Решение № 230 от 01.06.2022, Окръжен съд - Плевен

РЕШЕНИЕ

№ 230 гр. П., 31.05.2022 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – П., ІІ ВЪЗ. ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на четвърти май през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: ВЕСЕЛА ЛЮБ. САХАТЧИЕВА

Членове:

РЕНИ М. СПАРТАНСКА

КРАСИМИР ИВ. ПЕТРАКИЕВ при участието на секретаря ЕВГЕНИЯ М. РУСЕВА като разгледа докладваното от КРАСИМИР ИВ. ПЕТРАКИЕВ Въззивно гражданско дело № 20224400500260 по описа за 2022 година Производство по чл.258 и следващите от ГПК.

С Решение № 229/18.02.2022 г., постановено по гр. дело № 4449/2021 г. по описа на Районен съд – гр. П., съдът е обявил за окончателен за 2/6 идеални части на основание чл.19, ал.3 ЗЗД предварителния договор, сключен на 25.02.2020 г. между Е.Ц. С.а ЕГН **********, заместена от наследника си ИВ. СТ. СТ., ЕГН ********** с адрес: гр. П., ул. ***” ***, в качеството му на продавач и ЦВ. СТ. СТ., ЕГН ********** от гр. П., ул. „***” №***, като купувач, за продажба на следния недвижим имот: ВТОРИ ЕТАЖ от ДВУЕТАЖНА ЖИЛИЩНА СГРАДА, с площ от 100 кв. м., построена в УПИ *** в кв. *** по плана на град П., а съгласно схема № ***/*** година на самостоятелен обект в сграда на СГКК - град П., САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА с идентификатор № *** с адрес град П., ул. ,***“ № ***, ет.***, находящ се на етаж *** в сграда с идентификатор ***, с предназначение жилищна сграда -многофамилна, разположена в ПИ с идентификатор ***, с предназначение на самостоятелния обект - жилище, апартамент, на *** ниво, с площ от *** кв. м., при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж - няма, под обекта-***.1 и над обекта-няма, заедно с прилежащите на 1 етажа избени и тавански помещения, ведно със съответните идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж на сградата, при договорена цена от 9700,00 лв. /девет хиляди и седемстотин лева/ за 4/6 идеални части, която цена е заплатена от купувача изцяло на продавача по предварителния договор.

Осъдил е ЦВ. СТ. СТ., ЕГН ********** от гр. П., ул. „***” №*** да заплати разноските по прехвърлянето на недвижимия имот, както следва: 1. да заплати на Община П. съгласно чл. 45-46 от ЗМДТ сумата 193,42 лв. /2,85 % върху продажната цена/; а в полза на П.ски районен съд да заплати нотариална такса за прехвърляне на имота съгласно чл. 8 от Тарифа за нотариалните такси в размер на ***18,73 лв.

Наредил е на основание чл. 364, ал.1 от ГПК да се впише възбрана върху 2/6 идеални части от следния недвижим имот, а именно: ВТОРИ ЕТАЖ от ДВУЕТАЖНА ЖИЛИЩНА СГРАДА, с площ от 100 кв. м., построена в УПИ *** в кв. *** по плана на град П., а съгласно схема № ***/*** година на самостоятелен обект в сграда на СГКК - град П., САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА с идентификатор № *** с адрес град П., ул. ,***“ № ***, ет.***, находящ се на етаж *** в сграда с идентификатор ***, с предназначение жилищна сграда -многофамилна, разположена в ПИ с идентификатор ***, с предназначение на самостоятелния обект - жилище, апартамент, на *** ниво, с площ от *** кв. м., при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж - няма, под обекта-***.1 и над обекта-няма, заедно с прилежащите на етажа избени и тавански помещения, ведно със съответните идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж на сградата, до изплащането на посочените разноски по прехвърлянето на имота - сумата 193,42 лв. / 2,85 % върху продажната цена /дължима на Община П. и сумата 118,73 лв., дължима на П.ски районен съд / нотариална такса за прехвърляне на имота съгласно чл. 8 от Тарифа за нотариалните такси / .

Осъдил е ИВ. СТ. СТ., ЕГН ********** с адрес: гр. П., ул. ***” *** да заплати н а ЦВ. СТ. СТ., ЕГН ********** от гр. П., ул. „***” №*** сумата от 965,32 лв. направени по делото разноски за държавна такса и адвокатско възнаграждение, на основание чл.78, ал.1 ГПК.

Срещу така постановеното решение на П.ски районен съд е постъпила въззивна жалба от ИВ. СТ. СТ. чрез защитника му – адв. И.А. от Адвокатска 2 колегия – гр. П., в която се излага становище, че същото е неправилно и незаконосъобразно.

Въззиваемият излага доводи, че предварителният договор, предмет на предявения иск, сключен между ищеца и наследодателя на ответника на 25.02.2020 г. е действителен, отговаря на изискванията за форма и съдържание на чл. 19, ал.1, ал.2 от ЗЗД - сключен е в писмена форма и съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор.

От доказателствата по делото се установява безспорно, че между страните е възникнала валидна облигационна връзка. Представеният по делото предварителен договор за покупко-продажба отговаря на законовите изисквания за редовност на предварителното съглашение, с оглед възможността същото да бъде обявено за окончателно, а именно: писмена форма, страни, индивидуализиран имот по площ, граници, местонахождение и цена. Подписаното съглашение е валидно, доколкото с подписване на договора страните са демонстрирали воля да се обвържат от неговите клаузи за продажба, съответно покупка на имота. Цената на имота, видно от предварителния договор страните са определили на 9700 лева, от които 5000 лева са дадени в брой при подписване на предварителния договор и 4700 лева да бъдат прехвърлени в деня на прехвърляне на правото на собственост по нотариален ред. Уговорено е между страните, че срокът, в който продавачът следва да прехвърли на купувача притежавания от него имот е двуседмичен, считано от влизане в сила на решението по г.д. № 5869/2019 г. по описа на ПлРС. Видно е, че непосредствено след постановяване на решението от първоинстанционния съд и преди влизането му в сила ищецът е изпълнил задължението си и превел на продавача дължимият остатък от договорената продажна цена от 4700,00 лева.

Съгласно ТР 3/2014г. на ОСГК на ВКС приложното поле на чл. 26, ал. 2 ЗЗД попада основанието за нищожност на сделката, поради невъзможен предмет. Разпоредбата въвежда правилото, според което при невъзможност на предмета, сделката е нищожна. Предметът на сделката се свързва с обекта на правоотношението, към което е насочено поведението на страните по сделката. Предмет на сделката са вещи, действия, бездействия, нематериални правни и имуществени блага. Предмет трябва да има всяка сделка. За да е налице сделка, страните трябва да са постигнали съгласие по нейния предмет.

Ако към момента на постигне на съгласието, предметът е фактически или 3 правно невъзможен, сделката е нищожна поради невъзможен предмет.

Фактическата невъзможност на предмета означава, че той не съществува в реалната действителност при сключване на сделката и не може да възникне според природните закони и с оглед нивото на развитие на науката, техниката и технологиите към момента на сделката, както и ако предметът е индивидуално определена вещ и тя е погинала преди постигане на съгласието. Налице е начална невъзможност на предмета. Правната невъзможност на предмета означава, че за неговото възникване или за разпореждането с него съществува непреодолима правна пречка. Правната пречка може да се изразява в нормативно уредени забрани за извършване на сделката или ограничения за обособяването на обекта.

Видно е от представените по делото доказателства, че процесният имот, предмет на предварителния договор не е нито фактически, нито правно невъзможен. Точно обратното - същият е съществувал в правния мир и не е имало непреодолима правна пречка такъв договор да се сключи. Още повече, че предварителният договор е договор, с който страните по него се уговарят да сключат друг договор, който условно може да бъде наречен „окончателен”, поради причини, които могат да бъдат най-различни, но най-често те са породени от липсата на готовност у страните в момента да сключат окончателен договор, наличието на тежести, които страните искат да бъдат отстранени и други. При предварителния договор няма разместване на имущество, той е организационен, а не престационен договор. Макар и да е самостоятелен вид договор, а не само подготвително действие предварителният договор има основание, което е коренно различно от това на окончателния договор. Предварителният договор няма вещно-правно действие. По същество именно в такива случаи, когато страните по предварителния е необходимо да се подготвят за сключване на уговорената в предварителния договор сделка, намират приложение предварителните договори.

В настоящия случай наследодателят на ответника не е бил придобил правото на собственост върху процесния недвижим имот, тъй като не е било приключило воденото дело за разваляне на сключения договор за покупкопродажба срещу задължение за издръжка и гледане. Със сключения предварителен договор, наследодателят се е задължил да прехвърли правото 4 на собственост върху процесния имот, за който е получил част от уговорената цена в размер на 5000 лв. след като приключи воденото гражданско дело, съответно след като придобие правото на собственост върху него.

Предварителният договор за продажба на бъдеща вещ не е нищожен, поради невъзможен предмет. Както е възможно една бъдеща вещ да бъде продадена и договорът да е валиден и да обвързва страните, независимо че към момента на сключването му вещта не е налице, а ще бъде създадена или обособена покъсно, така е възможно същата обвързаност да бъде постигната и с предварителен договор, като окончателният бъде сключен след създаването или обособяването на вещта. Такъв договор е напълно възможен и обвързва валидно страните. Той има действие, щом като към момента на сключването или обявяването на окончателния договор вещта съществува и продавачът е неин собственик. Във всички случаи меродавно е към датата на извършване на продажбената сделка по нотариален ред, респ. към датата на обявяването на предварителния договор за окончателен, вещта да съществува. Това прави подобно съглашение валидно, тъй като предметът му е възможен.

Противоречие с добрите нрави е налице, когато сделката противоречи на общо установените нравствено етични правила на морала. Съдебната практика приема, че значителната липса на еквивалентност в насрещните престации при двустранните договори може да се приеме за противоречие с добрите нрави до колкото те са опредени като граница на свободата на договаряне, предвидена в чл. 9 от ЗЗД. Свободата на договарянето пък е рамкирана и от императивните разпоредби на закона. Така при преценка действителността на двустранните възмездни договори относно това дали са накърнени добрите нрави следва съдът да преценява действителната воля на страните, защото нормата на чл. 20 от ЗЗД го задължава при тълкуване на договорите да установява действителната обща воля на страните, формирана от всичките им уговорки, да се отчита взаимната им връзка и целта на договора. Доколкото възмездните сделки и в частност продажбата е казуална сделка, то следва да се съобразява при преценката на действителността й целта, а тя най-често е свързана с удовлетворяване на допустим от закона интерес за страните. Преценката дали нееквивалентността е значителна следва да се извършва именно при съобразяване на преследваната от страните цел, т. е. удовлетворяване на значим допустим от закона интерес.

В настоящия случай процесният недвижим имот е продаден на стойност 5 близка до данъчната оценка на имота. Законът за местните данъци и такси и ЗННД изрично допускат възможността сделки да се сключват и под данъчната оценка, но държавната такса се плаща по нея, или уговорената повисока цена. Щом не се нарушават тези императивни разпоредби и закона предвижда възможност да се договаря цена, равна на данъчната оценка, то не е налице значителна нееквивалетност на престациите.

Съдът отчита и факта, че в конкретния случай е налице отклонение от пазарната цена на продаваните идеалните части, което е 1 към 5, но това отклонение от пазарната стойност и заплащането на цена на имота, близо до данъчната му оценка не налага извод за такава неравностойност на престацията. която да съставлява нарушение на "добрите нрави " и да води до нищожност на сделката в хипотезата на чл. 26, ал. 1 ЗЗД. Налице е ответна парична престация, която макар да се отклонява от обичайната не говори за такава недопустимост, която да прави самата сделка нищожна. Поради изложеното съдът намира, че предварителния договор не страда от сочените от ответника пороци и същият е действителен, което води до извод за основателност на предявената искова претенция по чл.19, ал.З ЗЗД. Тези изводи на съда са неправилни.