Решение № 601 от 18.05.2023, Окръжен съд - Варна

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 601 гр. Варна, 18.05.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, III СЪСТАВ, в публично заседание на деветнадесети април през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Светлана Тодорова

Членове:

Диана К. Стоянова

Цветелина Г. Хекимова при участието на секретаря Дарина Б. Баева като разгледа докладваното от Диана К. Стоянова Въззивно гражданско дело № 20233100500414 по описа за 2023 година за да се произнесе взе предвид следното:

Производството е по реда на чл.258 и сл. от ГПК, образувано е по въззивна жалба вх. №1954/11.01.2023г. от Х. И. А., ЕГН ********** и И. Г.

А., ЕГН **********, двете с постоянен адрес: **************** срещу решение

№4041/19.12.2022г., постановено по гр. дело

№20213110115068/2021г. по описа на ВРС, с което са осъдени въззивниците да заплатят солидарно на „Авангард-ИЙ“ ЕООД, ЕИК 175450051, със седалище и адрес на управление: *****************, сумата от 12 908,48 лева (дванадесет хиляди деветстотин и осем лева и 48 ст.), представляваща двойния размер на заплатения от ищцовото дружеството задатък по предварителен договор от 20.07.2021 г. за покупко-продажба на недвижим имот, а именно: ПИ с идентификатор *** по КК и КР на гр.

Варна, одобрени със Заповед № РД18-92/14.10.2008 г. на ИД на АГКК, с площ от 548 кв. м, с трайно предназначение на територията: урбанизирана, с начин на трайно ползване: ниско застрояване (до 10 м), с предишен идентификатор 1

***, с номер по предходен план 2046 в кв. 121, парцел 17, при съседи: ***, ***, ***, ***,

***.

В жалбата е изложено становище за неправилност и незаконосъобразност на обжалваното решение. За неправилен въззивниците считат решаващия извод на първоинстанционния съд, че вписването на 31.05.1994г. на заявления за взаимно отстъпено право на строеж в съсобствен парцел на основание чл.56, ал.2 и ал.3 от ЗТСУ /отм./ представлява вещна тежест по отношение на процесния имот, предмет на предваритения договор.

Необосновано е прието, че ищецът е изправна страна, а от своя страна въззивниците/продавачи са неизправна страна съгласно чл.2.4 от предварителния договор, с който те декларират, че имотът не е обременен с вещни тежести, включително учредени или запазени ограничени вещни права, както и, че не са налице други права на трети лица, които биха могли да препятстват купувача да упражнява правото си на собственост в пълен обем.

Развити са подробни правни доводи по приложението на чл.56 от ЗТСУ /отм./ и погасяване на правото на строеж по давност. Посочено, че когато собствениците на земята съвпадат с носителите на правото на строеж по време на действието на ЗТСУ /отм./ отношенията между съсобствениците се уреждат с отстъпване на право на строеж по реда на чл.56 от същия закон.

Застъпено е, че когато собственикът, той и учредител на правото на собственост се е задължил да построи сградата, така учреденото право на строеж няма да се погаси по давност /посочена е съдебна практика/.

Поддържа се изложеното в отговора, че собствениците на парцела първо са разпределили правото на ползване на поземления имот, след това взаимно са си отстъпили правото на строеж по реда на чл.56, ал.2 и ал.3 от ЗТСУ /отм./. С регулационния план от 2012г. съсобствения парцел е разделен на два УПИ –та – единият застроен, а другият незастроен, които са поделени с договор за доброволна делба през 2015г. С изграждането на вилната сграда в съседния на процесния имот правото на строеж се е трансформирало в право на собственост върху сградата. Незастроеният процесен имот не е обременен от вещни тежести и няма вписвания по имотната партида.

Поддържа се, че в предварителния договор липсва уговорка, която да 2 задължава продавачите да заличат вписването от 31.05.1994г. на заявлението по чл.56 от ЗТСУ/отм./ като липсва и не съществува правен ред за заличаването им.

Крайният извод на въззивниците е, че няма пречки за сключване на окончателен договор, както и основания за неговото разваляне, което като последица да води до връщане на задатъка в двоен размер.

Предвид неоснователния отказ на ищеца да сключи окончателен договор ответниците имат право да задържат задатъка – чл.3.3.2 от договора и на основание чл.93, ал2, изр.1 от ЗЗД.

Въззивниците молят съда да се отмени първоинстанционното решение и да се постанови друго, с което да отхвърли предявените искове.

В срока по чл.263, ал.2 от ГПК е постъпил отговор от насрещната страна по жалбата „Авангард - ИЙ“ ЕООД, в който излага становище за правилност и законосъобразност на постановеното решение. За неоснователни се считат доводите на жалбоподателите, че разпределението на ползването на парцела, съответно обособяването му в два УПИ – та води до погасяване на правото на строеж. Поддържа се, че вписването на отстъпването на правото на строеж по реда на ЗТСУ /отм./ представлява вещна тежест на имота, като продавачите не са изпълнили задължението си по т.2.4 от договора, където това е предвидено. Посочва се, че продавачите са могли чрез вписване на нотариално заверен отказ от права от носителите на ограниченото вещно право да изпълнят задължението си по предварителния договор. Аргументира се, че ищецът е изправна страна, а ответниците не са, поради което надлежно е упражнено правото за разваляне на предварителния договор и е основателна претенция за връщане на задатъка в двоен размер.

По изложените съображения въззиваемата първоинстанционното решение да бъде потвърдено. страна моли

В съдебно заседание страните, редовно призовани поддържат подадените въззивна жалба и отговор. Молят за присъждане на разноски съобразно изходът от спора.

Съдът намира производството за редовно и допустимо, тъй като подадената въззивна жалба е депозирана от надлежна страна, в срока за обжалване на решението и при спазване на останалите изисквания за редовност.

3

Съдът е сезиран с предявени от „Авангард - ИЙ“ ЕООД срещу Х. И. А. иск с правно основание чл.93 от ЗЗД да бъде осъдена ответничката да заплати сумата от 9681.36лв., формирана като ¾ от сумата 12 908.48 лв., представляваща двойния размер на заплатения от ищцовото дружеството задатък по предварителен договор от 20.07.2021 г. за покупкопродажба на недвижим имот, а именно: ПИ с идентификатор **************** по КК и КР на гр. Варна, одобрени със Заповед №**************г., находящ се в гр. Варна, с.о. „Траката“ с площ

548кв.м. и срещу Илияна Г. А. иск с правно основание чл.93 от ЗЗД да бъде осъдена ответничката да заплати сумата от 3227.12лв., формирана като ¼ от сумата 12 908.48 лв., представляваща двойния размер на заплатения от ищцовото дружеството задатък по предварителен договор от 20.07.2021 г. за покупко-продажба на недвижим имот, а именно: ПИ с идентификатор **************** по КК и КР на гр. Варна, одобрени със Заповед №**************г., находящ се в гр. Варна, с.о. „Траката“ с площ

548кв.м. и в условие на еветнуалност срещу Х. И. А. иск с правно основание чл.93 от ЗЗД да бъде осъдена ответничката да заплати сумата 12 908.48 лв., представляваща двойния размер на заплатения от ищцовото дружеството задатък по предварителен договор от 20.07.2021 г. за покупко-продажба на недвижим имот, а именно: ПИ с идентификатор **************** по КК и КР на гр. Варна, одобрени със Заповед №**************г., находящ се в гр.

Варна, с.о. „Траката“ с площ 548кв.м.

В исковата молба са изложени твърдения, че на 20.07.2021г. между страните е сключен предварителен договор за покупко – продажба от 20.07.2021г. по силата, на който Х. И. А. и И. Г. А. се задължават да прехвърлят на бъдещия купувач „Авангард - ИЙ“ ЕООД собствеността върху ПИ с идентификатор **************** по КК и КР на гр. Варна, одобрени със Заповед №**************г., находящ се в гр. Варна, с.о. „Траката“ с площ 548кв.м. при продажна цена от 64542.39лв. Срокът за сключване на договора е бил определен до 20.08.2021г.

Излага се, че по договора било заплатено капаро в размер на 6454.24лв.

4 по банкова сметка, което страните са предвидили да служи и за задатък.

В т.2.4 от предварителния договор бъдещите продавачки са декларирали, че имотът не е обременен от вещни тежести и ограничени вещни права, а в т.2.5 са обещали до датата на продажбата да не го обременят с такива.

От справка в имотния регистър воден от Агенцията по вписванията било установено, че по отношение на имота има учредено вещно право на строеж в полза на трети лица, вписано под акт №149/т.2, рег.

№5802/31.05.1994г. за изграждане на вилна сграда с РЗП 107 кв.м.

Ответничките са придобили имота по силата на доброволна делба от 10.12.2015г., като били съсобственици при квоти от по ½ ид.ч. за тях и ½ ид.ч. за Ф.Г.К. , Д.Х.К. и Е.Х.-К. - Т.. Имотът е бил част от имот с идентификатор №*** с площ от 1103кв.м., по отношение, на който е било учредено право на строеж на втората група съсобственици.

До датата определена за сключване на окончателния договор ответничките не представили доказателства за заличаване на учреденото право на строеж, нито такива, че същото е осъществено в имота на техните съсобственици. Това ги прави неизправна страна, поради е направен отказ от страна на ищеца за сключването на окончателен договор.

Поради изложените съображения се претендира връщане на дадения задатък в двоен размер от всяка една от ответничките съобразно квотите им в съсобствеността.

По делото е постъпил отговор от ответниците, в който оспорват предявените искове по основание и размер. Не оспорват обстоятелството, че е сключен предварителен договор за продажбата на процесния недвижим имот и по него е платена сумата от 6454.24лв. Твърди се, че ищецът е неизправна страна, защото е отказал да сключи окончателен договор. Взаимно учреденото право на строеж по реда на чл.56, ал.2 и ал.3 от ЗТСУ /отм./ не представлява вещна тежест върху имота.

Наследниците на Д. са изградили сграда с площ от 63кв.м., която е заснета през 2014г. с идентификатор № *** въз основа на учреденото право на строеж. С построяването на сградата правото на строеж се е превърнало в право на собственост върху сградата.

Имот с идентификатор № *** е разделен на два имота, като 5 с договора за доброволна делба ПИ с идентификатор ***, където и е сградата е поставен в дял на Д., а процесният ПИ с идентификатор *** е поставен в дял на ответничките при квоти ¾ ид.ч. за Х. А. и ¼ ид.ч. за И. А..

Отделно от изложеното се твърди, че задатъкът е получен от Х. А., поради което не може да се претендира от другата ответничка.

По изложените съображения моли съдът да постанови решение, с което да отхвърли предявените искове.

При така очертаните предмет на предявените искове, въззивният съд при проверката си по реда на чл.269 от ГПК констатира, че обжалваното решение е валидно и допустимо.

Въззивната жалба разгледана по същество се явява неоснователна, при прието за установено следното от фактическа и правна страна:

По предявения иск с правно основание чл.93 от ЗЗД.

Съгласно чл. 93 ЗЗД задатъкът служи като доказателство, че договорът е сключен, като ако поетото с договора задължение не е изпълнено от страната, която е получила задатъка, другата страна, при отказ от договора, може да иска задатъка в двоен размер.

Задатъкът е акцесорно съглашение, който предоставя на всяка от страните потестативното право в определени случаи да развали един валиден договор. По своята правна същност той представлява един по-опростен от предвидения в чл. 87, ал. 1 ЗЗД способ за извънсъдебно, едностранно прекратяване на договора. Уговореният задатък предоставя това право на изправната страна , съгласно правилото на чл.93, ал.2 от ЗЗД.

При така очертаната правна рамка съдът от фактическа страна приема за доказано, че е сключен предварителен договор за покупко – продажба от 20.07.2021г. по силата, на който Х. И. А. и И. Г. А. се задължават да прехвърлят на бъдещия купувач „Авангард - ИЙ“ ЕООД собствеността върху ПИ с идентификатор **************** по КК и КР на гр. Варна, одобрени със Заповед №**************г., находящ се в гр. Варна, с.о. „Траката“ с площ 548кв.м. срещу уговорена цена от 64542.39лв. В т.2.1 от договора страните са уговорили, че окончателния договор следва да бъде сключен в срок до 20.08.2021г., като в случай, че такъв не е сключен до тази дата 6 страните следва да се явят в кантората на нотариус Ж.Т..