Решение № 18108 от 08.10.2024, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 18108 гр. София, 08.10.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 33 СЪСТАВ, в публично заседание на трети октомври през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: ПЛАМЕН ИВ. ШУМКОВ при участието на секретаря НАДЯ Г. НАЙДЕНОВА като разгледа докладваното от ПЛАМЕН ИВ. ШУМКОВ Гражданско дело № 20241110115335 по описа за 2024 година

Предявен е конститутивен иск по чл. 40 ЗУЕС.

Производството по делото е образувано е по постъпила искова молба от „Премиум Тауърс“ ЕООД срещу етажните собственици при Етажна собственост с адрес: гр. София, бул. „ представлявана от Я за отмяна на решенията на Общото събрание на етажните собственици, приети на 11.02.2024 г.

Ищецът „Премиум Тауърс“ ЕООД твърди, че е собственик на самостоятелни обекти на право на собственост, находящи се в процесната сграда, за която сочи, че е в режим на етажна собственост. Сочи, че на 11.02.2024 г. е проведено Общо събрание на етажните собственици, за което е съставен протокол от тази дата. Твърди, че общото събрание е проведено незаконосъобразно, тъй като при сключен договор при условията на чл. 2, ал. 1 ЗУЕС, вписан в нотариалния акт на всеки купувач, общото събрание следвало да бъде свикано по реда на чл. 18 ЗУЕС. Намира освен това, че решенията по т. 2 и т. 4 от дневния ред били взети в нарушение на чл. 17, ал. 2, т. 8 ЗУЕС за разпределение за разходите за управление и разходите за поддръжка на общите части на ЕС. Счита, че тези решения следва да са взети с мнозинство от не помалко от 51 на сто идеални части от общите части, като в настоящия случай са взети с мнозинство 45.9838 ид. части от общите части на Сграда Б. За изготвения протокол било залепено уведомление на 18.02.2024 г., като към него не било представено Приложение № 1, удостоверяващо собствеността на участниците в общото събрание или легитимността на техните представители. Поради изложените съображения моли оспорените решения да бъдат отменени. Претендира разноски.

В срока по чл. 131 ГПК етажните собственици при процесната Етажна собственост са подали отговор, с който изцяло оспорват исковата молба. Твърди се, че процесната сграда няма характера на етажна собственост, тъй като ищецът, като юридическо лице, закупило поземления имот, ведно с построените в него четири сгради от друго юридическо лице. Ответниците не отричат факта, че впоследствие 1 ищцовото дружество продало самостоятелни обекти от сградите на други лица.

Отричат отношенията между етажните собственици да се уреждат с предварително представени им вътрешни правила. Считат, че дори подобна разпоредба да е включена в нотариалните актове, то същата е нищожна поради противоречие с материалния закон – чл. 2 ЗУЕС. Освен това оспорва факта, че по отношение на всички етажни собственици е включена подобна клауза, като ищецът не доказвал това свое твърдение, нито твърдението, че е налице вписване по отношение на всеки собственик. Счита за недоказано и обстоятелството, че процесната сграда е част от комплекс от затворен тип, като възразява срещу това твърдение. Сочи, че процесното общо събрание е свикано и проведено законосъобразно. Счита, че не е било налице задължение общото събрание да се свика по реда на чл. 18 ЗУЕС, както твърди ищецът, тъй като в дневния ред са били включени въпроси, касаещи единствено процесната жилищна сграда.

Намира, че правилата на чл. 17, ал. 2, т. 8 ЗУЕС имат диспозитивен характер, като решението по т. 2 от процесното ОС е законосъобразно както в частта на гласуваните разходи за управление и поддръжка на общите части, така и в частта на приетите разходи за фонд „Ремонт и обновяване“. В условията на евентуалност моли съда да отмени решението единствено в частта, касаеща предвидените разходи за управление и поддръжка, като отхвърли иска по отношение на гласуваните разходи за ФРО.

Относно решението по т. 4 също счита, че съответства на материалния закон, като същото, доколкото касае избор на доставчик и поставяне на система за видеонаблюдение в и около блока, то представлява разход, който не е нито за управление, нито за поддръжка, респективно не попада в обхвата на чл. 17, ал. 2, т. 8 ЗУЕС и може да бъде взето съгласно чл. 17, ал. 3 ЗУЕС. По отношение на Приложение № 1 към протокола сочат, че не е имало задължение същото да се прилага заедно със съобщението. Сочи, че същото е изготвено в оригинал и представено в районната общинска администрация. Поради тези и останалите изложени съображения молят предявеният иск да бъде отхвърлен като неоснователен. Претендират разноски.

Съдът, като взе предвид становищата на страните и събраните по делото доказателства, намира за установено следното:

За основателността на иска с правно основание чл. 40 ЗУЕС в тежест на ищеца е да докаже, че е собственик на индивидуален обект в сграда с режим на етажна собственост, че е спазен преклузивният срок за оспорване на взетите решения на проведеното Общо събрание, както и че решенията, чиято отмяна се иска, са били взети, като съобразно разпоредбата на чл. 154 ГПК всяка от страните следва да докаже положителните факти, на които основава твърденията си за допуснати нарушения на материалноправни или процесуалноправни норми, респ. твърденията си за законосъобразността на взетите решения на общото събрание. С оглед конкретно наведените от страните доводи и възражения, ответниците следва да установят спазването на всички императивни процедурни изисквания за свикване и провеждане на общото събрание, както и материална законосъобразност на взетите решения, които са от компетентността на ОС, както и че съдържанието на протокола отговаря на императивните законови изисквания.

С проекта за доклад по делото, обективиран в определение от 27.05.2024 г. и допълнен и приет за окончателен в проведеното открито съдебно заседание на 11.07.2024 г., на осн. чл. 146, ал. 1, т. 3 ГПК като безспорни и ненуждаещи се от доказване между страните по делото са отделени фактите, че на 11.02.2024 г. се е състояло общо събрание на етажните собственици при Етажна собственост с адрес: гр.

София, бул. „ за което е съставен протокол от същата дата, както и че ищецът е собственик на индивидуален обект в процесната сграда; че самостоятелни обекти в процесната сграда се притежават от различни собственици, както и че към момента на 2 провеждане на общото събрание на етажната собственост и понастоящем процесната сграда е в режим на етажна собственост. Ето защо и на основание чл. 153 ГПК съдът приема осъществяването на отделените за безспорни факти за доказано.

Между страните е безспорно, а и от представените по делото доказателства се установява, че ищецът е собственик на самостоятелни обекти в процесната сграда етажна собственост, поради което ищецът доказва своята активна материалноправна легитимация да предявява искове по чл. 40 ЗУЕС.

Между страните е безспорно, че общото събрание, на което са приети оспорените решения, се е провело на 11.02.2024 г. Видно от представено като доказателство към исковата молба съобщение за изготвен протокол от общо събрание, протоколът е обявен на 18.07.2024 г., в указания срок по чл. 16, ал. 7 ЗУЕС.

Следователно преклузивния 30-дневен срок за подаване на иск по чл. 40 ЗУЕС, който тече от получаване на копие от протокола от общото събрание, е спазен от ищеца, тъй като исковата молба е подадена на 18.03.2024 г., поради което предявеният иск се явява допустим.

При предявен иск за отмяна по чл. 40 ЗУЕС съдът не разполага с правомощие да проверява изцяло законосъобразността на приетото решение, като с оглед на диспозитивното начало в гражданския процес следва да се произнесе само по изрично посочените от ищеца основания за отмяна, доколкото само те представляват основанието на предявения иск. В настоящия случай ищцовото дружество основава доводите си за незаконосъобразност на решението поради нарушение на процедурните разпоредби за свикване на общото събрание – неспазване на реда по чл. 18 ЗУЕС за свикване на съвместно общо събрание и неспазване на изискуемото мнозинство за приемане на решенията по т.2 и т.4.

На първо място, ищецът твърди, че процесната сграда - етажна собственост се намира в жилищен комплекс от затворен тип и че ищецът като инвеститор е придобил собствеността върху урегулиран поземлен имот, заедно с 4 сгради, построени върху същия имот, като след това е продал на различни лица отделни самостоятелни обекти в сградите – апартаменти и стаи, в резултат на което посочените сгради са придобили режим на етажна собственост. Твърдението на ищеца, че при осъществяване на продажбите на отделните обекти в сградите, с изрична уговорка във всеки нотариален акт е посочил, че ще се прилагат правилата, определящи реда, управлението и поддръжката на комплекса, както и че е уговорена месечна такса за обслужване и поддържане на сградата и комплекса, се доказват от приложените от страна на ищеца в откритото съдебно заседание, проведено на 11.07.2024 г., 66 броя нотариални акта, във всеки от които се съдържа уговорка, според която продаваният обект на собственост се намира в Комплекс, като купувачът се съгласява, че по отношение на същите ще се прилагат вътрешни правила, определящи реда, управлението и поддръжката на Комплекса, които ще са задължителни за всички собственици и обитатели, като в същите е определена и ежемесечна такса, дължима от купувача за обслужване и поддръжка на сградата и на комплекса, с която ще се покриват разноски за озеленени прилежащи части, за почистване на общи части в сградите, за подмяна на консумативи в общите части и други, определени от продавача.

Разпоредбата на чл. 2 ЗУЕС въвежда особен режим на управление на общите части на сграда в режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип, който се разграничава от общия режим на управление на сгради - етажна собственост. Посочено е, че това става с писмен договор с нотариална заверка на подписите между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти. Съгласно чл.

2, ал. 2 договорът се вписва от инвеститора в Агенцията по вписванията по партидата на всеки самостоятелен обект и е противопоставим на неговите последващи 3 приобретатели. Според легалната дефиниция, дадена в §1, т.3 от ДР на ЗУЕС под „жилищен комплекс от затворен тип“ следва да се разбира комплекс, обособен като отделен урегулиран поземлен имот, в който са построени сгради в режим на етажна собственост и други обекти, обслужващи собствениците и обитателите, при спазване на изисквания на контролиран достъп за външни лица.

Правилата на ЗУЕС се прилагат за сгради в режим на етажна собственост (чл. 1 от закона), съществуваща при наличие на поне четири самостоятелни обекта, принадлежащи на повече от един собственик (чл. 3 от закона). Особен случай е уреден в чл. 2 ЗУЕС за т.нар. „жилищен комплекс от затворен тип” – поне четири самостоятелни обекта в режим на етажна съсобственост и други обекти, обслужващи собствениците и обитателите, всички изградени върху комплекс, обособен в урегулиран поземлен имот, при спазване на изисквания на контролиран достъп за външни лица. Само при наличието на тези условия, изборът на собствениците да управляват общите части чрез Общо събрание на етажните собственици по правилата на ЗУЕС, е от значение за режима на управление и то, ако този избор е обективиран в договор, сключен с инвеститора, при спазване на формата за действителност – писмена с нотариална заверка на подписите. В този смисъл е трайната практика на съдилищата – така напр. Определение № 165/05.03.2014 г. по ч.гр.д. 47/2014 г. по описа на ВКС, IV г.о. Аналогично, в Определение № 1046/10.07.2014 г. по гр.д. 3723/2014 г. на ВКС, III г.о., се приема, че жилищен комплекс от затворен тип има единствено, ако са налице четирите конститутивни елемента: наличие на поне 4 самостоятелни обекта в режим на етажна собственост, наличие на други обекти, обслужващи собствениците и обитателите, всички изградени върху комплекс, обособен върху урегулиран поземлен имот и при спазване на изискванията за контролиран достъп на външни лица, като само при наличието на тези четири елемента изборът на етажните собственици да управляват общите части чрез общо събрание на етажните собственици по правилата на ЗУЕС е от значение за режима на управлението и то ако този избор е обективиран в договор, сключен с инвеститора в изискуемата от закона писмена форма с нотариална заверка на подписите.