Решение № 3869 от 01.07.2020, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

Р Е Ш Е Н

И Е гр. София, 01.07.2020г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ

ГРАДСКИ СЪД, Гражданско отделение, І-1 състав, в публичното заседание на четвърти февруари през две хиляди и двадесета година, в състав:

СЪДИЯ: Екатерина Стоева при секретаря Весела Станчева разгледа гр.д. № 8439описа за 2017. на съда и за да се произнесе взе предвид следното:

Предмет на производството са предявени от „У.Б.” ЕООД против М.М.Ф. и Б.М.Г. осъдителни искове при условията на разделност за заплащане от всеки ответник на сумата 15 000лв., а при условията на евентуалност осъдителен иск против „С.2.” ООД за сумата от 30 000лв. на основание чл.72 ЗС, представляваща стойността на извършени в недвижим имот подобрения, ведно със законната лихва от подаване на исковата молба до изплащането.

В исковата молба ищецът излага, че през 2007г. Л.С., М.Ф. и Б.Г. учредили в полза на „П.Б.” ЕООД право на строеж върху съсобствения си недвижим имот УПИ ІХ-711 от кв.7 по плана на гр.София, местността Овча купел, с площ 756 кв.в., представляващ имот с идентификатор ***, за построяването на жилищна сграда на шест етажа и сутерен, от които учредителите ще придобият правото на собственост на 6бр. апартаменти, ведно с прилежащите им избени помещения и гаражи, а останалите обекти в сградата ще станат собственост на дружеството. За да финансира строителството на 24.10.2007г. „П.Б.” ЕООД сключило с Р.К.П.договор за строеж и предварителен договор за продажба на четвърти жилищен терасовиден етаж и целия пети тавански етаж в бъдещата сграда в имота срещу цена от 265 000 евро, по силата на който ще придобие правото на собственост върху апартаменти № 41, 42 и 43, заедно с прилежащите към тях тавански помещения и гаражи № 12, 13 и 14. С анекс от 15.09.2008г. ищецът заместил Р.П., като възложител и купувач по договора. Със същия и с последващи анекси от 10.04.2009г. и 02.06.2009г. между „П.Б.” ЕООД и ищеца била извършена промяна в предмета на договора- ищецът да придобие собствеността върху апартаменти № 22, 23 и 24, ведно с прилежащите тавански помещения към тях и гаражи № 12, 13, 14 и 15, увеличена цената на 320 000 евро, определен срок за сключване на окончателен договор, промяна на работния проект с цел обединяване на проектираните три тавански помещения в едно. В изпълнение на уговореното ищецът заплатил на дружеството-изпълнител и продавач сумата от 417 790.73лв., но след плащането последното не изпълнило поетите с договора и анексите задължения, вместо което едностранно се отказало от учреденото в негова полза право на строеж на 06.07.2012г. и предало на съсобствениците имота, ведно с извършените до този момент подобрения без претенции, представляващи изкопни работи и реализирано право на строеж на етап груб строеж с изградено подземно ниво на кота -2.68м. с обща площ 550.05кв.м., съставляващо подземен паркинг със 17бр. паркоместа, 21бр. мазета, стълбищна клетка с асансьор, плоча на кота +0.00 с обща площ

550 кв.м., съставляваща партерен /магазинен етаж/ и плоча на кота +3.48 с обща площ 334.14 кв.м., съставляваща първи жилищен етаж над магазинния. През 2014г. съсобствениците учредили право на строеж за същия имот на „С.2.” ООД, което дружество довършило сградата и в нея са инкорпорирани и съществуват реализираните от „П.Б.” ЕООД преди отказа от право на строеж строителни дейности. Въз основа тези фактически обстоятелства поддържа да е упражнявал владение и извършил подобрения в имота на първите две ответници чрез „П.Б.” ЕООД, на което възложил изграждането на готов строителен продукт и заплатил сумата 417 790.93лв., представляващи вложени средства довело до увеличаване неговата стойност и в този смисъл има качеството на добросъвестен владелец и подобрител по чл.72 ЗС. Навежда ответниците М.Ф. и Б.Г. да са се обогатили за негова сметка, тъй като на основание чл.92 ЗС като съсобственици се ползват от подобрения имот и към деня на увеличаване стойността му са били недобросъвестни, съответно обогатяване от страна на ответника „С.2.“ООД, който е придобил имота с подобренията безвъзмездно от съсобствениците и при знанието, че тези подобрения са извършени от ищеца чрез „П.Б.“ ЕООД, поради което дължат заплащането на исковите суми.

Ответниците М.Ф. и Б.Г. изразяват становище за неоснователност на исковете по съображения, че ищецът няма качеството владелец и подобрител на имота, тъй като сключеният между него и „П.Б.“ ЕООД договор създава само облигационно правоотношение, но не и права на владелец. Твърдят строителството да е било спряно през 2009г. след изграждане на плоча на кота 0 и възобновено пет години след това, като на практика целият строеж е изграден от „С.2.“ ООД, поради което оспорват извършеното до спирането да представлява подобрения. Сочат, че през 2017г. прехвърлили правото на собственост върху имота на „С.2012г.“ ООД.

Ответникът „С.2.“ ООД оспорва иска с доводи идентични с тези на другите ответници, а именно, че по силата на сключения предварителен договор с „П.Б.“ ЕООД ищецът не е владял имота чрез това дружество и няма качеството на владелец. Навежда още, че не е приложима разпоредбата на чл.70, ал.3 ЗС и ищецът не е добросъвестен владелец поради липса на годно правно основание, което да го направи собственик на подобренията. В тази посока сочи, че четвърти и пети етаж, за които е бил сключен предварителния договор не са били изградени от „П.Б.“ ЕООД към деня на отказа от правото на строеж, което изключва държане или владение.

Съдът, като взе предвид становищата на страните и прецени доказателствата по делото, намира следното:

От фактическа страна не е спорно Л.А.С.,

М.М.Ф. и Б.М.Г. да са съсобственици на недвижим имот-УПИ ІХ-711 от кв.7 по плана на гр.София, местността Овча купел, с площ 756 кв.в., представляващ имот с идентификатор ***.

Л.С. починала на 14.02.2015г. и наследена от дъщерите си-първите две ответници

/удостоверение на наследници стр.22/.

На 17.07.2007г. с НА № 182, том

І, рег.№ 224, дело № 177/2007г. на нотариус С.М., с район на действие СРС, съсобствениците учредили в полза на „П.Б.“ ЕООД право на строеж върху посочения имот за построяване на жилищна сграда на шест етажа и сутерен, състояща се от 20 паркоместа и 23 избени помещения в сутерена, два магазина и два офиса на партера, 22бр. апартаменти на жилищните етажи и 21бр. тавански помещения, съгласно виза за проучване и проектиране, цялата сграда с разгъната застроена площ 2 726.10кв.м.-общо надземна и подземна площ, срещу задължението на „П.Б.“ ЕООД да построи сградата със свои средства, труд и материали или чрез трети лица до степен на завършеност съгласно предварителен договор от 17.08.2006г. Предвидено е учредителите да придобият правото на собственост върху описаните в т.1, т.2 и т.3 от нотариалния акт апартаменти, ведно с прилежащите им избени помещения и гаражи от бъдещата сграда, а останалите обекти ще станат собственост на дружеството-сепурфициар.

На 24.10.2007г. между Р.К.П.и „П.Б.“

ЕООД е сключен договор за изграждане на готов строителен продукт и предварителен договор за продажба, с който дружеството се задължило на свой риск, със свой проект и материали да изгради и продаде недвижими имоти в бъдещата жилищна сграда и конкретно целият четвърти жилищен терасовиден етаж, разположен на кота +12.12 със застроена площ 415.79 кв.м. и целият пети тавански етаж с площ 250.12 кв.м., разположен на кота

+15.20 със застроена площ 126.30кв.м., включващи общите части, предназначени за ползване само от тези два етажа, разположените на тях апартаменти № 41, 42, 43, както и гаражи /паркоместа/ на паркинга № 12, 13 и 14.

Уговорена е цена на недвижимите имоти от 265 000 евро, включваща всички разходи за проектиране и строителство на обектите до степен съгласно приложение № 1 към договора и разноските за прехвърляне правото на собственост на купувача, платима на части съобразно достигнатия етап на строителството по чл.3, както и срок за изпълнение-24 месеца за изграждане на сградата и въвеждане в експлоатация и 10 дни за сключване на окончателен договор, считано от подписване на акт обр.15.

Не е спорно с анекс от

15.09.2008г. /стр.31/ ищецът „У.Б.“ ЕООД да е заместил Р.П., като възложител и купувач, по договора с „П.Б.“ ЕООД, едновременно с което била извършена промяна относно подлежащите на изграждане и продажба обекти, а именно апартаменти № 22, 23 и 24, разположени на четвърти жилищен терасовиден етаж и таванския етаж, както и гараж /паркомясто/ № 15 при запазване първоначално уговорените останали гаражи /паркоместа/.

Уговорена е и промяна в цената, която с чл.3 от анекса е увеличена на 320 000 евро, платима на вноски по чл.4 и по отношение срока за сключване на окончателен договор с прехвърляне правото на собственост върху обектите.

Условията в последната част отново са променени с анекс от 10.04.2009г.

/стр.35/, а с анекс от 02.06.2009г. са конкретизирали обектите с оглед преработка на проекта по отношение таванските помещения по начин, че да бъдат обединени ведно и да се обособи само към апартамент № 23 /стр.38/.

От приетите като доказателство разписка и фактури /стр.39-45/ и заключението на вещо лице по ССч.Е се установява, че в изпълнение на договора в периода 18.09.2008г.-27.01.2010г. ищецът „У.Б.“ ЕООД заплатил на „П.Б.“ ЕООД сумата от 400 579.44лв. с ДДС.

На

28.08.2008г. е издадено разрешение за строеж № 193 за построяването на жилищната сграда в УПИ ІХ-711, кв.26а /стар кв.7/ по плана на гр.София, местността Овча купел, а на 06.11.2008г. протокол за откриване на строителна площадка с определяне строителна линия и ниво на строеж /стр.51-54/.

С договор от 01.02.2012г., обективиран в НА № 6, том І, рег. № 388, н.д. № 5/2012г., суперфициарят „П.Б.“ ЕООД прехвърлил на „И.И.“ ООД правото на строеж, учредено му върху УПИ ІХ-711 за построяване на два от обектите в имота- магазин № 1 и № 2, срещу задължение на приобретателя да осигури консултантски услуги за обекти на „П.Б.“ ЕООД.

С декларация от 06.07.2012г., с нотариална заверка акт № 55, том І, рег № 2316/2012г. на нотариус, с район на действие СРС, „П.Б.“ ЕООД се отказал от учреденото му право на строеж с НА № 182/2007г., в която се съдържа и изявление, че дружеството няма никакви имуществени претенции към собствениците на имота за извършените до момента СМР, а именно строеж на кота

+3.48м. и за направените подобрения в него.

На същата дата 06.07.2012г. съсобствениците Л.С., М.Ф. и Б.Г., от една страна, и „П.Б.“ ЕООД, от друга, подписали споразумение за прекратяване действието на сключен между тях предварителен договор от 17.08.2006г. за учредяване право на строеж върху имота срещу задължение за изграждане на готов строителен продукт. По силата на това споразумение в деня на подписването му „П.Б.“ ЕООД предал на съсобствениците-учредители имота, заедно с всички подобрения и приращения, без претенции от страна на дружеството за тяхното заплащане.

По делото не е спорно, че след издаване разрешението за строеж и откриване на строителна площадка през 2008г. „П.Б.“ ЕООД започнало дейности по изпълнение на строежа. Видно от приложените констативен протокол № 34/21.10.2014г. на работна група при Столична община, район Овча купел, и служебна бележка № АБ-92-00-783/8/23.10.2014г. на главен архитект на Столична община, район Овча купел, към тези дати е завършен етап „нулев цикъл“ на строежа и сградата е на етап изпълнена първа плоча на кота +3.40, но не е достигнат етап „груб строеж“ по смисъла на §5, т.46 ЗУТ. Според констативния протокол към деня на проверката /21.10.2014г./ на място не се извършват строителни дейности.

На 12.11.2014г. съсобствениците учредили в полза на ответника „С.2.“ ООД право на строеж за построяване в имота на жилищна сграда, състояща се от партер, пет етажа и сутерен, включваща 27бр. апартамента, два магазина, подземен паркинги мазета в сутерена с 2437.85кв.м. разгъната застроена площ, със запазване от учредителите правото на строеж върху конкретно посочени в договора, обективиран в НА № 85, том І, рег.№ 3148, дело № 73/2014г., обекти, а тези извън тях да станат собственост на дружеството. Видно от т.8 от договора съсобствениците-учредители прехвърлили безвъзмездно на приобретателя собствеността върху направените в имота подобрения, представляващи жилищна сграда, изградена към момента на кота +3.48м., като заявяват, че нямат имуществени претенции за тези подобрения.