Решение № 696 от 01.11.2024, Районен съд - Враца

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 696 гр. Враца, 01.11.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ВРАЦА, VI ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на тридесети октомври през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Магдалена Б. Младенова-Стоева при участието на секретаря Нина К. Луканова като разгледа докладваното от Магдалена Б. Младенова-Стоева Гражданско дело № 20241420102220 по описа за 2024 година

Производството по делото е образувано по постъпила искова молба от Ц. Б. М., ЕГН:

********** против А. Г. А., ЕГН: **********.

В исковата молба се твърди, че ищецът е собственик на 1/2 ид. ч. от поземлен имот с идентификатор ****.**.**, представляващ нива с площ от 4 779 кв. м., находяща се в местността „Ракевско орниче“ и поземлен имот с идентификатор ***.**.**, представляващ нива с площ от 2 999 кв. м., находяща се в местността „****“, и двата имота в землището на с. ****, общ. **, обл. **, като собствеността му произтича от Нотариален акт за дарение с вх. peг. № 4461/22.07.2023 г., акт № 109, том 12 и Нотариален акт за покупко-продажба с вх. peг. № 4462/22.07.2023 г., акт № 110, том 12 на Служба по вписванията гр. Враца, с които Е.

Л. П. му дарява 1/20 ид. ч. и продава 9/20 ид. ч. от гореописаните поземлени имоти. Сочи се, че последните са обект на Договор за наем на земеделска земя, вписан с вх. peг. № 3008/25.05.2023 г., акт № 225, том 3 на Служба по вписвания гр. Враца, с който Х. Б.Д. и Я.

Б. П., в качеството си на наемодатели и представлявани по пълномощие от ответника А. Г.

А., отдават на последния в качеството му на наемател ползването на имотите. Твърди се, че съгласно чл. 2 от Договора срокът му на действие е 20 години, считано от 01.10.2023 г. до 01.10.2043 г., а уговорената наемна цена съгласно чл. 5 от Договора е 30 лв./дка наета площ.

Поддържа се, че правото на собственост на ищеца е засегнато от действието на атакувания Договор за наем, макар че той е придобил дела си в съсобствеността над имотите след неговото сключване. Посочва се, че ищецът не е съгласен нито с уговорения продължителен срок на действие, нито с предвиденото наемно плащане. Навеждат се доводи, че договорът не само противоречи на действащото законодателство, но и след сключването му са настъпили юридически факти, водещи до невъзможността да се породи целеното с него облигационно действие.

Излагат се съображения, че сключването на договори за наем с обект земеделска земя е нормативно уредено в Закона за собствеността и ползването на земеделски земи, като 1 макар че ЗСПЗЗ е специален закон, той не дерогира действието на общите Закон за собствеността и Закон за задълженията и договорите. Сочи се, че съгласно чл. 32, ал. 1 от Закона за собствеността, „общата вещ се използува и управлява съгласно решението на съсобствениците, притежаващи повече от половината от общата вещ“, като договор на управление, какъвто е и договорът за наем, може да бъде сключен от всеки съсобственик за цялата вещ, но ако съсобствениците, сключили договора, не притежават повече от половината от вещта или не действат в изпълнение на решение на мнозинството, то този договор не е противопоставим на останалите съсобственици – заедно или поотделно, освен ако не са го приели. Поддържа се, че в случая ползването на поземлените имоти е отдадено от наемодатели, притежаващи съвкупно точно половината от собствеността, т. е. не е формирано изискуемото от цитираната правна норма мнозинство. Посочва се, че с оглед предвидения двадесетгодишен срок на действие, договорът, сключен от ответника, наподобява действие на разпореждане, което лишава ищеца от фактическото държане и ползването на имотите за продължителен период от време. Твърди се, че сключването на договор за наем над три години представлява действие на разпореждане, за извършването на което се изисква по аргумент на противното на чл. 32 ЗС съгласието на всички съсобственици. Изтъква се, че пределно допустимите срокове за отдаване ползването под наем са уредени от чл. 229 ЗЗД, като ал. 2 от посочената разпоредба гласи, че „лицата, които могат да вършат само действия по обикновено управление, не могат да сключват договор за наем за повече от три години“. Твърди се, че сключването на наемен договор за срок над нормативно установения има за последица редуциране действието до пределно допустимия тригодишен срок, както изрично е предвидено в чл. 229, ал. 3 ЗЗД. Сочи се че предвид гореизложеното, сключеният от ответника договор за наем за противоречи на посочените разпоредби от ЗС и ЗЗД, както и на трайно установената съдебна практика.

Навеждат се доводи, че освен това, след сключването на атакувания договор за наем са настъпили юридически факти, имащи за последица невъзможността въобще да се произведе предвиденото и целено от страните правно действие, тъй като с Нотариален акт за дарение с вх. peг. № 4958, акт № 190, том 13 от 24.08.2023 г. и Нотариален акт за покупкопродажба с вх. peг. № 4959, акт № 191, том 13 от 24.08.2023 г. на Служба по вписвания гр.

Враца, Я. Б. П. и Х. Б. Д. /наемодателки по Договора за наем/ са дарили и продали в полза на ответника респ. 1/20 ид. ч. и 9/20 ид. ч. от гореописаните поземлени имоти. Посочва се, че от момента на отчуждаването на идеалните части от имотите в полза на А. А., той е придобил качеството на съсобственик, встъпил е в договора за наем на основание чл. 237, ал. 1 ЗЗД и е заместил наемодателките. В резултат ответникът е съвместил в себе си двете взаимоизключващи се качества на наемодател и наемател, т. е. на кредитор и длъжник по наемния договор. Твърди се, че сливането представлява такъв юридически факт, който прекратява облигационното правоотношение поради обстоятелството, че никой не може да бъде кредитор и длъжник на самия себе си.

По тези съображения се иска от съда да признае за установено по отношение на ответника, че сключеният от него Договор за наем на земеделска земя, вписан с вх. peг. № 3008/25.05.2023 г., акт № 225, том 3 на Служба по вписвания гр. Враца, с който са отдадени под наем поземлен имот с идентификатор ***, представляващ нива с площ от 4 779 кв. м., находяща се в местността „***“ и поземлен имот с идентификатор ***.**.**, представляващ нива с площ от 2 999 кв. м., находяща се в местността „***“ , и двата имота в землището на с. **, общ. ***, обл. **, не поражда обвързващо правно действие /е непротивопоставим/ на ищеца в качеството му на съсобственик с дял от 1/2 ид. ч. от описаните имоти.

В условията на евентуалност се иска от съда да признае за установено на основание чл. 26, ал. 1, пр. 1 ЗЗД, във вр. с чл. 229, ал. 3 ЗЗД, че клаузата на чл. 2 от Договор за наем на земеделска земя, вписан с вх. peг. № 3008/25.05.2023 г., акт № 225, том 3 на Служба по вписвания гр. Враца, сключен от А. Г. А. е нищожна поради противоречие със закона за 2 срока на договора над три стопански години и договорът няма действие след изтичането на стопанската 2025/2026 г.

Претендират се и разноски.

В срока по чл. 131 ГПК от ответника е депозиран отговор на исковата молба, с който признава предявения иск. Посочва се, че действително през м. май 2023 г. ответникът е сключил договор за наем на земеделска земя, описана подробно в исковата молба, като към онзи момент в качеството му на наемател е сключил писмен договор за наем със съсобственици на земеделските земи, надлежно упълномощен от тях. Твърди се, че договорът е надлежно вписан в Служба по вписванията и Общинската служба по земеделие.

Посочва се, че впоследствие ответникът станал собственик на 1/2 ид. ч. от процесиите имоти чрез сключване на договор за покупко-продажба на земеделската земя със съсобствениците, с които преди това сключил и договор за наем в качеството им на наемодатели. Изтъква се, че не е незаконно наемател и наемодател да се съвместят и да се сключи договор сам със себе си при определени условия. Твърди се, че ответникът сключил договора за наем с първоначалните собственици с намерението да обработва земята, като не знаел, че ще му се отдаде възможността да закупи техните дялове и по този начин да съвмести в себе си двете качества на наемодател и наемател. Поддържа се, че това по никакъв начин не противоречи на закона и на добрите нрави. Излагат се съображения, че към момента на сключване на процесния договор за наем на земеделска земя ответникът нямал никаква информация, че ищецът има лични интереси, свързани с тези парцели и че възнамерява да придобие дял от собствеността и да стане страна по договора, като разбрал за намеренията му едва след като той бил придобил вече 1/2 ид.ч. от имота и му се обадил по телефона да го заплашва. Поддържа се, че когато ищецът е закупил дял от собствеността, той е бил информиран от нотариуса за наличието на 20-годишен договор за наем, сключен за имотите преди сделката му, като въпреки това, той съзнателно е придобил дял от собствеността и станал правоприемник на първоначалния собственик, като по този начин се е съгласил да спазва условията на договора.

Излагат се съображения, че до момента на получаването на копие от исковата молба ответникът не е бил потърсен от ищеца, за да предоговори клаузите на договора за наем на земеделска земя предвид промяната в собствеността. До него не било отправяно искане за изменение на срока на договора, за изменение на уговорената наемна цена или дори за прекратяване на договора. Не била отправяна нито устна, нито писмена, нито нотариална покана за предоговаряне на клаузите на договора, каквато била обичайната практиката в подобни ситуации. Поддържа се, че този подход показва липса на добросъвестност и желание за разрешаване на спорове по взаимно съгласие от страна на ищеца. Посочва се, че ответникът не оспорва правото на собственост на ищеца върху 1/2 ид. ч. от процесните имоти, като се изтъква, че с поведението си по никакъв начин не е дал повод на ищеца да образува настоящото гражданско дело. Посочва се, че предвид несъгласието на ищеца със срока на договора на наем на земеделска земя, сключен преди той да придобие правото на собственост, както и с наемната цена от 30 лв. на декар земя, ответникът не държи този договор да продължи действието си. Предвид направеното признание на иска се иска от съда да възложи разноските по делото, включително адвокатски хонорар, върху ищеца поради обстоятелството, че с поведението си ответникът не е дал повод за завеждане на иска.

Предявен е установителен иск с правно основание чл. 124, ал. 1 ГПК за признаване за установено по отношение на ответника, че сключеният от него Договор за наем на земеделска земя, вписан с вх. peг. № 3008/25.05.2023 г., акт № 225, том 3 на Служба по вписвания гр. Враца, с който са отдадени под наем поземлен имот с идентификатор ****.**.**, представляващ нива с площ от 4 779 кв. м., находяща се в местността „***“, и поземлен имот с идентификатор **.**.**, представляващ нива с площ от 2 999 кв. м., 3 находяща се в местността „***“, и двата имота в землището на с. **, общ. **, обл. ***, е непротивопоставим на ищеца в качеството му на съсобственик с дял от 1/2 ид. ч. от описаните имоти.

В условията на евентуалност е предявен иск с правно основание чл. 26, ал. 1, предл.

1 ЗЗД за признаване за установено, че клаузата на чл. 2 от Договор за наем на земеделска земя, вписан с вх. peг. № 3008/25.05.2023 г., акт № 225, том 3 на Служба по вписвания гр.

Враца, сключен от ответника, е нищожна поради противоречие със закона за срока на договора над три стопански години и договорът няма действие след изтичането на стопанската 2025/2026 г.

С молба с вх. № 14562/29.10.2024 г. процесуалният представител на ищеца моли да бъде постановено решение с оглед направеното от ответника признание на иска.

За да бъде постановено решение по реда на чл. 237 ГПК, следва ответникът да признае иска, признатото право да не противоречи на закона или на добрите нрави, както и да е признато право, с което страната да може да се разпорежда. В случая всички предпоставки са налице, поради което искането следва да бъде уважено.

По аргумент от чл. 237, ал. 2 ГПК, решението не се мотивира по същество, като съдът само следва да укаже, че то се основава на признанието на иска.

По разноските:

Съобразно разпоредбата на чл. 78, ал. 2 ГПК ако ответникът с поведението си не е дал повод за образуване на делото и ако признае иска, разноските се възлагат върху ищеца.