Решение № 35 от 10.02.2023, Районен съд - Петрич

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 35 гр. Петрич, 10.02.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ПЕТРИЧ, ТРЕТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на единадесети януари през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Андрей Ив. Николов при участието на секретаря Величка Андреева като разгледа докладваното от Андрей Ив. Николов Гражданско дело № 20221230100159 по описа за 2022 година и за да се произнесе, взе предвид следното:

Предявени са първоначален отрицателен установителен иск за собственост (по чл. 124, ал. 1 ГПК), както и насрещен ревандикационен такъв (по чл. 108 ЗС).

Ищецът „П.Х.П.“ ЕООД, със седалище и адрес на управление в гр. П., ул. „В.“ № 9, ЕИК ****, твърди, че притежава самостоятелен обект в сграда с идентификатор **** по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Петрич, одобрени по ЗКИР, който е идентичен със северозападния апартамент от 85,512 кв. м., застроен на кота +5,70 м., на трети етаж (втори жилищен такъв) от четириетажната жилищна сграда, построена в урегулиран поземлен имот ХV-1931, в кв. 57, по плана на гр. П. от 2007 г., ведно със съответните идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото. Поддържа, че собствеността му произтича от закупуването на визирания недвижим имот, съобразно нотариален акт за продажба с № 060/03.11.2021 г. по нот. д. № 420/21 г. на нотариус с № 511 на Нотариалната камара.

Заявява, че и ответникът претендира да е собственик на същия имот, на основание покупката му, съгласно нотариален акт за покупко-продажба с № 191/22.10.2021 г. по нот. д. № 190/21 г. на нотариус с № 287 на Нотариалната камара. Смята, че продавачът по тази сделка не е бил носител на посоченото вещно право, към момента на сключването й, поради което и ответната страна не е негов титуляр. Иска последното да бъде признато за установено. Претендира и съдебни разноски.

1

Ответникът А. С. Т. , с постоянен адрес в гр. П., ул. „Г. У.“ № *, ЕГН **********, изтъква, че праводателят му по цитирания договор за продажба е бил собственик на недвижимия имот, въз основа на продажбена сделка (нотариален акт с № 93/24.04.2009 г. по нот. д. № 83/09 г. на нотариус с рег. № 287 на Нотариалната камара), а в условията на евентуалност – на базата на давностно владение (осъществявано в периода 2009 г. – 2021 г.). В този смисъл настоява, че той е сегашният притежател на спорния имот, а ищецът упражнява фактическа власт върху него, без да има подобно основание. Желае това негово право да бъде признато за установено по отношение на ищцовото дружество и то да бъде осъдено да му предаде владението на имота, като му се присъдят и съдебно-деловодните разходи, които е сторил.

Третото лице „П.Н.И.“ ЕООД, със седалище и адрес на управление в гр. С., ул.

„А.“ № *, ет. *, офис 1, ЕИК ****, конституирано като помагач на ищеца, намира първоначалния иск за основателен, а насрещния – за неоснователен, докато третото лице В. И. Я., с постоянен адрес в гр. П., ул. „Г. У.“ № *, ЕГН **********, конституирана като помагач на ответника, застъпва обратната позиция.

Съдът, след като прецени становищата на страните, извърши анализ на доказателствата, относими към решаването на спора, и съобрази закона, приложим към него, приема следното:

1. От фактическа страна:

С договор за покупко-продажба, оформен в нотариален акт с № 5/31.01.2008 г. по нот. д. № 3/08 г. на нотариус с № 503 на Нотариалната камара, „С.Т.“ ЕООД, ЕИК ****, чийто едноличен собственик на капитала и управител е бил свидетелят С.Т., е придобило урегулиран поземлен имот ХV-1931, в кв. 57, по плана на гр. Петрич от 2007 г.

Целта на свидетеля Ст. Т. в тази връзка е била да реализира свое инвестиционно намерение, отнасящо се до построяването на четириетажна жилищна сграда в така закупения урегулиран поземлен имот, съобразно одобрен архитектурен проект. Един от обектите в тази сграда е следвало да бъде северозападен апартамент от 85,512 кв. м., със застрояване на кота +5,70 м. и разполагане на третия етаж от сградата (втори жилищен такъв).

За обезпечаване на строителството с финансови средства между „С.Т.“ ЕООД (като кредитополучател) и „Б.П.Б.“ АД (като кредитодател) е бил сключен договор за инвестиционен кредит с № 181/2008 от 25.02.2008 г., с общ размер на кредитната сума 821 449 лв.

Кредитополучателят е гарантирал вземанията на кредитодателя по този кредитен договор, учредявайки договорна ипотека, материализирана в нотариален акт с № 40/05.03.2008 г. по нот. д. № 36/08 г. на нотариус с № 503 на Нотариалната камара.

2

В обсега на ипотеката е бил включен и урегулираният поземлен имот ХV-1931, в кв.

57, по плана на гр. Петрич от 2007 г., както и четириетажната жилищна сграда, която ще бъде построена в него. Индивидуализацията на сградата в ипотечния нотариален акт е била извършена по архитектурния проект, одобрен за изграждането й, като изрично е било отразено, че ипотеката обхваща и северозападния апартамент от 85,512 кв. м., на кота +5,70 м. Самата ипотека е била вписана в Службата по вписванията – гр.

Петрич още в деня на съставянето на нотариалния акт за учредяването й.

На 15.04.2008 г. между „С.Т.“ ЕООД и третото лице В. И. Я. е бил сключен договор за „строителство със задължение за продажба на изграден обект“, по силата на който първото се е задължило да построи на кота +5,70, в същата четириетажна жилищна сграда, северозападния апартамент от 85,512 кв. м., след което да го продаде на втората, а тя да му заплати съответна цена. Във връзка с плащането на цената на жилището и последващ негов ремонт В. Я. (като кредитополучател) е сключила договор за ипотечен кредит от 16.05.2008 г. с „Обединена българска банка“ АД (като кредитодател), за сумата от 30 000 евро (6 000 евро – за закупуване, и 24 000 евро – за ремонт), ипотекирайки друг свой недвижим имот.

Четириетажната жилищна сграда е била завършена на ниво „груб строеж“ към края на 2008 г. – началото на 2009 г., включително по отношение на северозападния апартамент, построен на третия етаж (втори жилищен такъв) от нея.

С договор за покупко-продажба, материализиран в споменатия вече нотариален акт от 24.04.2009 г. на нотариуса с № 287 на Нотариалната камара, „С.Т.“ ЕООД е продало апартамента на В. Я.. След тази сделка (на 28.04.2009 г.) Я. е декларирала имота в Дирекция „Местни данъци и такси“ на Общинска администрация – гр. Петрич и оттогава до 2021 г. е заплащала за него дължимите местен данък върху недвижимите имоти и местна такса за битови отпадъци.

Между свидетеля С.Т., като управител на дружеството продавач, и В. Я. е имало и устна уговорка, според която в коментираното жилище да бъдат довършени определени строителни работи, поради което Я. е получила владението му към края на 2009 г., във връзка с което Т. й е предоставил ключа от входната му врата.

Северозападният апартамент от 85,512 кв. м., застроен на кота +5,70 м., на трети етаж (втори жилищен такъв) от четириетажната жилищна сграда, построена в урегулирания поземлен имот ХV-1931, в кв. 57, по плана на гр. Петрич от 2007 г., е идентичен със самостоятелен обект в сграда с идентификатор **** по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Петрич, одобрени по ЗКИР, с предназначение – жилище (апартамент), с площ по документ за собственост – 85,51 кв. м., при съседи – самостоятелни обекти с идентификатори ***, ***,

*** и ***, с административен адрес – гр. П., ул. „Д-р

К.“ № *, ет. *, с прилежащи части – съответните идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото.

3

На 09.06.2010 г. в полза на „Б.П.Б.“ АД е бил издаден изпълнителен лист по ч. гр. д. № 832/10 г. на Районен съд – гр. Петрич, един от длъжниците по който е бил „С.Т.“ ЕООД – за заплащане на парични вземания, произтичащи от договора за инвестиционен кредит с № 181/2008 от 25.02.2008 г. Въз основа на изпълнителния лист е било образувано изп. д. № 796/10 г. на частен съдебен изпълнител с № 796 на Камарата на частните съдебни изпълнители, в чийто рамки е била извършена публична продан на цялата жилищна сграда, в която се намира и процесният апартамент.

Публичната продан е приключила с постановление от 13.01.2012 г., влязло в сила на 24.01.2012 г., с което цялата сграда (заедно с апартамента, станал повод за сегашния съдебен спор) е била възложена в собственост на „Б.П.Б.“ АД.

С план за преобразуване от 11.02.2019 г., с нотариална заверка на подписите с рег. № 377/19 г. на нотариус с № 328 на Нотариалната камара, „Б.П.Б.“ АД (като преобразуващо се дружество) е извършило преобразуване чрез „отделяне с учредяване“. При тази форма на преобразуване е било учредено третото лице „П.Н.И.и“ ЕООД, като „Б.П.Б.“ АД е отделило част от имуществото си, сред което е била и собствеността спрямо четириетажната жилищна сграда, в която е спорният апартамент. Преобразуването е било вписано както в Търговския регистър и регистър на ЮЛНЦ, така и в Службата по вписванията – гр. Петрич, по партидите и на двете дружества.

С договора за продажба, за който е бил съставен нотариалният акт от 22.10.2021 г. на нотариуса с № 287 на Нотариалната камара и на който се позовава ответникът, третото лице В. Я. е продала на същия жилището, до което се отнасят предявените искови претенции.

С договора за продажба, за който е бил изготвен нотариалният акт от 03.11.2021 г. на нотариуса с № 511 на Нотариалната камара и на който се позовава ищецът, третото лице „П.Н.И.и“ ЕООД е продало на последния жилищната сграда, в която е и апартаментът, за който страните спорят.

След като третото лице В. Я. е получила ключа от входната врата на жилището, за което се води делото, към края на 2009 г., само тя е имала фактическа власт върху него, която тя е осъществявала чрез сина си – ответникът А. Т., и своя приятелка – свидетелката М. П.. Последните двама периодично са посещавали апартамента (по около веднъж или два пъти месечно), за да го проветряват, като той не е бил ползван за друго, доколкото степента му на завършеност е била на „груба стенна мазилка и подова замазка“ и без свързаност към мрежите за доставка на електрическа енергия и за водоснабдяване и канализация. Описаното положение, отнасящо се до достъпа на третото лице В. Я. до жилището, е продължило до 13.04.2021 г. Тогава третото лице „П.Н.И.“ ЕООД, легитимирайки се като собственик на сградата (съобразно отделеното имущество от „Б.П.Б.“ АД), чрез свидетеля И. Г. (в качеството му на негов пълномощник), е организирало подмяната на патронниците от входните врати на 4 всички апартаменти в сградата, ведно с нови ключове.

След като е бил сключен договорът за продажба от 03.11.2021 г., „П.Н.И.и“ ЕООД е предало владението върху цялата сграда на ищцовото дружество.

2. Относно доказателствените източници, от които се установява очертаната фактическа обстановка:

Всичките упоменати по-горе договори (за двата кредита, за четирите продажби, за ипотеката и за „строителството със задължение за продажба на изграден обект“), както и планът за преобразуването на „Б.П.Б.“ АД, са приобщени към доказателствения материал по делото. Никой от документите, които ги обективират, не е бил оспорен от никоя от страните, поради което те са надлежни доказателства за обстоятелствата, до които се отнасят.

От гласните доказателствени средства, създадени с участието на свидетелите В.

С., И. Г., С.Т. и М. П., се изясняват фактическите положения, приети за установени и касаещи:

- инвестиционното начинание по построяването на четириетажната жилищна сграда;

- завършването й на „груб строеж“ към края на 2008 г. – началото на 2009 г., включително относно спорното жилище;

- предаването на ключовете от него в държане на третото лице В. Я. към края на 2009 г.;

- начина на ползване на жилището от Я. до 13.04.2021 г.;

- последващата фактическа власт спрямо него от третото лице „П.Н.И.и“ ЕООД, за времето от 13.04.2021 г. до 03.11.2021 г., и от ищеца – след 03.11.2021 г. и понастоящем.

В тези части показанията и на четиримата свидетели на практика не съдържат значителни противоречия по релевантните факти, а взаимно се допълват, като се наблюдават несъществени разминавания, които се дължат на дистанцията на времето, и то по обстоятелства, които не са меродавни за предмета на доказване.