Решение № 6266 от 20.10.2025, Софийски градски съд

РЕШЕНИЕ

№ 6266 гр. София, 20.10.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. IV-Е СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и пети май през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Рени Коджабашева

Членове:

Анелия Ст. Янева

БЕТИНА Б. БОШНАКОВА при участието на секретаря Капка Н. Лозева като разгледа докладваното от БЕТИНА Б. БОШНАКОВА Въззивно гражданско дело № 20221100510227 по описа за 2022 година

Производството е по реда на чл. 258 и сл. ГПК.

Образувано е по въззивна жалба, подадена от Н. Х. А. срещу решение № 20038473 от 27.05.2022 г. по гр.дело № 38130/2020 г. по описа на СРС, III ГО, 140 състав, с което са отхвърлени исковете, предявени от жалбоподателя срещу ответника Г. Л. П., както следва: с правно основание чл. 72, ал. 2 ЗС за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата от 15 000 лева, представляваща част от задължение в общ размер на 178 000 лв., която сума представлява необходими разноски – ремонт на покрива и таванското помещение, подмяна на електрическата и ВиК инсталации, укрепване на терасите, направени от ищеца в периода от 02.05.2014 г. до 11.12.2016 г. за запазване на недвижим имот – апартамент № 13, находящ се в гр. София, ул. „******** I“ № ********, собственост на ответника; с правно основание чл. 72, ал. 1 ЗС за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата от 9 482,71 лева, представляваща част от задължение в общ размер на 125 482,71 лв., която сума представлява увеличената стойност на посочения недвижим имот вследствие на подобрения, извършени от ищеца в периода от 02.05.2014 г. до 11.12.2016 г. – топлоизолация на имота, подмяна на дограма, изграждане на подово отопление и навеси, поставяне на паркет, мазилки, освежаване на стълбището пред апартамента, монтаж на кухня, подмяна на външните и вътрешните врати, цялостен 1 ремонт на банята и тоалетната.

Със същия съдебен акт ищецът е осъден на основание чл. 78, ал. 3 ГПК да заплати на ищеца сумата от 2 624 лева представляваща разноски в първоинстанционното производство.

Във въззивната жалба се твърди, че решението е неправилно поради нарушения на материалния закон и процесуалните права, както и поради необоснованост, с искане да бъде постановена отмяната на съдебния акт и да бъде постановено решение за присъждане на горепосочените суми.

В срока по чл. 263, ал. 1 ГПК е подаден отговор на въззивната жалба от въззиваемата страна Г. Л. П., в който излага доводи за неоснователност на въззивната жалба, като моли същата да бъде оставена без уважение. Излага доводи за липса на основания за допускане на поисканите от въззивника доказателствени средства, а именно свидетелски показания и съдебнотехническа експертиза. Претендира разноски.

Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства по свое убеждение и съобразно чл. 12 ГПК и взе предвид наведените във въззивната жалба пороци на атакувания съдебен акт и възраженията на насрещната страна, съгласно разпоредбата на чл. 235, ал. 2 ГПК достигна до следните фактически и правни изводи:

Въззивната жалба е подадена от активно легитимирана страна в законоустановения срок и срещу подлежащ на обжалване съдебен акт, отправена е до съответния родово и местно компетентен съд, поради което се явява допустима.

Съгласно разпоредбата на чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, по допустимостта – в обжалваната му част, а по правилността му е ограничен до изложените във въззивната жалба доводи, с изключение на случаите, когато следва да приложи императивна материалноправна норма, както и когато следи служебно за интереса на някоя от страните – т. 1 от Тълкувателно решение № 1/09.12.2013 г. по тълк. дело № 1/2013 г. на ОСГТК на ВКС.

След извършена служебна проверка въззивната инстанция намира, че атакуваното съдебно решение е валидно и допустимо, както и че настоящият казус не попада в двете изключения, визирани в тълкувателното решение.

Разгледана по същество, въззивната жалба е НЕОСНОВАТЕЛНА.

Въззивният съд намира, че фактическата страна по спора е правилно установена от СРС. С определение № 10474/20.10.2022 г. и протоколно определение от 25.05.2023 г. по в. гр. дело № 10227/2022 г. по описа на СГС, IV-E въззивен състав, са оставени без уважение доказателствените искания на въззивника за допускане на съдебнотехническа експертиза и събиране на гласни доказателствени средства чрез разпит на свидетели. В настоящото производство не са събрани нови доказателства по смисъла на чл. 266 ГПК, които да променят приетата за установена от районния съд фактическа обстановка. Първата инстанция е извършила всички дължими процесуални действия по изготвяне на доклада по делото съобразно правилата на чл. 146 ГПК и е дала точни и ясни указания относно релевантните факти и разпределението на доказателствената тежест за тяхното 2 установяване. С оглед съвпадането на изводите двете съдебни инстанции настоящият съдебен състав препраща на основание чл. 272 ГПК към мотивите на първоинстанционния съд. В допълнение към изложеното от районния съд и с оглед доводите, направени във въззивната жалба, съдът достигна до следните правни изводи:

В разпоредбите на чл. 72-74 ЗС е заложен принципът на неоснователното обогатяване, касаещ хипотези на разместване на имуществени блага между правните сфери на подобрител в чужд имот и собственик на имота, като тези искове са приложими само когато подобрителят в чужд имот е владелец – добросъвестен или недобросъвестен. За да е налице добросъвестно владение, владелецът трябва да има фактическата власт /корпус/ и намерението да свои вещта /анимус/, като упражняването на фактическата власт следва да е възникнало на правно основание, годно да прехвърли собственост - например прехвърлителна сделка, конститутивно съдебно решение или административен акт, без да знае, че праводателят му не е собственик или че предписаната от закона форма е била опорочена.

Съгласно чл. 72 ЗС добросъвестният владелец може да иска за подобренията, които е направил, сумата, с която се е увеличила стойността на вещта вследствие на тези подобрения. Това увеличение се определя към деня на постановяване съдебното решение.

Той може да иска да му се заплатят необходимите разноски, които е направил за запазване на вещта - ал. 2.

За да бъде уважен иск по чл. 72, ал. 1 и 2 ЗС, ищецът следва да установи в съдебния процес, че е извършил необходими разноски, които е направил за запазване на вещта, и подобрения в чужд имот, които са увеличили неговата стойност, размера на необходимите разноски и на подобренията, размера на това увеличение, както и че към момента на извършването на необходимите разноски и подобренията е имал качеството на добросъвестен владелец.

В случай, че е бил недобросъвестен владелец, претенцията му следва да бъде квалифицирана по чл. 74, ал. 1 ЗС - като иск за присъждане на по-малката сума между направените разноски и увеличената стойност на имота.

Според установената практика на ВКС владението на задължилия се да купи по предварителен договор не е добросъвестно, но по отношение на правото да получи плодовете и увеличената стойност в резултат на направените от него подобрения, той е приравнен на добросъвестен владелец, т.е. има тези права, предоставени му с изричната норма на чл. 70, ал. 3 ЗС. Предварителният договор, на основание на който е предадено владението, ако е подписан от собственик и не е нищожен, е основание за това владение /в този смисъл определение № 887 от 19.12.2019 г. по гр. дело № 2905/2019 г. ІІІ ГО на ВКС, решение № 270/26.06.2012 г. по гр. дело № 1056/2011 г. на I ГО на ВКС и др./.

В настоящото производство не е спорно, а и от представените по делото доказателства, се установява, че с влязло в сила решение от 17.12.2019 г., постановено по гр. дело № 1878/2019 г. по описа на САС, е отхвърлен предявеният от ищеца Н. Х. А. срещу ответника 3

Г. Л. П. иск с правно основание по чл. 19, ал. 3 ЗЗД за обявяване за окончателен на предварителен договор за продажба на процесния недвижим имот, апартамент № 13, находящ се в гр. София, ул. „******** I“ № ********, ет. 5, състоящ се от три стаи, кухня, вестибюл, баня, клозет, килер и три антрета, с квадратура от 97 кв.м., заедно с избено помещение № 14, заедно с таванско помещение № 11, както и със 170/4810 идеални части от общите части на сградата и от дворното място, на което е построена същата. Видно от мотивите на въззивната съдебна инстанция, предварителният договор е нищожен поради липса на съгласие – чл. 26, ал. 2, хипотеза втора ЗЗД, тъй като не е подписан от страна на ответника.

С оглед на гореизложеното, съдът намира, че ищецът не е добросъвестен владелец, нито е приравнен на добросъвестен владелец поради нищожността на предварителния договор.

От друга страна, следва да се има предвид, че съгласно практиката на ВКС, обективирана в решение № 219 от 01.07.1998 г. по гр. д. № 26/1998 г. на ВКС, 5-членен състав, решение № 260 от 08.08.2011 г. по гр. д. № 1001/2010 г. на ВКС, І-во г. о., по чл. 290 ГПК, решение № 359 от 21.07.2010 г. по гр. д. № 1205/2009 г. на ВКС, ІІ-ро г. о., решение № 131 от 10.07.2013 г. по гр. дело. № 913/2012 Г., г. на І Г. О. на ВКС, ако по делото не е установено ищецът да е извършил претендираните подобрения в качеството му на добросъвестен владелец, както е поддържал, то следва да се разгледа искът за заплащането им като на обикновен подобрител на чужд имот, а не да се отхвърля иска само на това основание, че е квалифициран от ищеца като такъв по чл. 72, ал. 1 ЗС. Това е така с оглед принципа за недопустимост на неоснователното обогатяване. Затова и твърденията на ищеца за качеството, в което е извършил подобренията, не ограничава съда да даде защита при действителното правно основание на възникналите между страните облигационни отношения.

Съгласно чл. 74, ал. 1 ЗС недобросъвестният владелец може да иска за подобренията, които е направил, само по-малката сума измежду сумата на направените разноски и сумата, с която се е увеличила стойността на имота вследствие на тези подобрения, а съгласно ал. 2, когато собственикът е знаел, че се правят подобрения върху имота му и не се е противопоставил, правата на владелеца се уреждат съгласно чл. 72. С оглед задължителните указания, дадени с т. 1 ППВС № 6/1974 г., право на обезщетение за извършени подобрения в чужд имот притежава само владелецът, но не и държателят на имота.

В случая от събраните по делото писмени доказателства не може да се изведе несъмнен и категоричен извод, че през исковия период ищецът е осъществявал фактическата власт върху процесния недвижим имот, че е извършил твърдените необходими разноски за запазване на имота и дейности, в резултат на които е подобрена функционалната характеристика на недвижимия имот /подобрения/.

С влязло в сила решение от 03.08.2018 г. по гр. дело № 3425/2014 г. по описа на САС е признато за установено по предявения от Г. Л. П. срещу трето за настоящия спор лице Д.Е.Н. иск с правно основание по чл. 108 ЗС, че Г. Л. П. е собственик на процесния недвижим имот, 4 като Д.Е.Н. е осъден да предаде на собственика Г. Л. П. владението върху описания по-горе недвижим имот. Със същия съдебен акт на основание чл. 537, ал. 2 ГПК е отменен нотариалният акт за собственост на недвижимия имот, с който Д.Е.Н. е признат за собственик на процесния апартамент.

Съгласно т. 18 от Тълкувателно решение № 1/04.01.2001 г. на ОСГК на ВКС, Решение № 143 от 07.12.2010 г. по т.д. № 1100/2009 г. на ВКС, І т.о., Решение № 69 от 24.06.2011 г. по гр. д. № 584/2010 г. на ВКС, ІІІ г.о., Решение № 136 от 22.02.2016 г. по гр.д.№ 1872 по описа за 2015 г. на ВКС, ГК, ІІ ГО, със сила на пресъдено нещо се ползва решението по отношение на спорното материално право, въведено с основанието и петитума на иска като предмет на делото. В случая със сила на пресъдено нещо е установено, че имотът се владее от третото за настоящия спор лице Д.Е.Н..

С протокол за въвод във владение от 02.07.2021 г., извършен по изпълнително дело № 20218530400139/2021 г. по описа на ЧСИ А.Д., владението по отношение на процесния имот е предаден от ответника, като е изпълнено влязлото в сила решение от 03.08.2018 г. по гр.д.

№ 3425/2014 г. по описа на САС и въводът е извършен спрямо Д.Е.Н..