Решение № 4699 от 07.07.2026, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 4699 гр. София, 07.07.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-13 СЪСТАВ, в публично заседание на тридесети април през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Росен Димитров при участието на секретаря КРАСИМИРА Б. ГЕОРГИЕВА като разгледа докладваното от Росен Димитров Гражданско дело № 20251100106995 по описа за 2025 година

Ищецът З. Б., ЕГН ******** е предявил обективно съединени искове, както следва:

Иск по чл. 29, ал. 1 ЗЗД срещу В. К. Р., ЕГН ********** за унищожаване поради въвеждане в заблуждение, на договор за наем от 11.09.2006 г., сключен между страните, с предмет недвижим имот, находящ се в гр. София, ул. ********, състоящ се от две спални, дневна, кухненски бокс и други сервизни помещения, с площ от 115,60 кв.м, представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор №***, защото при сключване на договора не му е било споделено, че ответницата В. К. Р. не е едноличен собственик на процесния имот.

При условията на евентуалност е предявен иск с правно основание чл. 26 от ЗЗД за прогласяване нищожността на същия договор.

Предявен е и иск по чл. 55, ал. 1, предл. 3 ЗЗД за връщане на недължимо платени суми по гореописания договор за наем за петгодишния период преди подаването на исковата молба /от 01.02.2020 г. до 31.01.2025 г./ с обща стойност 20 451,68 евро.

Моли съдът да постанови решение, с което да уважи иска за унищожаемост на договора на посочените основания, евентуално да прогласи нищожността на договора. Моли съдът да постанови решение, с което да осъди ответника да върне платените вноски по договор за наем като недължимо платени. Претендира разноски.

Ответникът В. К. Р. оспорва исковете. Твърди, че за периода от 2006 г. до предявяване на исковата молба е изпълнявала точно задълженията си по процесния договор за наем.

Сочи, че ищецът и към момента отказва да предаде фактическата власт по отношение на процесния имот въпреки надлежното прекратяване на договора за наем от нейната страна към 29.07.2025 г. и въпреки собствените му твърдения, че договорът е унищожаем или нищожен. Допълва, че през 2025 година ищецът е преустановил заплащането на наем, както и че дължи сума на стойност от 9 591,87 лв. на „Софийска вода“ АД.

Моли съдът да отхвърли исковете. Претендира разноски.

Съдът, като взе предвид становищата на страните и доказателствата по делото, 1 приема за установено от фактическа страна следното:

Между ответницата В. К. Р. в качеството на наемодател и ищеца З. Б. в качеството на наемател е сключен договор за наем от 11.09.2006 г. /л. 8 и 9/, по силата на който наемодателят предоставя на наемателя за временно и възмездно ползване процесния апартамент срещу месечен наем от 350 евро. Съгласно чл. 1 от раздел 2 срокът на договора е 12 месеца, като наемът се заплаща от 1 до 5 число на текущия месец.

Съгласно Нотариален акт за продажба на недвижим имот №7, том LLXI, дело №22243 от 1994 г. на нотариус Е. Д. с вх. №28345 от 11.10.1994 г. /л. 12 и 13/ на 11.10.1994 г. процесният имот със собственици Г.К.Б., Б.Т.Т.-Б., К.Ж.Я. и В.В.Я. е закупен от К.Г.Р. (баща на ответницата), ЕГН ********** от гр. Русе за сумата от 166 085 лв.

От Удостоверение за наследници от 05.03.2025 г. /л. 34/ е видно, че лицето К.Г.Р., ЕГН ********** е починало на 27.09.1997 г. и е оставило за наследници по закон съпругата си П.

И. Р. и дъщеря си - ответницата В. К. Р. .

Представена е служебна бележка, издадена от „Софийска вода“ АД на 07.08.2025 г. /л.

35/ , съгласно която за процесния имот са налице незаплатени задължения към тази дата в размер на 9 591,87 лв.

С Уведомление за прекратяване на договор за наем и покана за предаване на държане на недвижим имот /л. 38-42/, изходящо от ответницата В. К. Р. е направено изявление за прекратяване на договора за наем с изтичане на едномесечно предизвестие и е поискано предаване държането на имота срок до 29.07.2025 г. В уведомлението е уточнено, че с изтичането на срока на първоначалния договор за наем от 2006 г., наемното правоотношение се е превърнало в безсрочно и поради тази причина ответницата има право да го прекрати с едномесечно предизвестие. Също така, че по партидата на процесния имот са налице задължения към Софийска вода АД на стойност над 9 000 лв., което представлява неизпълнение на задълженията по договора за наем от страна на ищеца.

По делото е приложено и пълномощно /л.43-45/, с което майката на ответницата, П.

И. Р., упълномощава ответницата В. К. Р. да отдава процесния имот под наем, да получава сумата, дължима от наемателя по договора за наем от нейно име, и вкл. потвърждава всички правни и фактически действия на дъщеря си до този момент по смисъла на чл. 42, ал. 2 ЗЗД и чл. 35 ЗЗД по отношение на процесния имот. Пълномощното е с нот. заверени подписи и съдържание от 27.08.2025 г.

В съдебно заседание е разпитан свидетелят С.Ц.Ч., която твърди, че от 2010 г. е във фактическо съжителство със ищеца. Свидетелката споделя, че към момента на сключване на договора за наем е работила във фирмата на ищеца и й е било възложено от него да му намери жилище. Тя е присъствала при сключването на договора за наем през 2006 г. в процесния имот. На сключването са били тя, ищецът З. Б. и брокерката, която е представлявала ответницата В. К. Р.. Твърди, че при подписване на договора не били представени нот. акт или удостоверение за родствени връзки, от които да стане видна собствеността над имота.

Разпитан е и свидетелят Г.К., приятел на ответницата В. К. Р., който твърди, че я е закарал от Русе до София за подписването на договора за наем в агенцията за недвижими имоти-посредник. Твърди, че за подписването на договора ответницата В. К. Р. е носила удостоверението за наследници в агенцията за недвижими имоти. За подписването на договора П. Р., майката на ответницата, е била ангажирана и затова не е пътувала до София.

В допълнение разказва, че ищецът и ответницата са имали общ бизнес в Румъния през 2009 г. и ищецът З. Б. редовно е гостувал на майката на ответницата в Русе, където са обсъждали процесния апартамент и наемното правоотношение. Той дори е приспивал там с другата свидетелка и по това време негов служител С.Ч.. Знае, че от 2024 или 2025 г. ищецът З. Б. е спрял да плаща дължимия наем, както и че дължи около 10 000 лева на Софийска вода.

2

Присъствал е на телефонни разговори между ищеца и ответницата, в които ищецът се държал нагло и обяснявал, че процесният апартамент бил негов.

Въз основа на така установената фактическа обстановка, съдът прави следните правни изводи:

Договорът за наем (чл. 228 – 239 ЗЗД) е консенсуален, двустранен и възмезден договор. Същият се счита за сключен от момента на постигане на съгласие между страните относно съществените му елементи – вещта, която се предоставя за временно ползване, и наемната цена. Не се спори от страните по делото, че ответницата В. К. Р. е изпълнявала основното задължение на наемодателя, а именно е предоставяла жилището за временно ползуване и е обезпечавала спокойното пребиваване там на ищеца З. Б. за почти двадесет години. Съгласието на ищеца с договора и приемането на изпълнението от него на изпълнението на наемодателя се установява от безспорния факт, че ищецът е ползвал процесния имот и е заплащал уговорената наемна цена в периода от 2006 г. до 2025 г., когато е преустановил плащанията си.

От събраните по делото доказателства е видно, че в посочения период (2006 г. – 2025 г.) страните са били постигнали пълно съгласие относно съществените елементи на договора и са изпълнявали надлежно възникналите от него насрещни задължения, като титулярството над апартамента (а именно факта, че ответницата не е пълен собственик, а само частичен) не е било от значение, доколкото видно от представените доказателства и изяснената фактическа обстановка, този факт по никакъв начин не е повлиял на наемното правоотношение. Всякакви претенции за липса на представителна власт на ответницата В.

К. Р. могат да бъдат предявени единствено от майката й, което касае вътрешните им отношения като съсобственици и не засяга ищеца. Нещо повече, видно от приложеното по делото пълномощно, майката на ответницата както към настоящия момент, така и за изминалия период (от сключването на договора през 2006 г. досега), не се противопоставя и изрично е съгласна дъщеря да я представлява като страна по процесното наемно правоотношение.

Съгласно чл. 29, ал. 1 ЗЗД измамата е основание за унищожение на договора, когато едната страна е била подведена от другата да го сключи чрез умишлено въвеждане в заблуждение. Утвърдено в теорията и практиката е виждането, че въвеждането в заблуждение трябва да се отнася до фактическия състав на сделката, т.е. само неверните представи по предмета и съдържанието на договора са основание за неговото унищожаване по чл. 29 ЗЗД. /Решение № 206 от 17.03.2009 г. на ВКС по гр. д. № 6006/2007 г., III г. о., ГК, докладчик съдията Капка Юстиниянова/. Следователно, единствено формирането на неверни представи относно предмета и съдържанието на договора може да послужи като основание за неговото унищожаване в хипотезата на чл. 29 от ЗЗД. Правото на собственост на наемодателя върху вещта не съставлява съществен елемент от фактическия състав на договора за наем. Релевантно за възникване на валидно наемно правоотношение е единствено обстоятелството дали наемодателят е в състояние да обезпечи фактическото ползване на наетата вещ. Наемодател може да бъде съсобственик, носител на ограничено вещно право на ползване, както и наемател (при пренаемане съгласно чл. 234 от ЗЗД).

Законът не поставя императивно изискване наемодателят да притежава правото на собственост, респективно пълния обем от вещни права върху наетия имот. С оглед на това, обстоятелството, че при сключването на договора ответницата В. К. Р. не е разкрила факта, че не е изключителен собственик на апартамента, както и невключването на нейната майка (съсобственик) като страна по договора, не съставляват нарушение на закона и са ирелевантни за валидността и развитието на наемното правоотношение. Наведеното от ищеца З. Б. твърдение, че същият не би сключил договора, ако му е било известно, че ответницата притежава единствено идеална част от имота, а не пълната собственост, се явява житейски и логически необосновано. Това се опровергава както от безспорния факт, 3 че в продължение на почти двадесет години ищецът е ползвал имота напълно необезпокоявано, така и от обстоятелството, че именно той първи е преустановил коректното изпълнение на задълженията си по договора за наем, и по-точно е спрял да плаща наемните вноски и сметките към Софийска вода АД, което е довело до необходимост от прекратяване на наемното правоотношение с предизвестие от ответницата.

Предвид гореизложеното, съдът намира, че предявеният иск с правно основание чл.

29 от ЗЗД за унищожаване на договора поради измама се явява неоснователен, поради което същият следва да бъде отхвърлен.

Предявен е също така иск по чл. 26 ЗЗД да обявяване на договора за нищожен.

Съгласно чл. 26 ЗЗД нищожни са договорите, които противоречат на закона или го заобикалят, договорите, които накърняват добрите нрави, договорите върху неоткрити наследства, договорите, които имат невъзможен предмет, договорите, при които липсва съгласие, предписана от закона форма, основание, както и привидните договори (ал. 1 и ал.

2). В исковата молба не е посочено конкретно правно основание по чл. 26 от ЗЗД, въз основа на което се претендира нищожност на сделката. Съгласно константната съдебна практика обаче, съдът е длъжен да изведе правната квалификация на иска въз основа на изложените от ищеца фактически твърдения. В случая доводите на ищеца З. Б. се концентрират изцяло върху факта, че при сключването на договора не му е било съобщено обстоятелството, че ответницата В. К. Р. не е единствен собственик на процесния апартамент. С оглед наведените оплаквания за "незнание", съдът намира за нужно да обсъди единствено хипотезата за "липса на съгласие" (чл. 26, ал. 2, пр. 2 от ЗЗД), доколкото същата се доближава най-много до смисъла на исковите твърдения. Както в правната доктрина, така и в трайната практика на ВКС единодушно се приема, че липса на съгласие като основание за нищожност е налице в случаите, когато волеизявлението е изразено чисто формално, но зад него изцяло липсва намерение за обвързване (например при употреба на физическо насилие, волеизявление направено на шега или от малолетно или поставено под пълно запрещение лице), като липсата на воля за сключване на сделката трябва да е пълна и изначална.