Решение № 1310 от 10.11.2023, Окръжен съд - Варна

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 1310 гр. Варна, 10.11.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, II СЪСТАВ, в публично заседание на единадесети октомври през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Ирена Н. Петкова

Членове:

Иванка Д. Дрингова

Ивелина Владова при участието на секретаря Доника Здр. Христова като разгледа докладваното от Иванка Д. Дрингова Въззивно гражданско дело № 20233100501617 по описа за 2023 година за да се произнесе взе предвид следното:

Производството е по реда на чл.258 и сл. от ГПК.

Образувано е по въззивна жалба вх. № 42421/06.06.2023г. от Д. Д. К., ЕГН ********** от гр. ****, чрез процесуалния й представител адв. И. К. И. от ВАК, срещу решение № 1744 от 182.05.2023г., постановено по гр. дело № 4038/2022г. на Варненския районен съд, ХXVI-ти състав, в частта, с която въззивницата е осъдена да заплати на С. Ж. В., ЕГН ********** от с. ****, сумата от 24600 лева, представляваща уравнение на дяловете в съсобствеността, заедно със законната лихва върху нея, считано от влизане в сила на решението за възлагане на имота до окончателното плащане.

Въззивницата намира решението в обжалваната част за незаконосъобразно, като постановено при съществено нарушение на процесуалните правила и необосновано. Счита, че необосновано съдът е приел, че пазарната стойност на имота следва да се определи само по сравнителния метод, използван от вещите лица. По мнение на въззивницата следва да се вземе предвид комбинирания метод от същата експертиза при определяне на пазарната цена на процесния имот, без да сочи конкретни доводи. Отправеното искане е да се отмени постановеното решение в обжалваната му част.

В срока по чл.263, ал.1 от ГПК е постъпил отговор от насрещната страна по жалбата, в който е изразено становище за неоснователност на 1 оплакванията срещу постановеното решение, което намира за правилно и законосъобразно. Намира за правилно районният съд е възприел оценката по сравнителния метод, тъй като същата най–точно дава реална оценка на действителната пазарна оценка на имота. Счита, че комбинираният метод съдържа в себе си и метод на приходната стойност, а по данни на вещите лица цената на наемите не е балансирана и не дава точно отражение на пазарната цена. Моли за потвърждаване на решението в обжалваната част и за присъждане на направените пред въззивната инстанция съдебно – деловодни разноски.

Варненският окръжен съд, с оглед наведените оплаквания и след преценка на събраните доказателства, в предметните предели на жалбата, приема за установено от фактическа страна следното:

Гр. дело № 4038/2022г. по описа на ВРС е образувано по искова молба от С. Ж. В. срещу Д. Д. К. и Д. Ж. К. за делба на недвижим имот.

С влязло в сила решение № 3308/03.11.2022г. е допусната делба на апартамент с идентификатор ***, находящ се в гр. ****, с площ от 77.30 кв.м., при граници: на същия етаж - ***, под обекта ***, над обекта - ***, разположен в сграда с идентификатор ***, ведно с прилежащата му изба № 76 с площ от 3.32 кв.м. и 2.1916 % ид.ч от общите части на сградата, при квоти: 1/6 ид.ч. за С. Ж. В., 1/6 ид.ч. за Д. Ж. К. и 4/6 ид.ч. за Д. Д. К..

В първото открито съдебно заседание във втора фаза на делбата съдът е приел за съвместно разглеждане претенция от Д. Д. К. за възлагане на процесния имот, на основание чл. 349, ал.2 от ГПК, при твърдения, че същата е живяла в имота при откриване на наследството и не притежава друго жилище.

В представената по делото справка от Агенция по вписванията по партидата на Д. Д. К. няма записване, от което да е видно, че същата притежава друго жилище, освен съсобствената й част от от процесният имот.

По делото е прието заключението на вещото лице М.А. по проведената съдебно-техническа експертиза, съгласно което се установява, че процесният имот е реално неподеляем, съобразно броя на съделителите и квотите им в съсобствеността, а пазарната му стойност, определена по сравнителния метод, е 144 000лева.

Според заключението на тричленната съдебно-техническа експертиза, изготвена от вещите лица Н.А., С.Б. и П.П. пазарната стойност на процесния недвижим имот при използване на сравнителен метод /метод на пазарните аналози/ е 147 600 лева, а при използване на комбиниран метод /метод на тежестна стойност/, чрез комбинация от метода на пазарните аналози и метода на приходната стойност в съотношение 80 към 20, пазарната стойност на имота е в размер на 141 200 лева. При изслушването си в съдебно заседание вещите лица са подчертали, че сравнителният метод най-добре показва пазарната стойност на имота, а приходният метод намалява пазарната стойност, защото наемите са сравнително ниски.

С решение № 1744 от 18.05.2023г. първоинстанционният съд е уважил възлагателната претенция на Д. Д. К. и е възложил в дял и изключителна

2 собственост процесния имот, на осн. чл. 349, ал. 2 от ГПК и я е осъдил да заплати на С. Ж. В. и Д. Ж. К. сумата от по 24600 лв. за уравнение на дяловете в съсобствеността.

Решението на първоинстанционния съд съдържа реквизитите по чл. 236 ГПК и е действително, произнасянето съответства на предявеното искане и правото на иск е надлежно упражнено, поради което производството и решението са допустими. По отношение на неправилността на първоинстанционния съдебен акт, съобразно разпореждането на чл.269, ал.1 изр.второ ГПК, въззивният съд е ограничен от посочените в жалбата оплаквания.

Гореизложената фактическа обстановка обуславя следните правни изводи:

Целта на делбеното производство е прекратяване състоянието на съществуваща съсобственост, при което всеки съделител има право да получи съответната припадаща му се част от съсобственото имущество. Ако съществува възможност всеки съделител да получи реален дял от съсобственото имущество и стойността на този дял съответства напълно на стойността на квотата на получилия го съделител, делбеното имущество се разпределя, без да се извършва парично уравняване. Ако обаче определеният за някой от съделителите реален дял е на стойност, по-малка от стойността на квотата, определена с решението по допускане на делбата, неравенството се изравнява в пари. За да е налице пълно съответствие между получения от всеки един от съделителите дял (в имот или пари) с неговата квота, имуществото, предмет на поделяне, се остойностява според действителната му пазарна цена към момента на извършване на делбата и въз основа на тази цена се определя дължимото уравнение.

В конкретния казус, предмет на делбата е един недвижим имот и се извършва между трима съделители. Решението в частта, с която е уважена възлагателната претенция на въззивницата и имотът е поставен в нейн дял, е влязло в сила. Въззивното произнасяне е ограничено до разрешаване въпроса за пазарната цена на процесния имот, респ. сумата за уравняване на дяловете на съделителите.

Съобразно императивната разпоредба на чл.349, ал.4, изр. второ от ГПК имотът се оценява по действителната му стойност. Съгласно разясненията, дадени в т. 7 от ТР № 1 от 19.05.2004г. на ВКС по гр. д. № 1/2004 г., ОСГК, действителната пазарна цена на имота е тази стойност, която отчита не само конкретното техническо състояние на жилището /време на изграждане, материали, овехтяване и др./, но и икономическите параметри, обусловени от предлагането и търсенето на регионалния пазар на недвижими имоти. В трайната съдебна практика се приема, че при определяне на пазарната оценка се преценяват пазарните механизми на търсенето и предлагането на такива имоти за даденото населено място и то към момента на възлагането.

В хода на първоинстанционното производство са проведени единична и тричленна съдебнотехнически експертизи. Вещото лице М.А. е определила пазарната стойност на процесния имот на 144000 лева, като е използвала метода на сравнимите продажби. В заключението вещото лице е посочило, че поради икономическите условия в момента оценката по приходната стойност 3 е занижена и е пренебрегната. При изслушване в съдебно заседание е допълнило, че в момента пазарните цени са много високи, а наемните цени са останали в по-ниски стойности, поради което приходният метод изкривява пазарната стойност на имота.

Вещите лица Н.А., С.Б. и П.П. са определили пазарната стойност на процесния недвижим имот при използване на сравнителен метод /метод на пазарните аналози/ на 147 600 лева, а при използване на комбиниран метод /метод на тежестна стойност/, чрез комбинация от метода на пазарните аналози и метода на приходната стойност в съотношение 80 към 20, на 141 200 лева. При изслушването си в съдебно заседание вещите лица са подчертали, че сравнителният метод най-добре показва пазарната стойност на имота, а приходният метод намалява пазарната стойност, защото наемите са сравнително ниски. Според вещото лице Бончева, в оценителната практика е прието да се избере един метод, който най-добре показва пазарната стойност, но не пречи да се използват повече методи. Съдът не кредитира заключението в частта, с която пазарната стойност на имота е определена по тежестния метод, доколкото в този метод е използван и методът на приходната стойност. Последният не е подходящ за конкретния казус, тъй като при него се взема предвид способността на имота да генерира приходи от отдаването му под наем. Този метод би бил подходящ при оценяване на инвестиционни имоти, но не и при делба на имот, чиято пазарна стойност следва да се определи към момента на извършване на делбата.

Настоящият въззивен състав възприема заключението на тричленната съдебно–техническа експертиза в частта, с която пазарната стойност е определена при използване на сравнителен метод /метод на пазарните аналози/ в размер на 147 600 лева. Вещите лица са проучили имотния пазар и са издирили и анализирали информацията за офертни цени на имоти, подобни на оценявания по технически характеристики, местоположение и пазарни параметри. За всеки от сравнителните имоти е определен индивидуален корекционен коефициент, при отчитане съответните индивидуализиращи белези /за разлика от в.л. Атанасова, което е приело еднакъв коефициент за всички сравнителни продажби/ и е определена средна пазарна стойност. Заключението, в посочената част, е подробно обосновано и най-близко до действителната стойност на процесния имот, доколкото с него се отчита не само конкретното техническо състояние на оценявания имот, но и съответните икономически зависимости, обусловени от пазарните показатели на предлагането и търсенето на имотния пазар в региона.

По изложените съображения, въззивницата следва да заплати на всеки от въззиваемите сумата от 24600 лв.

Като е достигнал до идентични изводи, първоинстанционният съд е постановил правилно и законосъобразно решение, което следва да бъде потвърдено в обжалвната част.

Съобразно изхода на спора и отправеното искане от процесуалния представител на въззиваемия С. В. за присъждане на адвокатско възнаграждение по реда на чл. 38, ал. 1, т. 3, предл. второ от ЗА, въззивницата следва да заплати на адв. М. М. сумата от 1500 лв. Последната е определена по реда на чл. 7, ал. 4 от Наредба № 1/09.07.2004г. и след преценяване 4 основателността на релевираното от страна на въззивницата възражение за прекомерност.

Воден от горното, съставът на Варненски окръжен съд

РЕШИ:

ПОТВЪРЖДАВА решение № 1744 от 182.05.2023г., постановено по гр. дело № 4038/2022г. на Варненския районен съд, ХXVI-ти състав, в часттите, с които Д. Д. К., ЕГН ********** от гр. **** е осъдена да заплати на С. Ж. В., ЕГН ********** от с. **** и на Д. Ж. К., ЕГН ********** от гр. ****, сумите от по 24600 лева, представляваща уравнение на дяловете в съсобствеността, заедно със законната лихва върху нея, считано от влизане в сила на решението за възлагане на имота до окончателното плащане.

ОСЪЖДА Д. Д. К., ЕГН ********** от гр. **** да заплати на адв. М.

В. М., БУЛСТАТ 178727393 , със служебен адрес гр. ****, партер, сумата от 1500 лв. /хиляда и петстотин лева/, представляваща адвокатско възнаграждение, на осн. чл.78, ал.3 вр. чл. 38, ал. 1, т. 3, предл. второ от ЗА.

В останалите части решението не е обжалвано и е влязло в законна сила.

Решението подлежи на касационно обжалване пред Върховния касационен съд в едномесечен срок от връчването му на страните.