Решение № 14676 от 29.07.2025, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 14676 гр. София, 29.07.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 88 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и девети април през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: ЛОРА ЛЮБ. ДИМОВА

ПЕТКОВА при участието на секретаря БОЖИДАРА П. КУБАДИНОВА като разгледа докладваното от ЛОРА ЛЮБ. ДИМОВА ПЕТКОВА Гражданско дело № 20241110114438 по описа за 2024 година

Производството е по чл. 235 ГПК.

Образувано е по искова молба на Р. Н. П. и Д. О. Д., двамата представлявани от адв. Р.

Д., срещу Т. С. Н., с която са предявени при условията на обективно и субективно съединявяване конститутивен иск за разваляне на сключен между страните договор за продажба на недвижим имот по отношение на прехвърлените от продавачите квоти в съсобствеността и ревандикационен иск по отношение на притежаваните квоти в същия имот.

В исковата молба се твърди, че ищците Р. Н. П. и Д. О. Д. заедно с К. К. В. и Г. К. Г. в качеството им на наследници по закон на Д. Д. М., Р. А. М.а и Р. Д. М.а придобили апартамент № 41 с идентификатор ******************, находящ се в ************************************************************, заедно със зимнично помещение. С договор за покупко-продажба, обективиран в Нотариален акт № 73, том I, рег.

№ 1549, дело № 68/23.01.2024г. на Нотариус И. Д., съсобствениците на гореописания имот го продали на ответника Т. С. Н.. Твърди се, че продажната цена била уговорена в размер на 108 000 евро, чиято равностойност в лева била 211 229, 59 лв. Между страните по договора било уговорено продавачите да получат продажната цена от купувача при равни квоти по посочени банкови сметки в деня на сключването на сделката, т.е. всеки един от продавачите следвало да получи по сметката си сумата от 27 000 евро или 52 807, 40 лв. на 23.01.2024 г.

На 24.01.2024 г. купувачът превел на Р. Н. П. по посочената от нея сметка в „Централна Кооперативна Банка“ АД сума в размер на 5 000 лв. и по „Изипей“ АД още 3 000 лв., на същата дата превел на Д. О. Д. по посочената от него сметка в „Обединена българска банка“ 1

АД сума в размер на 5 000 лв. и по „Изипей“ АД още 3 000 лв. или общо по 8 000 лв. на всеки един от двамата продавачи. Остатъкът от продажната цена не е платена на продавачите и на всеки от тях купувачът дължи по 22 909, 66 евро или 44 807,40 лв. С оглед неизпълнението на задълженията по договора за покупко-продажба на недвижим имот от страна на ответника, ищците предявяват искове за разваляне на сключения договор от 23.01.2024 г. до размера на притежаваните от тях квоти в собствеността преди сключването на прехвърлителната сделка, а именно до ¼ ид.ч. за Р. Н. П. и до ¼ ид.ч. за Д. О. Д., предявяват и ревандикационни искове, с които искат ответникът Т. С. Н. да бъде осъден да им предаде владението на притежаваните от всеки от тях по ¼ ид.ч. от процесния имот.

Претендират разноски.

В срока по чл. 131 ГПК е постъпил отговор на исковата молба от насрещната страна Т. С. Н., представляван от адв. Д., в който исковете се оспорват като неоснователни. Според ответника клаузата по договора за покупко-продажба, предвиждаща продажна цена в размер на 108 000 евро, е нищожна, тъй като е симулативна. Твърди, че между Р. Н. П., представлявана от М. Ч., и Т. С. Н., представляван от Х. Т. Н., бил сключен предварителен договор от 10.12.2023 г. с предмет продажбата на недвижимия имот в ************************************************************, заедно със зимнично помещение, като била уговорена продажна цена в размер на 90 000 евро. Твърди се, че Р. Н.

П., чрез пълномощника си, е действала от свое име и в качеството на гестор по отношение на останалите съсобственици, а с встъпването на останалите собственици като продавачи по окончателния договор те одобрили изпълнителната сделка и едновременно се осъществила прехвърлителната сделка между гестора и останалите съсобственици, които получили резултата. Твърди се, че в момента на явяването им в кантората на Нотариус Д. и изповядването на сделката останалите собственици са се съгласили с условията на сделката.

Сочи се още, че купувачът едва в деня на сделката разбрал, че имотът не е еднолична собственост на Р. Н. П., поради което и всички продавачи били обвързани от договорената цена в предварителния договор, освен това самият предварителен договор като организационна сделка съдържал съществените елементи на окончателния договор, включително и цената. При условията на евентуалност твърди, че е налице встъпване в дълг от страна на продавачите /без Р. Н. П./, както и извършена частична цесия спрямо правата на тази продавачка към другите продавачи – собственици, от момента на възникване на продажбеното правоотношение. Излага конкретни твърдения, че продавачите Д. О. Д., К. К.

В. и Г. К. Г. встъпили в дълг по предварителния договор и заедно с Р. Н. П. погасили едновременно задължението си за сключване на окончателен договор и за прехвърляне на собствеността.

При съобразяване на изложените правни конструкции ответникът заявява, че действителната цена по сключения договор за покупко-продажба на недвижим имот била в размер на 90 000 евро, към момента на сключване на сделката нямало формирано съгласие нито у продавачите, нито у купувача за цена в размер на 108 000 евро, а страните по сделката били подведени от твърденията на посредника М. Ч., че сделката се сключва на тази цена с 2 данъчни цели. Доколкото посочването на цена от 108 000 евро е симулативна уговорка, то действителната цена е именно тази от предварителния договор в размер на 90 000 евро, а самият предварителен договор служел като начало на писмено доказателство. Оспорва да е налице основание за разваляне на договора, доколкото липсвало неизпълнение на съществено задължение от страна на купувача. Поддържа изложеното от ищците, че на 25.01.2024 г. платил на всеки един от тях по 8 000 лв., както и на другите купувачи, т.е. изплатил на продавачите общо сумата от 16 000 евро. Същевременно на 10.12.2023 г. при подписване на предварителния договор Х. Т. Н. е предала лично на лице, което се явявало овластено да получи плащането, а именно пълномощникът на продавача М. Ч., сумата от 9 000 евро в брой, като това се осъществило в присъствието на В. Т. Т., на 27.12.2023 г. предала в брой на М. Ч. сумата от 18 000 евро, на 25.01.2024 г. предала в брой сумата от 46 640 евро на М. Ч. в присъствие на Х. В. Х. и процесуалния му представител, по отношение на тези плащания била издадена саморъчно написана разписка от М. Ч. от 25.01.2024 г.

Твърди се, че М. Ч. бил упълномощен да получи плащанията предвид осъществените обстоятелства относно овластяването му да сключи предварителния договор, да представлявала страните, явяването му при изповядването на окончателната сделка, с плащането в брой на посочените суми на М. Ч. са погасява задължението за плащане на цената по договора за покупко-продажба и е настъпил погасителният ефект на задължението спрямо кредиторите. Възразява, че дори да се приеме, че уговорената продажна цена в нотариалния акт е действителна, то не е налице съществено неизпълнение, доколкото от страна на ответника Т. С. Н. е изплатена сумата от 90 000 евро. Въз основа на изложените твърдения и доводи във връзка с иска за разваляне на договора, твърди, че не са налице основания за уважаване на предявените обективно кумулативно съединени искове с правно основание чл. 108 ЗС. Претендира отхвърляне на предявените искове и присъждане на разноски.

Съдът, след като прецени доводите на страните и събраните по делото доказателства, намира за установено от фактическа страна следното:

Като писмено доказателство по делото е представен Нотариален акт за собственост на апартамент (жилище) по чл. 55г от ЗПИНМ от 15.09.1970 г., по силата на който Д. Д. М. и Р.

А. М.а са признати за собственици на недвижим имот, представляващ апартамент № 41, с административен адрес: ****************************************. От удостовеР.е с изх. № РНД24-УГ01-292 от 09.01.2024г. се установява, че на 29.08.2013 г. Д. Д. М. е починал, като е оставил за свои законни наследници съпругата си Р. А. М.а и дъщеря си Р. Д. М.а при наследствени квоти от ¾ за първата и ¼ за втората. Съгласно удостовеР.е с изх. № УГ018655/23.08.23 г. от 09.01.2024 г. Р. А. също е починала на 07.09.2020 г., като е оставила за свой единствен наследник дъщеря си Р. Д. М.а. Съобразно данни от удостовеР.е с изх. № УГ01-5023/18.05.23 г. на 07.05.2023 г. е настъпила смъртта и на Р. Д. М.а, чиито наследници на основание чл. 10, ал. 2 ЗН се явяват нейните племенници - ищците Р. Н. П. и Д. О. Д., както и трети за настоящото производство лица – К. К. В. и Г. К. Г. при равни квоти от по 1/4 .

Установява се, че на 23.01.2024 г. ищците Р. Н. П. и Д. О. Д. и третите за производството лица – К. К. В. и Г. К. Г. са сключили договор за покупко-продажба с Т. С.

Н., обективиран в нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 73, том I, рег.

№ 1549, дело № 68 от 2024 г. на нотариус И. Д., по силата на който са продали на ответника 3 недвижим имот с идентификатор ******************, представляващ апартамент № 41, с административен адрес: ********************************************, заедно със зимнично помещение, срещу продажна цена в размер на 108 000 евро, платима по банков път на продавачите съобразно припадащите им се идеални части в деня на сделката. По данни от удостовеР.е с № РНД24-УГ01-296/09.01.2024 г. на Столична община ************************ и ****************************** са номера на един и същи административен адрес. С отговора на исковата молба са представени разписки и извлечения от банковите сметки на ищците, от които се установява, че на 24.01.2024 г. ответникът Т. С.

Н. е заплатил в полза на всеки от ищците сумата от по 8 000 лв. с основание „покупка на имот“, като банковите сметки на продавачите са завеР. със съответните суми на 25.01.2024 г.

Като писмено доказателство по делото е представен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 10.12.2023 г., сключен между Р. Н. П., действаща чрез пълномощник М. Ч. и Х. Т. Н.. От неговото съдържание е видно, че ищцата е поела задължението да прехвърли правото на собственост върху процесния недвижим имот в срок до 28.02.2024 г. срещу продажна цена на стойност от 90 000 евро, а владението – в срок до един работен ден след окончателното получаване на пълния размер на продажната цена, платима по банкова сметка на продавача. В чл. 2.6 от въпросната сделка е уговорено задължение за купувача в деня на подписване на предварителния договор да заплати на продавача като капаро /задатък/ сумата от 27 000 евро в брой, а остатъкът от 63 000 евро – в деня на подписване на нотариалния акт.

По делото е приобщено като писмено доказателство и пълномощно от 23.01.2024г. с упълномощител ответника Т. С. Н. и упълномощен Х. Т. Н.. От неговото съдържание се установява, че учредената представителна власт включва действия по управление и стопанисване на процесния апартамент № 41, отдаването му под наем, сключването на договори, представителство пред комуналните дружества, пред общо събрание на етажната собственост, пред общината, АГКК, СГКК, АВ, ПЗ, ТД на НАП и т.н.

С отговора на исковата молба е приложена и разписка, изходяща от третото лице М. Ч., от чието съдържание не може да бъде изведен логически формулиран текст. В нейната горна част е отбелязан словесният израз „данък“, като непосредствено до него е посочена сумата от 32 000 лв., както и математическо действие по деление на тази сума с нечетлив делител и получено частно „16.35991“, последвано от знак за равенство и нова стойност „16:360“. В средната част на писменото доказателство е вписана „сума 63“, както и математическо действие по изваждане с умалител 16.360 и разлика от „46.640 EU“, а отдолу непосредствено под математическото действие - „капаро 27“, както и „90.000“. Вписани са и имената М. Р. Ч., като самата разписка е подписана.

За установяване автентичността на представените предварителен договор и разписка, в частност дали подписите са изпълнени от третото лице Ч., и дали подписите в двата изследвани документа са идентични, е назначена и изслушана съдебно-графологическа експертиза, изготвена от инж. С. Ц.. Според вещото лице така положените подписи представляват ксерокопия на подписи, които вероятно са изпълнени от М. Р. Ч.. Ръководейки се от чл. 202 ГПК, съдът счита, че изготвеното експертно заключение следва да бъде кредитирано като професионално изготвено и обективно, но съдът не е длъжен да възприеме извода на вещото лице. В случая възникват колебания в доказателствената му стойност, докйолкото при изследването е използван един единствен сравнителен материал заявление за издаване на документ за самоличност. Отделно от това, крайните изводи на експерта са изградени на основата на ксерокопия на документите, а не на оригиналите.