Решение № 1829 от 15.08.2022, Районен съд - Бургас

РЕШЕНИЕ

№ 1829 гр. Бургас, 15.08.2022 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – БУРГАС, LIX СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и четвърти март през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: Александър Д. Муртев при участието на секретаря СТАНКА Д. ДОБРЕВА като разгледа докладваното от Александър Д. Муртев Гражданско дело № 20212120106555 по описа за 2021 година

Производството е образувано по искова молба от А. Г. А., ЕГН ********** и Д. А.

А., ЕГН **********, двамата с адрес ......................., чрез адв. В.С., срещу Я. Д. И., ЕГН **********, с адрес .........................., с която се отправя искане ответницата да бъде осъдена да заплати на всеки един от ищците сума в размер на 7500 лв. - обезщетение за имуществени вреди, представляваща платената общо от тях цена в размер на 15 000 лв.при подписване на споразумение от 22.12.2020г. с кредитора П.Н.Ш. – взискател по изпълнително дело № 513/2018г. по описа на ЧСИ Г.М. за спиране на публичната продан за продажбата на купения от тях недвижим имот, представляващ апартамент в ......................., с идентификатор .................. по КККР на гр. Б. по същото изпълнително дело и сумата от 2500 лв. за всеки един от ищците от сума в общ размер от 5000 лв., представляваща обезщетение за неимуществени вреди за претърпени стресове, страхове и страдания, ведно със законната лихва върху претендираната главница до окончателното изплащане на сумата.

Ищците твърдят, че през 2016г. започнали да търсят да закупят апартамент, като попаднали на обява за апартамент в ......................., представляващ СОС с идентификатор .................. по КККР на гр. Б., обявена от Агенция за недвижими имоти “Я.”. На 21.08.2017г. се срещнали за първи път с ответницата пред бл..... в ж.к. “М.Р.”, където последната им се представила като брокер по сделката. След като извършили оглед на имота, ответницата ги уведомила че е пълномощник на продавачката Ж.В. и че притежава пълномощно, с което работи от нейно име, че последната е в Г., но тя й движи всички сделки. Споменала им, че има вероятност продавачката да дойде за самата сделка. Ищците харесали апартамента, като още вечерта на същата вечер уведомили ответницата, че имат намерение да го закупят.

Ищците твърдят, че на 22.08.2017г. отишли в офиса на ответницата, находящ се в ....................., където сключили депозитен договор за блокиране продажбата на недвижимия имот, който бил подписан на бланка на агенция “Я.”, като заплатили и депозит от 2000 лева като се уговорили, че до 31.08.2018г. да сключат предварителен договор. През цялото време ищците разпитвали ответницата за евентуални проблеми, но последната ги уверила, че е проверила всичко и че ще снабди документите и че с изключение на една единствена тежест – ипотека към банката, която ще бъде погасена с покупната цена, други проблеми с апартамента няма. Ищците сочат, че предварителен договор бил подписан още на следващия ден – 23.08.2017г. на бланка на “Я.”, като ответницата действала по този договор в качеството си на пълномощник на продавача Ж.И.В.. Твърди се, че на 18.09.2017г.

1 ответницата избрала нотариуса – А.Д. и сама завела ищците при него, където последните се срещнали за първи път и с продавача Ж.В.. След изповядването на сделката отишли до ЦКБ, където превели сумата по сделката. След няколко дни взели нотариалния акт и започнали ремонтни дейности по апартамента, в които вложили всичките си спестявания, като дори се наложило да изтеглят и кредит, за да покрият разходите по него. Ищците твърдят, че до изповядването на сделката при нотариуса, същите преговаряли и разплащали изцяло и само с ответницата, в качеството й на пълномощник, упълномощена с пълномощно рег. № 1586/2017г. , заверено от Г.Б. – пом.нотариус при нотариус А.Д.. Твърди се, че в момента на продажбата – 18.09.2017г. не е имало вписана възбрана, а като “единствена тежест” върху имота, ответницата им е предоставила нарочна справка в една страница – само ипотеката към “Юробанк – Пощенска Банка” АД, за която ищците се съгласили да я погасят с извършеното плащане и да придобият имота, чист от тежести. Сочи се, че през 2019г. ищците научили, че срещу закупения от тях имот е насочено изпълнение от кредитор на тяхната продавачка – бивш неин съдружник, на когото същата дължала пари, както и че върху него предстои да бъде наложена възбрана. В исковата молба се твърди, че продалата им Ж.В. е прехвърлила собствеността върху същият имот още през 2009г. на сина си И.И.В., чрез дарение, като в момента на продажбата през 2017г. изобщо не е била собственик на имота. Кредиторът по изпълнителното дело П.Ш. завел срещу Ж.В. Павлов иск, исковата молба по който била вписана в СВ – Бургас през 2011г., а решението по нея след влизането му в сила – през 2013г. Сочи се, че дарението извършено от Ж. на сина й е обявено за недействиетолно, но само спрямо кредитора П.Ш., като спрямо всички трети лица, сделката за дарение е валидна и собственик след 2009г. на същия имот е И.В.. Твърди се, че по така образуваното изпълнително дело бил извършен опис, оценка и била насрочена публична продан за 29.12.2020г. като ищците били изправени пред опасността да бъдат изкарани на улицата от единственото им жилище. На 22.12.2020г., седмица преди извършване на публичната продан, ищците подписали споразумение с нотариуса, по силата на което той им изплатил сумата от 50 000 лв. Кредиторът от своя страна им поставил условие, че за да бъде спряно изпълнителното производство спрямо тях, същите следва да му заплатят сумата от 65 000 лв. По този начин, след като нотариусът им заплатил сумата от 50 000 лева, като обезщетение за допуснатата от него грешка, за която той твърди също, че е бил подведен от ответницата, ищците нямали избор и въпреки, че изплащали кредит в размер на 15 000 лв. за обзавеждане на жилището, със срок на изплащане 2022г., отново се наложило да събират пари в заем от познати и приятели, за да заплатят разликата от 15 000 лв. до поисканата от кредитора сума от 65 000 лв. за спиране на изпълнителното производство. Навеждат се доводи, че бидейки пълномощник на мнимия собственик Ж.В. към датата на продажбата 18.09.2017г., с поведението си, ответницата е осъществила спрямо ищците противоправни действия – деликт по умишленото им въвеждане в заблуждение относно статута на недвижимия имот и неговия реален собственик, наличието на изпълнително дело срещу упълномощилото я лице и им е спестила реалната заплаха относно потенциалното реализиране на купувания имот по реда на изпълнителното производство, в резултат на което същите претърпели имуществени и неимуществени вреди. Твърди се, че ответницата през цялото време е знаела за Павловия иск, предявен от кредитора на Ж.В. – П.Ш. за неин дълг към него, за проведения успешен иск от кредитора по отношение на дарението на процесния апартамент от Ж.В. на нейния син, както и за правните последици от него, а именно, че дарението е обявено за недействително само спрямо Ж., а за всички трети лица, вкл. и за ищците собственик на имота се явява нейния син И.В.. Застъпва се тезата, че явявайки се пълномощник на мнимия собственик – Ж.В., ответницата не е действала добросъвестно и умишлено е въвела в заблуждение ищците, с което е било въпрос на време да се стигне до публичната продан на апартамента им. Тя е подготвила и снабдила лично всички документи – скица, данъчна оценка, предварителен договор, действайки в двойно качество – от една страна като пълномощник на мним собственик и от друга като брокер по сделката. Ищците считат, че отговорността й се утежнява от обстоятелството, че имайки пълномощно от Ж.В., тя продължава да продава имотите й и след тази сделка, без парите от продажбата им да погасяват дълга на упълномощилото я лице към П.Ш.. Ангажират се писмени и гласни доказателства. Претендира разноски.

В срока по чл. 131 от ГПК е постъпил писмен отговор на исковата молба от 3 ответницата Я.И., чрез адв. Д.П., с която намират предявения иск за допустим, но неоснователен. Ответницата сочи, че дружеството й е рекламирало процесния имот за сумата от 31 000 евро., което ищците са пропуснали да отбележат в исковата молба, като дори твърдят, че имотът е бил закупен по предложената от нея цена. Същата не оспорва факта, че е бил извършен оглед на имота и ищцата А. е заявила желанието си да го закупи.

2

Твърди се, че на 22.08.2017г. бил подписан депозитен договор /за блокиране продажбата на имот/ с продажна цена от 29 000 евро, по който е платен депозит в размер на 2000 лева и е определен срок за подписване на предварителен договор – 31.08.2017г. същият бил подписан на следващия ден, като продавачът бил представляван от ответницата. Платено било капаро в размер на 7867 лева, с което както сочи и ищцата били заплатени задълженията на продавачката за данъци и консумативни разноски по имота. На същата дата била платена и сумата от 1700 лева комисионна. Ответницата не оспорва факта, че към момента на подписване на тези два договора, продавачката Ж.В. е била в Г., което е наложило и да бъде представлявана от нея. Отрича да е била наясно с това, дали последната се е укривала, тъй като й е било споделено, че е там за лечение. Ответницата оспорва твърдението на ищците, че “движи всички сделки” на продавачката, както и твърдението, че не са искали преговори за цената, защото апартаментът бил обявен в рекламата за 31 000 евро, а самата тя издействала намаление от 2000 евро. Отрича да е била наясно и със споровете на продавачката с нейния кредитор. Според ответницата е безспорно и това, че към този момент на ищцата А. й е било известно, че имотът е ипотекиран, че със съдействието на ответницата са посетили банката – ипотекарен кредитор и са се информирали за начина, по който ипотеката да бъде заличена. Сочи, че към този момент никой не е имал съмнения, че ще възникне проблем със собствеността. Документите по сделката били предадени на нотариус А.Д. и продажбата била изповядана без никакъв проблем на 18.09.2017г. Ответницата сочи, че от съдържанието на нотариалния акт е видно, че сред приложените документи по сделката е и Решение № 296/21.10.2011г. на БОС по гр.д.

№ 568/2009г., което е вписано в СВ – Бургас на 30.05.2013г. С оглед на това твърди, че всички участници в нотариалното производство, включително и ищцата са знаели за този съдебен акт, като отделен остава въпроса, дали им са били разяснени правните последици от него и кой е следвало да им ги разясни. Ответницата твърди че самата тя не е имала представа за правните последици от Павловия иск, като допуска, че продавачката по сделката може би е била наясно с евентуалната възможност върху имота да се насочи принудително изпълнение. Според нея, единственото лице, което е било длъжно да знае, че този иск няма вещноправни, а облигационни последици и дава право на кредитора да насочи изпълнението си върху продадения имот и е следвало да предупреди купувача за евентуалните проблеми е нотариуса. Точно поради тази причина и последния, осъзнавайки пропуска си е подписал приложеното към исковата молба споразумение и е заплатил посочената в него сума. Ответницата навежда доводи, че в разглеждания случай, ищците не са проявили достатъчно грижа за защита на собствените си интереси, тъй като не са ползвали правна помощ. Застъпва становище, че тя в качеството си на брокер на недвижими имоти няма задължението и нужната квалификация да прецени, дали представените по сделката документи гарантират правата на собственост на купувача, като нейната работа се изчерпва с това да намери имот, отговарящ на критериите поставени от купувача и да го подпомогне при сключването на сделката. Брокерът обаче, не може да носи отговорност за нещо, за което е нужда юридическа квалификация. Ответницата оспорва изнесените от ищците твърдения за това, че същата е знаела за изпълнителните производства и дълговете на продавачката, поради което умишлено ги е измамила и вкарала в заблуда, за да осъществят въпросната покупка. Сочи, че в тях липсва елементарна логика, тъй като изпълнителните дела, видно от документите приложените към исковата молба, са започнали най-рано през 2018г., поради което самата тя не е имало как да знае за тях към момента на продажбата. Единствено продавачът, предвид съдебните спорове би могъл да предвиди бъдещ проблем на купувача и отговорността е негова. Оспорва твърдението на ищците, че е продала други два имота на ищцата, като заявява, че е рекламирала единствено ремонтно хале с пристройка в гр. К., но до продажба не се е стигнало. Апартаментите в к-с С. пък нито били рекламирани, предлагани или продавани с посредничеството на дружеството.Освен това, от приложената справка било видно, че тези имоти също са възбранени две години след процесната продажба. Тъй като не е знаела за задълженията на продавачката на имота към трети лица, ответницата счита, че с работата си като брокер при сделки за недвижими имоти, нито е извършила действия по непозволено увреждане, нито престъпление, нито въвела по някакъв начин ищците в заблуждение, измама или ги е подвела да купят имота. Твърди, че след като нотариуса не е установил проблем при сделката, тя също се е доверила на неговата проверка и преценка. В тази връзка сочи, че възбраната върху имота е наложена две години по-късно на 15.08.2019г. от ЧСИ И.Б..