Акт от 06.12.2018, Окръжен съд - Ямбол

Личните данни в текста са заличени.

Р Е Ш Е Н И

Е

№ 06.12.2018 година гр.Ямбол

В И М Е Т О Н А

Н А Р О Д А

Ямболският окръжен съд, І-ви въззивен граждански състав, на

06.11.2018 година, в публично заседание в следния състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

РОСИЦА СТОЕВА

ЧЛЕНОВЕ: КРАСИМИРА ТАГАРЕВА

КАЛИНА ПЕЙЧЕВА секретар:П.У. като разгледа докладваното от съдия К.Пейчева в.гр.дело №

266 по описа за 2018 година на ЯОС, за да се произнесе взе предвид следното:

Делото е образувано по въззивна жалба от

"АГРОСТАРТ 2010" ЕООД с ЕИК *********, със седалище и адрес на управление с.Ген.Тошево, община "Тунджа", Ямболска област, ***, представлявано от управителя Д.И.Д., чрез адв.Р.А. ***, срещу решение № 488/17.07.2018г. по гр.д.№ 1260/2018г. на ЯРС. С обжалваното решение ЯРС ПРИЕМА ЗА УСТАНОВЕНО по отношение на «Агростарт 2010» ЕООД с

ЕИК *********, със седалище и адрес на управление с. Ген. Тошево, Общ. Тунджа, Обл. Ямбол, ***, представлявано от управителя Д.Д., че договор за наем от 14.09.2011 г., нотариално заверен под № 2794 на нотариус Т. П. при ЯРС, вписан в Служба по вписванията – Ямбол под № 7466, том 8, стр.103, с наемодател Г.Й.К. и наемател ЕТ „Агростарт – Николай Нецов“, е развален поради неплащане на наемната цена, с връчено уведомление; ОСЪЖДА «Агростарт 2010» ЕООД с

ЕИК *********, със седалище и адрес на управление с. Ген. Тошево, Общ. Тунджа, Обл. Ямбол, ***, представлявано от управителя Д.Д., да върне на С.Б.Й. с ЕГН ********** ***, фактическата власт върху следните недвижими имоти: нива - ПИ с идентификатор № *** в землището на с.Ген. Тошево, общ. Тунджа, обл. Ямбол, м.„Неханлий“ с площ от 9000 кв.м.; нива - ПИ с идентификатор №

*** в землището на с.Ген. Тошево, общ. Тунджа, обл.Ямбол, м.„Бозанлъка“ с площ от 13376 кв.м.; нива

- ПИ с идентификатор № *** в землището на с.Ген. Тошево, общ.Тунджа, обл.Ямбол, м.„Големия герен“ с площ от 4000 кв.м.; нива - ПИ с идентификатор № *** в землището на с.Ген.

Тошево, общ.Тунджа, обл.Ямбол, м.„Сливката“ с площ от 6796 кв.м.

Въззивникът обжалва решението като неправилно и необосновано. Счита, че при правилно установени факти по делото съдът е направил неправилни правни изводи.

Излага, че неправилно е прието, че наемателят по процесния договор за наем виновно не е изпълнил задължението си за заплащане на наемната цена по договора, поради което е изпаднал в забава, което е основание за разваляне на договора за наем. Смята, че не длъжникът-наемател, а кредиторът-наемодател е бил този, който е бил длъжен да потърси ответника за предаване на договореното наемно плащане. Смята за неправилен изводът на ЯРС, че не може да се приеме, че кредиторът-наемодател с поведението си не е оказвал съдействие на длъжника.

Твърди, че е налице хипотезата на чл.95, предл.2 от ЗЗД - кредиторът-ищец е изпаднал в забава, тъй като не е дал необходимото съдействие на длъжника. По тези и останалите съображения във въззивната жалба, моли обжалваното решение да бъде отменено и ЯОС да постанови ново, с което да отхвърли предявения иск и присъди на въззивника направените по делото разноски пред двете инстанции.

В срока за отговор на въззивната жалба е постъпил такъв от ищеца С.Б.Й., чрез адв.Х.К. ***, с който се оспорва въззивната жалба като неоснователна и се излагат съображения, че решението на ЯРС е правилно, не страда от пороците, посочени във въззивната жалба и е постановено при спазване на процесуалните правила. Моли ЯОС да потвърди първоинстанционното решение като правилно. Претендират се разноските пред въззивната инстанция.

След като прецени оплакванията във въззивната жалба и доказателствата по делото, въззивният съд приема за установено следното от фактическа страна:

Предмет на настоящото производство е Договор за наем от 14.09.2014г., нотариално заверен под № 2794 на нотариус Т. П. с рег.№587 на Нот. камара, в район ЯРС, вписан в

Служба по вписванията – Ямбол, сключен между наемодателя Г. Й. К., чрез пълномощника ù Д.И.Д., и наемателя ЕТ"АГРОСТАРТ-Николай Нецов" със седалище с.Генерал Тошево, община Тунджа. На 04.06.2014г. ЕТ „Агростарт - Николай Нецов" продава търговското си предприятие на "Агростарт 2010"ЕООД, вследствие на което "Агростарт 2010" ЕООД встъпва в правата и задълженията на наемател по договора. Видно от нот.акт 20/2015г. С.Б.Й. е закупил процесните ниви.

Няма спор между страните, че с договора за наем, наемодателят предоставя за временно и възмездно ползване процесните недвижими имоти, чието връщане се иска. Договорът за наем е сключен за срок от десет стопански години, считано от 01.10.2011 г. до 30.09.2021 г., при задължение на наемателя да си служи с имотите за земеделско ползване и производство. Съгласно чл.5, ал.1 от договора наемателят заплаща на наемодателя годишна наемна цена в размер на 60 кг. зърно на декар от засетите за съответната стопанска година култури или левовата им равностойност, платима за същата година. В ал.2 на чл.5 от договора страните са договорили годишната наемна цена да се заплаща не по-късно от края на всяка стопанска година.

С уведомително писмо от ищеца до ответното дружество се установява, че "Агростар 2010"ЕООД е уведомено за настъпилата промяна в собствеността на земеделските земи и е поканено да заплати дължимата наемна цена за нивите за стопанската 2015/2016г. по посочена банкова сметка. ***ареждане за кредитен превод от 17.09.2016 г. ответното дружество е превело на ищеца сумата 3439лв..

Видно от покана за плащане на наем за земеделски земи от ищеца-въззиваем до ответното дружество-въззивник, С.Й. е уведомил наемателя за встъпването си в правата на наемодател по отношение на земеделските земи в землището на с.Ген. Тошево и изрично е заявено желанието на встъпилия наемодател да получи плащане на наемната цена в левовата равностойност на 60 кг зърно в пет дневен срок, след изтичане на който при неплащане, договорът ще счита за развален. Видно от представената товарителница от куриерска фирма, поканата е доставена на въззивното дружество на 19.12.2017г..

На 22.12.2017 г. "Агростарт 2010" ЕООД е изпратило отговор на поканата, с който е призовало ищеца да конкретизира коя от посочените и закупени от него земеделски земи в кой договор за наем попада, тъй като последните се различавали в някои свои клаузи. В отговора на поканата наемателят е заявил, че изборът дали наемната цена да бъде заплатена в пари или в натура принадлежи изключително на него и тъй като наемодателят С.Й. не е осигурил условия за плащане на наемната цена, възраженията му за неизпълнение по договорите са несъстоятелни. В отговора е посочено, че предвид забавата от страна на Й. да се яви за да получи плащане, наемното възнаграждение за 2017г. ще му бъде изплатено през 2018г. във вид на зърно, в периода от 01.08.2018г. до 30.10.2018г., ведно с наема за 2018г..

По делото е представено платежно нареждане от

28.05.2018 г. от което е видно, че ответното дружество е превело на ищеца С.Й. сумата 596.97 лв. с вписано основание "договор за наем от 14.09.2011г./ 2016/2017 - 33.165дка по 18лв./дка".

Пред първоинстанционния съд е изслушана икономическа експертиза, вещото лице по която е дало отговор на въпроса за цената на тон мека пшеница за 2017 г., формираща наемната цена, дължима по договора за същата година - 0,28747 лв., съотв. за 33.165дка х 60кг/дка са дължими 572.04 лв. В резултат искът за плащане на наемната цена за 2016/2017г. е бил оттеглен от ищеца, а делото прекратено в тази му част и определението е влязло в сила.

При така установената фактическа обстановка, въззивният съд прави следните правни изводи:

ЯОС намира въззивната жалба на ответника „Агро сигма” ЕООД за допустима като подадена от надлежна страна, в предвидения в чл.259 от ГПК преклузивен двуседмичен срок, срещу подлежащо на обжалване съдебно решение.

Съгласно чл.269, изр.2 от ГПК въззивния съд се произнася служебно по валидността на рашението, а по допустимостта му- в обжалваната част.

По допустимостта на решението в обжалваната част.

Правото да развали/прекрати двустранен облигационен договор принадлежи само на страните по него и се упражнява извънсъдебно. По съдебен ред се развалят договори, с които се прехвърлят, учредяват, признават или прекратяват вещни права върху недвижими имоти, какъвто не е настоящия случай (чл.87, ал.3 от ЗЗД). Установяването на обстоятелството дали ответникът по иска незаконосъобразно е прекратил/развалил договора не може да бъде предмет на установителен иск в нито една от хипотезите на чл. 124 ГПК (арг. от Определение №391 от 14.09.2015 г. по гр.д. №3960 от 2015 г. на ВКС ;

Определение №535/18.07.2013 по дело №2472/2013 на ВКС) и е недопустимо да се иска установяване съществуване на право по прекратен договор, тъй като съдът би следвало да санира един прекратен договор (независимо дали е правилно или неправилно прекратен), което е недопустимо с оглед договорната автономия при сключване на договорите и тяхното действие. При предвидената извънпроцесуална възможност за упражняване на потестивното право на разваляне и при наличие на предпоставките по чл. 87 от ЗЗД, съдебната ревизия би била безпредметна.

Следователно при създадената от законодателя разпоредбата на чл. 87 ал. 2 от ЗЗД правна възможност за извънсъдебно разваляне на договора за наем, то липсва правен спор, разрешаването на който да е в правомощията на съда и това изключва допустимостта на иск както за установяване надлежно упражненото от наемодателя, като изправна страна, потестативно право на разваляне на договора, така и дали са били налице предпоставките на закона за неговото упражняване и дали съществува правоотношение по договор, за който се твърди, че е развален.

Легитимен интерес от предявяване на иск по чл. 124 от ГПК не би могъл да се обоснове чрез твърдения, сочещи на невъзможност за вписване на прекратяването на договора за наем и произтичащата от това правна несигурност. Действително съгласно чл.2 от ПВ вписването в имотния регистър, с присъщите му оповестително и оповестително-защитно действие, е допустимо само в изрично предвидените от закона случаи. Вписването на договора за наем, предвидено в чл. 237, ал.1 ЗЗД, цели защита на наемателя и то само в хипотеза на прехвърляне собствеността върху наетия имот, т.е. с оглед евентуалната противопоставимост на правоотношението на новия собственик. Следователно тук вписването е предвидено в защита единствено на наемателя. Прекратяването на наемния договор е неотносим към интереса на наемателя от вписването факт, а друг защитен с вписването интерес, в това си качество, той не притежава. За третите лица, вкл. хипотетичен приобретател на наетия имот, е достатъчна оповестителната функция на фактическото държане на вещта, въз основа която и ако не би искал да се обвърже с обременен от договор за наем имот, за същият е достатъчно да предприеме проверка за вписването на договор за наем с наемател, който да е и държателят на вещта (арг. от Определение №613/01.12.2017 по дело №2812/2017 на ВКС). По тези причини въззивният състав смята, че районният съд недопустимо се е произнесъл по претенцията за установяване развалянето на договор за наем, поради което решението му в тази част следва да бъде обезсилено, а производството по недопустимата претенция да бъде прекратено.

По правилността на решението в останалата обжалвана част по предявения иск по чл.233, ал.1 от ЗЗД.

За успешното водене на иска по чл.233, ал.1, изр.1, вр. чл.87, ал. 1 от ЗЗД е необходимо установяването на следните предпоставки : 1. наличие на облигационни отношения между страните, основани на сключен договор за наем, по който договор ищецът да е предоставил за временно ползване на ответника процесиите имоти срещу заплащане на уговорена наемна цена; 2. договорът да е бил развален с едностранно волеизявление от наемодателя поради виновно неизпълнение на поето от наемателя договорно задължение; 3. наемателят да държи без правно основание наетия имот и да не го предава на наемодателя след прекратяването на договора за наем.

В конкретния случай не се спори за това, че на наемателя е било осигурено ползването на процесните имоти, в т.ч. и извличането на земеделска продукция от тях. Спорно е изправна страна ли е бил наемодателят когато е развалял договора. Аргументите на ответното дружество, че наемодателят не е бил изправен, са съсредоточени в посока на това, че първи е изпаднал в забава наемодателят, като по отношение на задължението за плащане на наемната цена по договора не е оказал необходимото съдействие на наемателя, поради което кредиторовата забава освобождава длъжника от неговата забава, съотв. Й. се явява неизправна страна и като такава не разполага с правото да инициира разваляне на договора.