Решение № 121 от 13.03.2026, Апелативен съд - София

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 121 гр. София, 13.03.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 3-ТИ ТЪРГОВСКИ, в публично заседание на двадесети февруари през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Теодора Кръстева

Членове:

Снежана Бакалова

Рени Ковачка при участието на секретаря Невена Б. Георгиева като разгледа докладваното от Снежана Бакалова Въззивно търговско дело № 20251001000862 по описа за 2025 година

Производството е въззивно и се движи по реда на чл. 258 и сл. ГПК.

Въззивното производство е образувано по въззивната жалба на Градска потребителна кооперация „Искра“, ЕИК 000627145, чрез представителя по пълномощие адв. И. Ш. срещу решение № 1375/03.10.2025г. по т.д.№ 126/25 по описа на СГС, ТО, VI-10 състав, което е отхвърлен предявения от Градска Потребителна Кооперация Искра ЕИК 000627145, срещу „Медисан Трейдинг“ ЕООД, ЕИК 206112652, гр. иск с правно основание чл. 233, ал.1, изр.1 от ЗЗД за осъждане на „Медисан Трейдинг“ ЕООД, ЕИК 206112652 да предаде на Градска Потребителна Кооперация „Искра“ ЕИК 000627145, държането на следните недвижими имоти: 1/ масивна двуетажна сграда с идентификатор *** по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед РД-18-3/11.01.2012 г. на Изпълнителния директор на АГКК, последно изменение на кадастралната карта и кадастралните регистри, засягащо имота, от 27.11.2014 г., находяща се в гр. Нови Искър, община Столична, област София, ул. „Искърско дефиле“, разположена в поземлен имот с идентификатор *** по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Нови Искър, одобрени със Заповед РД-181 3/11.01.2012 г. на Изпълнителния директор на АГКК, със застроена площ от 294.00 /двеста деветдесет и четири/ кв.м.; брой етажи: 2 /два/; предназначение:

Сграда за обществено хранене. 2/ масивна двуетажна сграда с идентификатор *** по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед РД-18-3/11.01.2012 г. на Изпълнителния директор на АГКК, последно изменение на кадастралната карта и кадастралните регистри, засягащо имота, от 27.11.2014 г., находяща се в гр. Нови Искър, община Столична, област София, ул. „Искърско дефиле“, разположена в поземлен имот с идентификатор *** по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Нови Искър, одобрени със Заповед РД-183/11.01.2012 г. на Изпълнителния директор на АГКК, със застроена площ от 219.00 /двеста и деветнадесет/ кв.м.; брой етажи: 1 /един/; предназначение:

Сграда за търговия, на основание прекратен договор за наем от 01.11.2022 година и са присъдени разноски.

Твърди се в жалбата, че решението е неправилно и незаконосъобразно, поради допуснати нарушения на материалния закон. Счита, че съдът неправилно е преценил, че не са налице основанията за предсрочно прекратяване на договора за наем между страните.

По отношение на първото основание за прекратяване на договор за наем, а именно неговото ползване извън предназначението му, счита че съдът неправилно е тълкувал на основание чл. 20 от ЗЗД волята на страните, като е приел, че те са уговорили имота да се ползва за всякаква търговска дейност, включително и за търговия с нехранителни стоки. Счита, че дори да се приеме, че такава уговорка съществува между страните, то тя противоречи на императивната правна норма на чл. 178, ал.4 от ЗУТ, която не разрешава строежи или части от тях да се ползват не но предназначението им или в нарушение па условията по въвеждане в експлоатация. Съгласно приетият по делото и неоспорен от страните, протокол-образец 16 от 16.06.1970 г. двете сгради, съставляващи комплекс „Стара планина" са с предназначение:

Ресторант, кафе-сладкарница и хранителни стоки. Съгласно удостоверение рег.инд. 7000-36/23.02.2004 г., издадено от Столична община, район „Нови Искър", протокол-образец 16 от 16.06.1970 г. е легитимен документ, удостоверяващ въвеждането на строежа в експлоатация. От съдържанието на посочения протокол-образец 16 от 16.06.1970 г. ставало ясно изрично посоченото в него предназначение на сградата, предмет на процесния договор 2 за наем. В този смисъл, при уговаряне на предназначението и начина на ползване на същата сграда, страните били обвързани с издадения документ относно предназначението й. В случаите на уговаряне на предназначение, противоречащо на издадения строителен документ, и предвид цитираната норма от ЗУТ (чл. 178, ал.4 от ЗУТ), то следвало да се приеме, че тази част от клаузата на договора е нищожна, на основание чл.26, ал.1 от ЗЗД - поради противоречие със закона. Вместо да констатира нищожността на клаузата в обсъжданата й част, съдът бил тълкувал действителната волята на страните по договора на основание чл.20 от ЗЗД, при това в смисъл, противоречащ на императивна правна норма.

Твърди, че на тази нищожност може да се позове всяка от страните, без ограничение във времето, като включително и въззивния съд в дейността си по проверка на първоинстанционното решение, може да приложи императивна правна норма.

Твърди, че съдът неправилно е възприел представеното Разрешение за промяна на предназначение № 1/25.02.2025г., издадено от Главния архитект на Столична община, район Нови Искър, като не е отчел, че действията по промяна предназначението са извършени от самия наемодател, след прекратяването на договора за наем. Твърди, че договорът за наем е бил прекратен именно поради неизпълнение на това задължение, като е изрично е било описано в чл. 2 от договора от 27.02.2024г., че е бил преотдаден на „Тандем -96“ ЕООД за ползване, като обект за търговия със строителни материали, железария и други подобни. Счита, че това доказва наличието на основанието за прекратяване на договора по чл. 5.7 б. Б от договора между страните.

По отношение на второто основание за прекратяване на договора за наем – неизпълнение на задължението на наемателя да извърши в имота подобрения, основни ремонти и преустройства, променящи вътрешния и външен вид на помещенията, разпределението на площите и/или общите части, след получено писмено съгласие от наемодателя и само след изготвянето на архитектурен план с всички части, съгласуван с РЗИ, ПБЗН и одобрен от Главния архитект на общината, в чийто район се намира имота.

Счита за неправилен извода на съда, че тази разпоредба от договора касае единствено случая, в който планираните преустройства изискват 3 развитието на специална административна процедура. Счита за неправилен извода на съда, че не е доказано към кой момент са били извършени преустройствата, като от събраните доказателства било установено, че те са извършени от наемателя „Медисан Трейдинг“ ЕООД и от неговия наемател „Тандем -96“ ЕООД. Счита, че събраните гласни доказателства подкрепят тезата му.

Твърди, че промяната на предназначението на обекта се допуска само при условията на чл. 147а от ЗУТ, включително и при представяне на становища от компетентните органи, относно спазването на изискванията, опредени с нормативен акт относно новото предназначение. Счита за неправилен извода на съда, че тази разпоредба от договора касае само издаването на строително разрешение.

Счита, че е доказал наличието на основанията за прекратяване на договора, а именно – ползване на имотите не по предназначение, както и неизпълнение на задължението по чл. 3.2 б. Д от договора за наем. Моли да бъде отменено решението и да бъде постановено ново, с което да бъде уважен изцяло предявения иск и да му бъдат присъдени разноски. Претендира разноски за въззивната инстанция.

В срок е постъпил отговор от ответника, в който се твърди, че жалбата е неоснователна. Излагат се съображения по оплакванията. Счита, че искането във въззивната жалба да се прогласи за нищожна, като противоречаща на закона, клаузата на чл. 1.2 от наемния договор е преклудирано, поради което моли то да не бъде обсъждано. Претендират се разноски за въззивната инстанция.

Софийският апелативен съд, в изпълнение правомощията си по чл. 269 ГПК, намира решението за валидно и допустимо.

По отношение на наведените с въззивната жалба основания за неговата неправилност намира следното:

На базата на представените пред първата инстанция доказателства по отношение на твърденията на страните за относимите факти, настоящата инстанция споделя приетото от СГС за установено от фактическа страна:

На 01.11.2022 г е сключен в писмена форма договор за наем между Градска Потребителна Кооперация „Искра“ като наемодател и „Медисан Трейдинг“ ЕООД като наемател. По силата на договора на „Медисан Трейдинг" ЕООД са предоставени за временно възмездно ползване недвижими имоти, както следва: 1/ масивна двуетажна сграда с 4 идентификатор *** , със застроена площ от 294 кв.м.; брой етажи: 2 /два/; предназначение: Сграда за обществено хранене; и 2/ масивна двуетажна сграда с идентификатор *** със застроена площ от 219 /двеста и деветнадесет/ кв.м.; брой етажи: 1 /един/; предназначение:

Сграда за търговия.

Съгласно чл. 1.2 от договора, наемодателят предоставя на наемателя имотите за търговска дейност, включваща, но не само обекти за търговия с хранителни и нехранителни стоки, хигиенни и санитарни материали, тютюн, тютюневи изделия и алкохол, кафетерия, винетни стикери, продажба на застрахователни и финансови продукта и услуги, бързи парични преводи, плащане на битови сметки, данъци и местни такси, платежни услуги, куриерски услуги, и ваучери за предплатени услуги, поставяне и опериране на банкомат/и (АТМ), терминали и устройства за заплащане на стоки и услуги, вендинг автомати и други устройства за продажба на стоки и услуги на самообслужване, и всички свързан и складови, административни, обслужващи, сервизни и други дейности. Посочено е, че наемателят може да ползва имота и по всяко друго предназначение, което е в обхвата на издадено за имота разрешение за ползване (респ. удостоверение за въвеждане в експлоатация и/или всички документи касаещи статута на имота).

Според чл. 3.2, б „д“ от договора наемателят има право да извърши в имота подобрения, основни ремонти и преустройства, променящи и вътрешния вид на помещенията, разпределението на площите и/или общите части на сградите, след получено писмено съгласие от наемодателя и само след изготвяне на архитектурен план с всички части, съгласуван с РЗИ, ПБЗН и одобрен от съответния главен архитект в община, под чийто район се намира имота. Предвидено е, че средствата за тези ремонти, както и проектирането са за сметка на наемателя, освен ако страните не се договорят изрично друго със споразумение в писмена форма.

Според л. 3.2 б „е” от договора наемателят има право да оборудва и обзаведе имота за извършването на дейността си в него изцяло по своя собствена преценка, както и да прави основни и освежителни ремонти, вкл. да монтира и прикрепва към стените и пода оборудване. Наемателят има право, по своя преценка, да извърши строително-монтажни, ремонтни и довършителни работи и други промени в имота, в съответствие с нуждите си.

Подготвителните работи се изпълняват от наемателя или избрани от него изпълнители, като всички разходи и разноски за изпълнението на подготвителните работи се заплащат наемателя. Предвидено е, че наемодателят ще оказва на наемателя всяко съдействие, каквото може да е необходимо или изискуемо съгласно закона от наемодателя, за извършването на подготвителните работи, като напр.подписване, предоставяне и/или подаване на молби и искания до властите или трети лица, изрични пълномощни, покани за свикване на общо събрание, протокола от събрания, съгласие на кооперацията, инвестиционни проекти, съгласувания, договори с експлоатационни дружества и изпълнители (напр. проектанти, строители, лица, упражняващи строителен надзор, и др.), актове и протоколи, съставяни по време на строителството, и др., според както е приложимо.

5

Според чл. 4.1 от договора, същият се сключва за срок от 10 години.

В чл. 5.7 са предвидени хипотези на едностранно прекратяване на договора от страна на наемодателя при неизпълнение от наемателя на изброени задължения, след отправяне на 15 дневно писмено уведомление по наемателя по имейл за твърдяното неизпълнение на съществено договорно задължение, в който срок следва да се даде възможност за наемателя да изпълни задължението си – б. б - използване на наемния обект не по предназначение –и б. г - извършване на преустройства в наетия обект без съгласието на наемодателя.