Решение № 260997 от 02.11.2020, Районен съд - Варна

Р Е Ш Е Н И Е

№ гр. ***, 02.11.2020 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ВАРНЕНСКИ РАЙОНЕН

СЪД, ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, 53 състав, в открито съдебно заседание, проведено на шестнадесети октомври през две хиляди и двадесета година, в състав:

РАЙОНЕН СЪДИЯ: НЕДЕЛИНА МАРИНОВА при участието на секретаря Д.Илиева, като разгледа докладваното от съдията гр.д. № 3652/2020 г. по описа на Районен съд - ***, 53 състав, за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството по делото е образувано по предявени от З.Я.В., ЕГН **********, срещу Е.И.Д.,

ЕГН **********, обективно кумулативно съединени осъдителни искове, както следва:

1. иск с правно основание чл. 232, ал. 2, предложение 1

ЗЗД за сумата от 300 лева, представляваща наемна цена за месец юли

2019 г., дължима на основание Договор за наем от

***г. на недвижим имот, представляващ: двор в квартал ***, урегулиран по плана на град ***, с площ от 377 кв.м., ведно с намиращата се в него къща, състояща се от входно антре, дневна с кухня-трапезария, спалня, баня и тоалет и друго антре, с местонахождение: град ***/; ведно със законната лихва, считано от датата на депозиране на исковата молба в съда – 17.03.2020 г. до окончателното изплащане на задълженията;

2. иск с правно основание чл. 86 ЗЗД за сумата от

20,92 лева, представляваща обезщетение за забава за заплащане на задължението за наемна цена, начислено за периода от 04.07.2019 г. /датата, следваща датата на падежа/ до 10.03.2020 г.; 3. иск с правно основание чл. 92, ал.

1 ЗЗД за сумата от 3 600 лева, представляваща сбор от дължимата съгласно чл. 7.1. от договора за наем неустойка за неизпълнение на задължението за връщане на имота, начислена за периода от месец юли 2019 г. до месец октомври 2019 г., формирана като трикратния месечен наем в размер на 300 лева или по 900 лева за всеки от четирите месеца.

Ищцата твърди, че между нея, в качеството на наемодател, и ответницата, в качеството на наемател, е сключен Договор за наем от ***г. на недвижим имот, представляващ: двор в квартал ***, урегулиран по плана на град ***, с площ от 377 кв.м., ведно с намиращата се в него къща, състояща се от входно антре, дневна с кухня-трапезария, спалня, баня и тоалет и друго антре, с местонахождение: град ***/.

Поддържа, че договорът е сключен за срок от една години, като ответницата се е задължила да заплаща месечна наемна цена в размер на

300 лева, а имотът е предаден на същата на ***г. с подписан от двете страни протокол.

Ищцата сочи, че ответницата е спряла да заплаща дължимия наем от месец юли 2019 г., като съгласно т. 3.4. от договора, същият е прекратен автоматично поради забави на плащането на наемната цена повече от три дни, считано от 07.07.2019 г.

Заявява се също така, че ответницата не е върнала имота, поради което на 01.11.2019 г. ищцата е влязла в същия принудително.

Ищцата твърди, че съгласно т. 7.1. от процесния договор, ако наемателят не изпълни задължението си за връщане на имота след прекратяване на договора, той дължи неустойка в размер на утроената наемна цена за всеки месец.

По изложените съображения ищцата предявява исковите си претенции.

В открито съдебно заседание процесуалният представител на ищцата поддържа исковата молба, като счита предявените искове за доказани. Претендира разноски.

В срока по чл. 131 ГПК ответницата не е депозирала писмен отговор. В открито съдебно заседание същата не се явява и не се представлява.

Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност и обсъди доводите на страните, приема за установено следното от фактическа страна:

Видно от съдържанието на представения по делото Договор за наем от ***г., страните са сключили същия, като ищцата като наемодател се е задължила да отдаде на ответниката като наемател недвижим имот, представляващ: двор в квартал ***, урегулиран по плана на град ***, с площ от 377 кв.м., ведно с намиращата се в него къща, състояща се от входно антре, дневна с кухня-трапезария, спалня, баня и тоалет и друго антре, с местонахождение: град ***/.

Съгласно чл. 2.1. и чл. 2.2. от договора, наемателят се задължама да заплаща месечна наемна цена в размер на 300 лева до трето число на същия месец, а ако този ден е неработен – в първия работен ден след тази дата.

Съгласно чл. 3.2. от договора, същият се сключва за периода от ***г. до 14.10.2019 г., а чл. 3.4. предвижда, че договорът се прекратява автоматично поради забави на плащането на наемна вноска повече от три дни от датата на падежа.

Разпоредбата на чл. 4.1. б. „а“ предвижда задължение за наемодателя да предаде обекта, предмет на договора, в състоянието, в което се намира в момента на сключване на договора, заедно с движимите вещи и обзавеждане, дадени в Протокол – опис – неразделна част от договора. Съгласно чл. 5.1. б. „а“ и „б“, наемателят се задължава да плаща в срок уговорените месечни наемни вноски и да освободи и върне имота незабавно след прекратяване на договора във вида, в който същият е получен.

Съгласно чл. 7.1. от договора, ако наемателят не изпълни задължението си за връщане на имота след прекратяване на договора, същият дължи неустойка на наемодателя в размер на утроената наемна цена за всеки месец.

Видно от текста на чл. 7.2., договорът служи и за разписка за получен наем и депозит в размер на по 300 лева.

С исковата молба е представен Протокол – опис,

Приложение 1 – неразделна част от Договор за наем от ***г., от който се установяна, че извършен оглед и е предаден на наемателя процесният имот, предмет на договора.

Към доказателствата по делото са приобщени Протоколи от **** г., **** г. и *** г., подписани от двете страни по процесния договор за наем и от трето лице – свидетел, в които са посочени ремонтни дейности, които ответницата като наемател се е задължила да извърши в имота.

Представени към исковата молба са и Стокова разписка за продажба на стоки от 23.10.2019 г., ведно с фискален бон към нея, и Протокол за извършено посещение от ключар от 01.11.2019 г. с вписан клиент ищцата, установяващи посещение на ключар, подмяна на дръжки и розетки и ремонт на врата.

Въз основа на така установената фактическа обстановка съдът достигна до следните правни изводи:

Договорът за наем представлява консенсуален, двустранен, възмезден, комутативен и неформален договор, като за пораждане на правните му последици е достатъчно между страните да бъде постигнато съгласие. Предаването на вещта, предмет на договора, и заплащането на уговореното наемно възнаграждение не се включват във фактическия състав на договора, а представляват изпълнение на породените от него договорни задължения. Основното задължение на наемодателя е да предаде наетата вещ на наемателя и да му предостави свободното ползване на обекта на наема в рамките на уговорения срок, а за наемателя се пораждат следните правни задължения: да заплати уговореното наемно възнаграждение, да пази вещта, като я използва съгласно обичайното или уговореното предназначение, да заплаща всички уговорени разходи, свързани с ползването и поддържането на вещта, както и да я върне след изтичане на уговорения срок на ползване.

За да бъде уважена претенцията на ищеца за наемно възнаграждение, последният следва в условията на пълно и главно доказване да установи наличието на наемно правоотношение между страните, че е предал на наемателя – ответник държането на наетия имот в състояние, годно за обичайното или уговореното употребление, както и че през процесния период е осигурил спокойното и безпрепятствено ползване на обекта на договора от наемателя.

Съдът приема за безспорно установено по делото наличието на наемно правоотношение между страните, обективирано в процесния Договор за наем от ***г., с обект недвижим имот, представляващ: двор в квартал ***, урегулиран по плана на град ***, с площ от 377 кв.м., ведно с намиращата се в него къща, състояща се от входно антре, дневна с кухня-трапезария, спалня, баня и тоалет и друго антре, с местонахождение: град ***/. Договорът е сключен за срок от една година, като за процесния месец юли 2019 г. същият е бил действащ.

Предаването на държането върху наетия имот и осигуряването на неговото ползване от страна на ищцата съдът намира за установени от представените Протокол – опис, Приложение 1 – неразделна част от Договор за наем от ***г. и Протоколи от ***г., *** г. и ** г.

В този смисъл, за ответницата

– наемател е възникнало задължението да заплати уговореното в чл. 2.1. наемно възнаграждение в размер на 300 лева, като по делото липсват доказателства за извършено плащане на наемната цена за месец юли 2019 г.

Чл. 3.4. от процесния договор предвижда, че същият се прекратява автоматично поради забава на плащането на наемна вноска повече от три дни от датата на падежа. В случая, поради неплащане в срок на наемната цена за месец юли 2019 г. до трето число на месеца, договорът се счита за прекратен от 07.07.2019 г. Видно от приетите като писмени доказателства по делото и неоспорени

Протоколи от

25.06.2019 г., 29.06.2019 г. и 14.07.2019 г. обаче, към месец юли 2019 г. ответницата е продължавала ползването по отношение на процесния имот.

С оглед на изложеното, съдът намира за основателен предявеният иск с правно основание чл. 232, ал. 2, предложение 1

ЗЗД за сумата от 300 лева, представляваща наемна цена за месец юли

2019 г. Върху посочената сума се дължи и законната лихва, считано от предявяване на исковата претенция до окончателното изплащане на вземането.

Върху дължимата главница за наемна цена се дължи също така и обезщетение за забава, начислено за периода от 04.07.2019 г. /датата, следваща датата на падежа, уговорен в чл. 2.2. от договора/ до 10.03.2020 г. При съобразяване на определения с ПМС № *** г. размер на законната лихва, съдът намира, че същият се равнява на 20,92 лева.

В чл. 7.1. от договора страните са уговорили неустойка за неизпълнение на задължението за връщане на имота след прекратяване на договора за наем, като размерът на уговорената неустойка се равнява на утроената наемна цена за всеки месец.

Автономията на волята на страните да определят свободно съдържанието на договора и в частност да уговарят неустойка е ограничена от разпоредбата на чл. 9 ЗЗД в две посоки: съдържанието на договора не може да противоречи на повелителни норми на закона, а в равна степен и на добрите нрави. Условията и предпоставките за нищожност на клаузата за неустойка произтичат от нейните функции, както и от принципа за справедливост в гражданските и търговските правоотношения.

Преценката за нищожност на неустойката поради накърняване на добрите нрави следва да се прави за всеки конкретен случай към момента на сключване на договора, при съобразяване на примерно посочени критерии като размера на задълженията, изпълнението на които се обезпечава с неустойка; дали изпълнението на задължението е обезпечено с други правни способи - поръчителство, залог, ипотека и други; вида на уговорената неустойка /компенсаторна или мораторна/ и вида на неизпълнение на задължението - съществено или за незначителна негова част; съотношението между размера на уговорената неустойка и очакваните от неизпълнение на задължението вреди.

Неустойката следва да се приеме за нищожна, ако единствената цел, за която е уговорена, излиза извън присъщите й обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции. Прекомерността на неустойката не я прави a priori нищожна поради накърняване на добрите нрави. Не е нищожна неустойка, която е уговорена без краен предел или без фиксиран срок, до който тя може да се начислява, тъй като преценката за накърняване на добрите нрави поради свръхпрекомерност не може да се направи към момента на сключване на договора.

От договора и събраните в производството доказателства не може да се направи извод, че към момента на сключване на договора е уговорена неустойка, чиято единствена цел е извън присъщите за неустойката обезщетителна, обезпечителна и санкционна функции. Освен, че обезпечава изпълнението и служи като обезщетение за вредите от неизпълнението без те да се доказват, неустойката може да има и санкционна функция - възможно е уговарянето на неустойка, която чувствително надхвърля размера на вредите, но остава на границата на прекомерността. В този случай, до момента на неизпълнението неустойката осъществява своята обезпечителна функция, а след настъпването на неизпълнението и основанията за претендиране на неустойка в значително по-висок размер спрямо претъпените вреди, тази обезпечителна функция се е трансформирала в санкционна.