Решение № 792 от 19.06.2026, Окръжен съд - Пловдив

РЕШЕНИЕ

№ 792 гр. Пловдив, 19.06.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ПЛОВДИВ, IV СЪСТАВ, в публично заседание на дванадесети май през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Таня Букова при участието на секретаря Розалия Тодорова като разгледа докладваното от Таня Букова Гражданско дело № 20225300102940 по описа за 2022 година

Ищецът Н. Д. Б. с ЕГН **********, от гр. П.***, представляван от пълномощника му адв. И. В., твърди, че на ****** г. сключил с „ВИТО СТРОЙ“ ООД два предварителния договора, с които дружеството като продавач се задължило да изгради и да продаде на Б. като купувач както следва : по първия договор - ГАРАЖ **** със ЗРП 25.60 кв. м. ведно с 0,254% ид. ч. от общите части на сградата /секцията/, равняващи се на 3.80 кв. м., с общи части обсл. алея и рампа 2.787% общи части и обсл. алея и рампа 17.36 кв. м., общо всичко 46.76 кв. м., ведно със съответните части от правото на собственост върху дворното място, в което е построена сградата, с граници : изток – стълбищна клетка, запад – паркомясто № ****, който имот следва да бъде изграден в сграда върху ПИ ******* по КККР на гр. П., одобрени със Заповед № 48/03.06.2009 г. на ИД на АГКК, последно изменение на заповед : няма издадена заповед за изменение на КККР; адрес на поземления имот – гр.

П., бул. *****, с площ от 2177 кв. м.; трайно предназначение на територията : урбанизирана; начин на трайно ползване : за друг вид застрояване; стар идентификатор : няма; номер по предходен план: **, кв. *** по плана на *** градска част, парцел ****; при граници и съседи : *********, ********, *********,*********,********,, като сградата ще бъде изградена въз основа на Разрешение за строеж № **/***** г. от гл. арх. на Община П., влязло в сила на 04.04.2019 г., т. инвестиционен проект, а именно : „Многофамилна жилищна сграда в УПИ *** ****, жилищно строителство от кв. ***- нов по плана на *** градска част, гр. П.“, за цена от 18 000 евро, платима на части по схема съгласно чл. 7 от договора; а по втория договор - АПАРТАМЕНТ **** 1 със ЗРП от 96.53 кв. м. ведно с 0,956% ид. ч. от общите части на сградата /секцията/, равняващи се на 14.31 кв. м., ведно със съответните идеални части от правото на собственост върху дворното място, в което е построена сградата с обща квадратура 110.84 кв. м., граничещ на север и юг – фасади на сградата, на запад – секция "*", на изток – апартамент ***, стълбищна клетка и коридор на етажа, който имот следва да бъде изграден в сграда върху ПИ ******* по КККР на гр. П., одобрени със Заповед № 48/03.06.2009 г. на ИД на АГКК, последно изменение на заповед : няма издадена заповед за изменение на КККР; адрес на поземления имот – гр. П., бул. *****, с площ от 2177 кв. м.; трайно предназначение на територията : урбанизирана; начин на трайно ползване : за друг вид застрояване; стар идентификатор : няма; номер по предходен план: **, кв. *** по плана на *** градска част, парцел ****; при граници и съседи : *********, ********, *********,*********,********,, като сградата ще бъде изградена въз основа на Разрешение за строеж № **/***** г. от гл. арх. на Община П., влязло в сила на 04.04.2019 г., т. инвестиционен проект, а именно : „Многофамилна жилищна сграда в УПИ *** ****, жилищно строителство от кв. ***- нов по плана на *** градска част, гр. П.“, за цена от 81 000 евро, платима на части по схема съгласно чл. 7 от договора, както и че ищецът е изпълнил задълженията си по чл. 7 от двата договора и до месец август 2022 г. превел на ответника по банков път дължимите суми по тях в общ размер на 65 200 евро, но последното плащане по чл. 7, т. 6 не е извършено, тъй като към датата на подаване на исковата молба в съда – 11.11.2022 г., продавачът не е получил разрешение за ползване на сградата /Приложение № 16/ и същевременно не се е сбъднало условието по чл. 2 от договорите за сключване на окончателен договор и прехвърляне на собствеността върху двата имота, което следва да бъде сторено след съставяне на Протокол за установяване на годността за ползване на строежа и издаване на Разрешение за ползване на сградата /Приложение № 16 към Наредба № 3/31.07.2003 г./

През месец август 2022 г. ищецът провел разговор с у. на дружеството, при който устно му било заявено, че продажната цена на имотите следва да бъде коригирана и следва да заплати още 50 000 евро, но той не се съгласил за промяна на постигнатите договорености по двата договора. Впоследствие на 08.09.2022 г. по банковата му сметка постъпила сума в размер на 65 200 евро и в телефонен разговор от у. на дружеството Т. В. му било заявено, че договорите са развалени едностранно, без предизвестие от продавача, на основание чл. 17. Ищецът върнал преведените му пари на ответника обратно и с покана от 10.09.2022 г. заявил, че е готов да изпълни всички уговорки по договорите, да заплати остатъка от продажните цени и че клаузата на чл. 17 от двата договора, позволяваща на търговеца едностранно, без предизвестие да развали договора, е неравноправна, като тази покана е получена от продавача на 19.09.2022 г. На 30.09.2022 г. ищецът получил на електронната си поща отговор от дружеството, че счита, че са налице забавени плащания от страна на купувача, поради което заявява, че счита двата договора за развалени без 2 предизвестие, което изявление на продавача е обективирано в уведомление, връчено на постоянния адрес на купувача от ЧСИ – подобно уведомление не е било изпращано на ищеца, който от дълги години живее във В., а цялата кореспонденция между страните е водена само по електронен път. В същия ден той посетил кантората на ЧСИ Р., където получил препис на Уведомление по чл. 87, ал. 1 ЗЗД, в което се съдържа изявление на дружеството, че счита двата предварителни договора за развалени на основание чл. 17, а на 04.10.2022 г. узнал, че един от двата обещани имота – апартаментът, е продаден на 27.09.2022 г. на ответника И. Ц. С., като сделката е сключена във формата на Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № ****** г.

Клаузата на чл. 17 от двата договора е неравноправна, тъй като не отговаря на изискванията за добросъвесност и създава неравноправие в отношенията между страните, като предоставя едностранно правото на търговеца да развали договора без предизвестие и без допълнителен срок за изпълнение, каквото изискване императивно е въведено в чл. 87, ал. 1 ЗЗД, а такова право не е предоставено на ищеца като потребител. Освен това чл. 17 позволява едностранно прекратяване на договора без предизвестие, което се основава само на преценката на търговеца, като с оглед на така изложеното ответникът не е прекратил облигационните връзки по двата договора и те продължават да съществуват.

Що се отнася до извършената от дружеството на втория ответник продажба на апартамента, то тази сделка е недействителна спрямо ищеца, който се явява кредитор по двата предварителни договора, имащ право да придобие правото на собственост върху недвижимите имоти – обект на същите, тъй като е сключена единствено и само с цел той да бъде увреден – да не може да придобие правото на собственост върху имота. Страните по тази сделка са имали знанието, че увреждат ищеца : дружеството е имало намерение да увреди ищеца, като своевременно отчужди имота, а ответникът С. също е знаел за сключения предварителен договор от 25.08.2022 г.; също така последният се явява и „свързано лице“ с ответното дружество по смисъла на § 1, т. 1, т. 2, т. 3, т. 4, т. 5, т. 6, т. 7, т. 8 и т. 9 от ДР на Търговския закон.

Дружеството не е обявявало публично на пазара на имоти процесния апартамент, не са водени преговори с купувача С. и липсват каквито и да е преддоговорни отношения между тях. Последният е лице, което действа по поръчка на „ВИТО СТРОЙ“ ООД с цел осуетяване на бъдещи претенции на ищеца, като продажната цена по продажбата е предоставена единствено и само от продавача, ако такава въобще е била платена реално в счетоводството на дружеството. Прави впечатление и занижената цена на имота, на която той е купен, а пазарната му цена е значително по-висока, което е косвена индиция за знанието на третото лице. Угововорената продажна цена по нотариалния акт не е заплатена от купувача съобразно уговорката по договора, което е също индиция за знанието и намерението на страните за увреждане на ищеца. В преддоговорните отношения „ВИТО СТРОЙ“ ООД е спазвало стандартната 3 практика да предлага апартамент и гараж ведно за продажба, а в процесния случай, при продажбата на апартамента на С., последният не е закупил гараж – причината за това е, че продавачът знае, че интересът на ищеца е основно до апартамента, поради което и бързането за неговата продажба не е било обвързано с гаража /така се спестяват и нотариални такси/. Индиция за знание е и поведението на купуча, който не е декларирал имота в Община П..

Въз основа на така изложената фактическа обстановка ищецът моли съда да постанови решение, с което да : признае за установено, че между него и „ВИТО СТРОЙ“ ООД е налице съществуваща облигационна връзка по Предварителен договор от ****** г., по който последното се е задължило да изгради и продаде на Б. следния недвижим имот : ГАРАЖ **** със ЗРП 25.60 кв. м. ведно с 0,254% ид. ч. от общите части на предвидената за изграждане сграда в ПИ ******* по КККР на гр. П. с адрес на поземления имот – гр. П., бул. *****, която облигационна връзка не е погасена на основание разваляне на договора по чл. 17 от договора, на която клауза се е позовал продавачът с Уведомление по чл. 87, ал. 1 ЗЗД и отговор на покана, получена от Б. на 30.09.2022 г.; признае за установено, че между него и „ВИТО СТРОЙ“ ООД е налице съществуваща облигационна връзка и по сключения помежду им на ****** г. Предварителен договор, по който дружеството се е задължило да изгради и продаде на Б. и следния недвижим имот – АПАРТАМЕНТ **** със ЗРП от 96.53 кв. м. ведно с 0,956% ид. ч. от общите части на предвидената за изграждане сграда в поземлен имот с идентификатор ******* по КККР на гр.

П. с адрес на поземления имот – гр. П., бул. *****, която облигационна връзка не е погасена на основание разваляне на договора по чл. 17 от договора, на която клауза се е позовал продавачът с Уведомление по чл. 87, ал. 1 ЗЗД и отговор на покана, получена от Б. на 30.09.2022 г.; обяви за недействителен спрямо него сключения между „ВИТО СТРОЙ“ ООД, в качеството му на продавач и И. С., в качеството му на купувач, договор във формата на Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № ****** г., посредством който дружеството е продало на С. следния недвижим имот :

АПАРТАМЕНТ **** със ЗРП от 96.53 кв. м. ведно с 0,956% ид. ч. от общите части на сградата /секцията/, равняващи се на 14.31 кв. м., ведно със съответните идеални части от правото на собственост върху дворното място, в което е построена сградата с обща квадратура 110.84 кв. м., граничещ на север и юг – фасади на сградата, на запад – секция "*", на изток – апартамент ***, стълбищна клетка и коридор на етажа, който имот следва да бъде изграден в сграда върху ПИ ******* по КККР на гр. П., одобрени със Заповед № 48/03.06.2009 г. на ИД на АГКК, последно изменение на заповед : няма, издадена заповед за изменение на КККР; адрес на поземления имот – гр. П., бул. *****, с площ от 2177 кв. м.; трайно предназначение на територията : урбанизирана; начин на трайно ползване : за друг вид застрояване; стар идентификатор : няма; номер по предходен план: **, кв. *** по плана на *** градска част, парцел ****; при граници и съседи : *********, ********, *********,*********,********,, като сградата ще бъде изградена въз основа 4 на Разрешение за строеж № **/***** г. от гл. арх. на Община П., влязло в сила на 04.04.2019 г., т. инвестиционен проект, а именно : „Многофамилна жилищна сграда в УПИ *** ****, жилищно строителство от кв. ***- нов по плана на *** градска част, гр. П.“.

В исковата молба е направено и възражение за неизпълнен договор, основаващо се на твърдението, че дружеството-обещател към датата на завеждане на исковата молба недобросъвестно отказва да приеме изпълнение от купувача на задължението му за плащане на продажната цена по чл. 7 от сключените помежду им на ****** г. предварителни договори, в който случай, тъй като кредиторът е в забава, рискът преминава върху него и ако длъжникът е бил в забава, той се освобждава от нейните последици и в тежест на кредитора са необходимите разноски направени поради неговата забава.