Решение № 837 от 11.06.2025, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 837 гр. София, 11.06.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ТО VI-2, в публично заседание на девети май през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Атанас Маджев при участието на секретаря Камелия В. Славкова като разгледа докладваното от Атанас Маджев Търговско дело № 20241100902440 по описа за 2024 година

Производството е по реда на чл. 362 ГПК, във връзка с чл. 19, ал. 3 ЗЗД :

С искова молба с вх. № 136080 от 06.12.2024 г. ищецът - „БИЗНЕС ЦЕНТЪР БЪКСТОН“ ЕООД, с ЕИК 201784450 е предявил срещу ответника - „ТЪРГОСКИ КОМПЛЕКС НАДЕЖДА“ ЕООД, с ЕИК 204645114 за разглеждане иск с правна квалификация по чл. 19, ал.3 ЗЗД за обявяване за окончателен на предварителен договор за продажба сключен на 25.10.2012 г. изменен с Анекс № 1/23.10.2014 г., Анекс № 2/23.10.2017 г., Анекс № 3/10.09.2022 г., както и със Споразумение от 15.06.2020 г., Споразумение от 22.10.2021 г., Споразумение от 21.12.2023 г., Споразумение от 06.03.2024 г. и Споразумение от 05.04.2024 г., който предварителен договор има за предмет недвижими имоти надлежно описани в ИМ и разположени в гр. София, р-н „Надежда“, бул. ****.

В исковата молба се твърди, че на 25.10.2012 г. ищецът в качеството му на купувач е встъпил в договорно отношение с дружеството – „НАДЕЖДА МАРКЕТ“ ЕООД, като продавач, по смисъла на което от последния е бил поет договорен ангажимент при реализирането на определени условия да продаде на ищеца-купувач недвижими имоти /Търговски и развлекателен център „Надежда Маркет“, шест апартамента, осем гаража и един склад/ всички намиращи се в офисна и жилищна сграда, която е разположена на административен адрес - гр. София, р-н „Надежда“, бул.

****. Уговорено е, че окончателния договор за продажбата на тези имоти трябва да бъде сключен в срок до 10.01.2015 г., съответно продажната цена, която е предвидено да бъде заплатена е постигнато съгласие да възлиза в размер на 2 350 000 лв.

Възприето е тя да се заплати на части от купувача, както следва : 1 366 642,00 лв. – платими в срок до 6 месеца, считано от подписване на договора; сумата в размер на 200 000 лв. – платима в срок до 01.08.2013 г.; сумата в размер на 300 000 лв. – платима в срок до 31.12.2013 г.; сумата в размер на 400 000 лв. – платима в срок до 11.03.2014 г.; и остатък в размер на 83 358,00 лв. – в срок до пет работни дни след нотариалното изповядване на сделката, но не по-късно от 10.01.2015 г. Ищецът-купувач твърди, че е сторил плащания в полза на продавача спазвайки тези си договорни ангажименти, а именно : на 10.01.2013 г. сума в размер на 200 000 лв.; на 25.03.2013 г. – сума в размер 1 на 235 000 лв.; на 20.05.2013 г. сума в размер на 931 642,00 лв.; на 01.08.2013 г. – сума в размер на 200 000 лв.; на 31.12.2013 г. – сума в размер на 300 000 лв.; и на 11.03.2014 г. сума в размер на 400 000 лв. Уговореният остатък от 83 358,00 лв. също бил изплатен от ищеца, като това станало на датите 24 и 25.06.2024 г. чрез плащане в полза на получател – „ИНТЕГРЕЙТИД КООПЕРЕЙШЪН СИСТЕМС“ ЕООД, за което било постигнато съответното споразумение между страните по предварителния договор, намерило отражение в две подписани споразумения от 06.03.2024 г. и 05.04.2024 г.

Твърденията на ищеца продължават с това, че сключения от него предварителен договор претърпял във времето няколко изменения уредени със сключването на три анекса. Съгласно Анекс № 1 от 23.10.2014 г. се постигнало съгласие за това, че продавачът по предварителния договор „НАДЕЖДА МАРКЕТ“ ЕООД се замества от дружеството – „ФАСИЛИТИ МЕНИДЖМЪНТ КОРПОРЕЙШЪН“ ЕООД, което дружество е възникнало по силата на настъпило преобразуване на „НАДЕЖДА МАРКЕТ“ ЕООД, чрез отделянето му от последното, което е станало с договор от 26.03.2014 г., съответно вписването на тази промяна в правно-организационната форма на стария продавача и вписването на създаденото по силата на отделянето дружество е реализирано на 26.05.2014 г., като последното е поело собствеността върху имуществени права сред които попадат и имотите обещани за прехвърляне със сключения предварителен договор. Отново с Анекс 1 от 23.10.2014 г. е променен и крайният срок за сключване на окончателния договор – а именно предвидено е това да стане до 25.10.2017 г. На по-късен етап - „ФАСИЛИТИ МЕНИДЖМЪНТ КОРПОРЕЙШЪН“ ЕООД е променило търговското си наименование на „НАДЕЖДА МАРКЕТ РИТЕЙЛ“ ЕООД. Последвало е подписване на Анекс № 2/23.10.2017 г., като с него също е извършена субективна промяна в продавача по предварителния договор, като за такъв на мястото на „НАДЕЖДА МАРКЕТ РИТЕЙЛ“ ЕООД е встъпил „ТЪРГОВСКИ КОМПЛЕКС НАДЕЖДА“ ЕООД. Последното дружество е новоучредено, съгласно извършена непарична апортна вноска в капитала му от „НАДЕЖДА МАРКЕТ РИТЕЙЛ“ ЕООД, като в обхвата на непаричната вноска влизат и обещаните за прехвърляне с предварителния договор недвижими имоти. С последният Анекс № 3/10.09.2022 г. страните са променили предназначението на офисните етажи /5 и 6/ в жилищни, като това е станало въз основа на издадено разрешение за промяна на предназначение датиращо от 14.06.2022 г. и влязло сила на 29.06.2022 г. Освен това е удължен крайния срок поставен за сключване на окончателния договор, като е възприето това да бъде – 31.12.2023 г., а относно остатъчната продажна цена дължима от купувача възлизаща на сумата от 83 358,00 лв. е уговорено да бъде заплатена в полза на продавача в деня на нотариалното изповядване на сделката. Ищецът сочи, че въз основа на подписано споразумение от 05.04.2024 г. крайният срок за сключване на предварителния договор е продължен до 01.07.2024 г. Отново със споразумението от 05.04.2024 г., което е подписано между „ТЪРГОВСКИ КОМПЛЕКС НАДЕЖДА“ ЕООД, „БИЗНЕС ЦЕНТЪР БЪКСТОН“

ЕООД и „ИНКОРПОРЕЙТИД КООПЕРЕЙШЪН СИСТЕМС“ ЕООД /последното имащо качеството на едноличен собственик на капитала на „ТЪРГОВСКИ КОМПЛЕКС НАДЕЖДА“ ЕООД/ е постигната договореност последната част от дължимата продажна цена по предварителния договор в размер на сумата от 83 358,00 лв. да се плати на „ИНКОРПОРЕЙТИД КООПЕРЕЙШЪН СИСТЕМС“ ЕООД, като това било сторено от купувача с платежни нареждания от 24 и 25.06.2024 г. Поддържа се, че ищеца - „БИЗНЕС ЦЕНТЪР БЪКСТОН“ ЕООД е изпълнил надлежно основното си задължение да заплати цялата предвидена с предварителния договор продажна цена на договорените да му бъдат прехвърлени недвижими имоти, но ответника въпреки настъпването на крайния уговорен срок за сключване на окончателен договор – 01.07.2024 г. не изпълнявал насрещното си задължение да прехвърли с такъв правата 2 на собственост върху обещаните за продажба с предварителния договор имоти.

След връчване на препис от исковата молба и приложенията към нея на ответника - „ТЪРГОВСКИ КОМПЛЕКС НАДЕЖДА“ ЕООД, същият чрез процесуалния си представител – адвокат С. е депозирал в срока по чл. 367 ГПК писмен отговор. С него е изложено становище за допустимост на предявения иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД. Потвърдено е, че изложените в подадената искова молба фактически твърдения в преобладаващата им част кореспондират на действителното фактическо положение. Не се оспорва наличието на валидно сключен предварителен договор от 2012 г., както и неговото изменение било по отношение промяната в субекта имащ качеството на продавач по материалното правоотношение, било в съдържанието на правата и задълженията по самия договор, в т.ч. и промяната в крайния срок за сключване на окончателен договор. Ответникът посочва, че е станал притежател на недвижимите имоти предмет на предварителния договор след извършване на непарична вноска в капитала му през 2017 г., която е вписана както в ТРРЮЛНЦ, така и в СВ-София. Ответникът няма резерви и по отношение на твърдяната за договорена продажна цена на имотите предмет на предварителния договор, а именно, че тя е равна на сумата от 2 350 000 лв., като понастоящем купувача я е изплатил изцяло. Вярно било и това, че последно продълженият срок за сключване на окончателен договор с предмет имотите договорени с предварителния такъв е заложен до 01.07.2024 г., като въпреки изтичането му нямало нотариално изповядване на продажбената сделка между ищеца и ответника. Ответникът поддържа, че с представители на ищеца са проведени разговори за допълнително предоставяне на тримесечен срок за сключване на окончателния договор за да може да бъдат набавени всички изискуеми за нотариалното приключване на сделката документи, но подписване на споразумение с подобно съдържание било отказано от ищеца.

В срока за упражняване на допълнителна искова молба ищецът - „БИЗНЕС ЦЕНТЪР БЪКСТОН“ ЕООД не се е възползвал от това свое процесуално право.

Софийски градски съд, след като обсъди събраните по делото доказателства, намира следното от фактическа страна:

Според представен договор за учредяване право на строеж сключен на 29.07.2010 г. между Столична община и „НАДЕЖДА МАРКЕТ“ ЕООД е постигнато съгласие за учредяване от общината в полза на дружеството на възмездно и безсрочно право на строеж върху недвижим имот – частна общинска собственост и съставляващ – незастроен урегулиран поземлен имот – УПИ I, от кв. 26, местност „****“ по плана на гр. София, целия с площ от 4000 кв.м. за изграждане на обект „Административна сграда Район Надежда, Търговски и развлекателен център „НАДЕЖДА МАРКЕТ“ и Подземни гаражи“, представляващ сграда на седем нива, от които едно е подземно, партер и пет етажа, чиято обща разгърната застроена площ е 9 688,80 кв.м. Срещу така учреденото му право на строеж „НАДЕЖДА МАРКЕТ“ ЕООД е поел задължение към учредителя да изгради със свои средства и за своя сметка и риск, съответно да предаде на Столична община в напълно завършено вид съгласно одобрените работни проекти и без допълнително заплащане – обектите упоменати в чл. 2 със съответните идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху общинския имот. В чл. 5 е предвидено, че всички обекти от сградата, които са подробно описани в чл. 1, с изключение на обектите по чл. 2 за които Столична община си е запазила правото на строеж, остават в собственост на „НАДЕЖДА МАРКЕТ“ ЕООД. Установява се, че Столична община е дала съгласие за свободно прехвърляне на притежаваните обекти и идеални части от тях в сградата и от правото на строеж, по отношение на трети лица.

С договор от 16.12.2011 г. Столична община е учредила в полза на „НАДЕЖДА МАРКЕТ“ ЕООД възмездно, безсрочно и допълнително право на строеж върху още 3

1 078,06 кв.м. от имот съставляващ частна общинска собственост - УПИ I, от кв. 26, местност „****“ по плана на гр. София. Площта от 1 078,06 кв.м. представлява разликата от учреденото право на строеж по договора от 29.07.2010 г. за 9 688,80 кв.м. и площта на сградата по преработения проект с РЗП – 10 766,86 кв.м. Общината е запазила за себе си право на строеж за 234,52 кв.м., представляващи 20 % обезщетение от допълнително учреденото право на строеж, с което се увеличава площта на получените от нея в обезщетение обекти. Така общата площ на обектите, които следва да се изградят и се запазват като право на строеж в полза на Столична община възлиза на 2 191,39 кв.м. от 10 766,86 кв.м. на сградата.

Съгласно сключен на 25.10.2012 г. предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот дружествата „НАДЕЖДА МАРКЕТ“ ЕООД в качеството му на продавач и „БИЗНЕС ЦЕНТЪР БЪКСТОН“ ООД в качеството му на продавач са се обвързали със съглашение по смисъла на чл. 19, ал. 1 ЗЗД, като продавача е обещал да прехвърли в бъдещ момент на купувача правото на собственост върху детайлно описани в съдържанието на договора обекти на правото на собственост разположени в сграда с идентификатор *** представляваща – Търговски и развлекателен център „Надежда Маркет“, находящ се в гр. София, СО, р-н „Надежда“, бул. ****, като същите включват търговски зони и развлекателен център разположени на партерен, първи и втори етажи, два броя офиси разположени на пети и шести етажи, осем броя гаражи разположени на сутеренния етаж, както и един склад намиращ се на етаж -1. В чл. 3.1 от договора е постигнато съгласие за цената, която купувача следва да заплати на продавача за придобиване на посочените имоти, а именно - сумата в размер от 2 350 000 лв. Фиксирани са конкретни срокове за плащане на посочената като продажна цена сума, а именно : в 6-месечен срок след подписване на предварителния договор сума в размер на 1 366 642 лв.; в срок до 01.08.2013 г. сума в размер на 200 000 лв.; в срок до 31.12.2013 г. сума в размер на 300 000 лв.; в срок до 11.032014 г. сума в размер на 400 000 лв., и остатък в размер на 83 358 лв. – в срок до пет работни дни, считано от нотариалното изповядване на сделката, но не по-късно от 10.01.2015 г. Определен е и краен срок за сключване пред нотариус на обещания окончателен договор за продажба на недвижими имоти, а именно – 10.01.2015 г. В чл.