Решение № 269 от 27.05.2026, Апелативен съд - София

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 269 гр. София, 27.05.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 13-ТИ ТЪРГОВСКИ, в публично заседание на дванадесети май през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Христо Лазаров

Членове:

Женя Димитрова

Жана Ив. Маркова при участието на секретаря Бранимира В. Иванова Пенова като разгледа докладваното от Христо Лазаров Въззивно търговско дело № 20261001000137 по описа за 2026 година

Производството е по реда на глава двадесета ГПК – Въззивно обжалване.

Образувано е по въззивна жалба от „Грийнлайф-Пропърти“ ЕООД, ЕИК 203511753, чрез адв.

З. срещу решение № 1767 от 12.12.2025 г., постановено по т.д. № 20251100900645 по описа на СГС, т.о., VІ-8 състав, с което е отхвърлен като неоснователен предявеният конститутивен иск с правно основание чл. 307 ТЗ против „М 6 М“ ЕООД, ЕИК 200487663 за изменение на предварителен договор за покупко-продажба и строителство на недвижим имот, сключен на 30.06.2020 г. между ищеца, като продавач, и ответника, като купувач в частта за договорената цена, която от 212 705 евро бъде увеличена поради стопанска непоносимост на 319 057 евро, и е осъден да заплати на ответника 12 970 лева разноски по делото.

Въззивникът/ищецът - „ГРИЙНЛАЙФ-ПРОПЪРТИ“ ЕООД счита, че обжалваното решение е неправилен и необоснован. Твърди, че първоинстанционният съд не е взел предвид, че короновирусната инфекция е обявена за пандемия от Световната здравна организация/СЗО/ на 11.03.2020 г. На 13.03.2020 г. от Народното събрание е обявено извънредно положение, което е отменено с решение на Министерски съвет от 30.03.2022 г. Ограничението на движението на хората в глобален мащаб, довело до редица неблагоприятни условия – нарушени вериги на доставки, забавени доставки и дефицити. Също така, съдът не е отчел факта и избухване на въоръжен конфликт между Русия и Украйна, който допълнително смутил веригите на доставки на строителните материали. Първоинстанционният съд не е 1 съобразил обстоятелството, че към датата на завеждане на иска строителните дейности продължавали, т.е. – разноските по изграждане на процесната сграда продължавали до изтичането на уговорения в предварителния договор срок за сключване на окончателен такъв. Вещото лице е установило, че строителните материали са поскъпнали, но съдът неправилно приел, че това са предвидими обстоятелства. Съдът не е изследвал в детайл как е резултирало това увеличение, нито е извършил финансов анализ на състоянието на дружеството. По смисъла на чл. 307 от ТЗ, стопанска непоносимост е налице при следните кумулативни предпоставки: да са настъпили непредвидими обстоятелства и значително нарушено равновесие между задълженията на страните. В случая, еквивалентността на насрещните престации по договора е съществено нарушена от промяната в икономическите условия – оскъпяване на строителните материали и цената на труда, което пряко се е отразило при изграждането на процесния недвижим имот. В този смисъл било и решение № 240 от 12.09.2013 г. на ВКС, ІІ т.о. по т.д. № 259/2011 г. Съгласно така формираната практика, преценката дали е нарушена имуществената еквивалентност на престациите се извършвала спрямо конкретната облигационна връзка, ако се установи, че запазването на договорното правоотношение противоречи на справедливостта и добросъвестността, същото можело да бъде изменено или прекратено. Моли въззивния съд да отмени изцяло обжалваното решение и да постанови друго, с което да уважи предявения иск. Претендира сторените разноски за двете съдебни инстанции.

Въззиваемият/ответникът - „М6М“ ЕООД е подал в срок писмен отговор на въззивната жалба, чрез адв. Л.. Твърди, че във въззивната жалба не са изложени никакви конкретни оплаквания, които да обосноват отмяна на обжалваното решение. Излага подробни доводи по твърденията на въззивника, които ще бъдат разгледани при обсъждане на доводите във въззивната жалба. Счита, че от съдебно-техническата експертиза се установявало, че процесният предварителен договор е сключен при цена, която надхвърля два пъти себестойността на процесните обекти. Освен това, в чл. 3, ал. 4 от предварителния договор, страните са уговорили, че цената е окончателна и не подлежи на промяна, включително поради изменение на пазарните условия, с което се дерогирала разпоредбата на чл. 266, ал. 2 от ЗЗД. Моли въззивния съд да остави жалбата без уважение и да потвърди обжалваното решение, като правилно и законосъобразно. Претендира адвокатско възнаграждение за въззивното производство.

Въззивната жалба е подадена от легитимирано лице, срещу подлежащо на въззивно обжалване решение на СГС, в законоустановения срок и е процесуално допустима, поради което подлежи на разглеждане по същество.

При служебно извършената от въззивния съд проверка на основание разпоредбата на чл. 269 ГПК, се установява, че обжалваното решение е валидно и допустимо.

Първоинстанционният съд правилно е установил фактическата обстановка от доказателствата по делото и страните във въззивното производство не спорят, че на 30.06.2020 г. между „Грийнлайф-Пропърти“ ЕООД/ищец,продавач и строител/ и „М 6 М“ ЕООД/ответник и купувач/ е сключен предварителен договор за покупко-продажба и 2 строителство на недвижими имоти – ателие № 38, ателие № 41, ателие № 56 във вход „В“ , паркомясто № 56 и паркомясто № 28, находящи се в жилищна сграда „1 Хоум“ – гр. София, за цена от 212 705 евро. Продавачът се е задължил да построи със свои средства, да осигури въвеждането в експлоатация и да продаде на купувача: 1) Ателие 38, находящо се във вход „В“, на осми етаж, с чиста застроена площ 50.88 кв. м., състоящ се от входно преддверие, дневна с кухненски бокс, спалня, баня с тоалетна, балкон, заедно с идеални части от общите части на сградата, равняващи се на 9.39 кв. м., заедно с припадащите се към апартамента идеални части от правото на собственост върху поземления имот, върху който е построена сградата; 2) Ателие 41, находящо се във вход „В“ на осми етаж, с чиста застроена площ 54,43 кв. м., състоящо се от входно преддверие, дневна с кухненски бокс, спалня, баня с тоалетна, балкон, заедно с идеални части от общите части на сградата, равняващи се на 10,05 кв. м., с обща площ 64,48 кв.м. заедно с припадащите се към апартамента идеални части от правото на собственост върху поземления имот, върху който е построена сградата; 3) Ателие 56, находящо се във вход „В“, на единадесети етаж, с чиста застроена площ 51.42 кв. м., състоящ се от входно преддверие, дневна с кухненски бокс, спалня, баня с тоалетна, балкон, заедно с идеални части от общите части на сградата, равняващи се на 9.49 кв. м., заедно с припадащите се към апартамента идеални части от правото на собственост върху поземления имот, върху който е построена сградата; 4) Паркомясто 28, находящо се в сутерен - 2, с площ 12.75 кв.м., заедно с идеални части от правото на строеж върху поземления имот, върху който е построена сградата; 5) Паркомясто 56, находящо се в сутерен -2, с площ 13.38 кв. м., заедно с идеални части от правото на строеж върху поземления имот, върху който е построена сградата, ведно с идеални части от правото на собственост върху поземления имот, върху който е построена сградата, представляващ поземлен имот с идентификатор *** с адрес гр. София, район Възраждане, ул.

„Охридско езеро“ № 3. В чл. 3, ал. 4 от договора е уговорено, че продажната цена на имота е окончателна и не подлежи на промяна, включително и поради изменение на пазарните условия. В чл. 4, ал. 1 от договора е уговорено, че срокът за подписване на окончателния договор за покупко-продажба на имота е 31.03.2023 г. С разрешение за ползване № СТ-05488 от 19.09.2024 г., процесната жилищната сграда е въведена в експлоатация. На 13.03.2020 г. в Република България е обявено извънредно положение заради епидемията от коронавирус (COVID19), което е траело до 13.05.2020 г., след което е отменено, но на негово място е въведена извънредна епидемична обстановка, която е отменена на 01.04.2022 г.

От неоспорено от страните по делото и кредитирано от съда заключение на вещото лице В.

О., се установява, че към 30.06.2020 г. пазарната цена на двустайните апартаменти и ателиетата в София е 1 203 евро/м², а за имотите, продавани „на зелено“, индикативната стойност е 860 евро/м². Гаражите и паркоместата в този период се оферират между 700 и 750 евро/м², като за експертизата е приета средна цена от 730 евро/м². След корекция за продажба „на зелено“ (30% за степен на завършеност и 10% за предлагане – общо 40%), тяхната индикативна цена е 521 евро/м². По отношение на стойностите към датата, на която е следвало предаването на обектите по предварителния договор – 31.03.2023 г., вещото лице е посочило, че двустайните апартаменти и ателиетата се предлагат на цена 1 565 евро/м².

3

Тъй като към тази дата сградата е в степен „груб строеж“ (Акт 14 от 31.08.2022 г.), е приложена корекция от 40%, в резултат на което индикативната пазарна цена е 1 118 евро/м².

За гаражите и паркоместата са отчетени оферти от 930 до 980 евро/м², като приетата средна стойност е 950 евро/м², а след корекция от 40% цената им възлиза на 680 евро/м². Според вещото лице, пазарната цена на процесните имоти към 31.03.2023г. е била 338 908,82 лв. или 173 281 евро. Вещото лице е сравнило цените и към момента на въвеждане на сградата в експлоатация – 19.09.2024 г. Установено е, че тогава пазарната цена на двустайните апартаменти и ателиетата достига 2 062 евро/м², като след корекция за предлагане от 10% индикативната стойност е 1 874 евро/м². За гаражите и паркоместата офертите са между 1 000 и 1 500 евро/м², приета е средна стойност от 1 250 евро/м², а след корекция от 10% индикативната пазарна цена е 1 135 евро/м², като общият й размер за процесните имоти е 738 490,88 лв. Вещото лице е отговорило и на въпроса относно цените на строителните материали, които имат най-голяма тежест във формирането на себестойността на единица строителен продукт (арматура, кофражни платна, бетон, цимент, стъкла, стъклопакети и дограми, фасаден топлоизолационен пакет, алуминиеви и ПВЦ профили), като е отчетено покачване в цените, като за различните материали в периода от 2020г. до 2023г. включително то е от 11 % до 129 % или средно 58,40 %. Същото се отнася и до основните строителни материали, както и до средната часова ставка за труд в строителния бранш за периода от датата на сключване на предварителния договор (30.06.2020 г.) до датата на въвеждане в експлоатация (19.09.2024 г.).

За да отхвърли предявеният иск като неоснователен, първоинстанционният съд е изложил решаващи мотиви, че нормата на чл. 307 ТЗ не може да бъде използвана за компенсиране на лошо предвидени или не добре калкулирани търговски решения при сключване на съответната сделка. Пандемията от COVID-19 не представлявала непредвидено обстоятелство, доколкото извънредното положение в страната е въведено на 13.03.2020 г., а предварителният договор е сключен на 30.06.2020 г. Ето защо, страните са били напълно наясно с епидемичната ситуация, ограниченията, динамиката в цените на материалите и рисковете за строителния сектор. Промени, които са започнали, проявили се или били известни към момента на сключване на договора, не могат да бъдат квалифицирани като непредвидими по смисъла на закона. Основният предмет на дейност на ищеца е строителство и продажба на недвижими имоти, поради което е длъжен да притежава информираност за типичните рискове в сектора, включително за цикличността на цените на материалите, възможните колебания в разходите по труд, снабдителни затруднения и други фактори, пряко влияещи върху себестойността на строителството. Законодателят допуска, че е възможна корекция чрез изменение или прекратяване на договорите само по отношение на извънредни и непредвидими обстоятелства, а не на очаквани или нормални пазарни колебания, в това число и нормалното за икономическата обстановка покачване на цените.

Горното се отнасяло и до възражението, че започналият през 2022г. военен конфликт между Русия и Украйна е допринесъл за затрудняване на доставките и повишаването на цените на строителните материали. Окончателният договор е трябвало да бъде сключен до 31.03.2023 4 г., но разрешението за ползване е издадено на 19.09.2024 г., тоест със забава от около година и шест месеца. След 31.03.2023 г. продавачът носи неблагоприятните последици от собственото си неизпълнение и не може да черпи изгоди от промяната на цените, тъй като рискът от промени в икономическите условия преминавал върху изпадналата в забава страна, по аргумент от чл. 84 ЗЗД. Самото увеличение на пазарните цени на недвижими имоти, материалите и труда не обуславяли автоматично настъпването на стопанска непоносимост, доколкото това е обичаен икономически процес, който следвало да бъде предвиден от професионален строителен търговец. Към датата на сключване на предварителния договор, договорената цена е била по-висока от пазарната цена на подобни имоти. Към 31.03.2023г., когато ищецът е следвало да изпълни задължението си да прехвърли собствеността върху обектите, пазарната им цена е била незначително по-висока от договорената.