Решение № 418 от 19.01.2015, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

Р Е

Ш Е Н

И Е

№ град *****, 19.01.2015 година

В ИМЕТО

НА НАРОДА

Софийски граД.и съд, Гражданска колегия, І отделение, 1 състав, в публично заседание на шестнадесети декември през две Х.яди и четиринадесета година, в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: АСЕН ВОДЕНИЧАРОВ при секретаря А.Р., като разгледа докладваното от съдия Воденичаров гр. дело № 5155 по описа на 2014 година и за да се произнесе, взе предвид следното:

Предявени са обективно и субективно съединени искове при условията на евентуалност с правно основание чл.87, ал.3 от ЗЗД и чл. 124, ал.1 от ГПК, във връзка с чл.67 от ЗС.

Ищецът „С.Х.” ЕООД, чрез процесуален представител излага в исковата си молба, че е собственик на недвижим имот, придобит въз основа на договор за покупко-продажба, сключен на 04.04.2014 год. и оформен с нотариален акт № 30, том I, н.д. 27/14 год. по описа на Нотариус Д.К., находящ се в гр.***** и представляващ урегулиран поземлен имот XXXXI-7, попадащ в квартал 117 по подробен устройствен план на град

*****, местноста „кв.*****”, с площ по документи за собственост от 10610 кв. метра, при граници, УПИ I - за болничен комплекс, ПИ 76, улица, УПИ ХХХХИ-7, ПИ 7а и ПИ 7г, който урегулиран поземлен имот представлява Поземлен имот с идентификатор *** по кадастралната карта и кадастралните регистри на град *****, Община *****, с адрес на поземления имот: град *****, район „*****",

*****, булевард „*****”, с площ по скица от 11058 кв. метра, номер по предходен план: 7, квартал 117, парцел XXXXI, и при съседи по скица: ***,

***, ***, ***, 68134.4332, ***. Твърди, че на 16.10.2006 год. дружество „Б.” ООД е сключило договор за учредяване право на строеж, оформен с нотариален акт № 102, том VII, н.д. 1215/06 год. по описа на

Нотариус Й.Л. с предмет взаимно учредяване право на строеж върху описания по-горе недвижим имот за изграждане на обект – Комплекс от две жилищни сгради с магазини, ателиета, детска занималня, заведения за хранене, спортен комплекс с басейн и подземни гаражи, представляващи сграда „А” с чети входа, сграда „В” с два входа и двуетажна част между двете сгради, с обща РЗП от 29 901.11 кв.м., като сделката е сключена въз основа на предварителен договор за учредяване право на строеж срещу задължение за изграждане на жилища, сключен на 08.07.2005 година. Поддържа, че за извършване на строителството, приемателя строител се е снабдил с одобрени инвестиционни проекти от 21.12.2006 год., разрешение за строеж от 22.12.2006 год. и протокол за откриване на строителна площадка и определяне на строителна линия и ниво на строежа от 07.06.2007 година. Твърди, че съгласно подписани договори се е суброгирал изцяло в правата на кредитор към приемателя – строител досежно обекта за който е учредено право на строеж и е получил от „И.с.” ЕООД и неговите праводатели всички притежавани от тях вещни и облигационни права върху имота. Твърди, че „Б.” ООД не е изпълнил задълженията си по договора за учредяване правото на строеж, като е изпълнило само и единствено изкопни работи по сграда „В” и частично строителство на сграда „А” и двуетажното тяло между двете сгради. Дружеството не е извършило строителството и не е получило разрешение за ползване на сграда „В” в договорените срокове. Твърди, че съгласно договореното, учредителите и респективно ищеца, като суброгиран кредитор имат правото да развалят договора за учредяване право на строеж в случай на неизпълнение с повече от два месеца и при спиране на строителството за повече от шест месеца, които обстоятелство в настоящият случай са налице. Поддържа, че учреденото право на строеж е ипотекирано в полза на „Б.Д.” ЕАД чрез договор от 19.07.2007 год. и оформен с нотариален акт № 134, том III, н.д. 413/07 год. по описа на Нотариус В.Ч. за обезпечение на отпуснат кредит на приемателя - строител. Въз основа на изложеното моли съда да постанови съдебно решение по силата на което да развали поради неизпълнение сключения на 16.10.2006 год. договор за учредяване на право на строеж, оформен с нотариален акт № 102, том VII, н.д. 1215/06 год. по описа на Нотариус Й.Л. и договор за продажба право на строеж, сключен на 10.02.2014 год. и оформен с нотариален акт № 32, том I, н.д. 25/14 год. по описа на Нотариус Н. Л.. При условията на евентуалност е предявен иск за разваляне на договора за учредяване на договорна ипотека сключен между „Б.” ООД и „Б.Д.” ЕАД и оформен с нотариален акт № 134, том III, н.д. 413/07 год. по описа на Нотариус В.Ч.. Пак при условията на евентуалност е предявен отрицателен установителен иск по силата на който да бъде установено по отношение на ответниците „Б.” ООД и „И.с.” ЕООД, че не собственици на процесното право на строеж, а по отношение на ответникът „Б.Д.” ЕАД – че не притежава обезпечение по сключения ипотечен договор, поради погасяването му по давност.

Претендира разноските по делото.

Ответниците „Б.” ООД и „И.с.” ЕООД, чрез процесуални представители оспорват исковите претенции, като неоснователни и молят съда да ги отхвърли.

Ответникът „Б.Д.” ЕАД, чрез процесуален представител оспорва предявените срещу дружеството искове, като твърди, че ответникът не е активно легитимиран да иска разваляне на договори по които не е страна, а отделно от това учреденото право на строеж е реализирано и не е погасено по давност. Подробни съображения излага в представените писмени бележки и моли исковете да бъдат отхвърлени. Претендира юрисконсултско възнаграждение.

Съдът, като взе предвид становищата и доводите на страните и прецени събраните по делото доказателства по реда на чл.235, ал.2 от ГПК, приема за установено от фактическа и правна страна следното:

От договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен на 04.04.2014 година и оформен с нотариален акт № 30, том I, н.д. 27/14 год. по описа на Нотариус Д.К. се установява, че „С.ХИЛ” ЕООД е придобил от „И.с.” ЕООД собствеността върху недвижим имот, находящ се в град ***** и представляващ урегулиран поземлен имот XXXXI-7, попадащ в квартал 117 по подробен устройствен план на град

*****, местност кв. *****, с площ по документи за собственост от 10610 кв. метра, при граници,

УПИ I - за болничен комплекс, ПИ 76, улица, УПИ ХХХХИ-7, ПИ 7а и ПИ 7г, който УПИ представлява поземлен имот с идентификатор

*** по кадастралната карта и кадастралните регистри на град

*****, с адрес: град *****, район „*****”, *****, булевард „*****”, с площ по скица от 11058 кв. метра, номер по предходен план: 7, квартал 117, парцел XXXXI, и при съседи по скица:

***, ***, ***, 68134.4332. 1568, 68134.4332, ***.

От договор за учредяване право на строеж, сключен на 16.10.2006 год. и оформен с нотариален акт № 102, том VII, н.д. 1215/06 год. по описа на Нотариус Й.Л. се установява, че няколко физически лица, юридическо лице с нестопанска цел и „Б.” ООД взаимно са си учредили право на строеж за върху описания по-горе недвижим имот за изграждане на обект – Комплекс от две жилищни сгради с магазини, ателиета, детска занималня, заведения за хранене, спортен комплекс с басейн и подземни гаражи, представляващи сграда „А” с чети входа, сграда „В” с два входа и двуетажна част между двете сгради, с обща РЗП от 29 901.11 кв.м. съгласно одобрен инвестиционен архитектурен проект от 15.08.2006 год. на ДАГ при СО. Договорът е сключен въз основа на предварителен договор за учредяване право на строеж от 08.07.2005 година.

От договор за продажба на право на строеж за построяване на недвижими имоти в сграда, сключен на 10.02.2014 год. и оформен с нотариален акт № 32, том I, н.д. 25/14 год. по описа на Нотариус Н. Л. се установява, че няколко физически лица и юридическо лице с нестопанска цел са прехвърлили на „И.с.” ЕООД собственото си право на строеж върху обекти в жилищна сграда „В”, която ще се построи в описания подробно по-горе недвижим имот.

От договор за учредяване на договорна ипотека, сключен на 19.07.2007 год. и оформен с нотариален акт № 134, том III, н.д. 413/07 год. по описа на

Нотариус В.Ч. се установява, че „Б.” ООД е учредило в полза на „Б.Д.” ЕАД ипотека върху правото на строеж за построяване на следните недвижими имоти: Жилищен копмлекс „*****”, състоящ се от жилищни сгради с магазини, детска занималия, заведение за хранене, спортен комплекс с плувен басейн и подземни гаражи, представляващи СГРАДА „А" с четири входа и СГРАДА „Б" с два входа и двуетажна част между тях. С РЗП от 29 901.11 кв.м., която ще се построи върху описания подробно по-горе недвижим имот.

Въз основа на учреденото право на строеж приемателят строител „Б.” ООД се е снабдило с одобрени инвестиционни проекти от 21.12.2006 година, с разрешение за строеж от 22.12.2006 година и с протокол за откриване на строителна площадка и определяне на строителна линия и ниво на строежа от 07.06.2007 година и е започнато строителството в договорения по договора срок.

Настоящият състав намира, че исковите претенции досежно претендираното разваляне на сключените договори по които ищеца не е страна не следва да бъдат уважавани. Това е така, тъй като правомощие да иска разваляне на сключен договор има само страна по него. В настоящият случай ищцовото дружество не се е суброгирало в правата на страна по сключените договори и не може да иска развалянето им. Суброгацията е правнотехнически термин, и съдържанието което се влага в него е встъпване в правата на удовлетворения кредитор от страна на трето лице. Нормалното развитие на възникнало вече облигационно отношение е неговото прекратяване от страна на длъжника чрез пълно и точно изпълнение на облигационното му задължение. Това изпълнение на задължението погасява правото на кредитора. Когато обаче вместо длъжника едно трето лице с правен интерес изпълни облигационното задължение на длъжника, не се постига пълно погасяване на облигационното отношение. Погасява се само правото на вземане на удовлетворения вече кредитор по отношение на длъжника, докато правното задължение на длъжника остава. Постига се т.нар. частично погасяване на облигационното отношение.

Изпълнилото трето лице е титуляр на право на регресен иск по отношение на длъжника за връщане на онова, което третото лице е изпълнило на кредитора. Неговото регресно право е необезпечено и възниква заплаха дали ще бъде удовлетворено. Тук законодателя в чл.74 от ЗЗД позволява на изпълнилото трето лице по силата на закона да встъпи в правата на удовлетворения кредитор за да обезпечи регресното му право. В настоящия случай не е налице фактическия състав по който ищеца да се е суброгирал в правата на неговите праводатели.

Поради изложеното предявените искове за разваляне на сключените договори за учредяване право на строеж, продажба право на строеж и учредяване на договорна ипотека, по които ищцовото дружество не е страна следва да бъдат отхвърлени, като неоснователни.

При отхвърляне на главните искове съдът следва да разгледа предявените при условията на евентуалност отрицателни установителни искове, които намира за основателни.

Съгласно чл.124, ал.1 от ГПК всеки може да предяви иск, за да установи съществуването или несъществуването на едно правно отношение или на едно право, когато има интерес от това. В настоящият случай ответниците „Б.” ООД и „И.с.” ЕООД твърдят че са собственици на правото на строеж въз основа на суперфиция, а ответникът „Б.Д.” ЕАД твърди, че учреденото право на строеж обезпечава дълг на приемателя строител по суперфицията, поради което за ищеца възниква правен интерес от предявяване на отрицателните установителни искове.

Спорно е какъв е характера на строежа за който е учредено правото на строеж и реализиран ли е същия в обема съгласно одобрените строителни книжа в петгодишния давностен срок по чл.67 от ЗС. Съгласно ТР № 1 от 04.05.2012 год. по т.д.№ 1/2011 год. на ОСГК на ВКС е дадено задължително тълкувание кога едно право на строеж се счита за упражнено /реализирано/. Това са: 1/ смисълът на понятието „упражняване на правото на строеж”, употребено в чл. 67 от ЗС, когато е учредено с единен договор за част от обектите в сграда, състояща се от множество самостоятелни обекти включително и при последващо прехвърляне на правото на строеж на други лица, е изграждането на грубия строеж на сградата или съответния етап, за който е издадено разрешението за строеж; 2/ давностният срок по чл.