Решение № 256 от 22.02.2024, Окръжен съд - Пловдив

РЕШЕНИЕ

№ 256 гр. Пловдив, 22.02.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ПЛОВДИВ, II СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и втори януари през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Велина Бр. Дублекова при участието на секретаря Каменка Т. Кяйчева като разгледа докладваното от Велина Бр. Дублекова Гражданско дело № 20235300100153 по описа за 2023 година

Ищците Б. Г. С., ЕГН **********, с адрес гр. ***, и С. П. Т., ЕГН **********, с адрес гр. ***, молят съда да постанови решение, с което да осъди „ТЕА СИТИ ГРУП“ ЕООД, ЕИК 203607881, със седалище и адрес на управление гр. Пловдив, ул. „Доктор Владо“ № 1, да им заплати следните суми: сумата от 197 000 лв., представляващо внесено капаро, дължимо в двоен размер; сумата от 10 000 лв., представляваща частична вноска в брой, заплатена на 20.08.2021г., ведно с лихви за забава.

Исковата претенция се основава на твърденията, че ищците са сключили с ответника предварителен договор от ***г. за покупко- продажба на недвижим имот – жилищна сграда, подробно описан в молбата, ведно с ½ идеални части от УПИ, в което е изградена сградата, като ответникът се е задължил да изгради жилищната сграда и да се снабди със съответните актове, за съответните етапи на строителството, в сроковете, съобразно чл.8 от предварителния договор, както следва: акт образец 14 в срок до 8 месеца след подписване на договора, т.е. до 17.01.2022; акт образец 15 в срок до 8 месеца след акт образец 14, т.е до 17.09.2022г.; удостоверение за въвеждане в експлоатация в срок до 2 месеца от акт образец 15, т.е. до 17.11.2022г.

Твърдят, че е договорено предаването на обекта да се извърши в срок от 10 1 дни от датата на въвеждане в експлоатация, с двустранно подписан приемопредавателен протокол за вида и състоянието на имота, т.е до 27.11.2022г.

Твърдят, че е договорено окончателният договор за покупко- продажба на имота в нотариална форма да бъде сключен в срок до година и половина от датата на подписване на предварителния договор, т.е. в срок до 17.11.2022г.

Твърдят, че при подписването на договора е издадена фактура с дата на падеж 30.06.2021г. във връзка с което, по банков път, в периода 18.05.2021г. – 30.07.2021г. са заплатили сума в общ размер от 98500 лв. с вкл. ДДС, представляваща капаро, съгласно чл.2, ал.2.1 от договора (или 30 % от стойността на договора), както следва: на 18.05.2021г. – сума в размер на 58500 лв.; на 29.07.2021г. – сума в размер на 20000лв.; на 30.07.2021г. – сума в размер на 10000 лв.; на 30.07.2021г. – сума в размер на 10 000 лв. Твърдят, че отделно от платеното капаро на 20.08.2021г. са заплатили сумата от 10 000 лв., представляваща вноска по договора, за което им е издадена надлежна разписка за получената сума. Твърдят, че на 07.09.2021г. ищцата е назначена на работа в ответното дружество, на длъжност „***“ и в процеса на работа разбира за финансови затруднения на ответното дружество, както и че строежът на сградата не се изпълнява и се забавя, като в тази връзка и в резултат на проведени разговори с *** на ответното дружество, на 21.03.2022г. ищците са платили на Цв. Цв., в качеството му на *** на дружеството, в седалището на дружеството, в брой, сумата от 120 000 лв.

Твърдят , че във връзка с получената сума ***т на ответното дружество им е обещал да изготви инвестиционен договор между дружеството и ищците, по силата на който сметките между дружеството и ищците да се считат за изцяло уредени, но това не се е случило. Твърдят, че след предоставяне на сумата от 120000 лв. изпълнението на СМР по жилищната сграда се възобновяват, но към 17.01.2022г. няма индикации жилищната сграда да е изградена в степен на завършеност за издаване на Акт образец 14, както и че в същия период задлъжнялостта на дружеството расте и върху поземления имот, предмет на предварителния договор, ведно с подобренията върху него има наложени шест възбрани. Твърдят, че на 08.08.2022г. ищцата е уволнена и комуникацията между страните по предварителния договор е прекратена.

Твърдят, че до днешна дата не са уведомени за издаване и сдобиване с акт образец 14 и че ответното дружество не е изпълнило задълженията си относно снабдяване с Акт образец 14, Акт образец 15 и Удостоверение за въвеждане в 2 експлоатация. Твърдят, че ответното дружество е сключило нов договор за продажба на жилищната сграда, предмет на процесния предварителен договор, с трето лице Р. Г., като на 26.03.2022г. е платено стоп капаро, с което е нарушена разпоредбата на чл.9 от предварителния договор, сключен между страните. Твърдят, че на 17.11.2022г. ***т на дружеството е следвало да се яви пред нотариус, в изпълнение на чл.9 от предварителния договор, представяйки всички документи, за прехвърляне на изградената сграда, ведно със земята към нея, но това не се е случило. Твърдят, че окончателен договор не може да бъде сключен, като се позовават на неизпълнение от страна на продавача, конкретно на неизпълнение на задълженията по чл.4, чл.8 и чл.9 от сключения предварителен договор. Твърдят, че вследствие на неизпълнението от страна на продавача на предварителния договор са отправили уведомление за разваляне на договора чрез ЧСИ ***, което твърдят, че е достигнало до ответната страна на 12.12.2022г., когато призовкарят на съдебния изпълнител е уведомил по телефона *** на ответното дружество за съдържанието на уведомлението и неговите податели. Отделно от това твърдят, че на 14.12.2022г. ищците са изпратили по имейл адрес, посочен като официален такъв за кореспонденция по предварителния договор, до ответното дружество уведомление за разваляне на договора.

В срока по чл.131 ГПК ответникът е подал отговор на исковата молба, с който оспорва исковете като неоснователни, с искане да бъдат отхвърлени.

Оспорва изцяло изложените от ищците обстоятелства като неверни.

Твърди, че ищците са неизправна страна по сключения предварителен договор, тъй като не са заплатили в срок цялата договорена продажна цена, което обстоятелство е необходимо условие за сключване на окончателния договор. Ответникът твърди, че Акт образец 14 за процесната „Жилищна сграда – къща Б“ е изготвен на 20.06.2022г., за което ищците са били наясно, тъй като, от една страна, това им е било изрично съобщено, а от друга страна, ищцата е работила в ответното дружество на длъжност „***“ и в хода на изпълняваната от нея трудова функция се е занимавала именно с административната работа във връзка с документацията по изграждането и строежа на процесната жилищна сграда и съседната до нея. Твърди, че страните са уговорили като условие за изповядване на нотариалната сделка цялостно изплащане на продажната цена, като след като ищците не са заплатили в срок цялата договорена цена, то за ответника не е възникнало 3 задължение за изготвяне на нотариален акт и сключване на окончателен договор за покупко- продажба. В тази връзка развива съображения, че тъй като ищците са неизправна страна по договора за тях не е възникнало правото да развалят договора, както и да искат връщане на капарото в двоен размер.

Твърди, че ищците са в неизпълнение на друго тяхно задължение, а именно да съдействат на продавача за сключване на окончателния договор, като го уведомят и поканят изрично за дата, час и конкретен нотариус, пред когото да се яви за сключване на сделката. Ответникът твърди, че той е развалил предварителния договор преди ищците: предвид неизпълнението на задължението на ищците да заплатят продажната цена в уговорените срокове, ответникът е развалил договора чрез надлежно изпратено и получено от ищците по имейл на 14.12.2022г., в 8,21 часа, уведомление за прекратяване на договора, като уведомлението е изпратено на посочения в договора имейл адрес за официална кореспонденция. Оспорва твърдението на ищците, че на 09.12.2022г. и на 12.12.2022г. са му връчени по надлежния ред документи, свързани с разваляне на договора от ищците. Развива доводи, че след като към момента на получаване от ответника на уведомлението на ищците за разваляне на договора, договорът вече е валидно развален от ответника, то няма налице валиден договор, който да бъде „повторно“ развален. Излага съображения, че не дължи заплащане на процесните суми и той на правно основание може да задържи платените по договора суми, тъй като е изправна страна по договора и като такава е надлежно развалил последния поради неизпълнение на ищците да заплатят продажната цена в договорените срокове. Оспорва твърдението на ищците, че не са знаели за издаването на Акт образец 14 за процесната сграда, по доводи, изложени подробно в отговора. Оспорва твърдението на ищците, че са платили твърдените от тях суми по посочения начин, размер и на посочените дати в исковата молба.

Оспорва твърдението на ищците, че отделно от капарото са заплатили сумата от 10 000 лв. на 20.08.2021г., като твърдят, че тази сума е част от договореното капаро. Оспорва твърдението на ищците, че на 21.03.2022г. са предоставили на ответника сумата от 120 000 лв., в брой, като твърди, че такава сума не е плащана по процесния договор. Оспорва твърденията на ищците, че ответникът е нарушил задължението си по чл.9 от предварителния договор, както и че на 17.11.2022г. не е изпълнил задължението си да се яви пред нотариус и да представи документите за сключване на нотариалната 4 сделка, по изложени в отговора аргументи. Твърди, че съгласно предварителния договор продавачът не е поемал задължение имотът да не бъде възбраняван, както и последното не е пречка за неговото прехвърляне, с оглед на което не може да се приеме, че е налице неизпълнение на договорно задължение от страна на ответника. Релевира възражение, че договореният в процесния предварителен договор задатък е за конкретно договорено неизпълнение, различно от твърдяното от ищците. Оспорва, че ищците са упражнили надлежно правото си да развалят процесния договор по реда на чл.87, ал.1 от ЗЗД, като считат, че не са налице основания за приложение на другите разпоредби от чл.87 от ЗЗД, тъй като не се касае за фикс- сделка.

Оспорва размера на претендираното капаро, по изложени в отговора аргументи.

Пловдивският окръжен съд, като взе предвид събраните по делото писмени и гласни доказателства, както и доводите на страните намери за установено следното:

По допустимостта на исковете.

Предявените искове са допустими и следва да се разгледат по същество.

По основателността на исковете.

Съдът, като прецени събраните по делото писмени и гласни доказателства поотделно и в тяхната съвкупност и като обсъди доводите на страните, съгласно чл.235 от ГПК, намира за установено следното от фактическа страна:

От представения по делото препис от предварителен договор за покупко- продажба на недвижим имот от ***г., се установява, че страните по делото – ищците в качеството на купувачи и ответникът в качеството на продавач, са сключили предварителен договор за покупко- продажба на недвижим имот, представляващ жилищна сграда „Б“ със ЗП 81,61 кв. м. и РЗП от 163,22 кв.м., находяща се в УПИ ****, ***, местност „***“, землището на с. ***, община ***, заедно с ½ идеални части от УПИ, в който е изградена жилищната сграда, представляваща ПИ с идентификатор ***, за сумата от 140 000 евро или 274 120 лв., без вкл. ДДС, като продажната цена на идеалната част от поземления имот е 15 000 евро, а остатъкът от 125 000 евро, върху който се начислява ДДС, е продажната цена на жилищната сграда и СМР, които следва да се извършат. Съгласно чл.2 от договора продажната 5 цена е дължима както следва: 30 % от сумата в размер на 42 000 евро или 82 236 лв. без ДДС при подписване на договора и представлява капаро, а остатъкът от 70 % по следния начин: 1/ междинно плащане 40 %, 56 000 евро или 109 648 лв. без ДДС, на Акт Обр. 14; 2/ остатъкът от 30 %, 42 000 евро или 82 236 лв. без ДДС, в 7-дневен срок след подписване на Акт обр.15.

Установява се, че страните са договорили в чл.6 от договора, че собствеността върху имота ще премине върху купувачите след изповядване на сделката по нотариален ред и изплащане изцяло на продажната цена от купувача на продавача. Уговорен е срок до година и половина от сключването на предварителния договор страните да сключат окончателен договор, съгласно чл.6 от договора. Установява се, че съгласно чл.8 от договора продавачът се е задължил да се снабди с Акт обр.14 за сградата в срок до 8 месеца от подписването на предварителния договор, с Акт обр. 15 в срок до 8 месеца от след Акт обр.14 и с Удостоверение за въвеждане в експлоатация в срок от 2 месеца от Акт обр.15. Установява се, че съгласно чл.10 и чл.11 от договора страните са договорили, че в случай, че по вина на някоя от страните не се подпише окончателен договор, то виновната страна, ако е купувачът, губи платените капаро и вноски, както и всички суми за разходи и разноски, направени до този момент, а ако е продавачът, дължи на купувача връщане на капарото в двоен размер, както и на всички заплатени суми за разходи и разноски по сделката. Съгласно чл.9 от договора продавачът се е задължил в срока за сключване на окончателния договор да осигури всички изискуеми от закона документи за изповядване на сделката пред нотариуса.