Решение № 942 от 14.04.2026, Районен съд - Бургас

РЕШЕНИЕ

№ 942 гр. Бургас, 14.04.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – БУРГАС, LIV ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на четиринадесети януари през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: ЕВГЕНИ М. УЗУНОВ при участието на секретаря РАДОСТИНА В. ТАВИТЯН като разгледа докладваното от ЕВГЕНИ М. УЗУНОВ Гражданско дело № 20252120104088 по описа за 2025 година

Производството е образувано по повод исковата молба и уточнващата молба на Г. И. И., ЕГН **********, адрес: гр. П. ***, с пълномощник адв. Е.

П. Ф., личен номер ********** при Адвокатска колегия - Бургас, с адрес на кантората: гр. Б. ***, против: Агенция за недвижими имоти „ПОРТФОЛИО БЕСТ ПРОПЪРТИС“ ЕООД, ЕИК ***, с адрес: гр. Б. ***, Нов офис: ***, управлявано и представлявано от Ч. И.а Г.ева.

В исковата молба се иска да бъде осъдено ответното дружество да заплати на ищеца сума в размер на 10 000 лв. (десет хиляди лева), представляваща депозит по двустранно споразумение за гаранционен депозит от 17.03.2025 г., ведно със законната лихва от получаване на нотариалната покана - 15.05.2025 г. до окончателното изплащане на дължимата сума.

Претендират се разноски.

В обстоятелствената част на исковата молба се твърди, че страните имали предварителни отношения по повод покупко-продажба на недвижим имот. По повод тези преддоговорни отношения, на 17.03.2025 г. по банков път ищецът превежда сумата от 10 000 лв. на агенцията-ответник, представляваща депозит, който го ангажира да сключи предварителен, а впоследствие и окончателен договор за покупка на недвижим имот именно къща вила, намираща се в с. Л., общ. Ц.. Съответно на 19.03.2025 г., ищецът получава по куриер на хартиен носител двустранното споразумение в два екземпляра, подписани от агенцията за недвижими имоти „Портфолио Бест пропъртис“ ЕООД, наречена в споразумението „депозитар“, И. подписва екземплярите на споразумението и изпраща единия препис обратно на агенцията в Бургас.

1

Същия ден семейството предоставя на тяхната позната от другата агенция за недвижими имоти подписаното от ищеца двустранно споразумение и тогава установяват , че на стр. 2 от същото е записано, че „ДЕПОЗАНТА е запознат и съгласен с това, че предстои подготовка по изготвяне на необходими документи и издаване на АКТ 14, АКТ 15 и АКТ 16“. Такава информация изобщо не е била коментирана в предварителните преговори.

Никой не е обяснил, че степента на изграденост на имота по документи не е дори на етап „завършен груб строеж“.

Ищецът и съпругата му веднага се свързват с агенцията и настояват да се запознаят с всички документи, отнасящи се до имота, но отново им е обяснено, че се очаква в началото на април продавачът да се върне от чужбина и да се запознаят директно с него, като той лично ще им покаже всички документи на имота.

Твърди се, че преди и след подписване на двустранното споразумение за гаранционен депозит, върху поземления имот не е имало изградени никакви обекти, годни да бъдат предмет на прехвърлителна сделка.

Многократно сем. И.и биват уверявани, че сделка ще има, тъй като всеки момент предстои издаването на Акт 14, така както се изисква по закон.

И.и поискват да им бъде върнат депозита, на осн. на чл. 5, буква „d“ от Договора - „или сключването му (на предварителния или окончателния договор - б.а.) е станало невъзможно по причина или обстоятелство, за които отговаря продавачът на имота /ите, посочени в т. 1, ...“ , тъй като към предвидената дата на сключване на предварителен договор е било възможно да се прехвърли единствено право на строеж на недвижим имот, но не и право на собственост.

Отправена е и официална нотариална покана с рег. № 3967 от 15.04.2025 г., том 1, акт 195, на Нотариус Ц. А., рег. № 458 на Нотариалната камара, район на действие - РС-Бургас. Същата е връчена на 15.05.2025 г. В отговор на нотариалната покана, е заявено, че нямало основание парите да бъдат върнати, тъй като клиентите били наясно, че нямало издаден Акт 14, а и, че в споразумението не било изрично установено дали желаят да придобият право на собственост или право на строеж.

В срока за отговор е депозиран такъв.

Фактически се признава облигационната връзка между страните, получаването на сумата, както и факта, че към момента на подписването на споразумението, продавачът все още не е бил собственик и тя не е била изградена на етап „груб строеж“. Твърди се, че е извършен личен оглед от ищеца и при подписването на договора е запознат с всички особености на бъдещата сделка. Заявява се, че задълженията на страните по сключеното споразумение за гаранционен депозит от 17.03.2025 г. са валидни и ответникът се възползва от разпоредбата на чл. 8 от споразумението за гаранционен депозит, Заявява се, че ищецът И. е заплатил въпросния депозит, след като му е било известно, че обектът се намира в процес на строителство - тези обстоятелства са били напълно ясни, обективно установени и приети от ищеца.

2

Претендират се разноски.

В предоставения от съда седемдневен срок от проведеното открито съдебно заседание страните са представили писмени бележки.

Предявеният иск е с правно основание чл. 55, ал. 1, предл. трето ЗЗД.

Бургаският районен съд, като взе предвид исковата молба и изложените в същата факти и обстоятелства, становището на насрещната страна и събраните по делото доказателства, намира за установено от фактическа и правна страна следното:

Не се спори между страните, че ищецът като „депозант“ и ответнотодружество като „депозитар“ са сключили на 17.03.2025 г. Двустранно споразумение за гаранционен депозит. По силата на споразумението ищецът е предоставил на ответника 10 000 лв., представляваща гаранционен депозит – израз на поетия от него ангажимент за сключване на предварителен, а в последствие и на окончателен договор за покупко-продажба на недвижим имот с административен адрес: мест. „***“, с. Л., общ. Ц., обл. Бургас, представляваща триетажна къща № 2, изградена върху 1/3 ид. ч. от поземлен имот с идентификатор ***, с РЗП на къщата – 156,29 кв. м и със 199,33 ид. ч. от поземления имот, при уговорена цена в размер на 230 000 евро. Сумата от 10 000 лв. е заплатена по банков път на ответника на 17.03.2025 г., което обстоятелство страните не оспорват. Ищецът твърди, че в първоначалния вариант на споразумението, който му е изпратен във „Вайбър“ и приложен по делото не се е съдържала клаузата, според която: на стр. 2 от същото е записано, че „ДЕПОЗАНТА е запознат и съгласен с това, че предстои подготовка по изготвяне на необходими документи и издаване на АКТ 14, АКТ 15 и АКТ 16“. По делото са представени писмени доказателства, касаещи: придобиването на част от поземления имот с идентификатор ***, върху който е изградена процесната къща – нотариален акт № 60, том IX, рег. № 9571, дело № 1449 от 13.12.2021 г. на нотариус М. В., рег. № 370 НК /л. 10 - л. 12 от делото/; - прехвърляне на ид. ч. от право на строеж в процесния недвижим имот за изграждане на няколко вилни сгради, включитлно и вилна сграда № 2, посочена в т. 1. 2. от нотариален акт № 42, том I , рег. № 305, дело № 30 от 04.04.2025 г. на нотариус Ал. В., рег. № 832 НК /л. 13 – л. 16/; - договор за доброволна делба на право на строеж за недвижими имоти и за разпределение реалното ползване на поземлен имот с нотариална заверка на подписите рег.

№ 4652, том 3, № 182 на нотариус С. И., рег. № 699 НК, касаещ поземлен имот с идентификатор *** и правото на строеж за изграждането на сгради, в т. ч. и вилна сграда № 2 – т. „б“ /л. 17 - л. 22/, като С. С. А. е получил в дял и изключителна собственост правото на строеж, както и правото на реалното ползване на Сграда № 2, както и реалното ползване на 240.20/1384 кв. м ид. ч. от ПИ с идентификатор ***; - разрешение за строеж № 68/23.04.2021 г. за обект: „Пет вилни сгради в ПИ ***“, в т. ч. и на вилна сграда № 2 със ЗП 48 кв. м и РЗП – 156,86 кв. м, изменено с Заповед № УТ-001-6/23.01.2025 г.

По делото е представен и Акт за приемане на конструкцията на сграда 2 (Акт № 14) от 14.04.2025 г., съгласно което е разрешено изпълнението на довършителните работи. Представени са и снимки /л. 115 - л. 124/, с които се 3 домогва да се докаже степента на довършеност на сградата в деня на огледа, както и екранна снимка от електронния сайт на Агенцията по геодезия, картография и кадастър, от която е видно, че къща № 2 е нанесена на кадастралната карта. По делото е прието и Удостоверение от Община Ц., в която е посочено, че към дата 23.04.2025 г. за сграда № 2 не е съставян и подписан протокол по реда на чл. 181, ал. 3 ЗУТ, като обаче е обърнато внимание, че акт № 14 се изготвя от проектант-конструктора, строителя и технически правоспособното физическо лице по част „Конструктивна“ към лицето, упражняващо строителен надзор.

С нотариална покана от 15.04.2025 г., връчена на ответното дружество на 15.05.2025 г., ищецът е поискал връщане на процесната сума на основание т. 5, б. „d” от него, в срока, предвиден в споразумението. Последвал е отговор на нотариалната покана от ответника. Видно от представения нотариален акт за покупко-продажба на недвижими имоти № 48/31.07.2025 г., том II, рег. № 2089, дело № 205 на нотариус Ал. В., рег. № 832, процесния имот е прехвърлен на трето лице.

От показанията на свид. П., се установява, че страните провели преговори за закупуването на процесната къща. Първият оглед бил осъществен на 16.03.2025 г., като къщата била триетажна луксозно обзаведена, в която е имало вещи – вероятно на някой, който я обитава. Уговорили цена от 230 000 евро. След огледа представил на агенцията се е свързал с И.и и е поискал сумата от 10 000 лв. като гаранция за реалното извършване на прехвърлителната сделка, предвид многобройната им клиентела. Свид. споделя, че тя е брокер в гр. Пловдив и няма подобна практика, поради което остро възразила срещу заплащането на подобна сума. Прегледала е първоначалния вариант на споразумението, но в неговото съдържание не е имало нищо притеснително. Съпругата на ищеца я е уведомила, че от агенцията гарантирали, че къщата има необходимите документи, но ще ги представят когато собственика се върне от чужбина. В крайна сметка ищецът превел процесната сума. След това констатирали, че има разминаване между вариантите на споразумението, като в подписания екземпляр вече било предвидено, че къщата няма акт № 14, поради което била уговорена повторна среща между страните. Срещата се състояла между И.и, собственика на къщата (във видимо нетрезво състояние), управителката на ответното дружество и свидетелката. Последната изисквала документи и информация за къщата, която видимо била построена, но не съществувала по документи. В крайна сметка се оказало, че къщата няма Акт № 14, а и степента на завършеност на къщите била от години такъв, документите, които продавачът представил били неподписани и неподпечатани, като е посочил и невярна информация, че „идвали от нотариуса“, а въпросната сделка била извършена ден по-късно. Именно поради това непрофесионално отношението на продавача и на управителката, включително и на изискването им да бъде посочена доста по-ниска цена в нотариалния акт, свид. П. посъветвала И.и да приключат отношенията си с агенцията.

От показанията на свид. С. А. Г., служител на длъжност „брокер“ при агенцията – ответник, се установява, че първият оглед се е осъществил в нейно 4 присъствие. Твърди, че къщата е завършена на три етажа – с по една стая на първия и третия етаж, а на втория – 2 спални и бани. Единствено е липсвало поставена кухня, но е била поръчана. Собственикът на къщата тогава е бил извън страната, като Ч. (управителка на дружеството-ответник) е показала на И.и документи за къщата и са се разбрали за предварителен договор, но впоследствие семейството се е отказало. Знаела е, че земята е била съсобствена и е нямала акт № 14. И. е бил уведомен от управителката, че къщата е все още в строеж. Свид. твърди, че не са успели да включат електричеството в къщата, тъй като тя е била „смарт“ и досега не е влизала в подобна. В къщата е имало вещи, като че някой живее там. Управителката на дружеството, в разговор с тях по телефона, непосредствено след огледа потвърдила, че действително акт № 14 няма, но до 6 месеца ги уверила, че ще се снабдят с такъв. Така и станало – съсобствениците разделили земята, а в последствие собственикът на къщата се е снабдил с акт № 14 и № 15 и продал къщата. След този оглед не е срещала повече купувачите. Впоследствие отново започнали да рекламират къщата.