Решение № 191 от 20.03.2026, Окръжен съд - Бургас

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 191 гр. Бургас, 20.03.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС в публично заседание на пети март през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: МОНИКА Г. ЯХАНАДЖИЯН при участието на секретаря Мария Н. Тошева като разгледа докладваното от МОНИКА Г. ЯХАНАДЖИЯН Гражданско дело № 20252100101763 по описа за 2025 година

Производството по делото е образувано по повод исковата молба на О.

Й., *** гражданка, ***, подадена чрез пълномощник – адв.Михаела Стамова, съдебен адрес в гр.София, ул.“Верила“ №5, ет.2, против „Мар Капитал“ ЕООД, седалище и адрес на управление в с.Равда, ул.“Крайбрежна“ №18, представлявано от управителя Алекси Янчев Дамянов, с която се иска от съда да постанови решение, с което да осъди ответника да заплати на ищцата сумата от 72 000 Евро, ведно със законната лихва върху главницата, считано от датата на подаване на исковата молба до окончателното й изплащане.

Твърди се в исковата молба, че на 20.06.2023 г., ищцата и ответното дружество сключили предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, който ще бъде изграден в Апартаментен ваканционен комплекс „Вила Алгара“ (Villa Algara), корпус „А“, състоящ се от партерен етаж, първи етаж, втори етаж, трети етаж, терасовиден етаж и покривни тераси, със ЗП – 549,33 кв.м. и РЗП – 2365,46 кв.м., изграден към момента на сключване на договора в степен на завършеност „Груб строеж“, въз основа на издадено Разрешение за строеж №15/01.08.2011 г. на Гл.Архитект на Община Несебър, одобрени инвестиционни проекти от 09.02.2011 г. от Гл.Архитект на Община Несебър и съставен акт за приемане на конструкция от 20.01.2014 г. в поземлен имот с идентификатор ***, с адрес на ПИ в гр.Свети Влас, община Несебър, Бургаска област, м.“Юрта“, с площ от 3997 кв.м., трайно предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: друг вид поземлен имот, без определено стопанско предназначение, съгласно кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.Свети Влас, одобрени със Заповед РД-18-48/03.10.2005 г. на ИД на АГКК, а именно: апартамент А.7 на 1 втори етаж в корпус „А“, със застроена площ от 64 кв.м., жилищна площ, състоящ се от коридор, дневна с кухненски бокс, една спалня, баня с тоалетна и две тераси, при граници: апартамент А6, А8, коридор и външен зид, ведно с припадащия се процент от правото на строеж върху поземления имот. Ищцата твърди, че уговорената продажна цена възлиза на сумата от 72 000 Евро, от която 45 000 Евро следвало да се платят в срок до 05.07.2023 г. и 27 000 Евро, платими в 2-седмичен срок след снабдяване на сградата с Акт, образец 15.

Ищцата твърди, че е изправна страна по договора, тъй като изцяло заплатила продажната цена, въпреки липсата на Акт, образец 15, като на 19.06.2023 г. заплатила срещу разписка сумата от 1000 Евро, представляваща резервационен депозит преди сключване на предварителния договор, който се приспада като вноска след сключването му, на 29.06.2023 г. заплатила по банков път сумата от 35 000 Евро, на 30.06.2023 г. – сумата от 10 000 Евро и на 03.04.2024 г. заплатила сумата от 26 000 Евро, срещу разписка. Твърди се и това, че апартаментът е следвало да бъде предаден до ключ в срок до 30.06.2024 г., както и че ответникът е неизправна страна по договора – в процесния период строителство на сградата изобщо не е било осъществявано, въпреки сключения договор за график на строителство, поради което и ответникът не изпълнил задължението си да изгради в срок процесната сграда и да прехвърли на купувача правото на собственост. Счита, че точното и в срок извършване на строителството е условието при сбъдването на което ще могат да настъпят правните последици на предварителния договор, който има комплексен характер и е с елементи на договор за изработка. Според ищцата, сключването на окончателен договор е изцяло обусловено от факта на точно изпълнение от страна на ответника на задължението му да построи до степен на годен за ползване обект в определен срок, като двете задължения образуват едно цяло с функционална зависимост. При справка по партидата на имота ищцата установила, че ответникът не е нито собственик, нито има учредено право на строеж, а при посещение на място - че никаква фаза от обещаните строителни дейности не била напреднала. Ищцата счита, че при липсващо учредено право на строеж е налице невъзможен предмет, което води до прекратяване на договора по право. Независимо от горното прави изявление по чл.87 от ЗЗД за разваляне на договора и връщане на платените суми на неосъществено основание.

В подкрепа на иска ангажира доказателства, претендира разноски.

Правната квалификация на предявения иск е по чл.55, ал.1, предл. 3 от ЗЗД.

В преклузивния срок по чл.131 от ГПК, ответното дружество, редовно уведомено на основание чл.50, ал.2 от ГПК не се възползва от правото си да депозира отговор на исковата молба.

В съдебно заседание ищцата се представлява от надлежно упълномощен адвокат, който поддържа иска за изплащане на дължимите суми поради разваляне на договора и претендира разноски.

В съдебно заседание ответното дружество чрез представляващият го управител не взема становище по основателността на иска. Не ангажира 2 доказателства.

Съдът, като обсъди събраните по делото доказателства, становищата и доводите на страните, намира за установено от фактическа страна следното:

Приети като доказателство по делото са предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 20.06.2023 г., изменен с анекс от 21.06.2023 г., страни по които са ищцата – в качеството на купувач и ответното дружество – в качеството на продавач. Предмет на договора за продажба е апартамент А.7 на втори етаж в корпус „А“ на Апартаментен ваканционен комплекс Villa Algara , изграден към момента на сключване на договора в степен на завършеност „груб строеж“ в поземлен имот с идентификатор *** с адрес в гр.Свети Влас, м.“Юрта“, ведно с припадащия се процент от правото на строеж върху поземления имот. Договорената между страните продажна цена е в размер на 72 000 Евро, платима по посочената в договора банкова сметка на продавача, както следва: 45 000 Евро в срок до 05.07.2023 г. и 27 000 Евро в двуседмичен срок след снабдяване на сградата с образец, акт 15. Съгласно чл.1.6 от раздел III от договора, продавачът се задължил да снабди сградата с акт, образец 15 в срок до 30.09.2023 г., като в чл.3 и чл.4 от раздел IV от договора, страните договорили, че при забава от негова страна на това му задължение, същият ще дължи неустойка в размер на 10 Евро за всеки просрочен ден забава, но не повече от 90 дни, а при забава с повече от 90 дни, купувачът ще има право да развали договора поради неизпълнение с писмено уведомление отправено до продавача. В този случай, договорът ще се счита за прекратен от датата на получаване на писменото уведомление и продавачът ще дължи връщане на всички платени до момента суми в 14-дневен срок, както и неустойка в размер на 20 % от продажната цена. В съответствие с §3 от анекса, страните са се задължили да сключат окончателен договор за покупко-продажбата на имота в нотариална форма след заплащането на първата вноска.

Ответникът не оспорва, че е получил от ищцата пълния размер на продажната цена от 72 000 Евро, както следва: на 29.06.2023 г. и на 30.06.2023 г. – по банков път сумите от 35 000 Евро, съответно 10 000 Евро, на 19.06.2023 г. и на 03.04.2024 г. - срещу разписка сумите от 1000 Евро, съответно 26 000 Евро. В този смисъл са и приобщените писмени доказателства, в които като основание за плащането е посочено апартамент А.7.

Между страните не се спори, че към момента на приключване на съдебното дирене, имотът предмет на предварителния договор от 20.06.2023 г. не е изграден в договорената в чл.2 от раздел I на договора степен на завършеност „до ключ“, както и че между страните не е сключен окончателен договор за покупко-продажбата му.

При така установената фактическа обстановка съдът прави следните правни изводи:

Предявен по делото е иск с правно основание чл.55, ал.1, предл.трето от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД), съгласно която разпоредба който е получил нещо с оглед на отпаднало основание е длъжен да го върне.

Фактическият състав на цитираната разпоредба включва валидно 3 правоотношение между страните, даване на нещо с оглед изпълнение на задължение по правоотношение, съответно получаване и приемане от насрещната страна и последващо отпадане с обратна сила на правоотношението поради разваляне на договора, което дава право на страните да искат връщане на това, което са дали на отпаднало основание.

Установи се по делото, че на 20.06.2023 г. между страните е възникнало валидно облигационно правоотношение по силата на сключен помежду им предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот – апартамент А.7,находящ се на втори етаж в корпус „А“ на Апартаментен ваканционен комплекс Villa Algara , изграден към момента на сключване на договора в степен на завършеност „груб строеж“ в поземлен имот с идентификатор *** с адрес в гр.Свети Влас, м.“Юрта“, ведно с припадащия се процент от правото на строеж върху поземления имот, подлежащ на изграждане до степен на завършеност „до ключ“, както и изпълнено от купувача задължение за плащане в срок на пълния размер на договорената продажна цена от 72 000 Евро. Установи се и това, че до приключване на устните съзтезания, строителството на имота не е завършено „до ключ“, т.е. че ответното дружество е неизправна страна по предварителния договор, поради което и за ищцата е възникнало потестативното право да развали договора на основание чл.87 от ЗЗД и да получи обратно това, което е престирала. Настоящият съдебен състав приема, че изявлението на ищцата за разваляне на договора е отправено с исковата молба, с която се претендират ретроактивните последици от развалянето на договора - връщане на сумата от 72 000 Евро и е получено от ответника на 28.11.2025 г.

От изложеното до тук следва, че всички елементи на фактическия състав на чл.55, ал.1, предл.3 от ЗЗД са осъществени: между ищцата и ответника е съществувало валидно правоотношение п о предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот о т 20.06.202 3 г.; ищцата е платили на ответника парична с у м а в общ размер о т 72 000 Евро; правоотношението е отпаднало с обратна сила – договорът е развален, като волеизявление за това е отправила изправната страна. Веднъж упражнено, развалянето заличава изцяло облигацията, породена от договора, но това не води до неосъществяване на основанието, на което сумата по предварителния договор е дадена, а до отпадане на основанието за даването й. В съответствие с Постановление №1 от 28. 05.1979 г. по гр.д.№1/79 г. на Пленума на ВС, при фактическия състав на чл.55, ал.1, предл.2 от ЗЗД , престацията се извършва с оглед на очаквано в бъдеще основание, което обаче не е могло да бъде осъществено. Най-честите хипотези, при което този състав намира приложение са при двустранните договори, когато задължението на едната страна се погасява поради последваща обективна невъзможност за изпълнение, както и при сделки под отлагателно условие, когато то не се сбъдне. Фактическият състав на цитираната разпоредба е налице, когато към момента на получаването на престацията не съществува валидно правно отношение, което да оправдае даването и получаването, но страните разумно очакват такова да възникне и именно с оглед на това очакване предприемат съответните действия, водещи до имуществено разместване. При този 4 фактически състав престацията се извършва с оглед на очаквано в бъдеще основание, което обаче не е могло да бъде осъществено. Разместването на имуществени блага е настъпило на правно основание, което не е напълно завършено. Не е налице неосъществено основание, когато престацията е извършена във връзка със сключването и в изпълнение на действащ и действителен предварителен договор, след като договорната връзка между съконтрагентите не е отпаднала и все още съществува. Такъв именно е настоящия случай и тъй като в исковата молба ищцата депозира изявление за разваляне на предварителния договор и претендира ретроактивните последици от това изявление, то съдът приема, че същата претендира връщане на даденото на отпаднало основание. В съответствие с практиката на ВКС, обективирана в решение №317/2012 г., постановено по гр.д.№117/2012 г., IV ГО; решение №134/2016 г., постановено по гр.д.№5577/2015 г., IV ГО, решение №60287/2022 г., постановено по гр.д.№973/2021 г. и решение №239/2013 г. по гр.д.№1050/2012 г., схващането на ищцата, че сумата е дадена на неосъществено основание не обвързва съда. Предметът на спора се определя от наведените от ищеца с исковата молба фактически обстоятелства, от които произтича защитаваното от него субективно материално право, и съответстващия на тях петитум. Обстоятелствата формират основанието на иска, а подвеждането им под приложимата правна норма съставлява правна квалификация на иска, чието определяне е в компетентността на съда, без той да е обвързан от дадената от ищеца. В случая ищцата счита, че претендираната сума й се дължи като получена от ответника с оглед на неосъществено основание. Това схващане на ищцата не отговаря на фактите по делото, а именно че сумата от 72 000 Евро е платена на ответника на валидно правно основание – предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен между страните на 20.06.2023 г., в който са уговорени условията за сключване на окончателен договор, по който предварителен договор ответникът е неизправна страна, поради което и за ищцата е възникнало потестативното право да развали договора на основание чл.87 от ЗЗД, което право същата е упражнила чрез едностранно отправеното волеизявление, материализирано в подадената искова молба.