Решение № 3504 от 28.07.2023, Районен съд - Пловдив

РЕШЕНИЕ

№ 3504 гр. Пловдив, 28.07.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ПЛОВДИВ, VI ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на четвърти юли през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Костадин Б. Иванов при участието на секретаря Марина Ив. Кондарева като разгледа докладваното от Костадин Б. Иванов Гражданско дело № 20225330104149 по описа за 2022 година за да се произнесе взе предвид следното:

Производството по делото е образувано по искова молба на Л. Г. П., ЕГН **********, с адрес *****, с която са предявени осъдителни искове срещу „Анджелина 2000“ ООД, ЕИК 203520314, със седалище и адрес на управление гр. Пловдив, ул. „Янтра“ № 4, представлявано от *****, за осъждане на ответника да заплати на ищеца следните суми: сумата от 7 500 лв., дължима за изпълнение на задължение на ответника за периода 01.03.2020 г. – 23.03.2022 г. по т. III.7 от Предварителен договор за покупкопродажба на идеална част от УПИ и за доброволна делба на права на строеж срещу задължение за проектиране и изграждане на нова сграда от дата 15.08.2018 г., страни по който са Л. Г. П., „Анджелина 2000“ ООД и трети лица, както и сумата от 9 192,40 лв., представляваща неустойка по т.VII.3 от същия договор, начислена за периода 30.06.2021 г. – 23.03.2022 г., ведно със законната лихва върху всяка от сумите от датата на депозиране на исковата молба в съда – 23.03.2022 г., до окончателното изплащане на сумите.

Ищецът твърди, че на дата 15.08.2018 г. бил сключен между страните Предварителен договор за покупко-продажба на идеална част от УПИ и за доброволна делба на права на строеж срещу задължение за проектиране и изграждане на нова сграда, по силата на който ищецът, заедно с трети лица – съсобственици, се били задължили да прехвърлят на ответника 10 % ид.ч. от правото на собственост върху имот с идентификатор **** по КККР на гр. П. срещу задължението на ответника със свои средства да проектира и изгради в имота сграда, както и да се снабди с необходимите документи и строителни 1 книжа за нея, след което да се подели правото на строеж върху нея.

Поддържа, че съгласно т. III.7 от Договора ответникът бил поел задължението за времетраенето на строителството, считано от предаване на владението до 30 дни след приемането на сградата с разрешение за ползване и въвеждане в експлоатация, да заплаща на ищеца 300 лв. месечно. Ответникът бил длъжен също така в срок от 24 месеца от даването на строителната линия да изгради сградата и в 3-месечен срок от подписване на Акт образец 15 да снабди сградата с разрешение за ползване и въвеждане в експлоатация. Твърди, се че съгласно т.VII.3 от Договора, ако до 30.06.2021 г. готовата сграда не бъде предадена на учредителите, то ответникът дължал заплащане на неустойка на всеки от тях в размер на 20 евро на ден, но не повече от 5 000 евро.

Владението на имота било предадено на 01.03.2020 г., към която дата ответното дружество фактически изпълнявало строителни работи в имота.

Ищецът сочи, че до предявяването на иска не било издадено разрешение за ползване и експлоатация, а ответникът не бил заплащал задълженията си по т.

III.7 и т.VII.3 от Договора, чиито размери възлизали съответно на 7500 лв., начислени за периода 01.03.2020 г. – 23.03.2022 г., и 9192,40 лв. – за периода 30.06.2021 г. – 23.03.2022 г. По изложените съображения моли за уважаване на иска и присъждане на сторените разноски. Представя писмени доказателства по опис.

В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК е постъпил отговор на исковата молба от „Анджелина 2000“ ООД, с който се оспорва иска като неоснователен и недоказан по основание и размер, както и се оспорват фактическите твърдение в исковата молба и представения с нея предварителен договор.

Твърди се, при установяване на наличието на процесния договор, че ответникът не се намира в неизпълнение на поети с договора задължения и не дължи процесните суми. Касателно претенцията от 7500 лв. поддържа, че съобразно волята на страните задължението за заплащане на сумата от 300 лв. на месец възниквало само ако ищецът нямал къде да живее за периода от напускане на намиращата се в имота сграда до окончателното построяване на новата сграда, но не и когато ищецът разполагал с друго жилище и не му се налагало да заплаща наем. Тъй като ищецът имал къде да живее и не бил представил договор за наем, между страните било постигнато допълнително споразумение от 24.04.2020 г., че вместо заплащане на сумата от 300 лв. на месец, ответникът ще извърши довършителни строителни работи в обектите, които ищецът ще получи след реализирането на строежа. По делото не били представени доказателства и за предаването на имота с приемо-предавателен протокол. Твърди още, че действието на въпросната клауза било отпаднало, считано от 24.04.2020 г., когато е подписа между страните и останалите съсобственици в имота Договор за доброволна делба, а на дата 16.07.2020 г. бил подписан втори Договор за доброволна делба, с които страните били преуредили отношенията си във връзка с изграждането на сградата и си разпределели правото на строеж и паркоместата в поземления имот, като са декларирали, че „са уредили напълно и финансовите си отношения към момента на подписване на делбата“. По същите съображения се твърди, че клаузата за неустойка е преустановила действието си със сключването на 2 договорите за доброволна делба. Оспорва се също така да е налице забава на ответника, а дори и такава да била налице, то тя не била по вина на „Анджелина 2000“ ООД. В тази връзка ответникът аргументира, че изпълнението на поетите от него задължения в предвидените в договора срокове, в частност предаване на завършената и готова за ползване сграда до 30.06.2021 г., било невъзможно, като забавянето се дължало и на значително забавяне на изпълнението на задълженията на учредителите и по-специално на ищеца. Изложени са подробни съображения, че забавата на учредителите да прехвърлят на ответника съответната идеална част от поземления имот с три месеца, да предадат имот след издаването на строителното разрешение с два месеца забава и да сключат договор за доброволна делба за разпределяне на правото на строеж с още два месеца забава, фактически възпрепятствало „Анджелина 2000“ ООД своевременно да изпълни своите задължения по подготовка и реализация на строежа на сградата. Твърди се, че след започване на стоежа са били налице други обстоятелства, извън волята на строителя, а именно влошени метеорологични условия и обявяване на извънредно положение в страната, които са довели до невъзможност за осъществяване на СМР, респ. до продължаване на срока за изпълнение на задълженията на строителя по силата на т.V.1.2 от Договора. Предвид това твърди да не е налице забава и че не се дължи претендираната неустойка.

В условията на евентуалност са релевирани две възражения за прихващане с вземания на ответника спрямо ищеца, както следва - за сумата от 1 240 евро, с левова равностойност от 2 425,23 лв., представляваща мораторна неустойка, начислена за периода 28.12.2019 г. – 28.02.2020 г. на основание т.VII.1 от процесния договора, дължима за забава на учредителите да предадат владението на имота за започване на строителството. Задължението било уговорено при условията на солидарност.

- за сумата от 14 070 евро, представляващо обезщетение по т.III.5.2 от процесния договор дължимо за уравняване на квадратурата получена от Л. Г.

П. в повече от уговореното в т.III.4 от Договора.

В тази връзка се твърди, че в т.III.5.2 от договора е уговорено при разлика в реализираната и предвидената в т.III.4 застоена площ да се дължали обезщетение, като до 10 кв.м. цената била 500 евро на кв.м., а за увеличение с повече от 10 кв.м. се дължало обезщетение по пазарни цени. Обезщетението се заплащало в зависимост от това в чия полза е разликата. Поддържа се, че било уговорено ищецът и лицето М.В. да получат ап. 4, ап. 11 и *** с приблизителна площ от 168 кв.м., равняващи се на 15 % от РЗП на сградата.

Двамата обаче били придобили 187,07 кв.м., от които Л. П. придобил собствеността върху ап. 4 с площ от 75,76 кв.м., ведно със 7,716 % ид. части от общите части на сградата, равни на 11,51 кв.м., и с *** с площ от 22,20 кв.м., ведно с 2,262 % ид. части от сградата, равни на 3,37 кв.м. Или общо ищецът бил получил 19,07 кв.м. повече от уговореното, за което дължал обезщетение в претендирания размер, формиран по следния начин – за първите 10 кв.м. общо 5000 евро, а за останалите – 9070 евро, или по 1000 евро на кв.м.

3

По подробно изложените по-горе съображения се моли за отхвърляне на исковата претенция като неоснователна, а в условията на евентуалност като погасена чрез прихващане.

С определение на съда от 09.05.2022 г. са приети за съвместно разглеждане направени от ответника възражение за прихващане на претендираните от ищеца суми съответно от 7 500 лв. и 9 192,40 лв., със сумата от 1240 евро, с левова равностойност от 2 425,23 лв., представляваща мораторна неустойка, начислена за периода 28.12.2019 г. – 28.02.2020 г. на основание т.VII.1 от процесния договора, дължима за забава на учредителите да предадат владението на имота за започване на строителството, както и със сумата от 14 070 евро, представляващо обезщетение по т.III.5.2 от процесния договор дължимо за уравняване на квадратурата получена от Л. Г. П. в повече от уговореното в т.III.4 от Договора.

Съдът, като съобрази доводите на страните и събраните по делото доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, намира за установено следното от фактическа страна:

По делото е представен Предварителен договор за покупко-продажба на идеална част от УПИ и за доброволна делба на права на строеж срещу задължение за проектиране и изграждане на нова сграда от дата 15.08.2018 г., страни по който са Л. Г. П., „Анджелина 2000“ ООД и трети лица – съсобственици в поземления имот, за застрояването на който се отнася договора – ПИ № *****. Основните задължения на страните по договора са следните – собствениците на имота се задължават в 30 дневен срок от сключването на договора, да продадат на дружеството-купувач 10 % идеални части от правото на собственост срещу поети задължения на дружеството да извърши изцяло за своя сметка проучване и проектиране на новопредвидената за изграждане сграда, съгласно одобрената от продавачите идейна разработка, до фаза окончателно одобрение на инв.проект във всичките му части и получаване на разрешение за строеж; да се снабди с разрешение за строеж, съгласно уговореното в договора, в срок до 6 месеца от датата на изповядване на договора за покупко-продажба на идеалните части от недвижимия имот; да изгради за своя сметка и със свои средства сградата, съобразно одобрената идейна разработка и издадено разрешение за строеж. Съгласно т. ІІІ.2 от Договора дружеството „Анджелина 2000“ ООД е поело задължение да изгради предвидената жилищна сграда до етап на получаване на Акт 16 (включително) и да предаде на съсобствениците на имота обектите, които последните ще получат по делбата в срок до 30 юни 2021 г. Съгласно т. V.1.1 от Договора ответното дружество се е задължило още да внесе инвестиционен проект, изготвен съобразно и съответстващ на идейния проект, в одобряващите общински инстанции подготвената строителната документация и да одобри по надлежен ред инвестиционния проект във всичките му части в срок от 6 месеца считано от датата на подписване на договора, да получи разрешение за строеж в срок до 45 дни след одобряването на инвестиционния проект, да изгради сградата в срок до 24 месеца от датата на даване на строителна линия и ниво и най-късно в тримесечен срок от подписване на Протокол обр. 15 да снабди сградата с 4

Разрешение за ползване и въвеждане в експлоатация (Акт № 16). Изрично е предвидено в т. V.1.2 от Договора, че ако сроковете по този договор не бъдат спазени по причини, за които „Анджелина 2000“ ООД не отговаря, като забавяне от държавни и общински служби или ведомства, причинено от техни решения, неблагоприятни метеорологични условия, земетръс, война, национални стачки, откриване на археологически находки, промяна в законодателството и др. причини, представляващи форсмажорни обстоятелства, които забавят или спират СМР, то времето на отлагане не се счита за забава и срокът за изграждане на обекта се удължава с времето на отстраняване на причината за забава. В т. VІІ.3 от Договора е предвидена санкция за ответното дружество, а именно при неспазване на задължението за предаване на сградата в срок до 30.06.2021г. (в степен на завършеност Акт № 16), „Анджелина 2000“ ООД заплаща на всеки от съсобствениците за забава сумата от по 20 евро на ден за всеки ден забава, но не повече от 5 000 евро. В т. ІV.3 е уточнено, че съсобствениците (учредителите) се задължават да освободят имота за начало на строителните работи в двуседмичен срок от датата на издаване на строителното разрешение, като освобождаването се установява с подписването на приемо-предавателен протокол.