Решение № 157 от 29.05.2026, Районен съд - Лом

РЕШЕНИЕ

№ 157 гр. гр. Лом, 29.05.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ЛОМ, ШЕСТИ СЪСТАВ, в публично заседание на осемнадесети май през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Лилия Й. Любенова Димитрова при участието на секретаря Моника Ц. Василева като разгледа докладваното от Лилия Й. Любенова Димитрова Гражданско дело № 20261620100691 по описа за 2026 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Делото е образувано по предявен иск от С. К. Т., ЕГН ********** и Ц. К.

Ц., ЕГН ********** – и двамата от гр. **********, срещу „**********“ ЕООД, ЕИК **********, със седалище и адрес на управление: гр. **********, представлявано от **********я Б. И. И. за опразване на наето помещение правна квалификация по чл. 233, ал. 1 ЗЗД вр. чл. 310, ал. 1, т. 2 ГПК, като се иска постановяване на съдебно решение, с което да бъде осъден ответника да освободи наетия с договор за наем от 01.09.2011г. недвижим имот, находящ се в с. **********, състоящ се от търговска зала и складово помещение, разположени на площ от 40кв.м., ползван от ответника като **********, и да предаде държането на имота на ищците.

В исковата молба се сочи, че на 01.09.2011г. майката на ищците ********** Ц.а, сключила договор за наем с ответника за временно и възмездно ползване на собствения й недвижим имот, находящ се в с.

**********, състоящ се от търговска зала и складово помещение, разположени на площ от 40кв.м. Уговорено било предоставеният имот да бъде ползван от ответника като ********** при наемна цена от 200лв. месечно. В чл. 10, ал.1 от договора, твърдят ищците, бил уговорен срок на сделката от 5 години, а в ал. 2 било предвидено, че ако след изтичането на наемния срок от 5 години наемателят продължи да ползва наетия имот със знанието и без противопоставянето на наемодателя, договорът се счита за продължен с още три години. Независимо от постигнатата уговорка ответникът продължил да ползва имота и след изтичането на тези срокове, за което наемодателят не е възразил, т.е. договорът за наем е станал безсрочен, сочат ищците.

На **********. ********** Ц.а починала. След проведени разговори по телефона за уреждане на отношенията между страните, твърди се в исковата 1 молба, които отношения били във връзка с ползването на имота, на 18.11.2025г. на ищците било изпратено от ответника писмо по електронна поща, заедно с изготвен проект на Анекс към договора, по силата на който ищците като законни наследници на ********** Ц.а следва да встъпят като страна по наемният договор от 01.09.2011г. В исковата молба се твърди, че ищците изпратили становище по направеното предложение, с което изразили съгласие да встъпят като страна по договора. Анексът бил подписан от тях и изпратен на ответника. Екземпляр от подписания Анекс сочат, че не им бил върнат. Едновременно с това ищците твърдят, че отправили предложение за промяна на наемната цена, тъй като същата не била актуализирана от сключване на договора, като предложили наемът да бъде увеличен на 400 лв. месечно (204,51 евро), дължими от 01.01.2026г., изготвили били и проект на Анекс, в който е отразена промяната. Твърдят, че са уведомили ответника, че при несъгласие с направеното предложение за промяна на наемната цена и отказ да се подпише изпратеният Анекс в три дневен срок от получаване на съобщението направеното изявление следва да се счита за начало на договореното в чл. 11, т. 3 от договора три месечно предизвестие за прекратяване на контракта. Ищците твърдят, че становището и проекта за анекс са връчени лично на ответника с писмо с обратна разписка на 25.11.2025г. Тъй като не била постигната договорка за промяна на наемната цена и изпратеният Анекс не бил подписан и върнат в определения срок, считано от 28.11.2025г. започнал да тече срокът на тримесечното предизвестие за прекратяване на договора, който срок според твърденията в исковата молба е изтекъл на 28.02.2026г.

По тази причина с писмо с обратна разписка, получено от ответника на 25.02.2026г., ищците изпратили покана същият да се яви на 02.03.2026г. в 10 часа за предаване на обекта. След получаване на поканата с два банкови превода от 26.02.2026г. ответникът бил превел допълнително суми по 95 евро - наем за месец януари и февруари 2026г. Тъй като плащанията са направени след уговореният срок и без да са получили подписан от ответника анекс за промяна на наемната цена, според ищците сключеният договор е прекратен на 28.02.2026г.

На посочената в поканата дата - 02.03.2026г. в 10 часа ищците твърдят, че са посетили имота и установили, че същият не е освободен и продължават да се обслужват клиенти, а в уговорения час не се явил представител на ответника. По-късно в обекта пристигнало лице, което се представило за ********** и заявило, че е представител на ответника, не представил обаче пълномощно. Започнал да предявява претенции към ищците и заявил, че имотът няма да бъде предаден.

Към настоящия момент имотът не е освободен и на ищците не е предадено държането му.

В исковата молба е посочено, че в случай, че съдът приеме, че сключеният договор за наем не е прекратен, считано от 28.02.2026г., се иска на основание чл. 238 ЗЗД исковата молба да се счита за предизвестие за отказ от договора за наем.

2

Претендира се и присъждане на направените по делото разноски.

Писмен отговор от ответника е постъпил в срока по чл. 131, ал. 1 ГПК. В същия се сочи, че ответникът оспорва исковата претенция, както и изложените в исковата молба твърдения, като се признава наличието на сключен договор за наем на недвижим имот от 01.09.2011г. Признава се и че към момента на депозиране на отговора на исковата молба ответникът ползва имота като се сочи, че е налице годно правно основание за това, а именно договор за наем на недвижим имот от 01.09.2011г., чиито клаузи се явяват непроменени. Депозирането на исковата молба по изложените в същата твърдения според ответника не променя този факт. Наемателят-ответник ползва наетия недвижим имот, находящ се в с. **********, състоящ се от търговска зала и складово помещение, с обща площ от 40 кв.м. при месечна наемна цена от 200 лева на годно правно основание - договор за наем от 2011г., който се твърди, че е безсрочен. Клаузите на същия са непроменени, като според ответника липсват доказателства за валидни правни действия от страна на наемодателя, които да са довели до промяна на клаузи по договора, в това число и за прекратяване на същия. Твърди се, че ответникът ползва помещението като **********-**********, която дейност е почти социална услуга, тъй като обслужва ограничен брой хора, предоставяйки им възможност да си закупят **********. За да развива тази дейност в наетите помещения, релевира се в отговора на исковата молба, се наложило ответникът да направи за негова сметка редица подобрения в имота, като основен ремонт на помещението, смяна на дограми, нови електроинсталации, подове, тавани и др., довели до повишаване стойността на наетия имот.

Всички тези подобрения били направени със съгласието на наемодателя и с грижата на добър стопанин, инвестирайки средства на дружеството, който разход би бил оправдан единствено и само при наличие на безсрочен договор за наем при първоначално уговорените в същия клаузи. Наемодателя още при сключването на договора бил наясно с тези условия, съгласил се е с тях, поради което и не е изменян договора.

Твърденията на ищците за едностранно увеличение на наема от 200 лв. на 204.51 евро според ответника са неоснователни. Сочи се, че договорът е двустранно съглашение. Неподписването на изпратените анекси от страна на наемателя означава, че не е постигнато съгласие за промяна на цената.

Плащането на допълнителни суми от 95 евро през февруари 2026г. е направено при условията на „доброжелателност“, а не като потвърждение на нов договор, тъй като същите не съответстват на исканата от ищците сума.

Наведени са твърдения за невалидност на предизвестието: сочи се, че ищците поставят прекратяването на договора под условие (подписване на анекс), а предизвестието за прекратяване на безсрочен договор за наем (чл.

238 от ЗЗД) трябва да бъде ясно и безусловно. В случая ищците са обвързали прекратяването с неизпълнение на тяхно едностранно искане за промяна на цената.

Дори исковата молба да се счита за предизвестие по чл. 238 от ЗЗД, договорът би се считал за прекратен едва след изтичане на три месеца от връчването на исковата молба на ответника, който срок към момента на 3 подаване на отговора на исковата молба не е изтекъл. Към датата на подаване на иска договорът все още е в сила, сочи ответникът, което прави искането за освобождаване преждевременно.

Твърди се, че дружеството е изправна страна по договора, което заплаща договорения наем от 200 лв. редовно. Закъснението или размерът на „допълнителните“ суми е ирелевантно към валидността на договора, доколкото наемодателите не са развалили договора поради неплащане по реда на чл. 87 от ЗЗД, а твърдят прекратяване с предизвестие.

Оспорен е предявеният иск и по съображения, че към датата на отправяне на описаните в исковата молба изявления, същите изхождат от лица, чието правно качество спрямо наемното правоотношение не е надлежно установено.

В този смисъл за дружеството, като наемател остава недоказано, че лицата, претендиращи промяна на наемната цена и прекратяване на договора, са идентични с титулярите на правото на управление върху имота. Липсата на яснота относно това кой точно встъпва в правата на първоначалния наемодател прави отправените до ответника уведомления негодни да произведат целения правен ефект.

Оспорен е искът и поради липса на доказателства, че ищците притежават правото едностранно да прекратяват правоотношението по отношение на процесната част от имота. Тъй като договорът касае специфична площ от 40 кв.м., а не целия недвижим имот, според ответника не е ясно дали тази площ съответства на обема права, които наследодателят им е притежавал. Липсата на легитимация на ищците като изключителни разпоредители с тази конкретна част от имота прави техните волеизявления за прекратяване на договора и промяна на цената порочни и непроизвеждащи действие. Липсата на яснота дали претендираните от тях права съответстват на фактически ползваната от ответника площ, прави отправените изявления за промяна на наемната цена и за прекратяване на договора негодни да произведат правен ефект. Поради тези неясноти в легитимацията всяко действие по плащане на суми над договореното от страна на ответника е било израз на добра воля, а не признание на правата на ищците.

Претендират се разноски.

В открито съдебно заседание ищцовата страна поддържа иска и излага съображенията си за това.

Ответната страна моли в съдебно заседание съдът да отхвърли исковата претенция, като излага мотиви в своя полза, твърдейки, че с уведомлението, изпратено от ищцовата страна до ответника, са поставени две условия - или да се съгласи да плаща наем в увеличения размер по договора, или договорът да се счита прекратен с 3-месечно предизвестие, предвид което наемателят е изпълнил първото условие, заплащайки по-високия наем. С оглед горното ответникът счита, че договорът не е прекратен.

Доказателствата са писмени и гласни.

Съдът въз основа на събраните по делото писмени и гласни доказателства, преценени поотделно и в съвкупност, и съобразно 4 вътрешното си убеждение на осн. чл. 235 от ГПК приема за установено от правна и фактическа страна следното:

Исковата молба, инициирала настоящото производство, е редовна, подадена е от надлежно легитимирана страна при наличието на правен интерес от исков процес. Заплатена е дължимата се държавна такса. Налице са всички положителни и липсват всички отрицателни процесуални предпоставки във връзка със съществуването и надлежното упражняване правото на иск при разглеждане на настоящото производство, които обуславят неговата допустимост. Правото на иск е надлежно упражнено. Следователно исковата молба е допустима и следва да бъде разгледана по същество.

Уважаването на осъдителния иск с правна квалификация по чл. 233, ал. 1 ЗЗД вр. чл. 310, ал. 1, т. 2 ГПК е предпоставено от установяване на следните кумулативни предпоставки: наличие на валидно облигационно правоотношение, породено от сключен договор за наем, в изпълнение на който е предоставена на наемателя фактическата власт върху процесния обект; прекратяване на договора, въз основа на който ответникът упражнява фактическа власт върху вещта; невръщане на наетата вещ от страна на наемателя (т.е. последният да упражнява все още фактическа власт). Т.е. в случая става въпрос за облигационни отношения, а не такива, касаещи вещни права и тяхната защита. Предвид горното принадлежността на правото на собственост върху процесния имот не е предмет на спора.