Определение № 2325 от 05.05.2026, Върховен касационен съд

Личните данни в текста са заличени.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 2325 гр. София, 05.05.2026 г.

ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД, 2-РО ГРАЖДАНСКО

ОТДЕЛЕНИЕ 1-ВИ СЪСТАВ, в закрито заседание на шестнадесети февруари през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Снежанка Николова

Членове:

Гергана Никова

Соня Найденова като разгледа докладваното от Гергана Никова Касационно гражданско дело № 20258002102421 по описа за 2025 година

Производството е по чл. 288 ГПК.

Образувано е по касационна жалба вх.№ 2214 от 30.04.2025 г., подадена от „Чинков пропърти” ЕАД чрез адвокат Л. В. от САК срещу въззивно Решение № 73 от 10.04.2025 г. по в.гр.д.№ 30/2025 г. на Окръжен съд - Габрово, ІІ състав.

Ответниците по жалбата ЕТ „Баджо - Венко Баджаров - Димитър Баджаров” и „АЛУ БЕТА“ ЕООД са депозирали отговор чрез адвокат М. А. от АК – Г.. Поддържат, че липсват основания за допускане на касационното обжалване, както и че касационната жалба е неоснователна. Претендира се присъждането на разноски съгласно списък.

По наличието на основания за допускане на касационното обжалване съставът на ВКС намира следното:

С въззивното решение, след частична отмяна и частично потвърждаване на Решение № 428 от 18.09.2024 г. по гр.д.№ 817/2023 г. на Районен съд - Габрово, са отхвърлени предявените от „Чинков пропърти” ЕАД срещу ЕТ „Баджо - Венко Баджаров - Димитър Баджаров” и „Алу Бета” ЕООД искове, както следва: (1) по чл. 108 ЗС за признаване на собствеността и предаване на владението върху 98,6813% идеални части от 43,80 кв.м., съответстващи на 43,22 кв.м., която площ от ПИ с идентификатор *** по КККР на гр. Габрово, с адрес гр. Габрово, ***, е заградена от стоманена конструкция с термопанели, разположена към сграда с идентификатор ***, отразено с червени линии на скицата към заключението на вещото лице Ж. на л. 270 от първоинстанционното гр.д.№ 817/2023 г. на РС - Габрово, която скица е неразделна част от въззивното решение; (2) иск по чл. 109 ЗС за премахване конструкция и поставени върху нея външни топлоизолационни панели на всички външни стени с общ обем от 311,7852 кв.м. на 1 сграда с идентификатор ***, която е построена в поземлен имот с идентификатор *** по КККР на гр. Габрово, с адрес гр. Габрово, ул. „Орловска” № 154, целият с площ от 26 868 кв.м., трайно предназначение на територията – урбанизирана, НТП – за кожарската, кожухарската и обувната промишленост, номер по предходен план 2054, кв. 36.

След уточнения, направени от ищеца с оглед указания, дадени от въззивния съд, прието е, че предмет на предявения иск по чл. 108 ЗС е признаване на собствеността и предаване от ответниците на владението върху 98,6813% идеални части от площ от 43,80 кв.м., съответстващи на 43,22 кв.м., която площ от ПИ *** е заета от стоманена конструкция с термопанели, разположена към сграда с идентификатор ***.

Въззивният съд е посочил, че ищецът се легитимира като собственик на 98,6813% идеални части от ПИ ***, с административен адрес гр. Габрово, *** и съответните сгради, на основание договор за продажба на търговско предприятие от 11.08.2022 г., с продавач „Гилини” ООД, вписан в СВ на 30.08.2022 г. Ответниците са оспорили правата на ищеца, като са се позовали на нищожност на договора за продажба на търговско предприятие поради противоречие с добрите нрави, което е обосновано с нееквивалентност на престациите. Въззивният съд е разгледал и е приел за неоснователно възражението срещу валидността на договора от 11.08.2022 г. като противоречащ на добрите нрави. Прието е, че съгласно чл. 2 от договора в търговското предприятие, предмет на продажбата, са включени и недвижими имоти, както са описани в договора: 98,6813% идеални части от Поземлен имот с идентификатор *** по КККР на гр. Габрово, с адрес гр. Габрово, *** и съответните сгради. Продажната цена от 550 000 лева, съпоставена с посочената в чл. 1 от договора балансова стойност на активите от 693 811,42 лева, не обосновава извод за нееквивалентност на престациите.

От своя страна ответникът ЕТ „Баджо - Венко Баджаров - Димитър Баджаров” е придобил със сключения на 23.01.2006 г. договор за покупко-продажба правото на собственост върху построената в ПИ *** сграда с идентификатор ***. Димитър

Баджаров, като наследник на Венко Баджаров, е придобил правото на собственост върху 1/3 от 0,6613% ид.ч. от ПИ *** и съответните сгради, които са били предмет на сключените на 27.11.2007 г. договор за дарение и договор за покупко-продажба.

На ответника „Алу-Бета” ЕООД е учредено право на ползване на 21.10.2022 г. с нотариален акт № 177/2022 г. върху 0,6613% ид.ч. от ПИ *** и описаните в договора сгради, една от които е процесната.

С договор за наем от 01.10.2020 г. ЕТ „Баджо - Венко Баджаров - Димитър Баджаров”, като наемодател, е отдал под наем за срок от 10 години на „Алу Бета” ЕООД производствена сграда на ***, гр. Габрово, при уговорените в договора условия.

От представения констативен протокол за извършена проверка на 11.10.2022 г по Оперативна програма „Иновации и конкурентноспособност” е установeно, че към тази дата металната конструкция е била налична /поставена в предходни години/ и че същата ще се използва при поставяне на топлоизолацията на производствената сграда. С договор № 1 от 07.03.2023 г. „Алу Бета” ЕООД е възложил на изпълнителя „Булпласт Бг” извършването на 2

СМР и въвеждане в експлоатация на топлоизолационни системи от сандвич панели за външни стени и подове към външен въздух - 550 кв.м. Представен е приемо-предавателен протокол от 05.06.2023 г. за извършване на така възложените СМР.

От заключението на приетата по делото съдебно-техническа експертиза е установено, че сградата с идентификатор *** се състои от две едноетажни промишлени сгради /ниско и високо тяло/, обединени под един идентификатор, като общата застроена площ е 1 645 кв.м. по документ за собственост, а по приложената по делото скица застроената площ е 1 478 кв.м. В констативната част на заключението са описани фасадите, по които има топлоизолация с термопанели и онагледено на геодезическото заснемане към заключението с червен цвят, като в табличен вид е отразена площта на топлоизолацията по фасадите на ниското и високото тяло, излизащи извън външните очертания на сградата с идентификатор ***. С положената топлоизолация обемът на сградата е увеличен с 260,40 кв.м.

Съгласно заключението, с поставената топлоизолация не е засегната конструкцията на сградата, като изпълнените СМР не включват възстановяване или замяна на носещи конструктивни елементи, с които да се възстановява експлоатационната годност на сградата или да се увеличава носимоспособността и устойчивостта й. Като прилежаща площ на процесната сграда експертизата е посочила 609,08 кв.м., а като обслужваща – 119,60 кв.м.

Съгласно заключението, поставената изолация от термопанели на сградата с идентификатор *** попада в прилежащата площ, необходима за достъп и обслужване на тази сграда; полагането на топлоизолацията по фасадата на сградата представлява текущ ремонт по смисъла на ЗУТ и не представлява основен ремонт или реконструкция; изолационната конструкция се води ограждаща конструкция и за нея не е необходимо издаване на разрешение за строеж. Предназначението на металната конструкция е носеща функция за термопанелите. Изпълнението на топлоизолацията подобрява енергийната ефективност на сградата, не подобрява конструкцията на самата сграда.

От заключението на повторната СТЕ е установено, че за сграда с идентификатор ***, има изпълнена топлоизолация изцяло по югозападна, североизточна и югоизточна фасади и частично по северозападна фасада, като е изпълнена и дограма – врати и прозорци. Изпълнена е топлоизолация и на покрив – ниско тяло. Топлоизолацията е положена върху по-рано изградена стоманена конструкция. Изградената топлоизолация на сградата е 680 кв.м., отразено в табличен вид. Стоманената конструкция представлява текущ ремонт. Металната конструкция и термоизолацията на сградата попадат в прилежащата площ на сградата. Стоманената конструкция стъпва чрез 23 бр. колонки в прилежащата площ на сградата по различен начин и на различно разстояние от съществуващите тухлени фасади. Конструкцията не е трайно прикрепена към поземления имот.

Въззивният съд е приел от правна страна, че от събраните по делото доказателства не се установява да е осъществен фактическият състав на чл. 108 ЗС за признаване собствеността и предаване на ищеца от ответниците на владението на 98,6813% ид.ч. от 43,80 кв.м.

(съответна на 43,22 кв.м.) от ПИ № ***, заета площ от стоманена конструкция с термопанели, разположена към сграда с идентификатор ***, отразено на скицата на л. 270 от първоинстанционното дело с червени линии. Прието е, че ПИ 3

*** с площ от 26 868 кв.м. се притежава в съсобственост, като ищецът притежава 98,6813% ид.ч. Един от останалите съсобственици е Димитър Баджаров, който като едноличен търговец е собственик и на построената в поземления имот сграда с идентификатор ***, върху която е поставена външна изолация от термопанели върху конструкция, заемаща обща площ от 43,80 кв.м. от поземления имот. Отношенията между съсобствениците на ПИ с идентификатор *** не са уредени чрез разпределяне правото на ползване, а е установено съвладение върху целия поземлен имот.

Поземленият имот не е разделян и владян като отделни части. Не е установено да е обособена като отделна самостоятелна част от ПИ с площ от 43,80 кв.м., върху която ищецът да притежава права като съсобственик с 98,6813% ид.части.

Прието е, че конструкцията с външни топлоизолационни панели по външните стени на сграда с идентификатор *** заема площ от 43,80 кв.м. от ПИ ***, като същата попада в прилежащата площ на сградата. За поставяне на топлоизолацията, което е извършване на текущ ремонт, не се изисква съгласие на собствениците на поземления имот, издаване на разрешение за строеж или разрешение за поставяне на преместваем обект. Въззивният съд е приел, че по делото не е установено ответниците да са упражнявали притежаваните вещни права - Димитър Баджаров като собственик на сградата като ЕТ и като собственик на идеални части от поземления имот, в който е построена, а ответникът „Алу Бета” ЕООД - като ползвател, извън притежавания обем и по начин, засягащ правата на ищеца в съсобствеността относно поземления имот. Текущият ремонт с поставената топлоизолация на външните стени на процесната сграда, на конструкция термопанели на площ от 43,80 кв.м., е извършен съобразно правата, които собственикът на сградата притежава, едно от които е и правото да използва необходимата за ползване на сградата част от поземления имот. С тези действия не се нарушават правата на съсобствениците на имота, които не са собственици на сградата, и които не притежават самостоятелно право да ползват необходимата за ползване на сградата част от поземления имот. С оглед на това е прието, че заетата площ от поземления имот от топлоизолацията на процесната сграда от 43,80 кв.м. не представлява завладяване без правно основание от ответниците и лишаване на ищеца от правото му на собственост на 43,22 кв.м., представляващи 98,6813% идеални части от 43,80 кв.м. като част от ПИ ***.

Въззивният съд е приел, че в случая не е доказано поставената стоманена конструкция с термопанели да препятства упражняването на правата на ищеца като съсобственик на 98,613% ид.ч. от ПИ ***. Ищецът, който не е собственик на сграда с идентификатор ***, не притежава като съсобственик на терена самостоятелно право да използва необходимата за ползването на тази сграда прилежаща част от поземления имот, в който е построена. Това право е на собственика на сградата съгласно чл. 64 ЗС, в случая - ЕТ „Баджо - Венко Баджаров - Димитър Баджаров”, който го упражнява чрез наемателя на обекта – „Алу Бета” ЕООД. От приетите по делото съдебно-технически експертизи е установено, че стоманената конструкция с поставените термопанели попада в прилежащата площ към сградата с идентификатор ***, необходима за достъп и обслужване на сградата. Тъй като ищецът не притежава като съсобственик на терена 4 самостоятелно право да използва необходимата за ползването на тази сграда прилежаща част от поземления имот, то с поставената стоманена конструкция с термопанели като изолация по фасадата на сградата с идентификатор *** не са ограничени негови права като собственик на 98,6813% ид.ч. от ПИ ***. Поставената изолация от термопанели на сграда представлява текущ ремонт, като за осъществяването му не е необходимо издаването на разрешение за строеж и инвестиционни проекти.