Решение № 429 от 29.12.2023, Районен съд - Петрич

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 429 гр. Петрич, 29.12.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ПЕТРИЧ, ТРЕТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и девети ноември през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Андрей Ив. Николов при участието на секретаря Величка Андреева като разгледа докладваното от Андрей Ив. Николов Гражданско дело № 20231230100757 по описа за 2023 година и за да се произнесе, взе предвид следното:

Предявен е иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД.

Ищецът – „ВМ Строй“ ЕООД, със седалище и адрес на управление в гр.

София, ***, ЕИК 204331188, твърди, че на 01.05.2023 г. между него (като купувач) и ответницата (като продавач), действаща чрез пълномощник, е бил сключен предварителен договор за покупко-продажба на идеалните части, които последната притежава от осем недвижими имота. Пояснява, че се касае за поземлени имоти, находящи се в землището на гр. Петрич, с идентификатори ***, ***, ***, ***, ***, ***, *** и

***. Уточнява, че собственическите права на ответницата от тези имоти възлизат на по 1/8 идеална част от всеки от тях. Изтъква, че продажната цена по сделката е била 1 253 евро, които са били изцяло платени на продавача. Заявява, че срокът за подписването на окончателния продажбен договор е изтекъл на 18.05.2023 г., но ответницата не се явила за неговото сключване. Иска постановяване на съдебно решение, с което предварителният договор да бъде обявен за окончателен.

Ответницата – Р. Д. Д. , с адрес в гр. София, ж.к. „Люлин“, бл. 305, вх. Г, ет. 7, ап. 142, ЕГН **********, признава фактическите положения, сочени от ищеца, и потвърждава действията на лицето, което я е представлявало при сключването на предварителната сделка.

1

Съдът приема следното:

1. По съществото на делото (изводи от фактическа и от правна страна):

Уважаването на предявения иск е детерминирано от кумулативната даденост на определени предпоставки (съобр. мотивите към Тълкувателно решение № 4/09.05.2023 г. по тълк. д. № 4/20 г., ОСГТК на ВКС), които се свеждат до: 1/ наличието на валиден предварителен договор относно споменатите имоти, по силата на който ищецът има качеството на купувач, а ответницата – на продавач; 2/ последната да е собственик на имотите; 3/ задължението за сключването на окончателния продажбен договор да е станало изискуемо и 4/ да са спазени особените изисквания за прехвърляне на вещните права по нотариален ред.

По силата на правилата, уреждащи разпределението на доказателствената тежест в исковото гражданско съдопроизводство (чл. 154, ал. 1 ГПК), ищецът е длъжен да установи положителните условия за основателността на исковата претенция, а ответницата – че се явила за сключването на окончателната сделка и че това не се случило не по нейна вина.

Копие на предварителния договор, на който се базира искът, поставен за разглеждане, е приобщено към доказателствения материал и от неговото съдържание става ясно, че:

- Сключването му от името на ответницата, в качеството й на продавач, е извършено чрез пълномощник – Марийка Д. Д. от гр. София. Въпреки че не е ангажирано пълномощно, което да легитимира представителната власт на лицето, сключило предварителния договор от името и за сметка на ответницата, следва да се приеме, че той надлежно обвързва същата, доколкото в писмения отговор на исковата молба тя изрично потвърждава тези действия на пълномощника (чл. 42, ал. 2 ЗЗД).

- Изпълнени са изискванията на чл. 19, ал. 1 и ал. 2 ЗЗД, тъй като анализираният предварителен договор е обективиран в писмена форма и включва уговорки за съществените условия на окончателната продажба (чл. 183, ал. 2 ЗЗД) – прехвърляне в полза на ищцовото дружество на идеалните части, които ответницата притежава от процесните недвижими имоти, срещу заплащането на цена от 1 253 евро.

- Ясно са уговорени срок и място за подписването на окончателната продажбена сделка – в 11:00 ч. на 18.05.2023 г., в кантората на нотариус Костадинка Топалова (с рег. № 510 на Нотариалната камара и с адрес на кантората – гр. Петрич, ул.

„А. Златаров“ № 1А).

От приетите като писмени доказателства 8 бр. скици (с № 15-1448450-14.12.2022 г., с № 15-1448440-14.12.2022 г., с № 15-1448435-14.12.2022 г., с № 15-144842814.12.2022 г., с № 15-1468242-20.12.2022 г., с № 15-1468176-20.12.2022 г., с № 151468399-20.12.2022 г. и с № 15-1448412-14.12.2022 г.), издадени от Службата по геодезия, картография и кадастър – гр. Благоевград, се потвърждава индивидуализацията на продаваните имоти, а именно:

2

- поземлен имот с идентификатор *** по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Петрич, одобрени със Заповед № РД-18-70/14.12.2010 г. на изпълнителния директор на АГКК, с адрес – гр. Петрич, м. „Иваник“, с площ – 4894 кв. м., с трайно предназначение на територията –земеделска, с начин на трайно ползване – друг вид тайно насаждение, с категория на земята – 5, с номер по предходен план – 120004, при съседи – поземлени имоти с идентификатори ***, ***, ***, *** и ***;

- поземлен имот с идентификатор *** по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Петрич, одобрени със Заповед № РД-18-70/14.12.2010 г. на изпълнителния директор на АГКК, с адрес – гр. Петрич, м. „Амушеви лъки“, с площ – 1254 кв. м., с трайно предназначение на територията – земеделска, с начин на трайно ползване – нива, с категория на земята – 7, с номер по предходен план – 055052, при съседи – поземлени имоти с идентификатори ***, ***, *** и

***;

- поземлен имот с идентификатор *** по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Петрич, одобрени със Заповед № РД-18-70/14.12.2010 г. на изпълнителния директор на АГКК, с адрес – гр. Петрич, м. „Амушеви лъки“, с площ – 2369 кв. м., с трайно предназначение на територията – земеделска, с начин на трайно ползване – нива, с категория на земята – 7, с номер по предходен план – 055051, при съседи – поземлени имоти с идентификатори ***, ***, *** и

***;

- поземлен имот с идентификатор *** по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Петрич, одобрени със Заповед № РД-18-70/14.12.2010 г. на изпълнителния директор на АГКК, с адрес – гр. Петрич, м. „Зиче“, с площ – 862 кв. м., с трайно предназначение на територията – земеделска, с начин на трайно ползване – друг вид нива, с категория на земята – 8, с номер по предходен план – 007003, при съседи – поземлени имоти с идентификатори ***, ***, *** и

***;

- поземлен имот с идентификатор *** по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Петрич, одобрени със Заповед № РД-18-70/14.12.2010 г. на изпълнителния директор на АГКК, с адрес – гр. Петрич, м. „ОмондростНеволница“, с площ – 4501 кв. м., с трайно предназначение на територията – земеделска, с начин на трайно ползване – нива, с категория на земята – 5, с номер по предходен план – 364011, при съседи – поземлени имоти с идентификатори ***, ***, ***, *** и ***;

- поземлен имот с идентификатор *** по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Петрич, одобрени със Заповед № РД-18-70/14.12.2010 г. на изпълнителния директор на АГКК, с адрес – гр. Петрич, м. „Бела Мара-Омондрост, с площ – 1050 кв. м., с трайно предназначение на територията – земеделска, с начин на 3 трайно ползване – нива, с категория на земята – 5, с номер по предходен план – 151093, при съседи – поземлени имоти с идентификатори ***, ***, ***, *** и ***;

- поземлен имот с идентификатор *** по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Петрич, одобрени със Заповед № РД-18-70/14.12.2010 г. на изпълнителния директор на АГКК, с адрес – гр. Петрич, м. „Иваник“, с площ – 3773 кв. м., с трайно предназначение на територията – земеделска, с начин на трайно ползване – друг вид трайно насаждение, с категория на земята – 5, с номер по предходен план – 155029, при съседи – поземлени имоти с идентификатори ***, ***, ***, *** и ***, и

- поземлен имот с идентификатор *** по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Петрич, одобрени със Заповед № РД-18-70/14.12.2010 г. на изпълнителния директор на АГКК, с адрес – гр. Петрич, м. „Ляшница“, с площ – 1774 кв. м., с трайно предназначение на територията – земеделска, с начин на трайно ползване – нива, с категория на земята – 7, с номер по предходен план – 190008, при съседи – поземлени имоти с идентификатори ***, ***, ***,

*** и ***.

Ответницата е титуляр на по 1/8 идеална част от описаните имоти, които права е придобила по наследство от Никола Митов Милушев – бивш жител на гр. Петрич, починал на 30.03.1957 г., съгласно ангажираните документи за собственост – констативен нотариален акт с № 001/07.07.2023 г. по нот. д. № 383/23 г. на нотариус с № 510 на Нотариалната камара, решение с № 1728/08.05.2001 г. на Поземлена комисия – гр. Петрич (влязло в сила на 23.05.2001 г.) и удостоверение за наследници с изх. № 1711/25.10.2023 г. на Общинска администрация – гр. Петрич. Същевременно от приложената справка чрез отдалечен достъп с № 1564811/28.11.2023 г. на Агенцията по вписванията, направена по персоналната партида на ответницата в Службата по вписванията – гр. Петрич, е видно, че тя не е извършвала прехвърлителни сделки по отношение на тези имоти до вписването на исковата молба по настоящото дело.

С оглед срока (18.05.2023 г.), уговорен в предварителния договор, до който е трябвало да се сключи окончателната продажба, е очевидно, че задължението на ответната страна в тази насока е станало изискуемо.

По повод спазването на особените изисквания за прехвърляне на собствеността върху имотите по нотариален ред е нужно да се отчете, че:

- Прехвърлянето на вещни права върху недвижими имоти се допуска, когато прехвърлителят няма непогасени задължения за данъци, мита и задължителни осигурителни, подлежащи на принудително изпълнение, за което той представя писмена декларация, а липсата на непогасени данъчни задължения за самия имот се удостоверява в данъчната оценка (чл. 264, ал. 1 ДОПК /в приложимата му редакция – към бр. 8/25.01.2023 г. на ДВ/). Според депозираните 8 бр. удостоверения за данъчна 4 оценка (с № ДО001414/11.04.2023 г., с № ДО001415/11.04.2023 г., с № ДО001416/11.04.2023 г., с № ДО001413/11.04.2023 г., с № ДО001412/11.04.2023 г., с № ДО001418/11.04.2023 г., с № ДО001411/11.04.2023 г. и с № ДО001417/11.04.2023 г.), изходящи от Общинска администрация – гр. Петрич, за имотите, предмет на иска, няма непогасени данъчни задължения. Липсват обаче доказателства, включително и декларация, че към момента на приключване на съдебното дирене по делото (29.11.2023 г.) ответницата няма непогасени публични задължения за данъци, мита и задължителни осигурителни, които да подлежат на принудително изпълнение. В съдебната практика (вж. например Решение № 132/28.07.2022 г. по гр. д. № 1983/21 г., IV г. о. на ВКС) се приема, че в една такава ситуация искът по чл. 19, ал. 3 ЗЗД не бива да бъде отхвърлян само на това основание, а е необходимо по аналогия да се приложи разпоредбата на чл. 364, ал. 2 ГПК, като не се издава препис от решението, докато ищецът не докаже, че прехвърлителят по предварителния договор, който е обявен за окончателен, няма непогасени публични задължения от коментирания вид или че те са заплатени.

- В случая не е необходимо да бъде изследвано гражданското състояние на ответницата (чл. 25, ал. 8 ЗННД), тъй като тя притежава вещните права, до които се отнася предварителният договор, по силата на наследствено правоприемство и съответно те са нейна индивидуална собственост, независимо дали е в граждански брак и какъв е приложимият към него имуществен режим (чл. 22, ал. 1, предл. 2 СК).

- Взето е решение на едноличния собственик на капитала на ищцовото дружество за придобиване на недвижимите имоти, включени в обхвата на предварителната продажбена сделка (чл. 147, ал. 2 във вр. с чл. 137, ал. 1, т. 7, предл. 2 ТЗ).

- Въпреки че в конкретната хипотеза става въпрос за продажба на идеални части от съсобствени имоти, ограниченията по чл. 33, ал. 1 ЗС не са меродавни, доколкото от ангажирания нотариален акт за покупко-продажба с № 072/18.05.2023 г. по нот. д. № 260/23 г. на нотариус с № 510 на Нотариалната камара се установява, че ищецът вече е съсобственик на по 1/8 идеална част от имотите, закупена от друг техен съсобственик – Марийка Д. Д..