Решение № 1911 от 17.12.2021, Окръжен съд - Варна

РЕШЕНИЕ

№ 1911 гр. *****, 17.12.2021 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – *****, III СЪСТАВ, в публично заседание на седемнадесети ноември през две хиляди двадесет и първа година в следния състав:

Председател: Даниела Ил. Писарова

Членове:

Светлана Тодорова

Цветелина Г. Хекимова при участието на секретаря Мая Т. Иванова като разгледа докладваното от Цветелина Г. Хекимова Въззивно гражданско дело № 20213100502187 по описа за 2021 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Образувано е по въззивна жалба вх. №294507/19.07.2021г. от СВ. СТ. Г., ЕГН ********** с адрес гр. *****, ул. „*******“ № 36, вх. Б, ет. 2, ап. 1 срещу Решение №262034 от 23.06.2021г. по гр.д. №14254/2020г. на ВРС, 12 състав, с което е уважен предявения от „Републик недвижими имоти“ ЕООД, ЕИК 203058886, със седалище и адрес на управление гр. *****, ул. „Кокиче“ № 27, ет. 3, ап. 8, иск за сумата от 4194 евро, представляваща компенсаторна неустойка по чл. 6 от сключения между страните Договор за посредничество от 29.06.2020г., ведно със законна лихва от депозиране на исковата молба в съда – 04.11.2020г., до окончателното изплащане на задължението, на основание чл. 92 ал. 1 от ЗЗД.

В жалбата се твърди, че първоинстанционният съд е основал решението си на неправилния извод, че договорът за посредничество съответства на принципа за справедливост и не противоречи на закона и морала. Сочи се, че в решението не са обсъдени възраженията на жалбоподателя за неизпълнение на договорни задължения от страна на посредника, както и срещу начина на формиране цената на иска. Твърди се също неправилност на решението въз връзка с искането за намаляване на неустойката поради прекомерност, което не е уважено от съда. Отправената към съда молба е да бъде отменено решението и отхвърлен изцяло предявения иск, като се присъдят и дължимите на ответника 1 разноски.

В срока по чл. 263 ГПК, въззиваемата страна „Републик недвижими имоти“ ЕООД, ЕИК 203058886 е депозирала писмен отговор, с който изразява становище за неоснователност на въззивната жалба. Твърди се, че във въззивната жалба са релевирани възражения за първи път, които поради това се явяват преклудирани. Сочи, че претендираната неустойка се изчислява на база на офертната цена, тъй като на посредника при сключване на договора не му е известна продажната цена. Твърди се също, че неустойката не е прекомерна с оглед на присъщата й санкционна функция.

За да се произнесе, съдът взе предвид следното:

Производството пред ВРС е образувано по предявен от „Републик недвижими имоти“ ЕООД срещу СВ. СТ. Г. иск за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата от 4194 евро, представляваща компенсаторна неустойка по чл. 6 от сключения между страните Договор за посредничество от 29.06.2020г., ведно със законна лихва от депозиране на исковата молба в съда – 04.11.2020г., до окончателното изплащане на задължението, на основание чл. 92 ал. 1 от ЗЗД.

Твърди се, че на 29.06.2020г. между страните е сключен договор, по силата на който ищецът се е задължил да организира огледи и да посредничи на ответника при закупуване на недвижим имот, посочен в Регистъра на предложените имоти, който е неразделна част от договора, срещу възнаграждение в размер 3 % от договорената продажна цена. Посочено е, че на същия ден страните са извършили оглед на Апартамент № 1, ет. 2 в жилищна сграда с адрес гр. *****, ул. „*******“ № 36, вх. Б, чиято продажна цена била 69900 евро. Изложено е, че ответникът харесал апартамента, но впоследствие при телефонен разговор с ищеца посочил, че е избрал да закупи друг имот. Твърди се, че през месец септември 2020г. при справка в Агенцията по вписванията ищецът установил, че процесният апартамент е закупен от ответника без посредничеството на ищеца, независимо че апартаментът е предложен на ответника за първи път от ищеца. Поддържа се, че в тази хипотеза ответникът дължи на ищеца уговорената по чл. 6 от Договора неустойка в размер от 6 % от продажната цена, посочена в договора за посредничество или в Регистъра на предложените имоти. Изтъква се, че на 10.10.2020г. на ответника е лично връчена покана за доброволно изпълнение на неустоечното задължение, но въпреки проведените след поканата разговори това задължение не е изплатено.

В законоустановения срок по чл. 131 ал. 1 от ГПК ответникът е депозирал отговор на исковата молба, в който е застъпено становище за неоснователност на предявения иск, а в условията на евентуалност е направено искане за намаляване на неустойката поради прекомерност. Твърди се, че представеният с исковата молба договор и реално подписаният се различават, по това че в последния не бил посочен точния адрес на недвижимия имот. Оспорва се изпълнение на задълженията по договора от страна на ищеца, а именно организиране на оглед и осъществено посредничество за закупуването на недвижим имот, впоследствие закупен от ответника. Твърди се, че ответникът е сключил договор за посредничество с друг брокер, с чиято помощ ответникът е придобил процесния 2 апартамент на цена 98400 лева. Твърди се, че размерът на исковата претенция следва да се формира на база реалната покупна цена, а не въз основа на офертна цена. Отправено е искане за отхвърляне на предявения иск, а в условията на евентуалност – за намаляване на размера на неустойката поради прекомерност.

Варненският окръжен съд, с оглед наведените оплаквания и след преценка на събраните доказателства, приема за установено от фактическа и правна страна следното:

Жалбата, инициирала настоящото въззивно произнасяне, е подадена в срок, от надлежно легитимирана страна, при наличието на правен интерес от обжалване, поради което е допустима и следва да бъде разгледана по същество.

Съгласно разпоредбата на чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част. Обжалваното решение е валидно постановено в пределите на правораздавателната власт на съда, същото е допустимо, като постановено при наличието на положителните и липса на отрицателните процесуални предпоставки.

По отношение неправилността на първоинстанционния съдебен акт, съобразно разпореждането на чл. 269, ал. 1, изр. второ ГПК, въззивният съд е ограничен от посочените в жалбата оплаквания, които се изразяват в твърдения за неправилност на първоинстанционното решение поради погрешни изводи на съда за наличие на предпоставките за дължимост на претендираната неустойка, както и за неоснователност на възражението за прекомерност на неустойката.

По предявения иск с правно основание чл.92 от ЗЗД за заплащане на обезщетение при неизпълнение на доказване подлежи наличието на възникнало между страните договорно правоотношение, изпълнение на поетите от ищеца задължения по него, наличие на предпоставките за дължимост на претендираната неустойка и нейния размер.

По своята правна същност процесният договор за посредничество носи белезите на договор за поръчка, уреден в чл. 280 и сл. ЗЗД, като последният е неформален и възнаграждение се дължи, единствено ако такова е било уговорено между страните.

Предвидените в договора задължения на страните по сделката определят облигационното правоотношение като възложено посредничество на пазара на недвижими имоти, тъй като дължимото от ищеца изпълнение се свежда до предлагане на клиента на имот с желаните характеристики, организация на огледи и обслужване на сделката до сключване на окончателен договор. Липсва твърдение за някакъв конкретен резултат, което определя този вид сделки като мандат за фактическо действие, при който всички разходи се поемат от възложителя, съответстващ по характеристики на договор за поръчка по чл.280 от ЗЗД, със спецификата на мандат за посредничество при покупка на недвижим имот и предвидено възнаграждение.

За да са основателни искове за заплащане възнаграждение по договор за поръчка следва да е установено, че ищецът е изпълнил задълженията си по договора и е изправна 3 страна по него, както и че е уговорено възнаграждение, което не е платено от страна на ответника. В тежест на ищеца е да докаже при условията на пълно и главно доказване, че е изправна страна, тоест изпълнение на задълженията си да окаже съдействие на клиента при покупката на недвижим имот, съобразно зададените от последния критерии, както и че ответникът е сключил договор за придобиване на имот, осигурен със съдействието на ищеца и не е заплатил уговореното възнаграждение на посредника в предвидения за това срок.

От представения по делото договор за посредничество от 29.06.2020 г. се установява наличието на правоотношение между „Републик недвижими имоти“ ЕООД и СВ.

СТ. Г.. По силата на сключения договор дружеството е поело задължение да организира огледи и да посредничи при закупуване на недвижим имот, посочен в регистъра на предложения имот /неразделна част от договора/, срещу възнаграждение – т. 1 от договора.

Според т. 2.1. от договора дружеството се задължава да подбере подходящи оферти за продажба на имоти, съгласно посочените от клиента характеристики и да организира огледи. Според т. 3.1. и т. 3.2. от договора с подписа си клиентът удостоверява, че имотът е представен за оглед от дружеството, както и че същият е представен за първи път на клиента от това дружество. Според т. 3.4. и т. 3.6. от договора възнаграждението на дружеството се дължи, както при сключване на предварителен, респ. окончателен договор между клиента и продавач, за представен от дружеството имот, така и поради самия факт на свързване на страните, в случай на отказ от страна на клиента от гарантираното с договора обслужване.

Според т. 6 от договора клиентът дължи неустойка в размер на 6 % от продажната цена, посочена в договора или в регистъра на предложените имоти, в случаите, когато той, негов близък или роднина, както и лице присъствало на огледа на имота, респективно свързано лице по смисъла на пар. 1 ал. 1 от ДР на ТЗ, придобие без посредничеството на дружеството имота, представен на клиента и описан в регистъра на предложените имоти, неразделна част от настоящия договор. В регистъра на предложените имоти към договора като предложен на клиента имот е посочен Апартамент № 1, ет. 2 в жилищна сграда с адрес гр. *****, ул.

„*******“ № 36, вх. Б. Договора и регистъра на предложените имоти са двустранно подписани от страните по делото.

Не се оспорва автентичността на положените от ответника подписи за клиент в договора за посредничество, поради което следва да се приеме, че страните са обвързани от валидно облигационно правоотношение за посредничество.

Оспорва се от ответната страна, че конкретният имот е вписан в регистър към договора впоследствие, след полагане на подписите от страните. От заключението на назначената съдебно-графологична експертиза не се установява кога е вписан имота, но същевременно ответникът не оспорва, че е извършил оглед на апартамента със съдействието на ищцовото дружество. Спорно е дали това е осъществено след огледа с друго дружество – „Имотен център *****“ ЕООД, както и дали офертата е била в размер на вписаната в договора цена. Въпросът кой оглед се е осъществил първо всъщност е без правно значение, доколкото в договора не съществува клауза, предвиждаща отпадане на задълженията на клиента в такава хипотеза, а именно ако е сключил договор с друг посредник за същия имот.

4

В т.3.1 от договора е инкорпорирано изявление от клиента, че не е сключвал други договори с предмет предложения имот, но не са предвидени правни последици в случай на несъответствие. Въз основа на така посочените клаузи, тълкувани във взаимовръзка, се налага извода, че поемането на задължения по договора не е обусловено от евентуалното провеждане на предходен оглед на имота.

Релевирани са своевременно в отговора възражения за нищожност на договорната клауза по т.6, на която ищецът основава претенциите си. Твърди се, че е нищожна поради противоречие на добрите нрави, както и че размерът на предвидената неустойка е прекомерен.

В т. 3 на ТР № 1/09 г. на ОСТК на ВКС е даден отговор на поставените въпроси в смисъл, че нищожна поради накърняване на добрите нрави е клауза за неустойка, уговорена извън присъщите й обезпечителна, обезщетителна и санкционни функции, като преценката за нищожност се прави за всеки конкретен случай към момента на сключване на договора.