Решение № 1159 от 09.11.2023, Окръжен съд - Бургас

РЕШЕНИЕ

№ 1159 гр. Бургас, 08.11.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС, IV ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ

СЪСТАВ, в публично заседание на девети октомври през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Недялка П. Пенева

Членове:

Нася Ив. Япаджиева

Тихомир Р. Рачев при участието на секретаря Ваня Ст. Димитрова като разгледа докладваното от Недялка П. Пенева Въззивно гражданско дело № 20232100501405 по описа за 2023 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството по делото е образувано по повод въззивна жалба на Производството е по чл.258 и сл. от ГПК. Образувано е по въззивната жалба на Г. Г. Д.

– ответник в първоинстанционното производство, чрез адв. Игнатов, срещу Решение №206/11.05.23г., постановено от Районен съд Несебър по гр.д.№1478/22г., в частта, с което е признато за установено на основание чл.422 ГПК вр. чл. 79, ал. 1 ЗЗД вр. чл. 2 от ЗУЕС, че Г. Г. Д., дължи „Варна Сити Парк” АД, сумата от 209,07 лева с включен ДДС, представляваща сбор от сумата в размер на 191,07 лв. с ДДС - такса управление и поддръжка за периода от 01.07.2021г. до 01.10.2021г. и сумата в размер на 18 лв. с ДДС - такса покрито паркомясто, по Договор за поддръжка и управление на комплекс от затворен тип „Варна Сити Парк Юг“ от 06.11.2019г., вписан в Служба по вписванията гр. Варна вх. рег. № 29534/06.11.2019г., акт № 70, том IX, дело № 3220, вх. рег. № 29248, с нотариална заверка на подписите рег. № 13636/2019г. на нотариус Тикова с район на действие Районен съд Варна, ведно със законната лихва, считано от датата на подаване на заявлението - 17.08.2022г. до окончателното изплащане на главницата; въззивникът е осъден да заплати на „Варна Сити Парк” АД, на основание чл.78, ал.1 от ГПК, сумата в размер 277,62 лв., представляваща дължимите в заповедното производство разноски, съразмерно на уважената част от исковете и сумата от 576,59 лв., представляваща дължимите в исковото производство разноски, съразмерно на уважената част от исковете. Според въззивника, договорът, на който ищецът основава претенцията си не е от типа по чл.2 ЗУЕС – не е сключен с инвеститор – ищецът е „управляваща организация“, а инвеститор е „Ису Инвест“ – ЕАД. Според въззивника договорът е нищожен, защото сградата не е „жилищен комплекс от затворен тип“ по см. на §1, т.3 ДРЗУЕС – в тази връзка оспорва изводите на НРС и излага съображения. Намира, че не са налице предпоставките за квалифициране на договора като такъв по чл.2 ЗУЕС – излага съображения.

1

Въззивникът оспорва изводите на съда за субсидиарното приложение на ЗЗД – чл.280 по отношение на правоотношението между страните и договорите по чл.2 ЗУЕС, както и изводите, основани на съдебна практика, че като краен резултат е налице възможност договорът да се сключи с лице, посочено от инвеститора. Но намира, че на територията на поземления имот продължават строителни дейности, което сочи, че процесната сграда не е от затворен тип. Освен това намира, че договорът е нищожен, т.к. на практика е безсрочен.

Въззиваемият – ищец Варна Сити Парк“ – АД, не представя в срока по чл.263, ал.2 ГПК писмен отговор на въззивната жалба.

Производството е по реда на чл.258 и сл.ГПК. Въззивната жалба е подадена в срока по чл.259 ГПК, от лице, за което съществува правен интерес от обжалване на първоинстанционното решение; отговаря на изискванията на чл.260 и чл.261 ГПК, поради което е допустима.

Бургаският окръжен съд, след като взе предвид твърденията на страните и обсъди събраните по делото доказателства, намира че първоинстанционният съд е установил релевантните за спора факти и обстоятелства, относно придобиване от ответника Г. Д. на право на собственост на недвижим имот – апартамент и паркомясто, в жилищен комплекс от затворен тип „Варна Сити Парк Юг“. Установил е сключен на 06.11.2019г. договор за поддръжка и управление на общите части на комплекса, вписан в Служба по вписванията гр. Варна вх. рег. №29534/06.11.2019г., с нотариална заверка на подписите рег. № 13636/2019г. на нотариус Тикова между ищеца и ответника.

Ответникът се е задължил да заплаща такси за управление и поддръжка на общите части в комплекса - по чл. 5.2.1 (относно апартамента) в размер на 0,69 лв. на месец с включен ДДС за 1 кв. м. от общата застроена площ на апартамента (1.2 от приложението) и такса за управление и поддръжка по чл. 5.2.1 от договора – за паркомястото в размер на 6 лв. на месец с включен ДДС (чл. 1.4. от приложението).

От събраните писмени доказателства и свидетелските показания на св.

Рангелов и Русев съдът е направил извод, че имотите на ответника се намират в жилищен комплекс от затворен тип – в урегулиран поземлен имот, в който са построени четири отделни сгради, в които има отделни самостоятелни обекти комплексът представлява общ имот, в който са построени 4 отделни блока с по два входа, като поземленият имот е ограден с ограда и има два входа, вкл. входове за подземните гаражи, има общ покрит паркинг, както и вход с бариера за гости и таксита, охрана с контролиран достъп.

Първоинстанционният съд е установил, че собственик на поземления имот е дружеството „Ису Инвест“ ЕАД, от което ответникът е придобил собствеността. В сключения предварителен договор от 18.08.2017г. било предвидено, че ответникът се задължава, при подписване на нотариалния акт, да сключи с продавача „Ису Инвест“ ЕАД или посочено от него дружество, договор за поддръжка и управление. Съдът е установил, че в окончателния договор ответникът е декларирал съгласието си да подпише с „Варна Сити Парк“ АД договор за управление и поддръжка на комплекса.

От събраните в хода на делото доказателства, първоинстанционният съд е установил, че ищецът е изпълнявал задълженията си по поддържането и управлението на общите части, а ищецът не е изпълнил задължението си да заплаща дължимата такса. Поради това и на осн. чл.272 ГПК, въззивната инстанция препраща към мотивите на първоинстанционното решение в тази им част.

Бургаският окръжен съд, при служебната проверка на обжалваното решение, извършена на осн. чл.269 ГПК, не установи съществуването на основания за нищожност на същото, поради което намира, че то е валидно и допустимо. Като взе предвид твърденията на страните, представените доказателства и като съобрази закона намира, че същото е правилно и законосъобразно и следва да бъде потвърдено. И в тази част въззивната инстанция препраща към подробните и аналитични мотиви на първоинстанционния съд на осн. чл.272 ГПК.

По изложените във въззивната жалба оплаквания, само по които въззивният съд дължи произнасяне на осн. чл. 269 ГПК, следва да се каже: Претенцията срещу 2 ответникът се основава на сключен между страните договор със смесен фактически състав, за изработка и поръчка, в който е уговорено, че същият има за предмет посочените дейности, касаещи жилищен комплекс от затворен тип „Варна Сити Парк Юг“. Легалната дефиниция на понятието се съдържа в нормата на пар.1, т.3 от ДР на ЗУЕС, анализирана от първоинстанционния съд. Въззивната инстанция намира, че процесният жилищен комплекс покрива критериите на правната норма, т.к. се състои от поне четири самостоятелни обекта в режим на етажна съсобственост и други обекти, обслужващи собствениците и обитателите; те са изградени върху комплекс, обособен в урегулиран поземлен имот, като е налице контролиран достъп за външни лица, чрез осъществяване на охрана от нарочно наета за целта охранителна фирма. Поради тези характеристики, управлението следва да се осъществява по реда на чл.2 ЗУЕС.

По отношение на предмета и съдържанието на договора по чл.2 ЗУЕС, е налице законова празнота – в закона не са регламентирани дори основните параметри на този договор като условия за изменение, срок на действие и начин на разваляне и/или прекратяване. Единствените конкретни параметри са страните – инвеститора и собствениците; предвидено е и задължително вписване на договора. Така самият закон изначално предвижда договорът да е безсрочен (не вечен). Ето защо по отношение на останалите клаузи, които договора трябва да съдържа, в т.ч. и по отношение на разваляне и прекратяване, следва да се прилагат общите правила на ЗЗД, в т.ч. чл.8, чл.9, чл.14, чл.20а, чл.22, чл.25 и правилата за различните видове договори (за поръчка и за изработка).

В тази връзка, въззивната инстанция намира, че не съществува законова забрана, след сключване на договора, инвеститорът да възложи цялата или част от дейността по управление и поддържане на общите части на трето лице или още на етап предварителен договор или договор за покупко – продажба да уговори, че договорът за поддържане и управление ще се сключи с това трето лице. Ето защо въззивният съд намира, че не налице порок при сключване на договора с настоящия ищец, вместо с инвеститора.

Според нормата на чл.20а, ал.2 ЗЗД, договорите могат да бъдат изменени, прекратени, развалени или отменени само по взаимно съгласие на страните или на основания, предвидени в закона. Според нормата на чл.25, действието на договора или прекратяването му може да бъде постановено в зависимост на едно бъдещо несигурно събитие. Според нормата на чл.287 ЗЗД, договорът за поръчка се прекратява освен по други причини, посочени в закона, още с оттегляне на поръчката, с отказ от довереника и с прекратяване на юридическото лице, ако то е било доверител или довереник. По делото не се твърди и не се установява договорът, сключен между ищеца и ответника да е развален или прекратен, на някое посочено в закона основание, поради което подлежи на изпълнение от двете страни.

Поради това следва да се разгледа възражението на ответника за липса на изпълнение от страна на ищеца. От представените по делото писмени доказателства и гласни доказателствени средства не се установява направеното възражение. В тази връзка въззивният съд споделя аргументите на НРС, че показанията на свидетеля Русев касаят последващ на исковия период. На следващо място, от тях може да се направи извод за неточно изпълнение, но не и за пълно неизпълнение. Освен това неточното изпълнение не освобождава кредитора от изпълнение на неговото задължение, а му дава правата по чл.79 и чл.80 ЗЗД – да иска изпълнението, заедно с обезщетение за забава или обезщетение за неизпълнение.

При така изложените съображения съдът намира, че в процесния период страните са били в договорни отношения, ищецът е изпълнявал, задълженията си по договора, а ответникът не е изпълнил задължението си за заплащане на съответното възнаграждение по договора. Исковете са основателни. Първоинстанционното решение, с което са уважени е правилно и законосъобразно и следва да бъде потвърдено.

В полза на въззиваемата страна следва да се присъдят направените във въззивното производство съдебно – деловодни разноски, в размер на 400.00 лева 3 адвокатско възнаграждение.

С оглед на гореизложеното Бургаският окръжен съд

РЕШИ:

ПОТВЪРЖДАВА Решение №206/11.05.23г., постановено от Районен съд Несебър по гр.д.№1478/22г.

ОСЪЖДА Г. Г. Д., ЕГН **********, с настоящ адрес в ***, да заплати на „Варна Сити Парк” АД, ЕИК 201668663, със седалище и адрес на управление в гр.

София, ул."20-ти април" № 6, на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК, сумата в размер на 400.00 лева, представляваща дължимите във въззивното производство съдебно – деловодни разноски.

Настоящото решение е окончателно и не подлежи на обжалване на осн. чл.280, ал.2, т.2 ГПК.

Председател: _______________________

Членове:

1. _______________________

2. _______________________

4