Решение № 119 от 20.03.2026, Районен съд - Несебър

РЕШЕНИЕ

№ 119 гр. Несебър, 20.03.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – НЕСЕБЪР, III-ТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на деветнадесети февруари през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Петър Сл. Петров при участието на секретаря Радостина Г. Менчева като разгледа докладваното от Петър Сл. Петров Гражданско дело № 20252150100214 по описа за 2025 година за да се произнесе взе предвид следното:

Производството е образувано по предявен иск с правно основание чл.286 от Търговския закон, във връзка с чл.258 и сл. и чл.79 от Закона за задълженията и договорите и по чл.86, ал.1 от Закона за задълженията и договорите.

Ищецът „П.Д.“ ЕООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление: град ***, представлявано от управителя К.Т.Т.-Х., твърди в исковата молба, че ответникът В.В.А., роден на ***г., гражданин на Руската Федерация, с постоянен адрес в Република България: село ***, к.к. Е., блок А, вход С., етаж 6, ап.***, Код по Булстат ***, е собственик на Апартамент № ***, представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***, находящ се в крило С., на шести етаж, с площ ведно с общите части 37,22 кв.м., както и че на 29.02.2008г. между страните е сключен Договор за поддръжка и управление на „Курортен апартаментен комплекс Е.Р.Р.“ № ММС-S1-PD/248-02.08, с който ответникът В.В.А., от една страна в качеството му на възложител, е възложил на „П.Д.“ ЕООД, от друга страна в качеството му на мениджър, който от своя страна се е задължил да извършва целогодишна техническа поддръжка и да провежда целогодишно организационно и административно управление на комплекса. Обемът на дейността, която ищцовото дружество се е задължило да осъществява, е следният: техническо поддържане на общите части на сградата в комплекса, включващо поддържане на В и К и ел. инсталациите, климатичните, пожароизвестителната и на вентилационните инсталации; техническото поддържане на басейните и обслужващите ги съоръжения, находящи се в общите части на сградата и общодостъпните части в комплекса, включващо доставка на консумативи, поддържане в 1 изправност на пречиствателните съоръжения и монтираните душове; техническо поддържане на асансьорите в общите части на сградата, както и намиращите се в общодостъпните части спортни съоръжения и детска площадка; организира поддръжка на зелените площи в комплекса, както и наема персонал за непосредственото осъществяване на цялостната техническа поддръжка; организира режима на достъп и вътрешен ред в сградата; организира санитарно-хигиенните услуги в общите части на сградата и общодостъпните части и съоръжения. Задълженията на „П.Д.“ ЕООД включват още административно управление и оказване на всякакъв вид помощ на възложителя с цел безпрепятствено упражняване правото на собственост и спокойно пребиваване в комплекса, като организира единна рецепция, организира по подходящ начин предоставянето на необходимата информация на възложителя след поискването й; организира достъпа до спортните съоръжения. Задължението на ответника-възложител, което той е поел със сключването на договора, е да заплаща на мениджъра срещу извършването на изброените услуги месечно възнаграждение в размер на 1,1 евро без ДДС за квадратен метър площ на собствения на възложителя имот, което възнаграждение той следва да заплати еднократно до 15-и февруари на съответната година. Ищецът твърди, че е извършвал чрез трето лице – „Е. Х.“ ООД, точно и добросъвестно поетите с договора задължения, но ответникът не е заплащал дължимите по договора възнаграждения въпреки водените с него разговори и опити за извънсъдебно разрешаване на отношенията. Прави искане ответникът са бъде осъден да му заплати следните суми: сумата в размер на 1 153,09 лева с включен ДДС, представляваща неплатена такса поддръжка за 2022г., ведно с мораторната лихва в размер на 426,40 лева, изчислена за периода от 15.02.2022г. до 14.02.2025г.; сумата в размер на 1 153,09 лева с включен ДДС, представляваща неплатена такса поддръжка за 2023г., ведно с мораторната лихва в размер на 307,44 лева, начислена за периода от 15.02.2023г. до 14.02.2025г.; сумата в размер на 1 153,09 лева с включен ДДС, представляваща неплатена такса поддръжка за 2024г., ведно с мораторната лихва в размер на 60,49 лева, начислена за периода от 15.02.2023г. до 14.02.2025г. Главниците се претендират ведно със законните лихви за забава, считано от предявяване на исковете. Претендира се и заплащане на разноски.

В отговора на исковата молба, подаден от името на ответника, се изразява становище за недоказаност твърденията на ищеца. Не са представени фактури относно такса поддръжка и вноска за фонд „Ремонт и обновяване“, по който начин не е доказано възникването на задължението ответникът да заплаща претендираните от ищеца суми.

Отделно от това счита, че договорът за управление и поддръжка е нищожен, тъй като освен, че не е сключен с инвеститора, той не е с нотариална заверка на подписите. Задълженията на ответника могат да възникнат единствено въз основа на решения, взети на Общо събрание на Етажната собственост, с които решения се разпределят разходите за поддръжката и управлението на общите части. Позовава се на изтекла погасителна давност за сумите, претендирани от ищеца. Моли за отхвърляне на исковете.

В съдебно заседание ищецът се представлява от процесуален представител, който заявява, че поддържа исковата молба, както и твърдението си, че през въведения период 2 дейностите по управлението и поддръжката в комплекса реално са се осъществявани от друг търговец – „Е. Х.“ ЕООД. С отделно писмено становище заявява, че намира за неоснователно твърдението на ответната страна да нищожност на договора за управление и поддръжка поради противоречието му със ЗУЕС. Подчертава, че комплексът не е жилищен такъв от затворен тип, в него е налице обикновена Етажна собственост, но не съществува законова или друга пречка етажните собственици да сключват договори относно финансиране управлението на общите части, тъй като с тези договори не се създават други, непосочени в закона, органи на управление на ЕС, не се създават права и на трети лица извън посочените в чл.12, ал.1 от ЗУЕС. Договорът обаче няма за предмет само управлението и поддържането на общите части, но и на незастроената част от комплекса, в който са разположени зелените площи, детска площадка, басейните, атракциони и други, като договорът има комплексен характер, доколкото включва елементи на договори за поръчка (организация на вътрешния ред, санитарно-хигиенни услуги и други) и на договор за изработка (техническа поддръжка). Така договорът има за предмет и организация на вътрешния ред и режима на достъп в комплекса, охраната, поддръжката на общите инсталации, подземни и надземни съоръжения, санитарни дейности и други допълнителни услуги. Договорът не преследва забранен от закона резултат. Задълженията на „П.Д.“ ЕООД по договора са изпълнени от трето лице – „Е. Х.“ ООД, на което дружество ищецът е възложил дейността па управление и поддръжка на комплекса, по който начин е осигурил изпълнението на задълженията си по договора с ответника, който не е сключен с оглед личността на изпълнителя.

Ответникът не се явява в съдебно заседание и не се представлява.

Въз основа на събраните по делото писмени и гласни доказателства, обсъдени поотделно и в тяхната съвкупност, съдът прие за установено следното от фактическа страна:

На 29.02.2008г. между В.В.А., от една страна като възложител, и „П.Д.“ ЕООД, от друга страна като мениджър, е сключен Договор за поддръжка и управление на „Курортен апартаментен комплекс Е.Р.Р.“ № ММС – S1 – PD/248-02.08, в който е посочено, че възложителят е собственик на следния апартамент, находящ се в комплекса, а именно:

Апартамент № ***, сграда „Emerald“, крило „Satin“, на 6-и етаж. За мениджъра (изпълнителя) е посочено, че е собственик на земята и изградените подземни и надземни съоръжения и комуникации в комплекса: три открити и един закрит изцяло оборудвани басейна с прилежащите към тях обслужващи съоръжения, зала за билярд, детска площадка, открит и закрит паркинг, wellness-център, център за 24-часово медицинско обслужване, магазини и бутици, зелени площи и паркови елементи, открити и закрити заведения за консумация на храни и напитки (Ресторант, Воден бар, два Грил-бара, Лоби-бар). С договора възложителят възлага, а мениджърът се задължава да извършва целогодишна техническа поддръжка и провежда целогодишно организационно и техническо поддържане на: общите части на сградата, включващо поддържане на ВиК и ел. инсталации, на басейните и обслужващите ги съоръжения, находящи се в общите части на сградата и общодостъпните 3 части в комплекса, включващо доставка на консумативи, поддържане в изправност на пречиствателните съоръжения и монтираните душове, на асансьорите в общите части на сградата, както и намиращите се в общодостъпните части спортни съоръжения и детска площадка, организиране поддръжката на зелените площи в комплекса, както и наема на персонал за непосредственото осъществяване на цялостната техническа поддръжка; организационното управление включва организиране режима на достъп и вътрешния ред в сградата, на санитарно-хигиенните услуги в общите части на сградата и в общодостъпните части и съоръжения, на занимания за деца, използвайки професионални аниматори по предварително обявена програма, а административното управление, както и оказването на всякакъв вид помощ на възложителя с цел безпрепятствено упражняване правото на собственост и спокойно пребиваване в комплекса, се изразява в организиране на единна рецепция, както и предоставянето по подходящ начин на необходимата информация на възложителя след поискването й, и на достъпа до спортните съоръжения. Други задължения, които мениджърът е поел, е организирането на външната охрана на комплекса като създаде пропускателен режим, както и веднъж годишно, в срок между 21-о и 31-о число на месец януари, да организира Общо събрание на собствениците на недвижими имоти в комплекса, на което да представи доклад за получените суми по договора, отчет на направените разходи, отчет на ненаправените планирани разходи, доклад за бъдещата дейност през следващата стопанска година. Основното задължение на възложителя, което той е поел със сключването на договора, е да заплаща в полза на мениджъра срещу изброените услуги месечно възнаграждение в размер на 1,10 евро без ДДС за квадратен метър обща площ на собствения на възложителя имот, което е уговорено да се заплаща авансово за всяка година в срок до 15-и февруари на текущата година. Освен уговорената такса, в договора е предвидено отделно да заплаща пропорционално на притежаваните от него идеални части от сградата всички необходими разходи, свързани с осигуряването на техническата стабилност на сградата, съоръженията и инсталациите в нея с цел поддържане и запазване здравето и сигурността на хората, намиращи се на територията на комплекса, както и всички планирани разходи, свързани с осъществяването на основен ремонт на общите части на сградата и оборудването на комплекса, намиращо се в общите части на сградата. Договорът е сключен за срок от 5 (пет) години, считано от момента на въвеждане във владение на възложителя в закупения от него недвижим имот, и влиза в сила от деня на подписването му. В раздел IV, т.9 от договора е предвидено, че срокът на договора автоматично се подновява на всеки пет години и за същия период от време, освен при писмено взето решение не по-късно от 4 месеца преди изтичане на всеки петгодишен срок от собствениците, притежаващи повече от 3/4 от застроената площ на комплекса за неподновяването му.

Собствеността върху недвижимия имот: АПАРТАМЕНТ тип студио № С***, крило „С.“, находящ се на кота +15м. на 6-и етаж, на площ от 37,22 кв. м. (жилищна площ 28,66 кв. м. и 0.063% идеални части от общите части на сградата), намиращ се в сграда „А“ – „Е.“ на КУРОРТЕН АПАРТАМЕНТЕН КОМПЛЕКС „Е.“, изградена в УПИ – 467, 468, 480, кв.22 по действащия регулационен план на село Равда, община Несебър, одобрен със Заповед № 828/2004г., целият с площ от 39 248 кв. м., ведно със съответния процент идеални части от 4 правото на строеж върху УПИ и с включено обзавеждане съгласно подписан протокол, е придобита от В.В.А. по силата на договор за покупко-продажба на недвижим имот от 26.03.2008г., по който той е имал качеството на купувач, и който договор е обективиран в нотариален акт № 18, том IV, рег.№ 2480, дело № 590/2008г. на нотариус Мария Бакърджиева с рег.№ 110 на НК и район на действие Несебърския районен съд.