Решение № 3373 от 27.08.2026, Районен съд - Варна

РЕШЕНИЕ

№ 3373 гр. Варна, 27.08.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 11 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и седми юли през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Гинка Т. И.а при участието на секретаря Ани Люб. Д. като разгледа докладваното от Гинка Т. И.а Гражданско дело №

20253110111675 по описа за 2025 година

Производството е образувано по предявен по реда на чл. 422 ГПК положителен установителен иск от „Е. - В. А.“ ЕООД, ЕИК *****, със седалище и адрес на управление: бул. „С. ш.“ № ***, комплекс „М.“, бл. **, ет. **, ап. **, представлявано от управителя В. Г.

А. - М.,, срещу Б. Ц. Р., ЕГН **********, с адрес: област В., община А., с. Б., ул. „М.“ № **, за приемане за установено между страните, че ответникът дължи на ищеца сумата от 1 600 лева (хиляда и шестстотин лева), представляваща предвидената в чл. 24, ал. 1 от Договора за наем на недвижим имот неустойка в размер на два месечни наема, ведно със законната лихва за периода от 08.07.2025 г. (дата на подаване на заявлението) до окончателното изплащане на задължението, за която сума е издадена Заповед № ***/05.08.2025 г. за изпълнение на парично задължение по чл. 410 ГПК по ч.гр.д. № 2664/2025 г. по описа на РС Перник, VII граждански състав.

Приет за разглеждане е и предявения от Б. Ц. Р., ЕГН **********, с адрес: област В., община А., с. Б., ул. „М.“ № ** срещу „Е. - В. А.“ ЕООД, ЕИК *****, със седалище и адрес на управление: бул. „С. ш.“ № ***, комплекс „М.“, бл. **, ет. **, ап. **, представлявано от управителя В. Г. А. - М., насрещен иск с правно основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата от 800 лева, представляваща невърната гаранционна вноска (депозит) на Б. Ц. Р., ЕГН **********, предоставена по договор за наем, поради прекратен договор за наем, ведно със законната лихва от датата на депозиране на насрещната искова молба съда /11.12.2025 г./ до окончателното изплащане на сумата.

Ищецът твърди в исковата си молба, че на 22.08.2024 г. между него (в качеството на наемодател) и Б. Ц. Р. (в качеството на наемател), е сключен Договор за наем на недвижим имот („Договор/а за наем“), Съгласно чл. 1 от Договора за наем, Дружеството отдало на ответницата за временно и възмездно ползване недвижим имот, представляващ апартамент № 84, находящ се в гр. С., ул. „Ж. Н.“ **, бх. **, ет. **. С анекс от 23.08.2024 г. наемната месечна цена по Договора за наем е увеличена от 200 лв. (двеста лева) лв. на 800 лв.

(осемстотин лева). Съгласно чл. 26 от Договора за наем, същият е сключен за срок от 1 (една) година, считано от 22.08.2024 г., поради което договорът следвало да продължи 1 своето действие до 22.08.2025 г. Твърди, че на 02.07.2025 г. наемателят Б. Р. е събрала всички свои лични вещи и е освободила наетия апартамент, с което едностранно е прекратила договора за наем, считано от следващия ден. Предвидено било, че договорът се прекратява „с предоставянето на едномесечно предизвестие за прекратяване от едната страна до другата“. Посочва, че ответницата едностранно е прекратила договора за наем на 02.07.2025 г. В чл. 24, ал. 1 от договора било предвидено, че „в случай, че настоящият договор бъде прекратен извън реда, предвиден в чл. 27, неизправната страна дължи неустойка в размер на два месечни наема, платими при условията на чл. 5, равняваща се на сума в общ размер от 1 600 лв. Доколкото наемателят не заплатил предвидената неустойка, било депозирано заявление за издаване на заповед за изпълнение по чл. 410 ГПК от страна на дружеството, въз основа на което била издадена Заповед № ***/05.08.2025 г. за изпълнение на парично задължение по чл. 410 ГПК по ч.гр.д. № 2664/2025 г. по описа на РС Перник, VII граждански състав, за посочената сума. Предвид това се моли за уважаване на така заявената претенция и присъждането на разноски по делото.

От ответника Б. Ц. Р. е депозиран отговор на исковата молба в срока по чл. 131 ГПК, както и насрещен иск по чл. 211, ал. 1 ГПК. Изложени са доводи за допустимост, но неоснователност на претенцията на ищеца. Твърди се, че на 02.07.2025 г. ответникът уведомил управителя на ищцовото дружество писмено, че трябва да се видят, за да предаде имота и ключовете за него чрез дъщеря си, която е ползвала имота предмет на договора за наем. При срещата в апартамента, г-жа А. нямала забележки по състоянието на имота. Било обяснено, че това е месечно предизвестие за прекратяване на договора за наем, като решението било продиктувано от нейно устно уведомяване, че няма да поднови договора след изтичане на срока - 22.08.2025 г. Твърди се, че на 01.07.2025 г., заминала за гр.София заедно с дъщеря си, за да почистят наетото жилище, да изнесат вещите и да го предадат. При срещата на 02.07.2025 г. за предаване на имота, обаче между страните по договора за наем избухнало скандал поради това, че ищцата поискала вместо да плаща наем за месец юли 2025 г., да бъде използван платения при сключване на договора депозит в размер на един месечен наем, а именно 800 лв. Твърди се още, че е поискала разписка за останалите 600 лева, които дължи за наем за месец юли 2025 г., доколкото 200 лв. от наемната вноска вече била преведена по банкова сметка на наемодателя на 26.06.2025 г. Разписка била отказана.

Посочва, че заради развилият се конфликт е била препятствана да бъде изготвен писмен приемо-предавателен протокол за състоянието на имота, да бъдат контролно засечени показанията на водомер и електромер към датата на освобождаване на имота, да бъде дадено подготвеното писмено предизвестие за освобождаване на имота. Твърди, че още на следващият ден били доплатени останалите 600 лв. на г-жа А. по банков път, като заплатила и дължимите суми за вода, ел. енергия и таксите към етажната собственост като очаква от страна на наемодателя да върне гаранционната вноска. В заключение посочва, че договорът не е прекратен извън реда на чл. 27, а прекратяването на договора е по реда на чл. 27, буква „б" - с едномесечно предизвестие, дадено на 02.07.2025 г. Възразява срещу така претендираната неустойка, като счита, че е недължима, поради отправеното предизвестие, в условията на евентуалност прекомерна, водеща до неоснователно обогатяване на дружеството наемодател за сметка на наемателя. Отделно от горното прави възражение, че така договорената неустойката е нищожна като противоречаща на добрите нрави - чл. 26 ЗЗД. В условията на евентуалност, че не е налице нищожност, прави възражение на основание чл. 92, ал. 2 ЗЗД, че претендираната неустойка е прекомерно голяма в сравнение претърпените вреди. Моли за отхвърляне на иска. Претендират се разноски.

Ищецът по насрещния иск твърди, че съгласно разпоредбата на чл. 20 от договора за наем при подписване на договора за наем е предала на наемодателя гаранционна сума в размер 800 лева. След прекратяване на договора, считано от 02.08.2025 г., платената гаранционна вноска (депозит) по договора за наем не била върната, а наемодателят е изпаднал в забава от деня на прекратяване на договора за наем. Посочва, че не са налице 2 предпоставки за задържане на платената гаранционна вноска, поради което желае ответника да бъде осъден да и заплати сумата от 800 лв.

От ищеца е депозиран отговор на насрещната искова молба, в който е застъпено становище за допустимост, но по същество неоснователност на същата.

Посочва, че процесният договор за наем е прекратен на 02.07.2025 г. Твърди се, че съгласно чл. 21 от договора за наем, страните са уговорили, че в случай на която и да е от изчерпателно изброените 6 (шест) броя хипотези, Наемодателят има право да задържи гаранционната сума в пълен размер. В хода на действието на процесния договор за наем, както и във връзка с неговото прекратяване са нарушени няколко от предвидените в чл. 21 основания, при които гаранционният депозит подлежи на задържане от страна на Наемодателя. В тази връзка се посочва, че наемателят е предал обекта заедно с нанесени върху него щети, нарушил задължението си да плаща в срок месечния наем, не е предоставил в полза на наемодателя едномесечно писмено предизвестие за прекратяване на договора, не е заплатил в срок консумативните разходи и такси. Твърди се още, че е налице и хипотезата на чл. 27, б. „а“ от договора, според която „месец преди изтичането на срока на договора, наемателят е длъжен да уведоми наемодателя дали иска да преподпише договора или напуска с изтичането му. Иска се отхвърляне на исковата претенция. Претендира разноски.

Варненски районен съд, като съобрази предметните предели на настоящото производство, очертани в молбата и отговора и като взе предвид, събрания и приобщен по дело доказателствен материал – в съвкупност и поотделно, на основание чл. 12 и чл. 235, ал.

2 от ГПК, приема за установени следните фактически положения:

Настоящият съдебен състав е сезиран с искова претенция, предявена по реда на чл.

422, ал. 1 ГПК и намираща правното си основание в нормата на чл. 92 ЗЗД вр. чл. 228 ЗЗД за заплащане на сума, представляваща неустойка.

За успешното установяване основателността на заявената претенция ищецът е следвало да проведе пълно и главно доказване кумулативното наличие на фактите, от които произтичат претендираните от него права, а именно: 1./ че страните в производството са страни и по учредена между тях облигационна връзка, на основание договор за наем от 22.08.2024 г.; 2./ че договорът е прекратен извън реда на чл. 27 от Договора за наем; 3/ наличието на договорна клауза, уреждаща заплащането на неустойка от страна на наемателя; 4/ размера на дължимата неустойка. При доказване на посочените факти и обстоятелства, ответната страна е следвало да проведе насрещно доказване, като установи твърдените правоизключващи или правопогасяващи факти, водещи до недължимост на вземането, а именно възраженията си за нищожност на неустоечната клауза; изпълнение на задължението си по чл. 27 от Договора за наем.

По настоящото дело е приобщено ч.гр.д. № 2664/2025 г. по описа на РС - Перник, VІІІ състав, от което е видно, че в полза на ищеца е издадена Заповед № *** от 05.08.2025 г. за изпълнение на парично задължение по реда на чл. 410 ГПК срещу ответника за сумите, предмет на установителния иск, като срещу заповедта е постъпило възражение от ответника в срока по чл. 414, ал. 2 ГПК и искът е предявен в срока по чл. 415 ГПК, което обуславя неговата допустимост.

По дефиниция на основание чл. 228 ЗЗД с договора за наем наемодателят се задължава да предостави на наемателя една вещ за временно ползване, а наемателят - да му плати определена цена. В случай, че страните сами са определили наемния период, се касае за договор за наем с определен срок. В този случай, с изтичане на последния по обща воля съглашението се прекратява. Съгласно чл. 233, ал. 1 ЗЗД след прекратяване на наемното правоотношение наемателят е длъжен да върне вещта, което задължение произтича от задължението на наемодателя по чл. 230 ЗЗД да предаде същата на наемателя при сключване 3 на договора. В този смисъл може да се приеме, че изпълнението на задължението за връщане на вещта е двустранен акт и изисква участието както на наемателя, така и на наемодателя – необходимо е наемателят не само да опразни наетата вещ, а също така да я предаде на наемодателя.

Между страните не е спорно, поради което е прието за безспорно и ненуждаещо се от доказване, а се установява от представения Договор за наем на недвижим имот от 22.08.2024 г., че между „Е. - В. А.“ ЕООД, като наемодател, и Б. Ц. Р., като наемател, е възникнало валидно наемно правоотношение по смисъла на чл. 228 ЗЗД относно апартамент № 84, находящ се в гр. С., ул. „Ж. Н.“ № **, вх. **, ет. **. Съгласно чл. 26 от договора същият е сключен за срок от една година – считано от 22.08.2024 г., т.е. до 22.08.2025 г. С анекс от 23.08.2024 г. месечната наемна цена е уговорена в размер на 800 лева (408.02 евро), вместо първоначално уговорените с договора 200 лева, платима съгласно чл. 7 авансово за всеки следващ месец от 25-то до 30-то число на текущия месец. При сключване на съглашението наемателят е предал и гаранционен депозит от 800 лева, съгласно посоченото в чл. 20.

По делото са приложени преводни нареждания, от които се установява, че на 26.06.2025 г. в полза на „Е. - В. А.“ ЕООД е заплатена сумата от 200 лв. с основание за плащането „наем за м.07 С. град ул. Ж. Н. **, вх. **, ет. **, ап. **“, както и такова за заплатена сума от 600 лв. на 03.07.2025 г. с основание „остатък от наем за юни 2025 по договор С.Ж. Н.**, вх. **, ап. **“. Получаването на посочените суми като наем за м. 07.2025 г. не е оспорено от страна на ищцовото дружество.