Решение № 77 от 03.08.2022, Районен съд - Никопол

РЕШЕНИЕ

№ 77 гр. Никопол, 03.08.2022 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – НИКОПОЛ, III-ТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на пети юли през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: Г. В. Наумова при участието на секретаря Вероника С. Бебенова като разгледа докладваното от Г. В. Наумова Гражданско дело № 20214420100611 по описа за 2021 година

Производството по делото е образувано по искова молба от А. Б. Г. от гр.***, чрез адв.Г.У. от САК, против С. И. Р. и С. Т. Р. и двамата от с.***, общ.Гулянци, в която се твърди, че ищцата на 02.10.2021 год. с ответниците по делото, в качеството им на собственици в режим на СИО, сключили предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, представляващ ДВОРНО МЯСТО находящо се в с.***, общ.Гулянци, на ул.*** № 33, с площ от 1650кв.м., ведно с построените в него жилищна сграда, кухня, стопанска сграда и хамбар, подробно индивидуализиран в ИМ.

В деня на подписване на предварителния договор, съгласно уговореното в него, ищеца заплатил капаро в размер на 2 000лв., а остатъка от договорената продажна цена в размер от 3000лв., страните се уговорили да се заплати от купувача в деня на подписване на нотариалния акт на 05.11.2021г.Ищеца твърди, че въпреки неговите усилия, до момента окончателен договор страните не са сключили, по вина на ответниците.

Поради неизпълнение на поетото задължение от страна на ответниците, ищецът счита предварителният договор за развален на основание т.Б, 6 от същият, поради което иска връщане на дадената по предварителния договор сума, в размер на 2000лв., като капаро, както и заплащане на неустойка от продавачите-ответници в размер на 2000лв.,или общо сумата от 4 000лв.Сочи, че не възразява, ако по време на процеса ответниците изпълнят задължението си по прехвърлянето на собествеността, или да сключат спогодба в тази връзка.

Моли съда да постанови решение, с което да осъди солидарно ответниците по делото да заплатят на ищеца сума в размер на общо 4000 лв., ведно със законната лихва от момента на подаване на настоящия иск, до изплащане на сумата.Представя писмени 1 доказателства.Прентендира разноски.Представя писмени бележки по съществото на спора.

В срока по чл.131 от ГПК, ответнците С. И. Р. и С. Т. Р., чрез адв.Хр.К. от ПлАК представят писмен отговор в който оспорват иска по основание, като излагат разнородни твърдения в тази връзка- първоначално твърдят, че никога не са имали намерение да се разпореждат с притежаваната от тях ид.ч. от проценият имоти, както и че не са били запознати върху какви документи полагат подписите си, а в последствие излагат, че ответниците, които са съпрузи, взели решение да упълномощат дъщеря си Г. М., да продаде този имот, като същевременно излагат доводи и за това, че с последната са във влошени отношения, през последните десетина години, но въпреки това се грижили за нейните шест деца, когато те ги посещавали?!. Излагат, че подписали пред кметицата на с.***, пълномощно, което тя им прочела и заверила нотариално, с което ответниците упълномощили дъщеря си Г. М. да продаде процесният имот.Твърдят, че ответника С.Р. тогава разбрал, че в пълномощното, били посочени и имената на други наследници.Изрично заявяват, че не познават ищцата и никога не са се срещали с нея, като не са договаряли никога имуществени сделки с нея, и не са получавали пари за това, нито са поемали каквито и да е било задължения към ищцата, поради което били, изумени, когато видели към исковата молба приложен предварителен договор за покупко – продажба, на който найотдолу като продавачи стояли техните подписи. Въпреки това твърдение, в крайна сметка, излагат в отговора, че не оспорват истинността на положените от тях подписи, но твърдят, че имената им не са били изписани от тях, както и че не са били запознати със съдържанието на предварителния догворо, и не са се съгласявали с него, поради което считат, същият за нищожен и молят съда да прогласи същата, както и да отхвърли предявеният иск като неоснователен и недоказан.Претендира разноски.

Съдът след преценка на събраните по делото доказателства приема за установена следната фактическа обстановка:

По делото е представен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от дата 02.10.2021 г., между ответниците С. И. Р. и С. Т. Р., като продавач и ищцата А. Б. Г. , като купувач за сключване на окончателен договор за покупко-продажба в срок до 05.11.2021г. на следния недвижим имот СИО: ДВОРНО МЯСТО в с.***, общ.Гулянци, с площ от 1 650кв.м., означен като парцел X- 860, в кв. 17 по плана на с.с., находящ се в с.***, на ул. „***“ № 33, ведно с построените в него ЖИЛИЩНА СГРАДА, КУХНЯ, СТОПАНСКА СГРАДА и ХАМБАР, при съседи на имота: улица, наследници на В.Д., наследници на П.П.П., наседници на Н.М.Т. и И.Л.П., заедно със всички подобрения и трайни насаждения, който имот е описан в н.а. № 225, том 2, дело № 478 от 1994г. на НРС.

Продажната цена е общо 5 000лв., от които при сключване на договора, купувачът предава на продавачите сумата от 2000 лв., в брой, която се счита за капаро, а остатъка от продажната цена в размер на 3000лв., купувача ще плати на продавачите до прехвърляне на собствеността по нотариален ред. Съгласно чл.6 от договора, ако продавача се откаже да прехвърли на купувача собствеността на имота, той дължи връщане на изплатената сума, както и неустойка в размер на даденото капаро, като обезщетение на купувача. В чл.9, е уговорено, че в случай, че купувача, се откаже от нотариално изповядване на сделката, и не 2 заплати на продавача, продажната цена в срока по т.1 от процесния договор, той губи даденото капаро.

По делото е представено и копие на н.а. от 1994г., приложен на л. 33 по делото с който продавачите се легитимират като собственици на ½ ид.ч. от процесният имот, предмет на предварителния договор за продажба, придобит в режим на СИО.

По делото са представени от Кметство с. ***, заверени копия на пълномощно с рег.

№ 133/28.10.2021г. на подписите и рег. № 134/28.10.2021г. на съдържанието, с нотариална заверка на завеждащият нотариалната служба при Кметство с.*** - кмет Т.К., с което ответниците упълномощават дъщеря си Г. М., да се разпорежда, дарение и други, като договаря с трети лица или сама със себе си, на цена и условия каквито прецени, на собствените или наследствени на упълномощителите недвижими имот, като в случаят, конкретно е посочен процесният имот, предмет на предварителния договор за покупко – продажба/л.40 от делото/. Представено е също и заверено копие на пълномощно с нотариална заверка на подписа на същият кмет - завеждащият нотариалната служба на същото кметство, с рег. № 122/23-09.2021г. с което ответниците упълномощават дъщеря си Г.М., да се снабди с необходимите документи – скици, данъчни оценки и др. документи за процесният имот./л.41 от делото/.

Представени са и заверени копия на регистрите на същото кметство, видно от които цитираните две пълномощни са били вписани във водените нотариални регистри в Кметството на с.***/л.42 и л43/.

Така представените пълномощни, не са оспорени от ответниците по реда и в срока предвидени в чл.193 от ГПК.

В отговор на въпроси по реда на чл.176 ГПК, ответника С.Р., заяви в с.з., проведено на 17.03.2022г., че е подписал предварителният – договор за покупко – продажба, както и че познава ищцата, във връзка с продажбата на процесният имот. Отрича да е получавал капаро, но заявява, че не знае дали дъщеря му, Г.М. е получила такова.

Ответницата С.Р., отрича да е подписвала предварителен договор за покупко – продажба.

Във връзка с твърденията си, че ответниците, са сключили с ищцата предварител – догово за продажба на процесният имот, съгласно който ищцата е заплатила капаро в размер на 2 000лв., както и че ищцата е положила усилия да сключи окончателен договор, е разпитан св. К.П.К., доведен от ищеца. Същият изнася в с.з. на 05.07.2022г., че заедно с ищцата и нейната сестра, са посетили дома на ответниците в с.***, където, тяхната дъщеря Г.М. и съжителстващият с нея мъж са и дали да подпишат предварителният договор за покупко- продажбата на процесният имот, който е изготвен преди това от адвокат в гр.Плевен, посочен от съжителстващият с тяхната дъщеря мъж. Свидетеля твърди, също, че дъщеря им Г.М. е представила пред адвоката, който е изготвил предварителният договор писмени документи удостоверяващи правото на собственост на нейните родители – ответници по делото, с които тя се е снабдила с даденото от родителите и пълномощно.

Свидетеля излага и това, че ищцата, е отброил в управляваният от него автомобил, който бил паркиран пред дома на ответниците в с.***, сумата от 2 000лв., които е дала като капаро на същата, във връзка с подписаният предварителен договор, како и че една част от тази сума дъщерята на ответниците Г.М. е дала на своя баща, който от своя страна е заявил, 3 че с получени пари, ще подпомогне финансово дъщеря си.

При така установената фактическа обстановка съдът прави следните правни изводи:

Съдът квалифицира исковете с правно основание чл.55 ал.1 пр.3 от ЗЗД и чл.92 от ЗЗД. Съгласно чл.55 ал.1 от ЗЗД, който е получил нещо без основание или с оглед на неосъществено или отпаднало основание, е длъжен да го върне.

Предвид установените по делото обстоятелства за това, че окончателен договор между страните не е сключен, което междувпрочем не се и спори, съдът счита, че вина за това носят ответниците, а не ищцата. Не може да се вмени на ищцата, в качеството й на купувач по предварителен договор, че носи вина за несключване на окончателен такъв поради неоказано от нея съдействие и неявяване пред нотариус.

Обичайна практика, при договорите за покупко – продажба на недвижими имоти е продавачът да се е задължи да осигури технически сключването на окончателния договор, за което липсват представени доказателства от негова страна. В подкрепа този извод на съда е факта на представеното по делото, пълномощно приложено на л.41 по делото с който ответниците са упълномощили с пълномощно с рег. № 122 на 23.09.2021г., с нотариала заверка на подписа на Кмета на с.***, преди подписване на предварителният договор за покупко – продажба, дъщеря си Г.М., да се снабди с необходимите документи за евентуална бъдеща продажба на процесният имот, а именно със скици, данъчни оценки и др., очевидно в изпълнение на намерението на ответниците да се разпоредят със същият в полза на трети лица, за което според съда, недвусмислено, доказва и тяхното намерение да се разпоредят със същият.

Ответниците в настоящото производство не представиха доказателства, да са се снабдили със всички необходими документи за продажбата на имота, най-малкото да са отправили покана при уточнени вече дата и час за явяване пред нотариус, на които ищцата да не се е явила, за да се приеме, че не е оказала съдействие за сключването на окончателен договор. В тази връзка са и показанията на св.Киров, който съдът кредитира с доверие, т.к. същите кореспондират с другите събрани по делото доказателства, който заявява, че дъщерята на ответниците Г.М., в качеството и на техен пълномощник е следвало да подготви документите за продажбата на целият имот, от който родителите и притежават ½ ид.ч. придобит в режим на СИО, като издири и другият съсобственик, съгласно, указанията дадени и от нотариуса в гр.Никопол, пред който те са се явили и който е проверил представените от нея документи. Т.к. той е счел че същите не са достатъчни за обективиране на продажбата на целият имот, в н.а. е изискал допълнителни документи, които дъщерята на ответниците не е набавила, поради което и разпоредителната сделка не се е състояла.

Предвид изложеното, съдът приема, че в случая не се е стигнало до сключване на окончателен договор поради вина на продавачите – ответници. По тези съображения съдът приема, че ищцата-купувач има право да иска развалянето на предварителния договор.

Същата е направила своето волеизявление за разваляне на предварителния договор в исковата молба, имаща характер на своеобразно предупреждение по смисъла на чл.87 ал.1 от ЗЗД, имаща за правна последица разваляне на договора. По този начин и с получаване на 4 исковата молба от ответника е налице фактическият състав на чл.87 ал.1 от ЗЗД.