Решение № 929 от 31.10.2019, Окръжен съд - Бургас

Личните данни в текста са заличени.

Р Е

Ш Е Н

И Е

Номер 374

Година

2019, 31.10 Град

Бургас

В ИМЕТО НА НАРОДА

Бургаски окръжен съд .………………….....………….… граждански състав ……………

На осемнадесети септември .…….……………. Година две хиляди и деветнадесета

В публично заседание в следния състав:

Председател: Радостина Калиманова

Членове: …………………………….

Съдебни заседатели: ……………………………..

Секретар ………………………… Станка Чавдарова ......………………………………… Прокурор ……….....……………….……………………........……………........……………… като разгледа докладваното от …………….……… Р. Калиманова

………………....… гражданско дело номер ……… 398…… по описа за …..…. 2018.….. година.

Производството по настоящото дело е с правно основание чл. 26, ал. 1, предл. 1-во от ЗЗД във връзка с чл. 167, ал. 3 от ЗЗД и чл. 26, ал. 2 от ЗЗД.

Образувано е по повод исковете на Б.П.П., ЕГН **********,***, К.Л.Г., ЕГН ********** и В.Д.П., ЕГН **********,*** чрез процесуалния им пълномощник със съдебен адрес град София, ***, ап. 13 против „Банка ДСК“ ЕАД, ЕИК121830616, със седалище град София и адрес на управление ***, представлявано от Виолина Маринова Спасова и Доротея Николаева Николова за прогласяване нищожността на договор за учредяване на договорна ипотека върху следния недвижим имот, а именно: ателие за творческа дейност №2 с идентификатор № ***, находящо се в жилищна сграда с идентификатор № ***, на кота -2.56 м. в сутерена на имот с идентификатор № *** или УПИ XXV-1676, квартал 86 по плана на град Созопол, Бургаска област с площ от 663.33 квадратни метра, при граници: УПИ XXI-1675, УПИ XXII-1675, УПИ VI-1671,1672, УПИ XIV-1678, с площ от 63 кв. м., състоящо се от дневна с кухненски кът, две спални, баня с тоалетна, антре и тераса, при съседи: на същия етаж - имоти с идентификатори №№ ***; ***; ***; ***;

***, над обекта - имот с идентификатор № ***, ведно с 14.54 кв. м. идеални части от общите части на сградата и съответните идеални части от правото на строеж върху гореописаното място, обективирана в нотариален акт № 174, том III-4, рег. № 7250, дело № 526/2007 година на нотариус с рег. №342 в НК, с район на действие Бургаския районен съд. В подкрепа на отправените искания представят и ангажират доказателства.

Твърди се в исковата молба, по повод на която е образувано настоящото производство, че ищците били собственици на недвижим имот, представляващ ателие за творческа дейност №2, с идентификатор № ***, в жилищна сграда с идентификатор № *** на кота

-2.56 м. в сутерена на имот с идентификатор № *** или УПИ XXV-1676, квартал 86 по плана на град Созопол, Бургаска област с площ от 663.33 квадратни метра, при граници: УПИ XXI-1675, УПИ XXII-1675, УПИ VI-1671,1672, УПИ XIV-1678, с площ от 63 кв. м., състоящо се от дневна с кухненски кът, две спални, баня с тоалетна, антре и тераса, при съседи: на същия етаж имоти с идентификатори №№ ***,

***, ***, ***, ***, над обекта с имот с идентификатор № ***, ведно с 14.54 кв. м. идеални части от общите части на сградата и със съответните идеални части от правото на строеж върху гореописаното място. На 18.12.2007 година в полза на „Банка ДСК“ ЕАД била учредена с нотариален акт № 174, том III-4, рег. № 7250, дело № 526/2007 година на нотариус с рег. № 342 в НК, с район на действие Бургаския районен съд, вписан в Служба по вписванията-Бургас с вх. рег. №22169 от 19.12.2007 година, акт № 10, том. 16, дело № 14706 договорна ипотека върху същия във връзка с предоставена от банката на „Макстел-Монтана“ ЕООД кредитна линия в размер на 100000 лева по силата на договор за кредит от 10.04.2007 година и анекс към него от 21.11.2007 година. Като ипотекарен длъжник било посочено „Юро билдинг“ ООД, представлявано от Б.П.П., което дружество за обезпечаване на горното вземане учредило договорната ипотека върху посочения по-горе недвижим имот. Същото било вписано в нотариалния акт за учредяване на ипотека като ипотекарен длъжник. То се легитимирало като собственик на ипотекирания недвижим имот, представляващ ателие за творческа дейност №2.

Впоследствие с влязло в сила на

23.08.2014 година решение под № 201 от 18.06.2014 година по гражданско дело № 224/2014 година по описа на Бургаския окръжен съд било признато за установено, че договорът за продажба на процесния недвижим имот, представляващ ателие №2, извършен с нотариален акт № 70 том I-4, рег. № 1263, дело №59/2007 година по описа на нотариус с рег. № 342 на НК е нищожен на основание чл. 26, ал. 1, предл. 1-во ЗЗД - противоречие със закона, следователно същият не бил породил правно действие и „Юро билдинг“ ООД не бил негов собственик. Решението било вписано в Службата по вписванията на 22.03.2017 година.

Така казаното налагало извода, че с договора за учредяване на ипотека върху гореописания имот, обективиран в нотариален акт № 174, том III-4, рег. № 7250, дело N9 526/2007 година на нотариус с рег. № 342 в НК, с район на действие Бургаския районен съд не само не била учредена ипотека върху обект, който не можел да бъде предмет на правна сделка, но и че ипотекарният длъжник не бил собственик на недвижимия имот, служещ за обезпечение по договора за кредит и съответно предмет на договора за ипотека. От правната същност на договора за ипотека като обезпечителна, каузална, консенсуална сделка следвало, че страни по ипотечния договор били кредитора и собственика на ипотекирания имот /ипотекарен длъжник/, който можел да е трето лице за обезпечената сделка. Ипотеката се учредявала с конститутивна сукцесия и била производна на правото на собственост на имота, служещ за обезпечение, съобразно чл. 167, ал. 3 от ЗЗД. Меродавен момент за правото на собственост бил завършването на фактическия състав на договора за ипотека и по-точно вписването на същата. Тъй като сделката, обективирана в нотариален акт № 70, том I-4, рег. № 1263, дело № 59/2007 година по описа на нотариус рег. № 342 на НК, с район на действие Бургаския районен съд била нищожна, то никога не било имало имуществено разместване, следователно „Юро билдинг“ ООД никога не било станало собственик на процесния недвижим имот, включително към момента на учредяване на договорната ипотека върху същия. Ипотеката, учредена от несобственик била нищожна поради противоречие с императивната норма на чл. 167, ал. 3 от ЗЗД. Целта на тази разпоредба била да не се увреждат интересите на действителния собственик на имота, върху който се учредява ипотеката и да не бъде ипотекиран чужд имот без съгласието на неговия собственик. Договорната ипотека можела да се учреди само върху имот, който принадлежи на лицето, в чиято тежест тя се учредява - чл. 167, ал. 3 от ЗЗД. Ако последната била учредена върху имот, който към момента на вписването й не принадлежи на лицето, в чиято тежест тя се учредява, респективно чийто дълг се обезпечава с нея, тя била недействителна по аргумент и на основание чл. 170 от ЗЗД. Според правната доктрина и константната съдебна практика, договорът за ипотека върху непринадлежащ на посочения за негов собственик имот бил нищожен.

Ответникът, на когото съдът е изпратил препис от исковата молба и доказателствата към нея, в указания от закона и съда срок е депозирал писмен отговор. В същия е изразено на първо място становище, че предявените искове са допустими, но изцяло неоснователни по доводи и съображения, изложени в него.

Изтъква се в горната насока, че ищците се позовават на решение № 201 от 18.06.2014 година по гражд. дело № 224/2014 година по описа на Окръжен съд - Бургас, влязло в сила на 23.08.2014 година, с което било признато за установено, че договорът за продажба на процесния имот, сключен между Б.П.П., К.Л.Г. и В.Д.П. от една страна като продавачи и „Юро билдинг“ ООД от друга страна като купувач, извършена с нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 70, том 1-4, рег. № 1263, дело № 59/2007 година по описа на нотариус с рег. № 342 на НК, вписан в Служба по вписванията - Бургас под акт № 24, том VIII, дело № 1858/2007 година е нищожен на основание чл. 26, ал. 1, предложение 1-во от ЗЗД, поради противоречие със закона.

Счита, че изводите на съда в този съдебен акт били неправилни и необосновани. Противоречието със закона като основание за нищожност на сделката се дефинирало като несъобразяване с императивни правни норми или правни принципи. То било най-общо формулираното основание и включвало противоречие на закона или по начина на сключване на сделката, или по съдържанието й. За да бъде прогласена за нищожна една сделка поради противоречие със закона, необходимо било да се посочат конкретните правни норми, които се нарушават. В случая неправилно съдът бил приел, че сделката е нищожна поради противоречие с чл. 38, ал. 1 и ал. 2 от ЗУТ. Те установявали изискванията относно изграждането на отделните обекти от жилищната сграда, а не относно сключването или съдържанието на сделката за покупко-продажба на процесния имот. Поради това не можело да се приеме, че сделката е нищожна на основание противоречие със закона. Наред с това, в случая не можело да се говори за нарушение на разпоредбата на чл. 38, ал. 1 от ЗУТ, тъй като законодателната рамка не въвеждала изрична забрана в подземните и полунадземните етажи на жилищни сгради да бъдат изграждани жилища, поради което същата тази норма не била императивна.

На следващо място, законът както в сегашната си редакция, така и в тази към момента на сключване на сделката боравел с понятията „полуподземен етаж“, „подземен етаж“, докато в текста на сделката била използвана думата „сутерен“. Наред с това, разпоредбата на чл.

38, ал. 2 от ЗУТ съдържала изключения, предоставящи възможност за изграждане на обекти за стопански дейности и в подземния, и в полуподземния етаж, при посочените в закона условия. В случая следвало да се има предвид качеството на ипотекарния длъжник „Юро билдинг“ ООД, а именно търговско дружество, което по презумпция извършвало стопанска дейност и поради това в притежаваните от него имоти се осъществявала именно такава дейност.

Освен това, съгласно издаденото разрешение за строеж от главния архитект на Община Созопол под № 300 от 16.10.2006 година, процесното ателие се намирало във „Ваканционна апартаментна сграда“, която била предвидена да се изгради в УПИ XX-1676, кв. 86 по плана на град Созопол с РЗП 1016.00 кв. м. „Ваканционната апартаментна сграда“ не била предвидена за постоянно обитаване, поради което и на основание чл. 95 ал. 2 от Наредба №7 за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони този подзаконов нормативен акт се явявал неприложим. Поради това, ответникът счита, че ателието за творческа дейност, изградено съобразно изискванията на чл. 38, ал. 2 от ЗУТ също било самостоятелен обект на собственост и можело да бъде предмет на прехвърлителна сделка.

По тези доводи се изтъква от ответника, че съдебното решение, с което била обявена нищожността на договора за покупко-продажба на процесния имот било неправилно. Той не бил обвързан от силата на пресъдено нещо на същия този акт, прогласяващ нищожността на придобивната сделка, легитимираща ипотекарния длъжник като собственик на ипотекирания имот. То обвързвало страните по делото, по което е постановено, а в спора между „Юро билдинг“ ООД и Б.П.П., К.Л.Г. и В.Д.П. той не бил конституиран, не бил взел участие и решението не го обвързвало, поради което в отношенията му с ипотекарния длъжник „Юро билдинг“ ООД, именно последното било собственик на ипотекирания имот.

Ответната банка като ипотекарен кредитор се е позовала на транслативно правоприемство по съображения, че черпи ипотечните си права от учредителя „Юро билдинг“ ООД. Последният се легитимирал като носител на правото на собственост, придобито чрез правна сделка, която била сключена преди повдигане на спора за нищожността на договора за покупко-продажба на имота. Ответникът счита, че не била налице възможност ипотекарният кредитор да се третира като частен правоприемник, който да е обвързан от силата на присъдено нещо на съдебните решения, така както е обвързана страната, от която той черпел правата си. След като банката не била участвала в спора, приключил със съдебно решение, тя била трето лице, което имало възможност да оспорва съответствието на тези решения с действителното правно положение. При позоваване на нищожност на договорите за учредяване на ипотека поради противоречието им със закона - чл. 167, ал. 3 от ЗЗД, следвало и спрямо нея като ответник да се установи фактическият състав на недействителността.