Решение № 7435 от 05.12.2025, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 7435 гр. София, 05.12.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. III-А СЪСТАВ, в публично заседание на тридесет и първи октомври през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Ваня Н. Иванова

Членове:

Полина Люб. Амбарева

Стоян Ст. Петров при участието на секретаря ПЕТЯ ИВ. МИЛЕВА като разгледа докладваното от Стоян Ст. Петров Въззивно гражданско дело № 20251100508372 по описа за 2025 година

С Решение № 6904 от 16.04.2025 г., постановено по гр. д. № 52037/2021 г. на Софийски районен съд са отхвърлени предявените от „София парк“ АД срещу „К Холд“ ЕООД искове, както следва:

1/ иск с правно основание чл. 200, ал. 1 ЗЗД за сумата от 13584,17 лв. – незаплатен остатък от договорена продажна цена в общ размер на 319000 евро без ДДС, на недвижими имоти, представляващи: апартамент (редова къща) J24 с идентификатор *** по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. София, район „Витоша“, в. з. „Малинова долина-Бункера“, заедно с мазе J24 и подземен гараж J24 за два автомобила, с идентификатор ***, като погасен чрез прихващане, на основание чл. 103 ЗЗД, със задължение на „София парк“ АД към „К Холд“ ЕООД за договорна неустойка в размер на 74 869,17 лв. с ДДС, дължима на основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД вр. чл. 8.1 от предварителен договор за покупко– продажба на право на собственост върху недвижими имоти и извършване на строителство, сключен на 08.12.2017 г. между „София парк“ АД и „К Холд“ ЕООД, за забава в периода от 01.07.2019 г. до 27.04.2020 г. в изпълнението на договорно задължение по чл. 5.1.2 от предварителния договор от 08.12.2017 г. и чл. 3 от анекс 1 от 27.12.2018 г. в срок до 01.07.2019 г. да осигури въвеждането на обекта в законна експлоатация чрез надлежно издадено Удостоверение за въвеждане в експлоатация;

2/ иск с правно основание чл. 86, ал. 1, изр. 1 ЗЗД за сумата от 894 лв. – обезщетение за забава в размер на законната лихва върху главницата от 13 1

584, 17 лв. за период на забава от 15.02.2019 г. до 09.10.2019 г., като погасен чрез прихващане, на основание чл. 103 ЗЗД, с останалата след прихващането с главницата сума в размер на 61 285 лв., от която сума след последното прихващане остават 60 391 лв., а за разликата над 894 лв. до пълния предявен размер от 3524,34 лв. и за периода от 10.10.2019 г. до 06.09.2021 г., включително, като недоказан по основание и по размер.

Ищецът е осъден да заплати на ответника разноски в производството.

Решението е обжалвано в цялост от ищеца „София парк“ АД, който развива съображения, че СРС е допуснал съществени процесуални нарушения, изразяващи се в необсъждане на събраните по делото доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност. Поддържа се, че неправилно СРС е приел, че дължимата неустойка е в размер на 10% от общата цена по договора, при положение че съгласно т. 8.1 от предварителния договор при забава на изпълнение на строителството в определените в договора срокове, инвеститорът следвало да дължи неустойка в размер на 0,1% върху стойността на незавършената част от строителството за всеки ден забава, но не повече от 10% от общата цена по договора. Поддържа, че пазарната стойност на незавършената част от СМР по обектите възлиза на 7100 лева и касае строително-монтажни работи по част „Паркоустройство и благоустройство“, като съответната неустойка била в размер на 6 293,70 лева.

Излага съображения, че според ЗДДС неустойките не подлежали на облагане с ДДС, като неправилно СРС е включил такъв при определяне на размера на дължимата неустойка. Изяснява, че под обща цена по предварителния договор се има предвид цена на обекта и земята, без начислен ДДС. Твърди, че СРС не е съобразил анекс № 3 от 25.03.2020 г. според който ответникът не е бил заплатил към 01.07.2019 г. продажна цена по предварителния договор в размер на 143550 евро без ДДС. Не бил съобразил и нотариален акт за учредяване на договорна ипотека върху недвижими имоти, съгласно който ищецът е учредил в полза на „УниКредит Булбанк“ договорна ипотека върху редова къща J24, заедно с 0,84 % идеални части върху поземления имот, гараж 24, заедно с 0,10 %, равняващи се на 42,22 кв.м. идеални части от правото на собственост върху поземления имот, за обезпечаване на вземания в размер на 560 000 лева на „УниКредит Булбанк“ към Х.Н.С., който е едноличен собственик на капитала и управител на ответника по делото „К Холд“ ЕООД – купувач на процесния имот. Счита, че тези писмени доказателства оборват извода на съда за пълно неизпълнение на клаузите на предварителния договор за периода от 01.07.2019 г. до 27.04.2020 г. Навежда доводи, че ответникът бил неизправна страна по договора, поради което нямал право да претендира неустойка. Моли се за отмяна на първоинстанционното решение, уважаване на предявените искове и присъждане на разноски.

Подаден е отговор на въззивната жалба от ответника „К Холд“ ЕООД, който оспорва същата. Развива съображения, че по силата на т. 5.1.2 и т. 5.1.3. от предварителения договор и т. 3 на анекс № 1 от 27.12.2018 г. към него „София парк“ АД е поело задължение да осигури извършването на строителството и да въведе в законна експлоатация процесните недвижими 2 имоти чрез надлежно издаване на удостоверение за въвеждане в експлоатация в срок до 01.07.2019 г. След като към този момент не е било издадено удостоверение за въвеждане на сградата в експлоатация, то било невъзможно същата да се ползва за жилищни нужди, каквото е предназначението й.

Предвид това, според въззиваемия било без значение каква е незавършената част от СМР, тъй като до издаването на удостоверението за въвеждане в експлоатация имало пълно неизпълнение от страна на инвеститора. Ето защо, размерът на дължимата неустойка за забава от 0,1 % на ден следвало да се изчислява върху пълната стойност на договора от 382 800 евро, а не върху стойността на незавършената част от строителството, тъй като към момента на изпадането на ищеца в забава не било издадено удостоверение за въвеждане в експлоатация, т.е. сградата била напълно негодна за обитаване. Прави се извод, че от 02.07.2019 г. ищцовото дружество е изпаднало в забава, продължила до 27.04.2020 г., когато е издадено удостоверението за въвеждане в експлоатация, но предвид уговорения лимит на неустойката до 10% от общата цена по договора същата можело да се начислява само за 100 дни забава. Затова правилно СРС бил приел, че в периода 01.07.2019 г.-27.04.2020 г. ищецът е бил в пълно неизпълнение, за което дължи неустойка в размер на 74 869,17 лв. Развива аргументи, че правилно СРС е определил неустойката върху пълната цена по договора с включен ДДС. С оглед на изложеното, правилен и обоснован бил изводът на първата инстанция, че тъй като се касае за пълно неизпълнение от страна на „София парк“ АД в периода 01.07.2019 г.

27.04.2020 г. на т. 5.1.2 от предварителния договор и чл. 3 от анекс № 1, то следва да се определи пълен размер на неустойката по чл. 8.1. от предварителния договор. Счита, че възражението на въззивника, че въззиваемият бил неизправна страна по договора, е преклудирано, но и неоснователно, тъй като не е изпадал в забава за плащането на продажната цена, предвид уговорения в Анекс № 3 от 05.03.2020 г. падеж за плащане на същата – 31.03.2020 г., към който момент изпълнителят вече е бил в забава.

Настоява за потвърждаване на първоинстанционното решение. Претендира разноски.

В проведеното открито съдебно заседание пред въззивния съд въззивникът се представлява от адвокат П., която поддържа въззивната жалба, навежда съображения по същество и претендира разноски.

Въззиваемият не се представлява, като от негово име е депозирана молба, с която се поддържа въззивната жалба, претендира разноски и прави възражение за прекомерност на адвокатския хонорар на насрещната страна.

За да се произнесе, въззивният съд взе предвид следното:

Производството пред СРС е образувано по предявени от „София парк“ АД, срещу „К Холд” ЕООД обективно кумулативно съединени искове, както следва: 1/ иск с правно основание чл. 200, ал. 1 ЗЗД за сумата от 13 584,17 лв. – незаплатен остатък от договорена продажна цена в общ размер на 319 000 евро без ДДС съгласно чл. 4 от анекс 1 към предварителен договор за покупко3 продажба и извършване на строителство от 08.12.2017 г. на недвижими имоти, представляващи: апартамент (редова къща) J24 с идентификатор *** по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.

София, район „Витоша“, в. з. „Малинова долина-Бункера“, заедно с мазе J24 и подземен гараж

J24 за два автомобила, с идентификатор

***, ведно със законната лихва върху главницата от датата на предявяване на исковата молба – 07.09.2021 г. до окончателното й плащане;

2/ иск с правно основание чл. 86, ал. 1, изр. 1 ЗЗД за сумата от 3524,34 лв. – обезщетение за забава в размер на законната лихва върху главницата от 13 584,17 лв. за период на забавата от 15.02.2019 г. до 06.09.2021 г., включително.

Ищецът твърди, че на 08.12.2017 г. е сключил с ответника предварителен договор за покупко-продажба и извършване на строителство, по силата на който се е задължил да построи и продаде следните имоти: 1/ къща J24, разположена в комплекс „Гаритидж парк“, София, район „Витоша“, местност „Малинова долина“, с площ от 212,96 кв.м.; 2/ мазе 24 с площ от 16,67 кв.м., находящо се на ниво -1; 3/ идеални части от подземен паркинг, на който съответстват обособени съгласно архитектурния проект паркоместа с номера 241 и 242, както и пропорционално припадащите се идеални части от поземления имот. Сочи, че била уговорена цена в размер на 319 000 евро без ДДС или 382 800 евро с ДДС. Поддържа, че с анекс № 1, сключен на 27.12.2018 г., страните са се споразумели остатъкът от продажната цена към тази дата в размер на 79750 евро без ДДС да бъде заплатен от купувача в срок до 15.02.2019 г. Посочва се в исковата молба, че ищецът е изградил и прехвърлил на ответника уговорените в предварителния договор обекти, като в нотариалния акт за продажбата им неправилно било записано, че продавачът е получил от купувача изцяло по банков път продажната цена в размер на 319 000 евро без ДДС. Излага съображения, че към 15.02.2019 г. ответникът не е заплатил остатък от продажната цена в размер на 13 584,15 лева, поради което е изпаднал в забава и дължал обезщетение за забава в размер на 3524,34 лв. за периода 15.02.2019 г. – 06.09.2021 г.

Ответникът „К ХОЛД“ ЕООД е подал отговор на исковата молба в срока по чл. 131 ГПК, уточнен с молба от 06.01.2023 г., с който оспорва исковете.

Поддържа, че на уговорената дата 01.07.2019 г. ищецът не е изпълнил задълженията си по чл. 5.1.2 от предварителния договор за въвеждане на процесния обект в експлоатация и за осигуряване на цялостна завършеност на комплекса, включително оформяне на дворовете към всеки имот. Твърди, че удостоверение за въвеждане в експлоатация било издадено на 27.04.2020 г., поради което ищецът дължал неустойка за забава съгласно чл. 8.1. от предварителния договор в размер на 74 869,17 лв. за периода 02.07.2019 г. – 27.04.2020 г. В тази връзка изяснява, че към 02.07.2019 г. не били изпълнени строителни дейности във връзка с озеленяването на процесния имот. Излага съображения, че размерът на дължимата неустойка за забава от 0,1 % на ден следвало да се изчислява върху пълната стойност на договора от 382 800 евро с ДДС, а не върху стойността на незавършената част от строителството, тъй като към момента на изпадането на ищеца в забава не било издадено 4 удостоверение за въвеждане в експлоатация, т.е. сградата била напълно негодна за обитаване. Посочва, че на 17.08.2021 г. ищецът е получил негово извънсъдебно изявление за прихващане на посоченото вземане за неустойка срещу насрещното задължение за заплащане на продажната цена от 13 584,17 лв., поради което на основание чл. 104, ал. 2 ЗЗД исковата претенция следвало да се счита за погасена чрез прихващане преди процеса на дата 17.08.2021 г. и да не се дължи лихва за забава. В евентуалност прави волеизявление за съдебно прихващане на претендираните от ищеца суми в размер на 13 584,17 лв. главница и 3524,34 лв. лихва със сумата от 74 869, 17 лв., представляваща дължима на ответника неустойка.

Съдът, след преценка на събраните по делото доказателства и като съобрази предмета на обжалване, намира следното от фактическа страна: