Решение № 19 от 03.02.2023, Районен съд - Поморие

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 19 гр. Поморие, 03.02.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ПОМОРИЕ, II СЪСТАВ, в публично заседание на трети ноември през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: Нася Ив. Япаджиева при участието на секретаря Валентина Ат. Анджерлиева като разгледа докладваното от Нася Ив. Япаджиева Гражданско дело № 20222160100206 по описа за 2022 година и за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството пред ПРС е образувано, след като делото образувано пред ОС гр.Бургас въз основа на искова молба подадена от П. Б. С. против Я. О. Г. е изпратено по подсъдност на ПРС.

Ищецът в исковата молба твърди, че на 14.01.2022г. са сключили с ответника предварителен договор за покупко продажба на недвижим имот – самостоятелен обект в сграда с идентификатор *** с адрес гр.Поморие, ул. ... на площ 46.01кв.м. в жилищна сграда с магазини за промишлени стоки, офиси и гаражи, разположена в УПИ 5022, кв.228 по плана на гр.Поморие, срещу задължението купувача да заплати сумата от 40000евро равностойни на 78400лв. от която сума 26000 / двадесети шест хиляди/ евро цена на имота и 14000 / четиринадесет хиляди евро цена на обзавеждането. Сочи, че при сключването на договора ищцата платила сумата от 1500 / хиляда и петстотин/ лева, като се уговорили да сключат окончателен договор на 01.03.2022г., като окончателната сума ще бъде платена в деня на подписване на нотариални акт за покупко-продажба пред нотариуса, но на 01.03.2022г. продавача се отказал от сключването на договора. Моли съдът да обяви за окончателен предварителния договор сключен на 14.01.2022г. за покупко продажба на СО в сграда с идентификатор *** с адрес гр.Поморие, ул. ... съставляващ апартамент на трети етаж, на площ - 46.01кв.м. за цена 78.400 / седемдесет и осем хиляди и четиристотин/ лева. В условията на евентуалност, претендира договора да се счита развален, поради неосъществено основание съгласно чл.55, ал.1 ЗЗД и чл. 93,ал.2 от ЗЗД и да получи платения задатък в двоен размер. Евентуално ако съдът отхвърли иска, моли съдът да осъди ответника да заплати на ищцата сумата от 3000 /три хиляди/ лева – задатък в двоен размер. Претендира направените разноски по делото.

След уточнение на исковата молба пред ОС гр.Бургас, ищецът моли, съдът да постанови решение с което да обяви за окончателен сключения на 15.12.2014год. предварителен договор за покупко продажба на недвижим имот за сумата от 26000 евро равностойни на 50960лв., като не поддържа иска за обявяване предварителния договор за 1 окончателен относно движимите вещи - обзавеждането.

В срок е постъпил отговор от ответника с който оспорва иска. Твърди, че не е знаел, че върху имота има наложена възбрана и след като е бил уведомен, устно са постигнали уговорка, купувача да плати дължимата сума на ЧСИ и да предоговорят цената, но ищцата не е платила задължението. Сочи, че ищцата не е платила уговорената цена и не е изправна страна по договора, като не е била готова да плати цената при явяването си пред нотариуса, а е започнала да се договаря за промяна на цената и начина на плащане, а наложената възбрана е била пречка за сключването на договора, а не отказ от негова страна.

Относно претенцията за връщане на капарото в двоен размер, счита, че не дължи връщане, тъй като е изправна страна по договора. На следващо място, сочи че в договора е предвидено при неизпълнение на клаузите на договора връщане на полученото капаро, а не такова в двоен размер. В допълнителен отговор възразява по направеното уточнение на иска, в резултат на което ищцата няма да заплати уговорената цена за апартамента от 40 000 евро която е записана в предварителния договор, а устно по - късно предоговорена пред свидетели - на 42 000 евро. Сочи, че цената е основен елемент от договора и мебелите , които са включени в цената са вградени и са правени по поръчка конкретно за този апартамент и са трайно прикрепени , като подобрения в имота и в тази връзка, няма как да се разграничи цената отделно за мебелите. Счита че цената не е уточнена и ясна и в тази връзка иска е неоснователен. На следващо място твърди, че нотариалния акт изготвен от нотариус Н. е бил не със страната по предварителния договор, а с нейната майка, което е неизпълнение на договора. В съдебно заседание сочи, че плащането на капарото е извършено в противоречие със Закона за ограничаване плащанията в брой и това е пречка за извършване на сделката.

Правно основание и на иска е по чл. 19, ал.3 от ЗЗД.

ПРС след преценка на събраните по делото доказателства намира за установено от фактическа и правна страна следното.

По делото е представен предварителен договор за покупко продажба на недвижим имот сключен на 14.01.2022г. между Я. О. Г. – продавач и П. Б. С. като купувач, от който се установява, че ответникът се задължил да прехвърли на купувача за цената – 40000 / четиридесет хиляди/ евро правото на собственост върху следния недвижим имот находящ се в гр. Поморие - самостоятелен обект в сграда с идентификатор *** с адрес гр.Поморие, *** А, ет.3, ап.29, на трети жилищен етаж, на площ 46.01кв.м. от жилищна сграда с магазини за промишлени стоки, офиси и гаражи, разположена в УПИ 5022, кв.228 по плана на гр.Поморие. Видно от договора цената е уговорена за недвижимият имот и обзавеждането в размер на общо 40000 / четиридесет хиляди/ евро от които 26000 / двадесет и шест хиляди/ евро за апартамента и 14000 / четиринадесет хиляди/ евро за мебели, техника оборудване и др. При подписване на предварителния договор купувачът е платил 1500 / хиляда и петстотин/ лева – капаро / депозит/. Предвиден е краен срок за подписване на договора пред нотариус - 01.03.2022г., когато ще бъде изплатена и останалата сума, а предаването на владението е уговорено за 01.04.2022г. Плащането на капарото е извършено в противоречие със Закона за ограничаване плащанията в брой, както твърди процесуалния представител на ответника, но същото представлява нарушение което не рефлектира върху действителността на сделката.

Представен е Опис на движимо имущество – мебели, техника, оборудване и др. в който е посочено, че „касае мебели, техника и оборудване, които продавачът трябва да предаде на купувача след приключване на сделката за покупко-продажба на имота в гр.Поморие. В описа са посочени движими вещи и такива които са трайно прикрепени към имота - вграден гардероб, вградена кухня, овална душ-кабина, санитарен фаянс и др. В описа са посочени и три картини – т.8, т.9 и т.10 за които е посочена цена за плащане в размер на 1800лв. която ще бъде заплатена от купувача на 15.10.22г. Посочено е че този опис е съставен на 15.01.2022г. в два еднообразни екземпляра, като датата 15.01. е зачеркната.

2

В настоящото производство след уточнението на исковата молба обзавеждане не се претендира.

Установява се от представения н.акт №199, том I, дело № 183/2018г., че ответника е собственик на самостоятелен обект в сграда с идентификатор *** по к.карта и к. регистри на гр.Поморие, с адрес гр.Поморие, *** А, ет.3, ап.29, който самостоятелен обект се намира в сграда № 1 изградена п поземлен имот с идентификатор *** с предназначение на самостоятелния обект : жилище, апартамент, брой нива на обекта 1 /едно/ с площ от 41.50кв.м. с 4.51кв.м. прилежащи части от общите частта на сградата.

Представена е по делото Схема №15-57573-21.01.2022г. на самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***, находящ се в сграда с идентификатор ***, разположена в ПИ с идентификатор ***, с предназначение на сам.обект- жилище, апартамент, с площ 41.50 кв.м. и като собственик в КРНИ е записан Я.

О. Г..

Видно от представеното Постановление за налагане на възбрана по изп.дело 20178580400252 на ЧСИ – У.Д., с район на действие на СГС, вписана на 21.02.2020г., върху имота предмет на предварителния договор собственост на Я. О. Г. е наложена възбрана по молба на взискател - „Топлофикация София“ ЕАД за задължение в размер на 1996.27лв.

Представено е Удостоверение за размера на дълга с изх. № 4694/28.02.2022г., издадено от ЧСИ У.Димоларова в което са посочени задълженията на ответника, които са били в общ размер 2006.13лв.

Така наложената възбрана видно от представената справка от Служба по вписванията е била заличена на 31.05.2022г.

Представена е н.покана отправена от П. Б. С. до Я. О. Г. с която ответникът е поканен да се яви на 01.03.2022г. – 9.30ч. за сключване на договор. Ответникът - Я. Г. е отказал да получи поканата, като в същата е отразено, че се е запознал със съдържанието и е отказал да я получи.

Представен е и изготвен от нотариус Г.Н., Констативен протокол на 01.03.2022г. Я. Г. не се е явил пред нотариуса, а П. С. е заявила готовност за сключване на окончателен договор и заплащане на остатъка от договорената продажна цена.

Не се спори, че ответникът се е явил в кантората на нотариус Н., но поради възникнали разногласия с ищцата си е тръгнал и не се е стигнало до сключване на сделка.

Не се спори и че към 01.03.2022г. ищцата не е платила окончателно уговорената цена за имота, а ответникът признава, че е поискал цената да бъде променена на 42000евро.

По делото са допуснати до разпит двама свидетели. Свидетелката Т. – брокер в „Явлена“ в показанията си сочи, че 05.05.2020г. Я. Г. е посетил офиса и е предложил да продаде своя апартамент за 42 000евро и е бил подписан договор, а на 14.06.2022г. Я. Г. е продал свой гараж чрез агенцията, като купувачите помогнали да бъде „премахната“ възбрана върху имота. Свидетелката Попова също брокер недвижими имоти, свидетелства, че е ходила на оглед в апартамента на ответника и всичко в неговия апартамент е трайно прикрепено и е правено по поръчка за имота, а практика била всичко което е трайно прикрепено в имота да се продава заедно. Сочи, е имота е бил обявен за продажба на цена от 42000 евро от Я. и с Я. Г. имали друга сделка за имот - гараж и върху гаража имало наложена възбрана и Я. Г. от агенцията, разбрал за наложената възбрана, като агенцията направила справка, след като купувачите оставили капаро за гаража.

При така изяснената фактическа обстановка настоящата инстанция, счита така предявения иск за обявяване на сключения предварителен договор за окончателен е неоснователен.

При конститутивния иск с правно основание чл. 19, ал.3 от ЗЗД, ищецът следва да 3 установи наличието на действителен предварителен договор за продажба на недвижим имот, който да съдържа всички съществени елементи на окончателния, както и че са налице основания за прехвърляне собствеността върху вещта, включително да се установи, че продавачът е собственик на имота, предмет на договора.

От събраните по делото доказателства безспорно се установява, че страните по делото са сключили предварителен договор, имащ за предмет продажбата на недвижим имот. При определянето предмета на договора е посочено, че това е „самостоятелен обект в сграда с идентификатор *** с адрес гр.Поморие ул. ... съставляващ апартамент 29, на трети жилищен етаж, на площ: 46.01квм. от жилищна сграда с магазини за промишлени стоки, офиси и гаражи, разположена в УПИ V-5022, кв.228 по плана на гр. Поморие.

Безспорно се установи, че ответникът е собственик на имота предмет на договора и при сключване на предварителния договор е получил от ищцата сумата от 1500лв. – капаро.

За да бъде обявен договора за окончателен, страните следва да са уговорили и цена на веща. Съдът счита, че уговорената цена за недвижимия имот е неясно определена, тъй като в договора дословно е записано „продавачът се задължава да продаде на купувача гореописания имот до 01.03.2022г. за сумата 40000 евро равностойни на 78400лв., от която сума 26000 евро за покупка на гореописания имот и 14000лв. за мебели, техника, оборудване и др. В договора вещите на стойност 14000 евро не са посочени, като по делото е представен опис на движимото имущество съставен във връзка с Раздел I, какъвто раздел няма в договора, като е посочено, че тези изброените вещи следва продавача да предаде на купувача. Сред изброените вещи има и такива които нямат характер на самостоятелни движими вещи – вградена кухня, овална душ-кабина, санитарен фаянс и др. и са посочени и вещи за които е посочена цена в размер на 1800 / хиляда и осемстотин/ лева, която да се заплати на купувача до 15.10.2022г. В тази връзка неизяснено по категоричен начин от клаузите на договора остава каква е уговорената продажна цена зга апартамента – 40000 евро или 26000 евро и имали ли са страните воля да продадат отделно обзавеждането от апартамента или волята на страните е била да се продаде апартамента с обзавеждането. Тази неяснота на клаузите на доовора се нуждае от тълкуване, като съгласно разпоредбата на чл.