Решение № 2411 от 10.04.2026, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 2411 гр. София, 10.04.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-28 СЪСТАВ, в публично заседание на дванадесети януари през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Ивайло Димитров при участието на секретаря СИМОНА Н. ИЛИЕВА като разгледа докладваното от Ивайло Димитров Гражданско дело № 20241100109548 по описа за 2024 година

Предявен е иск с правно основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД от С. Р. Т. за осъждането на ответника „Джи Ем Инвест“ ЕООД да й заплати сумата от общо 42 893,86 лв., представляваща неустойка за допусната забава, дължима съгласно раздел III, чл. 6, вр. с чл.

2.1.3 от Предварителен договор за строителство и покупко-продажба на недвижим имот от 21.01.2021 г., сключен между страните, начислена за периода 15.10.2022 г. - 19.06.2024 г., ведно със законната лихва върху дължимата сума, считано от датата на подаване на исковата молба – 20.08.2024 г. до окончателното й изплащане.

В исковата молба са изложени твърдения, че по силата на горепосочения предварителен договор от 21.01.2021 г. ответникът „Джи Ем Инвест“ ЕООД е поел задължение да продаде на ищцата Апартамент № В303, на етаж 3, с площ от 96,77 кв. м., ведно с 6,97 % от общите площи на сградата, равняващи се на 16,23 кв. м., заедно с прилежащите му идеални части от земята, както и подземно паркомясто № ПМ A11, с площ от 12,50 кв. м., находящо се в сутерена, общ на трите секции на сградата, ведно с 1,29 % от общите площи на сутерена, равняващи се на 11,84 кв. м., която сграда е следвало да се построи съгласно Разрешение за строеж № 43/14.10.2020 г., върху УПИ I-852,1081,1082,1083, кв. 38, по плана на гр. София.

Твърди се, че ищцата е изпълнила задълженията си съобразно уговореното в предварителния договор и на 15.09.2023 г. страните са сключили Нотариален акт за покупко - продажба на недвижим имот, изграден в груб строеж, № 61, том XIII, peг. № 27029, дело №2228/2023 г. от 15.09.2023 г., на Г.Н., помощник-нотариус по заместване при нотариус М.Г., № 622 в НК, с район на действие СРС. В нотариалния акт е посочена променената фамилия на купувача - Т. вместо К., вследствие на сключения междувременно граждански 1 брак на 10.09.2022 г.

Сградата била въведена в експлоатация чак на 19.06.2024 г., за което продавачът е уведомил купувача с имейл от 21.06.2024 г. и което се явявало забавено изпълнение на уговорката в чл. 2.1.3 от Предварителния договор, че продавачът ще осигури издаване на Акт образец 16 за сградата в срок най-късно до 24 месеца от датата на издаване на разрешение за строеж. Последното било издадено на 14.10.2020 г., поради което срокът изтичал на 14.10.2022 г.

Счита, че в резултат на забавата и доколкото не били налице форсмажорни обстоятелства, за ищцата е възникнало право на обезщетение по силата на чл. 6 от раздел III от Предварителния договор в размер на законната лихва за забава върху заплатената от нея сума до момента, равняваща се на 42 893,86 лв., дължима за периода 15.10.2022 г. 19.06.2024 г., от която: 17 851,22 лв. - неустойка за периода 15.10.2022 г. (първия ден след крайния срок за снабдяване с Акт 16) до 04.09.2023 г., изчислена на база всички платени до последната дата вноски в общ размер на 173 091 лв. (вноска 1 - 69 236 лв. + вноска 2 - 46 158 лв. + вноска 3 - 57 697 лв.), и сумата от 25 042,64 лв. - неустойка за периода 05.09.2023 г.

(датата на плащане на последната 4-та вноска в размер на 57 697 лв.) - 19.06.2024 г. (датата на снабдяване с Акт 16), изчислена на база всички платени вноски в общ размер на 230 788 лв.

В срока по чл. 131 от ГПК ответникът „Джи Ем Инвест“ ЕООД е подал отговор, с който оспорва исковата претенция със следните възражения:

Предварителният договорът е прекратил своето действие със сключване на окончателния договор под формата на нотариален акт.

Лицето адв. П. А.В., която е представлявала „Джи Ем Инвест“ ЕООД при сключването на нотариалния акт на 15.09.2023 г., упълномощена съгласно пълномощно с peг. № 35074 за заверка на подпис и peг. № 35075, том VlI, акт № 38 за заверка на съдържание от 27.10.2022 г. на нотариус М.Г. с peг. № 622 на НК, не е имала изрично делегирано правомощие да договоря условия по сключване /подновяване действието/ на предварителния договор, който сам по себе си е самостоятелно облигационно правоотношение между „Джи Ем Инвест“ ЕООД и С. Р. Т.. Адвокатката е била упълномощена единствено да договоря условия и срокове по сключване на окончателния договор, като същата не е упълномощена нито да подновява, нито да сключва нови предварителни договори, още по-малко да договаря неустойки във вреда на упълномощителя. Предвид това твърди, че договорената в нотариалния акт от името на упълномощеното лице клауза: „Адв. П. А.В. в качеството на пълномощник на Г.Ж.М. управител на „Джи Ем Инвест“ ЕООД като продавач и С. Р. Т. като купувач се съгласяват, че всички клаузи на сключения Предварителен договор за строителство и покупко-продажба на недвижим имот от 21.01.2021 г., които не противоречат на настоящия нотариален акт, остават в сила“ е сключена извън дадените правомощия от страна на управителя на дружеството и като такава не е произвела действие, като с настоящия отговор ответникът заявява, че не потвърждава и се противопоставя на извършените от упълномощеното лице действия.

2

Счита, че не е налице допусната забава в изграждането на сградата, тъй като е била построена в описания в Приложение №2 вид и степен на завършеност към датата на съставяне и подписване на Акт обр. 15 - 03.07.2023 г.

Твърди, че са налице и форсмажорни обстоятелства по смисъла на чл. 4.5 от предварителния договор, за които купувачът е бил надлежно устно уведомен. Поддържа, че на подробно посочените в отговора на исковата молба дати и според приложената справка от НИМХ е отчетена абсолютно минимална температура на въздуха под 0 градуса или такава по-висока от 30 градуса. За общо 371 дни ответникът е бил възпрепятстван да извършва СМР и следователно с тези дни следва да се удължат сроковете за довършване на сградата, поради което претенцията на ищцата се явява неоснователна.

В о.с.з. от 13.01.2025 г. ответникът е уточнил, че твърдението за форсмажорни обстоятелства на посочените в отговора дати е свързано с обстоятелството, че на тези дати среднодневната минимална температура на въздуха е под нула градуса.

С молба от 28.04.2025 г. ответникът е уточнил по вид и период конкретните СМР, които са били забавени поради наличие на неблагоприятни метеорологични условия.

Съдът, като взе предвид доводите на страните и събраните по делото доказателства, преценени поотделно и в тяхната съвкупност, намира следното от фактическа страна:

С доклада по делото като безспорни и ненуждаещи се от доказване са отделени обстоятелствата, че: между страните е бил сключен процесния предварителен договор със соченото съдържание, че процесната сграда е въведена в експлоатация на 19.06.2024 г., че страните са сключили окончателен договор за продажба на горепосочените апартамент и паркомясто на 15.09.2023 г.; че ищцата е платила продажната цена по посочените в исковата молба начин, дати и размери.

На 14.10.2020 г., главният архитект на СО - район „Триадица“ е издал Разрешение за строеж № 43/14.10.2020 г. в полза на „Леа 2006“ ЕООД и „Джи Ем Инвест“ ЕООД за строежа на „Пететажна жилищна сграда с полуподземен гараж“ в поземлен имот с идентификатор ***, УПИ 1-852,1081,1082,1083, кв. 38, по плана на гр. София, местност „Манастирски ливади –Изток“, СО - район „Триадица“.

На 01.12.2020 г. е открита строителна площадка и е определена строителна линия и ниво на строежа.

На 21.01.2021 г., между „Джи Ем Инвест“ ЕООД, като продавач, и С. Р. К., като купувач, е сключен предварителен договор за строителство и покупко-продажба на недвижим имот, по силата на който продавачът се е задължил да продаде, а купувачът да закупи при условията в договора, правото на собственост върху обекти, находящи се в „Пететажна жилищна сграда с полуподземен гараж“, която ще бъде построена съгласно одобрени проекти № 11/31.10.2019 г. и разрешение за строеж № 43/14.10.2020 г. върху УПИ 1852, 1081, 1082, 1083, кв. 38, по плана на гр. София, местност „Манастирски ливади – Изток“, а именно: подробно описания апартамент № В303, с площ от 99,77 кв.м., ведно с 6,97% от общите площи на сградата, равняващи се на 16,23 кв.м., заедно с прилежащите му идеални части от земята, както и подземно паркомясто № ПМ А11, с площ от 12,50 кв.м., 3 находящ се в сутерена, ведно с 1,29% от общите части на сутерена, равняващи се на 11,84 кв.м.

Съгласно чл. 1 от предварителния договор от 21.01.2021 г., общата цена, която купувачът се задължава да заплати на продавача за посочените в договора обекти, е в размер на 230 788 лв., които следва да бъдат платени по банковата сметка на продавача, по следния начин:

1) 69 236 лв. – платими до три работни дни след подписването на предварителния договор;

2) 48 158 лв. – платими до седем работни дни от уведомяването на купувача за построяване на кота „+ 5,80“;

3) 57 697 – платими до тридесет дни от уведомяването на купувача за издаване на Акт 14 на сградата;

4) 57 697 – платими до тридесет дни от уведомяването на купувача за издаване на Акт 16 на сградата.

В чл. 2.1.3 от договора е предвидено, че продавачът ще осигури издаване на Акт образец 16 за сградата в срок най-късно до 24 месеца от датата на издаване на Разрешение за строеж. Тъй като разрешението за строеж е било издадено на 14.10.2020 г., то и следва да се приеме, че крайният срок за снабдяване с Акт – образец 16 е датата 14.10.2022 г.

Съгласно чл. 4.5 от договора, в случай на форсмажорни обстоятелства, посочената крайна дата на завършване на сградата може да бъде отложена от Продавача за срока на съществуване на форсмажорните обстоятелства. За целите на договора форсмажорни обстоятелства ще се считат всички обстоятелства, при които не е възможно извършването на строително-монтажни работи на обекта в съответствие с технологичните, нормативните и законови изисквания, като (но не само): забавяне на издаването на документи от местните и държавните органи; строителни забрани, които не са по вина на Продавача, извънредни ситуации, промишлени аварии; военни действия; ембарго; правителствени забрани; стачки; бунтове; всяко забавяне на строителните работи на строителната площадка в резултат на неблагоприятни атмосферни условия (включително прекалено високи или прекалено ниски температури), неподходящи за качественото изпълнение на СМР и налагащи изчакване на технологично необходимото време за извършване на определени СМР, както и спазване на определената технологична последователност на извършване на СМР; природни бедствия, като например средни дневни температури под 0 градуса, пожар, бури, проливни дъждове, наводнения, градушки, земетресения, лед, суша, свлачища и др.

В същия член от договора е уговорено и, че

„началото, времетраенето и преустановяването на причините и на форсмажорните обстоятелства се удостоверява с двустранен констативен протокол, подписан от страните по този договор“.

В чл. 6 от договора е предвидено, че: „при виновна забава в изпълнение на задължението за построяване на обекта, описан в Приложение 1, или неговото предаване в предвидените по-горе срокове, което не се дължи на форсмажорни обстоятелства съгласно т.

4.5, купувачът има право на обезщетение в размер на законната лихва за забава върху заплатената от купувача до момента сума по настоящия договор. Купувачът има право да 4 търси по общия ред обезщетение за претърпени вреди в по-висок размер“.

На 14.09.2021 г. е съставен Акт за приемане на конструкцията - Акт обр. 14 на въпросния строеж.

На 03.07.2023 г. е съставен Констативен акт за установяване годността за приемане на строежа – Акт обр. 15.

Не се спори, че ищцата е изпълнила задълженията си в срок и е превела по банковата сметка на ответника вноските по договора, съгласно уговореното в него.

На 15.09.2023 г. между „Джи Ем Инвест“ ЕООД и С. Р. Т. е сключен нотариален акт за покупко - продажба на недвижим имот, изграден в груб строеж, по силата на който ответникът е продал на ищцата правото на собственост върху обектите, предмет на предварителния договор от 21.01.2021 г., а именно: апартамент № В303 и подземно паркомясто № А11. Договорът за покупко-продажба е бил сключен във формата на нотариален акт №61, том XIII, рег. №27029, дело №2228/2023г. от 15.09.2023г. по описа на нотариус с рег.№ 622 в РНКРБ, с район на действие: СРС, вписан в СВ-София с вх. №64406 от 15.09.2021г., акт №134, том CLIX, дело 49951.