокол от проведеното събрание.

Събранието е проведено при дневен ред, както следва: 1. Решение на ОСЕС относно метода на разпределяне на текущите месечни разходи по поддръжката и управлението на общите части в сградата. Разглеждане и решение по предложение от собствениците на търговски обекти в сградата за разпределение на текущи месечни разходи. 2. Представяне на правилник на вътрешния ред в етажната собственост, решение н а ОС за приемане на 1

Правилника на вътрешния ред. 3. Представяне на становище на строителен техник за състоянието на общите части и извършените СМР в сградата. 4. Определяне на целите и сроковете за изпълнение за периода - 01.03.2026 31.12.2026г. 5. Учредяване на фонд „Ремонт и обновяване" и определяне на месечната сума разпределение, съобразно решенията в т.4 от Дневния ред на ОС. Разглеждане и решение по предложение на собствениците на търговски обекти в сградата за разпределение на определената сума във фонд „Ремонт и обновяване".

По точка едно от дневния ред на общото събрание на етажната собственост са приети обжалваните решения, както следва: месечната такса за обслужване на асансьорната уредба да бъде разпределяна съобразно броя ползващи лица, членовете на домакинствата в сградата, с изключение на търговските обекти с отделен вход; потребената електрическа енергия да бъде разпределяна съобразно броя ползващи лица, членовете на домакинствата в сградата, с изключение на търговските обекти с отделен вход; потребената обща ел. енергия, да бъде разпределяна съобразно броя ползващи лица, членовете на домакинствата в сградата, с изключение на търговските обекти с отделен вход; почистване на общите части в сградата, да бъде разпределяно съобразно броя ползващи лица, членовете на домакинствата в сградата, с изключение на търговските обекти с отделен вход. Ищецът счита, че с горепосочените решения Общото събрание е изключило от участие в разходите за поддържане на общите части на сградата определена категория самостоятелни обекти – а именно търговските обекти с отделен вход, което е незаконосъобразно и противоречи на императивната разпоредба на чл. 51, ал. 1 от ЗУЕС, съгласно която разходите за управление и поддържане на общите части на етажната собственост се разпределят поравно според броя на собствениците, ползвателите и обитателите и членовете на техните домакинства.

Съгласно чл. 51, ал. 6 от същия закон това правило се прилага и когато за самостоятелните обекти е предвиден отделен вход. Следователно законодателят изрично е предвидил, че наличието на самостоятелен вход към даден обект не освобождава неговия собственик от задължението да участва в разходите за управление и поддържане на общите части на сградата. Счита, че разпоредбата на чл. 51, ал. 1 ЗУЕС има императивен характер и не допуска Общото да събрание да определя различен ред за разпределение на тези разходи, нито освобождава определена категория собственици от участие в тях. Цитира съдебна практика, съгласно която липсва нормативно установена възможност Общото събрание да определя различен начин на разпределение на средствата за управление и поддържане на общите части, като в неговата компетентност е единствено определянето на размера, но не и метода на тяхното разпределение (напр. Решение №165/26.06.2019 г. по гр. д. №4291/2018 г. и Определение №130/17.07.2020 г. по ч.гр.д. №1770/2020 г. на ВКС). Като е приело решения, с които освобождава търговските обекти с отделен вход от участие в част от разходите за управление и поддържане на общите части на сградата, Общото събрание е действало в противоречие с императивни законови разпоредби и извън пределите на предоставената му от закона компетентност, поради което взетите решения подлежат на отмяна от съда.

В срока по чл. 131 от ГПК ответникът - Етажната собственост на сграда в режим на етажна собственост, находяща се в ***, представлявана от управителя на етажната собственост „Т.-1" ЕООД, чрез процесуалния си представител адв. В. С., е подал писмен отговор на исковата молба, в който изразява становище за неоснователност на иска. Не оспорва, че ищецът е собственик на самостоятелни обекти в сградата в режим на етажна собственост. Не оспорва, че на 05.02.2026 г. е проведено общо събрание на собствениците на самостоятелни обекти в сграда в режим на етажна собственост, находяща се в ***, на което по точка 1 от дневния ред са взети и процесните решения. Счита, че общото събрание на етажната собственост е свикано и проведено законосъобразно. Счита, че е напълно законно, търговските обекти да са изключени от разходите за поддръжка, тъй като са архитектурно, функционално и фактически, напълно отделени от жилищния вход и не отговарят на условията за принадлежност към етажната собственост на жилищния вход, като единствено е приета обща форма на управление между двете напълно независими части на сградата с цел по-лесното осъществяване и намаляне на разходите за управление. Общите части, за чиято поддръжка се разпределят разходи за поддръжка са общи части само за самостоятелните обекти, намиращи се в напълно обособения жилищен вход и до които 2 търговските обекти нямат достъп. Счита, че ако собствениците, ползвателите или обитателите на търговските обекти, бъдат задължени да заплащат разходи представляващи консумирана ел. енергия, чистачка и др. месечни консумативи, във връзка с ползването на общите части в жилищният вход, то това би довело до многократно, ежемесечно, неоснователно обогатяване на собствениците и обитателите на жилищата в сградата. Сочи, че разходите за поддръжка са разпределени между собствениците, обитателите и ползвателите на обектите, за които поддържаните части са общи по смисъла на закона. По същество моли предявените искове да бъдат отхвърлени.

В открито съдебно заседание пред РС-Варна ищецът – Н. К. К. – лично и чрез процесуалния си представител адв. А. А., поддържа предявения иск. Претендират се разноски.

В открито съдебно заседание пред РС-Варна ответникът – Етажната собственост на сграда в режим на етажна собственост, находяща се в град Варна, ***, чрез процесуален представител адв. В. С., оспорва иска. Претендират се разноски.

След съвкупна преценка на доказателствата по делото, съдът приема за установено от фактическа страна следното:

С доклада по делото съдът е определил за безспорно установено между страните и ненуждаещо се от доказване, че ищецът Н. К. К. е собственик на самостоятелни обекти в сграда в режим на етажна собственост с адрес: гра д Варна, ***, находяща се в поземлен имот с идентификатор: ***, както следва на – апартамент №2 и апартамент №5. На 05.02.2026г. е проведено общо събрание на етажната собственост на сградата, а на 10.02.2026г., на Н. К. посредством електронната поща е бил изпратен изготвеният протокол от проведеното събрание. Събранието е проведено при дневен ред, както следва: 1. Решение на ОСЕС относно метода на разпределяне на текущите месечни разходи по поддръжката и управлението на общите части в сградата. Разглеждане и решение по предложение от собствениците на търговски обекти в сградата за разпределение на текущи месечни разходи.

2. Представяне на правилник на вътрешния ред в етажната собственост, решение на ОС за приемане на правилника на вътрешния ред. 3. Представяне на становище на строителен техник за състоянието на общите части и извършените СМР в сградата. 4. Определяне на целите и сроковете за изпълнение за периода - 01.03.2026 31.12.2026г. 5. Учредяване на фонд „Ремонт и обновяване" и определяне на месечната сума разпределение, съобразно решенията в т.4 от дневния ред на ОС. Разглеждане и решение по предложение на собствениците на търговски обекти в сградата за разпределение на определената сума във фонд „Ремонт и обновяване". По точка едно от дневния ред на общото събрание на етажната собственост са приети обжалваните решения, както следва: месечната такса за обслужване на асансьорната уредба да бъде разпределяна съобразно броя ползващи лица, членовете на домакинствата в сградата, с изключение на търговските обекти с отделен вход; потребената електрическа енергия да бъде разпределяна съобразно броя ползващи лица, членовете на домакинствата в сградата, с изключение на търговските обекти с отделен вход; потребената о б щ а ел. енергия, да бъде разпределяна съобразно броя ползващи лица, членовете на домакинствата в сградата, с изключение на търговските обекти с отделен вход; почистване на общите части в сградата, да бъде разпределяно съобразно броя ползващи лица, членовете на домакинствата в сградата, с изключение на търговските обекти с отделен вход.

Горното се установява и от приложените по делото писмени доказателства: нотариален акт за учредяване на вещно право на строеж върху недвижим имот № 147, том I , рег. № 3928, дело № 112 от 2002 г на нотариус Жельо К. с рег. № 149 в НК и от протокол за проведено общо събрание на собствениците на жилища в жилищна сграда, находяща се в град Варна, ***Б, с 12 апартамента, 5 броя търговски, проведено на 05.02.2026 г.

От протокола за проведено общо събрание се установява, че на събранието са присъствали общо девет сосбтвеници и двама представители на сосбтвеници, притежаващи и общо 71,0957 % идеални части от общите части в сградата. Посочено е, че собственикът на ап. 2, Н. К., ще бъде представляван от Д. К.а, в качеството й на пълномощник , упълномощен с нотариално заверено пълномощно. Собственикът на ап. 10 - И.Д., ще бъде представляван 3 от П.М.в, който е собственик на ап. 7, в качеството си на пълномощник, упълномощен с писмено пълномощно, да гласува по всички точки от дневният ред, както намери за добре.

П о точка едно от дневния ред - решение на ОСЕС относно метода на разпределение на текущите месечни разходи по поддръжката и управлението на общите части в сградата.

Разглеждане и решение по предложение на собствениците на търговски обекти в сградата за разпределение на текущите месечни разходи. Проектът за решение е бил подложен на гласуване, като с 11 гласа „за" - 71,0957% ид. части от общите части на сградата и с 0 гласа „въздаржал се" , и 0 гласа „против" , е решено: определен е методът на разпределение на текущите месечни разходи, както следва: Възнаграждението на Управителя да бъде разпределяно по- равно за всички самостоятелни обекти в ЕС. Техническите консумативи и софтуер да бъдат разпределяни по равно за всички самостоятелни обекти в ЕС. Месечната такса за обслужване на асансьорната уредба да бъде разпределяна съобразно броя ползващи лица, членове на домакинствата в сградата, с изключение на търговските обекти с отделен вход. Потребената електрическа енергия да бъде разпределяна съобразно броя ползващи лица, членове на домакинствата в сградата, с изключение на търговските обекти с отделен вход. Потребената обща ел. енергия, да бъде разпределяна на броя ползващи лица, членове на домакинствата в сградата, с изключение на търговските обекти. Почистване на общите части в сградата, да бъде разпределяно на броя ползващи лица, членове на домакинствата в сградата с изключение на търговските обекти. За самостоятелни обекти, за които не е предвиден отделен вход, в които се извършва търговска и икономическа дейност (отдаване на обекта за нощувки, офис, кантора или др.), да се вземе решение за определяне на размера на месечната такса в трикратен размер, като за 3 ползващи лица през целия месец на отдаване за нощувки, без значение от заетостта в апартамента.