Решение № 328 от 24.03.2026, Окръжен съд - Варна

РЕШЕНИЕ

№ 328 гр. Варна, 24.03.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, V А СЪСТАВ ГО, в публично заседание на двадесет и четвърти февруари през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Мирела Огн. Кацарска

Членове:

Иванка Д. Дрингова мл.с. Ива Бл. Благоева при участието на секретаря Петя П. Петрова като разгледа докладваното от мл.с. Ива Бл. Благоева Въззивно гражданско дело № 20253100502277 по описа за 2025 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по реда на чл.258 и следващите ГПК.

Образувано е по въззивна жалба с вх.№60997/07.07.2025г., подадена от Д.П.Д., ЕГН **********, в качеството й на управител и представляващ на ЕТ „Маша-93-Д.Д.“, ЕИК 813067875, чрез адвокат В. Т., срещу Решение №1954/30.05.2025г., постановено по г.д.№11609/2023г. по описа на ВРС, 16 състав, в частта, в която е признато за установено в отношенията между страните, че ЕТ „Маша-93-Д.Д.“, ЕИК 813067875, със седалище и адрес на управление гр. Варна, ул. „Г. К.“ №****, представлявано от управителя Д.П.Д., ЕГН **********, дължи на Етажна собственост на адрес гр. Варна, бул. „Г. К.“ №****“, представлявано от председателя А.Н.А., ЕГН **********, сума в размер на 2900,00 лева, представляваща главница по договор за наем от 12.06.2001г., формирана по размер от неплатените наемни месечни вноски в размер на 100 лева, за периода от м.04.2020г. до м.08.2022г., ведно със законна лихва, считано от подаване на заявлението в съда - 11.04.2023г. до окончателното й изплащане, дължимото към неплатените наемни вноски обезщетение за забава, в размер от 540,50 лева, считано от датата на падежа на всяка една от месечните вноски до датата на подаване на заявлението в съда 11.04.2023г., както и сумата в размер на 700,00 лева, представляваща обезщетение за лишаване от право на ползване на имота, след прекратяване на договора за наем, за месеците септември, октомври, ноември и декември 2022г. и януари, февруари и март 2023г., за които суми е издадена заповед за изпълнение в производството по ч.г.д. №4563/2023г. по описа на ВРС, 16 1 състав, на основание чл.415, ал.4 вр.чл.422 ГПК вр. чл.232, ал.2 ЗЗД вр. чл.236, ал.2 ЗЗД вр. чл.86 ЗЗД.

В останалата част, в която искът е отхвърлен за сумата от 23,89 лева, представляваща обезщетение за забава върху неплатеното обезщетение за лишаване от право на ползване на недвижимия имот, решението не е обжалвано и е влязло в сила.

В жалбата се излагат доводи, че решението в обжалваната му част, е неправилно и необосновано. Изтъква се, че предявените искове са недопустими, тъй като по делото липсват доказателства за легитимно взето решение от ЕС на вход „Б“, за упълномощаване на управителя Ангел Николов да предявява искове срещу ЕТ „Маша-93-Д.Д.“. Поддържа се, че неправилно първоинстанционният съд е приел, че сключеният между страните договор за наем, е бил прекратен считано от 03.09.2022г., без да бъдат взети под внимание, мотивите на Решение №1406/28.11.2023г., постановено по в.г.д.

№1923/2023г. по описа на ВОС, V състав. Допълва се, че в посоченото решение, е прието, че сключеният между страните договор за наем е бил развален на 14.11.2023г. От горното се достига до извод, че исковата претенция с правно основание по чл.236, ал.2 ГПК се явява неоснователна и недоказана. За недоказан се приема и размерът на претендираното от ищеца обезщетение за забава. Акцентира се, че първоинстанционният съд не е преценил съвкупно всички доказателствени материали. Отделно се изтъква, че недължими се явяват и наемните вноски за месеците ноември и декември 2021г., тъй като Д.Д. е била болна от Ковид 19 и заведението не е функционирало в този период, за което управителят на етажната собственост е бил уведомен. В тази последователност се сочи, че и доколкото наемните вноски за посочените периоди не се дължат, то не се дължи и обезщетение за забава. Изтъква се още, че ответната страна е била лишена от възможността да докаже фактите, обосноваващи основателност на въведеното от нея възражение за прихващане, тъй като неоснователно съдът не е допуснал изготвянето на експертно заключение, чрез което да се докажат направените в наемното помещение подобрения. В тази насока се отправя доказателствено искане за допускане на съдебнотехническа и оценителна експертиза от настоящия съдебен състав. Претендират се разноски.

В срока по чл.263, ал.2 ГПК е постъпил отговор от насрещната страна, в който се оспорва жалбата и се моли решението, в обжалваната му част, да бъде потвърдено като правилно и законосъобразно. Поддържа се, че етажната собственост е упълномощила управителя А., като се приема, че горното се установява от приобщените по делото протоколи от проведени общи събрания на етажната собственост. На следващо място се изтъква, че между страните не е имало уговорка, в месеците, в които ответната страна е била болна, да не се заплащат дължимите наемни вноски. Оспорват се и твърденията, че задълженията й са били опростени от предходния управител на ЕС. Излагат се аргументи, че са останали недоказани твърденията на ответника, че в наемното помещение, са извършени подобрения, поради което и правилно възражението за прихващане е било отхвърлено от съда. В случай, че бъде допуснато изготвянето на експертиза, се моли да бъде предоставена възможност за задаване на допълнителни въпроси, както и да бъде допуснат до разпит новият наемател на помещението, за да уточни какви подобрения е 2 направил. Претендират се разноски.

Съдът, след като се запозна с доводите и възраженията на страните, намира следното:

Въззивната жалба е редовна по смисъла на чл.267, ал. 1 ГПК, подадена е в срок, от надлежна страна, срещу подлежащ на въззивно обжалване съдебен акт, поради което е допустима и подлежи на разглеждане по същество.

Съгласно разпоредбата на чл.269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част, като по останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата с изключение на случаите, когато следва да приложи императивна материалноправна норма, както и когато следи служебно за интереса на някоя от страните. Настоящият случай не попада в двете визирани изключения, поради което въззивният съд следва да се произнесе по правилността на решението само по наведените оплаквания в жалбата.

Процесното първоинстанционно решение е валидно, допустимо, но частично неправилно по следните съображения:

Предмет на разглеждане в настоящото производство са установителни искове с правно основание чл.422 ГПК вр. чл.415, ал.4 ГПК вр. чл.232, ал.2 ЗЗД вр. чл.236, ал.2 ЗЗД вр. чл.86 ЗЗД, като ищецът основава претенциите си на твърдения за сключен писмен договор за наем между страните за недвижим имот, находящ се в град Варна, ул. „Г. К.“ №***, с площ 18 кв.м., състоящ се от едно помещение за вход А и Б на етажната собственост, тоалетна, коридор, граничещо с гараж 5, гараж 6, централен коридор на блока, както и площадката пред блока, за сумата в размер на 100 лева на месец, дължими на етажната собственост на адрес град Варна, ул. „Г. К.“ №***, до 10 число на месеца, предхождащ месеца, за който се отнасят.

Твърди се, че от месец март 2020г. до месец август 2022г. (включително), ответникът не е заплащал дължимите от него месечни наемни вноски, възлизащи общо в размер на 2900,00 лева. Претендира се и обезщетение за забава в размер на 540,50 лева, за същия период. Твърди се, че договорът е прекратен едностранно от етажната собственост, чрез писмено отправено предизвестие до наемателя, считано от 03.09.2022г. Сочи се, че въпреки, че договорът е бил прекратен, наемателят е продължил да го използва, поради което и се претендира обезщетение за лишаване от право на ползване на недвижимия имот за месеците от септември 2022г. до март 2023г., възлизащо общо в размер на 700,00 лева.

В срока по чл.131 ГПК ответникът оспорва допустимостта и основателността на исковата претенция. Сочи се, че управителят на етажната собственост не е легитимиран да предявява установителен иск спрямо ответника, доколкото не е бил изрично упълномощен за това. Оспорва се обстоятелството, че на 03.08.2022г. на ответника е било връчено писмено предизвестие за прекратяване на договорните отношения с ищеца. Сочи се, че през 1990г. ответната страна е наела от етажната собственост преходни гаражни клетки, които е приспособила като заведение и в продължение на следващите 22 години е реализирала редица подобрения, ремонтни дейности и реконструкции. А през 2020г. е приела предложението на управителя на етажната собственост да премести заведението в общото помещение на блока.

3

Твърди се, че за периода от април 2020г. до юни 2020г., както и от месец декември 2020г. до месец април 2021г., заведението не е работело, поради обявеното в страната извънредно положение. Допълва се, че в този период са извършени ремонтни дейности за обособяване на общото помещение на блока в заведение и с предходния управител на етажната собственост са имали уговорка да не заплаща наемната цена. Твърди се, че наемната вноска за месец май и юни 2021г. е заплатена на новия управител на етажната собственост – Ангел А., който обаче имал негативно отношение към ответника и след възникнал между страните спор, същият не е изявявал желание да му бъде заплащана наемната цена. Допълва се, че през месеците октомври, ноември 2021г. Д.Д. е била болна от COVID и заведението не е работило, а след което от януари до април 2022г., поради високите цени на ток в страната заведението е било затворено. Признава се, че за месеците юли, август и септември 2020г., юли, август и септември 2021г., май, юни, юли, август 2022г., се дължи сумата в размер общо на 1000,00 лева. Допълва се, че съгласно съдебно решение, постановено между страните, съдебният състав е приел, че договорът за наем се счита за прекратен считано от месец април 2023г., поради което и се излагат доводи, че не се дължи обезщетение за лишаване на наемодателя от право на ползване върху процесното помещение.

Въвежда се и възражение за прихващане за сумата в размер на 6873,50 лева, представляваща извършени от ответника подобрения в наемното помещение в периода от 2019г. до 2023г.

Въз основа на събрания доказателствен материал, съдът намира за установено от фактическа страна следното:

За безспорно между страните в настоящото производство е прието, че на 12.06.2001г. между етажната собственост на вход Б, находяща се в град Варна, ул. „Ген. К.“ №21 (наемодател) и Д.П.К., в качеството й на управител на ЕТ „Маша 93“ (наемател) е сключен договор за наем на недвижим имот, находящ се в град Варна, ул. „Г. К.“ №***, с площ 18 кв.м., състоящ се от едно помещение за вход А и Б на етажната собственост, тоалетна, коридор, граничещо с гараж 5, гараж 6, централен коридор на блока, както и площадката пред блока, за сумата в размер на 100 лева на месец, дължими на етажната собственост на адрес град Варна, ул. „Г. К.“ №***, дължима до 10 число на месеца, предхождащ месеца, за който се отнасят.

Съгласно т.11 от договора за наем, наемателят може да извършва за своя сметка подобрения в помещението, във връзка с дейността си, а съгласно т.13, същият е длъжен за своя сметка да извършва дребни поправки, които се дължат на обикновеното потребление на помещението. Съгласно т.16, договорът може да бъде прекратен от всяка от страните, в случай на доказано неизпълнение на клаузите на договора, както и при непредвидими обстоятелства, засягаща интересите на някоя от страните. Съгласно т.17 прекратяването на договора става с едномесечно предизвестие.

От своя страна ответникът, в отговора на исковата молба признава, че дължи на ищеца сумата в размер на 1000,00 лева, представляваща незаплателни от неговата страна наемни вноски за месеците – юли, август, септември 2020г., юли август, септември 2021г., май, юни, юли, август 2022г.

Видно от приобщените по делото квитанции, се установява, че на 4

29.06.2021г. ответникът е заплатил на ищеца сумата в размер на 200,00 лева, представляваща наемни вноски за месец май и юни 2021г.

Установява се още от представени декларации за регистрация на самоосигуряващо се лица, че Д.Д. е прекъснала дейността си за времето от 13.03.2020г. до 18.06.2020г. и от 01.12.2020г. до 09.05.2021г.