Решение № 413 от 02.05.2025, Районен съд - Стара Загора

РЕШЕНИЕ

№ 413 гр. С., 02.05.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – С., XII-ТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на тридесети януари през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: И.Р. при участието на секретаря М.Н. като разгледа докладваното от И.Р. Гражданско дело № 20245530100990 по описа за 2024 година

Предявени са искове с правно основание чл. 26, ал. 2, пр. 1 и чл. 55, ал. 1, пр. 1 ЗЗД.

Ищецът - твърди в поправената си искова молба, че на 06.07.2020 г., в качеството на купувач, сключил с ответника, в качеството на продавач, писмен договор за покупко-продажба, с предмет - земеделска земя с площ от - кв.м, категория на земята -. Във връзка със сключения между страните договор, на 06.07.2020 г. ищецът платил в брой на ответника сумата от 7 000 евро, които били равностойни на 13 690.81 лева -, като страните се съгласили, че остатъкът от сумата купувачът щял да плати на продавача на 30.12.2020 г.

Данъчната оценка на земеделската земя, предмет на договора, била 536.26 лева, съгласно удостоверение за данъчна оценка с изх. № -. На 26.01.2021 г. платил на ответника в брой 1350 евро, равностойни на 2 640.37 лева -, във връзка с подписания между тях на 06.07.2020 г. договор за закупуване на земеделска земя. Сключеният между страните договор за покупко-продажба на земеделска земя имал характер на предварителен договор за покупкопродажба на недвижим имот, сключен бил в писмена форма, но не съдържал всички съществените елементи на окончателен договор. В него липсвал предмет, покупно-продажна цена и срок за сключване на окончателен договор в нотариална форма. Покупно-продажната цена от 16 700 евро била 1 договорена устно между страните. В горецитирания договор за покупкопродажба нямало идентификация на земеделската земя, която продавачът щял да продаде на купувача. Не било посочено местонахождение на земеделската земя, номер и граници на имота. Тази пълна неопределяемост на предмета на договора, не можела да бъде санирана чрез тълкуване волята на страните. При тези обстоятелства се налагал извода за порочни волеизявления на страните в договора. Порокът се изразявал в пълна неопределеност и неопределяемост на задълженията на ответника към ищеца, на неговия предмет, и той съществувал още към момента на сключването на договора. Тоест липсвал предмет на договора, а липсващият предмет на договора бил невъзможен.

Следователно и по силата на чл. 26, ал. 2, пр. 1 ЗЗД, договорът бил нищожен.

На 11.01.2024 г. ответникът получил нотариална покана, с която ищецът го поканил да му върне получените суми по горепосочения договор - сумата от 7000 евро, която била платена в брой на 06.07.2020 г., и сумата от 1350 евро, която била платена в брой на 26.01.2021 г., като неоснователно получени по нищожен договор. На 18.01.2024 г. получил от ответника отговор, че не отричал, че бил получил горепосочените две суми по сключения договор за покупко-продажба на земеделска земя, но отказвал да ги върне, защото ги считал за капаро, а ищецът не бил изпълнил задължението си за окончателно плащане на цената по сделката - сумата от 16 700 евро в срок до 31.12.2020 г.

След като сключеният между тях договор фактически нямал предмет, бил нищожен по смисъла на чл. 26, ал. 2, пр. 1 ЗЗД. Даденото по нищожен договор било дадено при първоначална липса на основание и следвало да бъде върнато, като неоснователно получено. Ответникът получил от ищеца по горепосочения договор общо сумата от 8350 евро, която включвала сумата от 7000 евро, която била платена в брой на 06.07.2020 г., и сумата от 1350 евро, която била платена в брой на 26.01.2021 г., при първоначална липса на основание - хипотезата на чл. 55, ал. 1, пр. 1 ЗЗД, и следвало да му върне неоснователно получените суми. Искането по същество е да се обяви за нищожен, поради невъзможен предмет, сключения между страните договор за покупко-продажба на земеделска земя от 06.07.2020 г., за който ищецът твърди, че имал характер на предварителен, и евентуално, в случай на уважаване на този му главен иск, да се осъди ответникът да върне на ищеца сумата от 8350 евро, която без основание му платил като цена по този нищожен договор, и законна лихва върху тази сума от подаване на исковата 2 молба в съда до изплащането й. Претендира за сторените в настоящото дело и в обезпечителното частно гражданско дело № 849 по описа за 2024 г. на С. районен съд разноски.

Ответникът - оспорва предявените искове, които моли съда да отхвърли, като неоснователни и му присъди сторените по делото разноски, с възражения и доводи, изложени подробно в подадения в срок отговор и в хода на делото по същество от същият и пълномощникът му.

Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства, поотделно и в съвкупност с исканията, възраженията и доводите на страните, взе предвид и настъпилите след предявяването на исковете факти, от значение за спорното право, намери за установено следното:

По главния иск по чл. 26, ал. 2, пр. 1 ЗЗД

Страните не спорят, че на 06.07.2020 г. са сключили в писмена форма представения с исковата молба от пълномощника на ищеца заверен препис договор за покупко-продажба на земеделска земя (л. 3). В същият е уговорено, че продавачът -, продава на купувача -, земеделска земя с площ - кв.м, категория на земята:. След това в същият договор е добавено - „на 06.07.2020 г. Получил сума от 7000 евро Остатъка от сумата ще се получи на 30.12.2020 г.

„. След това срещу „продавач“ и „купувач“ са изписани две имена на всяка от страните, които са положили подписите си – парафи (л. 3). На гърба на същият лист е налице и подписана от страните разписка, че на 26.01.2021 г. ищецът е доплатил „1350 евро за земеделска земя“ на ответника (л. 3).

От представената от пълномощника на ищеца справка от - е видно, че с н.а. от - г. ответникът е закупил поземлен имот с идентификатор -, с площ по документ: - кв.м, местност: „-“ в землището на, за която пълномощникът на ищеца сочи в уточняващата си молба от 10.05.2024 г. по делото, че с ищецът смятат, че е предмет на процесния договор (л. 14-21). От същата справка е видно още, че този имот е предмет на вписана на - г. в - искова молба за делба, предявена от ответника против - (л. 20).

На 11.01.2024 г. ответникът получил изпратена му от ищеца нотариална покана, да му върне, в 7-дневен срок от получаването й, сумата от общо 8350 евро, за която ищецът посочил в поканата, че му платил 7000 евро в брой на 06.07.2020 г. и още 1350 лева на 26.10.2021 г., без основание, по сключения между тях горепосочен договор за покупко-продажба на земеделска земя, 3 които имал характер на предварителен, но не съдържал уговорки относно съществените условия на окончателния договор – предмет, покупко-продажна цена и срок, което го правело нищожен по смисъла на чл. 26, ал. 1, поради противоречие със закона (л. 4).

На 18.01.2024 г. ответникът изпратил до ищеца представения по делото отговор на нотариалната му покана, с който го уведомил, че след като твърди, че имал сключен предварителен договор за покупко-продажба на земеделска земя, и определена крайна дата на закупуването й, неразбирал защо търсел от него връщане на сумата по капарото. Добавил, че ищецът имал срок до 31.12.2020 г., в който следвало да осъществи окончателното плащане на цената по сделката от 16 700 евро, като и до ден днешен го заблуждавал, че щял да закупи земята, а ответникът и другият съсобственик чакали това да се случи, като отделен бил въпроса, че ищецът му бил загубил 4 години, в които можели да продадат имота си на друг човек и реализирали много по-добра продажна цена. Заявил, че противоречивите му твърдения още веднъж целели да го заблудят относно действителното правно положение, като му напомнил, че не бил единствен собственик на този имот (л. 5).

По делото ищецът дава обяснения по чл. 176 ГПК, че знаел къде се намирала процесната земеделска земя, тъй като ответникът го завел на - и му я показал, но нямал скица за нея, тъй като ответникът не му дал, като уговорената й продажна цена била 16 700 евро, а остатъкът не могъл да плати в уговорения срок до 31.12.2020 г., тъй като -, но нямало срок за сключване на окончателния договор, а плащанията от 7000 евро и от 1350 евро направил за покупка на земеделска земя от - кв.м (л. 75). Други релевантни доказателства няма представени по делото.

При тези установени по делото обстоятелства, съдът намери, че предявеният главен иск по чл. 26, ал. 2, пр. 1 ЗЗД, е основателен и следва да се уважи. Трайна е практиката на ВКС, че условията за действителност на предварителния договор са същите като тези за действителност на окончателния договор. Изискването на чл. 19, ал. 2 ЗЗД доразвива разпоредбата на чл. 26, ал. 2 ЗЗД относно изискването предметът на договора да бъде определен и страните да са изразили съгласие по съществените условия на договора (Р 16-2008-II т.о.). Когато предварителният договор е за продажба, той трябва да съдържа уговорки за вещта и цената (чл. 183, във вр.

4 чл. 24, ал. 1 ЗЗД, Р 475-2010-III г.о.). А когато вещта е недвижим имот, какъвто е случая, за прехвърляне на собствеността на който е необходима нотариална форма (чл. 18 ЗЗД), съществените уговорки относно индивидуализацията и продажбената му цена, следва да се съдържат/да са уговорени в писмения акт на предварителния договор, защото е форма за неговата действителност (чл.

19, ал. 1 и 2 ЗЗД). Иначе би бил нищожен, поради липса на предписана от закона форма (чл. 26, ал. 2, пр. 3, във вр. с чл. 19, ал. 1 ЗЗД).

Индивидуализирането на имота в предварителния договор по начин, който да изразява волята на страните за разпореждане с него, е нужно с оглед преобразуващото действие на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД - ако предметът на предварителния договор не е уточнен, то съдебното решение не може да замести окончателния договор (Р 47-2009-I т.о.). А е трайна практиката на ВКС, че не площта, а границите на един поземлен имот (какъвто е и процесната земеделска земя) са неговите индивидуализиращи го белези, които го отличават от останалите поземлени имоти (Р 253-2010-II г.о. и Р 672-2011-I г.о.). Това следва и легалното му определение, според което, поземленият имот е част от земната повърхност, включително и тази, която трайно е покрита с вода, определена с граници съобразно правото на собственост (чл.

23, ал. 2 ЗКИР). Цената също е съществен елемент на договора за покупкопродажба, и след като същата не е уговорена между страните в писмения акт на предварителния договор, не може да се приеме, че е постигнато взаимно съгласие по договор за покупко - продажба (Р 16-2008-II т.о.). Настоящият случай е именно такъв.

При него от една страна, в писмения акт на сключения от страните горепосочен процесен договор за покупко-продажба на земеделска земя, имащ характер на предварителен, липсва, както индивидуализация по местонахождение и граници от поне три страни на обещаната за продажба земеделска земя, предмет на този договор, така и уговорки относно пълния размер на продажната му цена. Следователно. Този предварителен договор не съдържа в писмения си акт, с който е сключен, уговорки за тези съществени условия на окончателния договор за продажба на същата земя (чл. 19, ал. 1 и 2, във вр. с чл. 183 и чл. 24, ал. 1 ЗЗД). А при това положение е без правно значение за изхода на делото, че страните не спорят, а се установява и от съвкупната преценка на исковата и уточняващата я молба от 10.05.2024 г., отговора и признанията на ищеца в обясненията му по чл. 176 ГПК по делото, 5 че са били наясно при сключването на този предварителен договор, както с обещаната за продажба с него земеделска земя, така и с уговорената за продажбата й цена от 16 700 евро, след като същите не са уговорени в писмения акт на този договор, защото писмената му форма е такава за неговата действителност (чл. 19, ал. 1, във вр. с чл. 18 ЗЗД). Поради това устните им уговорки за продаваната с него земя и цената й, са нищожни, поради липса на форма (чл. 26, ал. 2, пр. 3, във вр. с чл. 19, ал. 1 ЗЗД). Поради това не могат да санират сега нищожният им, поради невъзможен предмет, процесен предварителен договор за покупко-продажба на тази земя, в писмения акт на който очевидно не са намерили място същите условия, а те са съществени за обещания с него окончателен договор (чл. 26, ал. 2, пр. 1, във вр. с чл. 19, ал. 1 и 2 и чл. 183 ЗЗД). А както се посочи и по-горе, изискването на чл. 19, ал. 2 ЗЗД за посочването им в него, доразвива разпоредбата на чл. 26, ал. 2 ЗЗД относно изискването предметът на договора да бъде определен и страните да са изразили (в случая необходимото за валидността му по чл. 19, ал. 1 ЗЗД писмено – б.р.) съгласие по тези съществени условия на окончателния договор (Р 16-2008-II т.о.).