Решение № 2573 от 18.11.2025, Районен съд - Бургас

РЕШЕНИЕ

№ 2573 гр. Бургас, 18.11.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – БУРГАС, VII ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на тридесети октомври през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: ПАНАЙОТ СТ. АТАНАСОВ при участието на секретаря ЕЛЕНА Г. ХРИСТОВА като разгледа докладваното от ПАНАЙОТ СТ. АТАНАСОВ Гражданско дело № 20242120107339 по описа за 2024 година

Делото е образувано по повод исковата молба на „Съни Хил Мениджмънт“ ЕООД, ЕИК ............, със седалище гр. Бургас, против Ц. Ц. М., от гр. Бургас, за осъждането й да заплати на ищеца сума в размер от 902,90 лева, представляваща дължимата от ответника част от разходите, направени от ищеца за поддръжка и управление на общите части на жилищен комплекс „Съни Хил“ – гр. Бургас, за периода 01.12.2022-30.06.2024 год., ведно със законната лихва от подаване на исковата молба до окончателното й изплащане.

Исковата молба е уточнена с писмени молби от 04-и и 18.12.2024 год. и 04.02.2025 год.

Ищецът е изложил следните фактически и правни твърдения: ищецът е дружество, осъществяващо поддръжката и управлението на жилищен комплекс от затворен тип „.....”, находящ се в гр. ......”, въз основа на писмен договор от 01.08.2019 год., сключен с инвеститора „Съни Хил 2” ЕАД, ЕИК ......., както и въз основа на тристранни договори с мнозинството от собствениците на апартаменти в комплекса; жилищният комплекс е построен 1 в ПИ с идентификатор ............и се състои от 9 бр. жилищни сгради, с общо 303 апартамента, има изградени басейн, детска площадка, беседка, които са предоставени за общо ползване на собствениците, ползвателите и обитателите на комплекса, а достъпът е контролиран от охрана; услугите, които ищецът предоставя на всички собственици на обекти от комплекса, считано от 01.08.2019 год., са поддръжка чистотата на общите части на комплекса и на блоковете, включително улици, тротоари, паркоместа, стълбища, площадки, тавани, поддръжка на зелените площи в комплекса, чрез редовно поливане и почистване и осигуряване на специализиран персонал за под дръжката им, осигуряване на 24-часова физическа охрана на целия комплекс и пропускателен режим за влизане в комплекса, както и постоянно наблюдение на ключови места чрез наличните устройства, заплащане на разходи за електрическа енергия и вода, като ел. енергията включва разходи както за електричество за входа (асансьори и осветление), така и за целия комплекс (осветление), разходите за вода са за почистване и основно за поливане за поддръжка на зелените площи в комплекса и басейна; заплащане на разходи за консумативи и такива за текущата под дръжка, където се влагат материали и се ползват външни услуги за специализирани дейности (дезакаризация и дезинсекция, поддръжка на система за видеонаблюдение, ключарски услуги, изследвания за басейн, снегопочистване и други), вкл. редовно извозване на сметта от комплекса в сътрудничество със съответните общински фирми наймалко два пъти седмично; осигуряване на техническа поддръжка и редовна профилактика на асансьорите в блоковете, вкл. ежемесечни абонаменти такси за асансьорите във всички сгради от комплекса, ежегодна подмяна на сим картите за тях и ежегодни технически прегледи; счетоводни услуги – ежемесечно начисляване и отразяване на плащания за всеки един от обектите в комплекса и осигуряване на информация за живущите, правни услуги, транспортни, административни разходи, разноски по дела, водени срещу неизправни длъжници, държавни такси, координация и управление – вземане на решения по текущата поддръжка, контрол върху подизпълнителите, осигуряване необходимите материали и на човек, който да е на разположение на живущите в комплекса при възникнали въпроси и проблеми; ищецът е сключил договори със свои служители, които са пряко ангажирани с поддръжката и управлението на блоковете и комплекса, така и договори с подизпълнители за охрана, за поддръжка и абонаментно поддържане на 2 асансьори, счетоводство и др., като лицата - служители на фирмите подизпълнители - изпълняват съответните си задълженията по охрана и др.; ответникът е собственик на апартамент № 12 в бл. 6 от жилищния комплекс, тя не е подписала индивидуален договор за управление и поддръжка на комплекса с инвеститора и с ищеца; като собственик на самостоятелен обект в комплекса тя има задължение да заплаща разходите за поддържане на общите части в етажната собственост; отношенията по управление на общите части не могат да останат извън предмета на правно регулиране, поради което в тази хипотеза, доколкото управлението не е уредено в договор, на общо основание приложение намират разпоредбите на ЗУЕС и общите правила на ЗС и ЗЗД; собствениците на самостоятелни обекти в сгради с етажна собственост са задължени да заплащат разходите за управлението и разходите за поддържането на общите части на сградата – това са тези за сградата, в която се намира апартаментът на ответника, и тези на комплекса, в който се намира блокът; част от разходите за поддръжка и управление на комплекса, в който се намира самостоятелният обект на ответника, са платени не от собственика на апартамент 12, а от ищеца, поради което е налице неоснователно обогатяване от страна на ответника за сметка на ищеца; ответникът не е собственик на идеални части от поземления имот, в който е изграден комплексът, но се ползва от всички услуги, които се предоставят от ищеца, и сумите, съставляващи направените от ищеца разходи по поддръжка и управление на комплекса, се дължат на основание чл. 59 от ЗЗД; всички услуги по поддръжката на общите части на комплекса са надлежно предоставени от страна на ище;а и са предприети уместно в интерес на собствениците на самостоятелни обекти от отделните блокове; неоснователно обогатяване се реализира и в случаите, когато едно лице неоснователно си спестява за сметка на друго разходи, които са били необходими и е трябвало да бъдат извършени;

Ц. М. се е обогатила без основание за сметка на ищеца и следва да върне всички суми, платени от ищеца за поддръжката и управлението на общите части на комплекса за периода 01.12.2022-30.06.2024 год.; съотношението между площта на апартамента на ответника (54.53 кв. м.) към общото РЗП на обектите в комплекса (16 373,03 кв. м.) е 0.333 %, поради което прилежащите части на апартамент 12 се равняват на 0,333 % ид. ч. и за периода 01.12.202230.06.2023 год. ответникът дължи сумата от 333,87 лева, представляваща 0,333 % от общия размер на разходите за поддръжка и управление за този 3 период – 100 246,66 лева; през месец юли са въведени в експлоатация блокове 7 и 10 от ж. к. „Съни Хил“, е което общата разгърната застроена площ на обектите в комплекса е 21 111.76 кв. м., съгласно таблиците за площообразуване, изготвени от лицензиран оценител; съотношението между площта на апартамента на ответника към общото РЗП на обектите в комплекса (21 111,76 кв. м.) е 0,2583 %, поради което прилежащите части на апартамент 12 се равняват на 0,2583 % ид. ч. и за периода 01.07.2023-30.06.2024 год. ответникът дължи сумата от 569,03 лева, представляваща 0,2583 % от общия размер на разходите за поддръжка и управление за този период – 220 304,81 лева; ответникът многократно е уведомяван за дължимите от същия суми, но към момента същите не са платени.

Ищецът е ангажирал доказателства, моли за присъждане на деловодните разноски.

Правните основания на предявените обективно съединени осъдителни искове са чл. 59, ал. 1 и чл. 86, ЗЗД.

В срока по чл. 131, ГПК ответникът е депозирал писмен отговор, с който е оспорил иска; изложил е следните фактически и правни твърдения: искът е неоснователен и недоказан; с платежни нареждания от 25.02.2025 год. и 26.05.2023 год. ответникът е платил на ищеца следните суми: 540 лева – такса поддръжка общи части, охрана, асансьор, за периода м. ноември 2022-м. октомври 2023 год., и 600 лева – такса поддръжка общи части, охрана, асансьор, за периода м. ноември 2023-м. октомври 2024 год.; с така извършените плащания дължимите от ответника такси за управление и поддръжка за целия исков период са изцяло погасени; плащането от 25.02.2025 год. е извършено след образуване на настоящото производство, но преди датата на връчване на исковата молба и ответникът не е дал повод за завеждане на делото; посочените в платежните нареждания основание и период, за който се отнасят, задължават получателя на плащането да отрази като погасени задълженията именно за процесния период така, както е заявил платецът; изложението в исковата молба не обосновава връзка между обедняването на ищеца и обогатяването на ответника; в посочените от ищеца разходи присъстват неприсъщи разходи, които не се отнасят към разходите за управление и поддръжка на общите части; анализът на разпоредбите на договора между инвеститора и ищца сочи, че на ищеца е възложено изпълнението на дейностите по управление и поддръжка на общите части, при 4 изрично предвидено с договора разпределение на разходите за тези дейности; в тежест на собствениците на самостоятелни обекти, платими пропорционално на площите на притежаваните обекти, са възложени разходите за консумирани електроенергия и вода, необходими за осъществяването на поддръжката, почистването, напояването на зелените площи, за видеонаблюдение и др.; изброяването не е изчерпателно, то се отнася до разноските за всички онези дейности, които са сторени пряко за управлението и поддръжката на комплекса; на ответника – длъжник по извъндоговорното основание на чл. 59, ЗЗД не могат да се възложат икономически тежести и разходи, обосноваващи стойността на доставените услуги в размер, по-висок от този, който са уговорили за тях самите контрагенти по договора; от общия обем на заявените от ищеца разходи следва да се приспаднат тези, направени от него като търговско дружество и работодател, тъй като цитираният договор между възложителя-инвеститор и изпълнителя изрично ги възлага в тежест на ищцовото дружество и липсва договорно или извъндоговорно основание те да бъдат понесени от третите лица – собственици; разходите за възнаграждения, съгл. договора между възложителя и изпълнителя, за заплати и осигуровки на персонала следва да се „... компенсират от дължимите от собствениците такси поддръжка съгласно индивидуалните им договори, а при липса на такива – се разпределят между всички собственици на обекти пропорционално на площите на притежаваните от тях обекти“ – тази уговорка между възложителя и изпълнителя не се отнася до всички останали изброени в исковата молба разходи, голяма част от които са неприсъщи и без пряко отношение към дейностите по управление и поддръжка; разходите за канцеларски материали и офис-техника, за счетоводни услуги, за одит, правни услуги, трудова медицина, обяви персонал, присъдени разноски дела, административни, застраховки, нотариални банкови, куриерски и др. по никакъв не могат да се отнесат към разноските, необходими за управлението и поддържането на общите части на сградата; не се установява основанието на част от претендираните разходи, обозначени с абстрактното „административни“; ответникът не споделя извода, че всички направени и заявени от ищеца разходи за поддръжката на комплекса, разбити по пера, са необходими и действително сторени; напълно неясно е основанието и отношението към управлението и поддръжката на общите части на разходите за „координация и управление на текущата дейност“; от 5 собствениците на самостоятелни обекти се събира една допълнителна такса за услуга, каквато поначало не е уговорена в договора между инвеститора и изпълнителя (ищец в процеса), а наред с това от приложените към исковата молба доказателства не се установява нейното основание, още по-малко ефективното й изпълнение; цитираните суми – 7268,34 лева за периода 01.12.2022-30.06.2023 год. и 19 209,98 лева за периода 01.07.2023-30.06.2024 год., не следва да бъдат взети предвид при определяне общия размер на разходите за управление и поддръжка на общите части на сградите и на комплекса, още по-малко да бъдат разпределяни и да се понасят от собствениците; значителна част от сочените общи разходи за поддръжка на комплекса се отнасят към целия комплекс, в който през исковия период е извършвана строителна дейност на нови, предвидени за изграждане сгради в общия план на комплекса, и стойността на разходите за охрана включва и охраната на откритите строителни площадки, складираните в комплекса строителни материали и съхраняваната техника и механизация; липсва основание тези разходи да бъдат понесени от собствениците на самостоятелни обекти във вече въведените в експлоатация сгради; същото се отнася и до разходите за електроенергия и вода, каквито също се консумират в хода на строителните дейности, но техният дял не е съобразен при разпределението им между собствениците; значителна част от заявените разходи – електроенергия общи части и вода, както и отчетените разходи за „абонамент асансьори, СИМ карти, годишни прегледи“, по никакъв начин не съдържат информация за разпределението им, и каква част от отчетените електроенергия и вода са консумирани в/за обектите в отделните сгради, въведени в експлоатация, и каква част от тях включва потреблението за целите на извършваното в комплекса строителство, както и в какъв размер се начисляват таксите за абонаментна поддръжка на асансьорните уредби в отделните сгради; ищецът е имал възможност да приложи диференциран подход и да разпределя разходите за всяка отделна сграда между собствениците на самостоятелни обекти в нея, съобразно реалното потребление или стойност на получената услуга; неоснователно е включването от ищеца в общо претендирания размер на разходите „отписани несъбираеми и по съдебни дела вземания”, тъй като чрез възлагането им в тежест на собствениците те все пак ще бъдат събрани, макар и не от пряко задълженото за тях лице; методиката за разпределение на разходите 6 неоснователно възлага в тежест на собствениците на самостоятелни обекти и разходи, които не се включват в обхвата на необходимите разходи за обслужване и поддръжка на общите части в комплекса, а са административни по своя характер, предназначени за обезпечаване търговската дейност на юридическото лице; при хипотезата на спестяване на обогатения на някои разходи, това води до обогатяване само в случай, че разходите са били необходими и ответникът по иска по чл. 59, ЗЗД е трябвало да ги понесе от собственото си имущество; връзката между обогатяването и обедняването е винаги конкретна, подлежи на установяване във всеки отделен случай, като следва да се изясни дали обедняването на ищеца и обогатяването на ответника произтичат от един общ факт, или от обща група факти; тази форма на неоснователно обогатяване изисква възстановяване на икономическото равновесие между насрещните престации на страните не въобще, т. е. в пълната стойност на даденото от ищеца, а само в онази част, с която се е обогатил ответникът, получил правната облага, без да заплати цената на необходимия разход; дългът на ответната страна следва да се формира не от всички направени от ищеца разходи за дейността му през процесния период изобщо, а само от тези от тях, които той се задължил да направи с оглед възложената му дейност по управление и поддръжка; ответната страна няма изискуеми и непогасени задължения към ищеца, произтичащи от дължими, но незаплатени разходи за управление и поддръжка на общите части в комплекса; не се доказва по безспорен и непротиворечив начин обедняването на ищеца в обема на заявената претенция, а именно, че ответната страна, в качеството си на собственик на самостоятелен обект в сграда на територията на комплекса, който не притежава идеални части от поземления имот, но се ползва от всички услуги, предоставяни от ищеца, се е обогатил, като неоснователно си спестява разходи, които са били необходими и е трябвало да бъдат извършени - липсва изискуема материалноправна предпоставка за основателността на иска, което налага неговото отхвърляне като неоснователен и недоказан и по основание, и по размер.