Решение № 827 от 06.02.2026, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 827 гр. София, 06.02.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. IV-А СЪСТАВ, в публично заседание на тридесет и първи март през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Стела Кацарова

Членове:

Йоана М. Генжова

М. В. А.ова при участието на секретаря М. Б. Тошева като разгледа докладваното от Йоана М. Генжова Въззивно гражданско дело № 20221100503191 по описа за 2022 година

Производството е по реда на чл. 258 и сл. от ГПК .

Образувано е по въззивна жалба на ищеца „Райц комюникейшънс“ ООД, чрез пълномощника адв. Х. К., срещу решение №20140184/16.06.2021г., постановено по гр.д. №29520/2016г. по описа на СРС, 124 състав, с което са отхвърлени предявения от „Райц комюникейшънс“ ООД срещу „Симе пропъртис“ ООД – в несъстоятелност, „Бизнес инфонмационен център Симе“ АД – в несъстоятелност, „Искърмаш“ ЕАД, „Родиа инт“ ООд, „Рутекс“ ООД, „Контролтест“ ООД, „Канеди“ ЕООД, „Валдекс“ ООД, В. С. Р., „П. технолоджи“ ЕООД, „Секюрити Алфа група България“ ООД, и „АС 12“ ЕООД иск с правно основание чл.32, ал.2 от ЗС – за разпределяне ползването на незастроена част от недвижим имот, представляващ поземлен имот с идентификатор *** по КК и КР на гр. София, находящ се в гр.

София, район Искър, бул. „********, с площ от 36350 кв.м., съставляващ по предходния план имот с пл. №35, отреден за УПИ I от кв.57 по плана на гр.

София, м. ж.к. „Гара Искър – Дружба“, целият с площ от 35300 кв.м., при граници ул. „А. Йорданов“, ул. „Д. Списаревски“, ул. 5036, и УПИ II от кв.57, и предявения от „Райц Комюникейшънс“ ООД срещу „Валдекс“ ООД иск с 1 правно основание чл.64 от ЗС за определяне на прилежащия терен към сградите, притежавани от страните, построени в недвижим имот, представляващ поземлен имот с идентификатор *** по КК и КР на гр. София, находящ се в гр. София, район Искър, бул. „********, с площ от 36350 кв.м., съставляващ по предходния план имот с пл. №35, отреден за УПИ I от кв.57 по плана на гр. София, м. ж.к. „Гара Искър – Дружба“, целият с площ от 35300 кв.м., при граници ул. „А. Йорданов“, ул. „Д. Списаревски“, ул.

5036, и УПИ II от кв.57, в т.ч. и определяне на достъп до сградите през всички входове/изходи на имота.

В жалбата се излагат оплаквания, че решението е неправилно поради нарушение на материалния закон, съществени нарушения на съдопроизводствените правила и необоснованост. Счита, че по делото е установено, че страните са съсобственици на имота, както и, че не може да се образува мнозинство от съсобствениците за вземане на решение за ползване на общия имот. Появата на нови собственици на сградите и терена, на ограничени вещни права в някои от сградите, респ. възникване на етажна собственост в някои от сградите предполагало осигуряване на нормален и безпрепятствен достъп до имотите им в общото дворно място по всяко време на денонощието. Разпределението на ползването, извършено с протокол от 11.03.2014г. не било съобразено с действителните права на всеки от съсобствениците и незаконосъобразно лишавало ищеца от възможност за ползване на припадащата се ½ идеална част от 3600/36350 идеални части от имота. От заключението на СТЕ било доказано, че производствената сграда на ищеца има три входа от юг и един от изток, като достъпът за хора и автомобили до производствената сграда и от вътрешни общозаводски транспортни мрежи, които са с подходи от запад от ул. „Капитан Д.

Списаревски“, като единият подход е от южната страна, а вторият е от северната страна на четириетажната административна сграда на ищеца. Това положение било изменено с одобрения на 26.10.2012г. от НАГ проект за преустройство и промяна на предназначение на производственото хале в складове за негорими материали, метален цех и печатна база, в производствената сграда били обособени 5 броя самостоятелни обекти, като два от тях са с достъп от новопроектирани двойни врати от север, а друг обект е с достъп от съществуващия стар източен вход. От северната страна на производствената сграда на ищеца се премахвала тревната площ и на нейно 2 място се обособявал паркинг и двата новопроектирани входа. Не се засягали вътрешни за имота улици по никакъв начин. Достъпът и разположението на предвидения в проекта паркинг също следвало да бъде взет предвид от съда.

Понастоящем ищецът можел да влиза в производствените си помещения единствено и само през новите два самостоятелни транспортни входове, намиращи се откъм северната част на сградата, както и стария съществуващ транспортен вход, намиращ се откъм западната къса част на сградата. Тези входове били в непосредствена близост до съществуващия северен вход (портал) на общото дворно място откъм ул. „Капитан Д. Списаревски“ и било целесъобразно именно този портал да се ползва преимуществено от ищеца, като това било наложително при товари, обслужвани с големи транспортни автомобили. Счита, че решението на съсобствениците от 11.03.2014г. излиза извън правомощията на мнозинството и няма правно действие. Въпреки множеството събрани доказателства и заключението на СТЕ, което давало вариант за разпределение на ползването, съдът не изложил мотиви и не обсъдил исканията и възраженията на страните. Съдът не отчел, че текущото съС.ие и разпределение на ползването не било съобразено с предназначението на поземления имот, тъй като ищецът нямал достъп до част от фасадата на сградата си не можел да ползва целия капацитет. Поради изложеното моли обжалваното решение да бъде отменено и да бъде допуснато разпределение на ползването на съсобствения имот, съобразно вариант 1 на СТЕ. При условията на евентуалност моли да бъде уважен предявеният иск с правно основание чл.64 от ЗС, като поддържа, че независимо дали ищецът е съсобственик в общото дворно място или притежава собственост на постройката с ограничено вещно право на строеж, същият има право да използва имота си според неговото предназначение, има право на достъп до него, включително да използва съществуващите входове за общото дворно място.

Подадени са писмени отговори по реда и в срока на чл.263, ал.1 от ГПК от насрещните страни „Бизнес-информационен център Симе“ АД – в несъстоятелност, чрез синдика М. С., и „Симе пропъртис“ ООД – в несъстоятелност, чрез синдика Т. Н., с които жалбата се оспорва и се прави искане за потвърждаване на обжалваното решение.

Съдът, като обсъди доводите на страните относно атакувания съдебен акт и събраните по делото доказателства, достигна до следните фактически и 3 правни изводи:

Въззивната жалба е подадена в срок, от легитимирана страна, срещу подлежащ на обжалване съдебен акт, и е процесуално допустима. Съгласно разпоредбата на чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част, като по останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата с изключение на случаите, когато следва да приложи императивна материалноправна норма, както и когато следи служебно за интереса на някоя от страните – т. 1 от ТР № 1/09.12.2013 г. по тълк. д. № 1/2013 г. на ОСГТК на ВКС.

Постановеното решение е валидно и допустимо.

Първоинстанционният съд е сезиран с искане по чл.32, ал.2 от ЗС за разпределение на ползването на съсобствен недвижим имот.

Производството по чл. 32, ал. 2 ЗС не е исково, а е спорно производство за съдебна администрация на гражданските правоотношения между съсобствениците по повод ползването и управлението на общата вещ. В решение № 97/09.07.2013 г. постановено по гр. д. № 866/2012 г. на ВКС, първо гражданско отделение, е прието следното: Ползването на съсобствен недвижим имот може да бъде разпределено между съсобствениците с договор, сключен между тях; по решение на мнозинството, притежаващо повече от половината на вещта или с решение на съда по чл. 32, ал. 2 ЗС. С договор съсобствениците могат да разпределят ползването помежду си при условия, каквито намерят за добре. Този договор ги обвързва докато трае съсобствеността, но може да бъде изменен от тях във всеки момент по взаимно съгласите. Когато такова не може да бъде постигнато, съсобствениците не могат да искат от съда да преуреди уговореното разпределение по реда на чл. 32, ал. 2 ЗС, освен ако не са се променили съществените обстоятелства, с оглед на които е било постигнато съгласието.

Съществени са тези обстоятелства, които са свързани с предназначението и съС.ието на съсобствената вещ /ново строителство или премахване на съществуваща постройка, намаляване или увеличаване площта на съсобствения имот вследствие регулационни изменения/ или с обема на правата на всички съсобственици /придобиване по давност на право на собственост върху идеална част от трето лице, възстановяване на запазена част по чл. 30, ал. 1 ЗН на трето лице, разпоредителни сделки между 4 съсобствениците, в резултат на които се намалява квотата на един съсобственик за сметка на друг и пр. /, които правят извършеното реално разпределение несъответно на новото фактическо положение. Прехвърлянето на притежаваните идеални части от вещта от един съсобственик на трети лица, при липса на други промени в обстоятелствата, при които е извършено първоначалното разпределение, само по себе си не съставлява основание да се иска преразпределение на ползването по реда на чл. 32, ал. 2 ЗС, тъй като разпределението не се извършва с оглед на личността на съсобственика.

Разпоредбата на чл. 32, ал. 2 ЗС допуска съдебна намеса при разрешаване на спорове между съсобственици относно ползването на съсобствената вещ само в два случая – когато не може да се образува мнозинство или когато решението на мнозинството е вредно за общата вещ. В конкретния случай е установено по делото, че ползването на имота се извършва въз основа на информационен меморандум от м. октомври 1998г., както и, че впоследствие са взети решения по протокол от 11.03.2014г. от съсобственици, притежаващи повече от ½ идеални части от имота, които са обвързващи за останалите съсобственици. Неоснователни са доводите на въззивника, че така взетото решение нарушава правата му за достъп до имота, с оглед събраните по делото доказателства, включително събраните гласни доказателства пред въззивната инстанция чрез разпит на свидетеля И.Д.Ф., който посочва, че достъпът до имота е бил свободен както от южния, така и от северния вход, както и, че през северния вход е влизал камионът, който е карал материали за извършване на ремонтни дейности на административната сграда на ищеца. Поради изложеното съдът намира, че в случая не се установява да са се променили съществено обстоятелствата, при които е взето решението за начина на ползване на съсобствения имот, нито решението да нарушава правата на ищеца за достъп до имота. Тук следва да се отбележи, че действия и/или бездействия на съсобствениците, с които се нарушава постигнатото споразумение или се пречи за пълноценното ползване на съсобствения имот, в това число на неговите съоръжения /общи врати към имота, пътища, пътеки и др. /, които според естеството им служат за общо ползване и поддържане са основание за предявяване на искове по чл. 108 от ЗС и чл. 109 от ЗС, а не на искане за извършване на разпределение на ползването по реда на чл. 32, ал. 2 от ЗС.

Неоснователен е поддържаният с въззивната жалба довод, че съдът 5 следвало да вземе предвид проект за премахване на тревната площ от северната страна на производствената сграда на ищеца и обособяване на нейно място на паркинг и два новопроектирани входа. Съдебната администрация по чл. 32, ал. 2 ЗС се осъществява при съобразяване с фактическото съС.ие и с предназначението на вещта и съдът няма право да предписва или да взема предвид каквито и да било бъдещи преустройства с цел обособяване на отделни дялове за ползване. В този смисъл са решение № 409 от 26.05.2010 г. по гр. д. № 224/2009 г. на ВКС, I-во г. о. и решение № 164 от 11.07.2014 г. на ВКС по гр. д. № 247/2014 г., I г. о.

Поради изложеното предявеният иск по чл.32, ал.2 от ЗС е неоснователен и решението, с което същият е отхвърлен, е правилно.

Неоснователен се явява и предявеният иск по чл.64 от ЗС.

В решение № 152/30.09.2015 г. по гр. д. № 1318 от 2015 г. I ГО, на ВКС се посочва, че нормата на чл. 64 ЗС намира приложение само в хипотеза, при която на терена съществуват постройки, собствеността върху които принадлежи на лице, различно от собственика на земята. В случая се установява, че ищецът е собственик на идеални части от терена, върху който е построена сградата, и съответно ползва същия, съобразно правата си в съсобствеността. Отделно от това се установява, че достъпът на ищеца до сградата му е осигурен и не са налице пречки за ползването съобразно нейното предназначение.