Решение № 855 от 27.02.2024, Районен съд - Пловдив

РЕШЕНИЕ

№ 855 гр. Пловдив, 27.02.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ПЛОВДИВ, X ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на тринадесети февруари през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Живко Ст. Желев при участието на секретаря Стела Гр. Грозева като разгледа докладваното от Живко Ст. Желев Гражданско дело № 20235330116254 по описа за 2023 година

Предявения иск намира основание в чл.233, ал.1 ЗЗД.

Ищците Г. П. П., Х. Д. П. и П. Д. П. твърдят, че са наследници по закон на Д. Х.в П., починал на ***г. Приживе, на ***г., наследодателят бил сключил с ответницата Н. договор за наем на недвижим имот – самостоятелен обект в сграда с идентификатор № *** на адрес ***. Наемът бил определен на 410 лв. месечно, като следвало да се заплаща от 10-то до 15-то число на текущия месец. Твърди, се че от месец април на 2022г. наемателят не изпълнявал поетото задължение съгласно договора. След като наследодателят починал наследниците установили, че в банковата сметка на наемодателя П., по която следвало да става заплащането на наемите, не са превеждани дължимите суми за времето от април на 2022г. до март на 2023г., като малкото постъпили суми били внесени със забава. На ***г. до ответницата била отправена нотариална покана за заплащане на наемите от 3690 лв. в която се съдържало и изявление за прекратяване на договора за наем считано от датата на получаване на поканата. След това ответницата платила само наемите до месец ноември на 2022г. – 2000 лв. Тъй като продължила да ползва имота и да не заплаща наема на Н. била изпратена още една покана, получена на ***г. с искане за заплащане сумите от м.11.2022г. до 07.2023г. В определения срок наемателката платила сумата. След това тя била изпаднала в забава за наемите за м.08.2023г. и м.09.2023г., които не била изплатила. Предвид това неизпълнение ищците изпратили трета покана, с която бил 1 определен тридневен срок за заплащане на сумите, като било направено и изявление за разваляне на договора, ако това не бъде сторено. Тъй като задължението не било изпълнено в срока ищците считат, че договорът е бил развален считано от 06.10.2023г.

С покана връчена на ***г. ищците определили на ответницата срок за опразване на имота, което не било сторено. Ответницата изпратила писмо от 03.11.2023г. с което се позовала на това, че договорът не е развален поради което няма да предаде имота.

Предвид това се иска да бъде осъдена ответницата да опразни и предаде на ищците наетото помещение.

Ответницата Г. И. Н. не оспорва твърденията относно сключването на договора, като възразява, че той е със срок от пет години, а тя е изпълнила всички свои задължения по него. Поради това счита, че не са били налице основания за разваляне на договора, тъй като неизпълнението било незначително с оглед интересите на кредитора. Поради това счита, че искът е неоснователен.

Съдът намери за установено следното:

Ищците по делото на наследници по закон – преживяла *** и *** на Д. Х.в П. б.ж. на гр. ***, починал на ***г. / лист 8/ .

Установява се, че на ***г. наследодателят Д. П. сключил с ответницата Г. И. Н. договор за наем, с който й предоставил ползването на самостоятелен обект в сграда – апартамент с идентификатор *** на адрес ***. Наемателката се задължила да заплаща на наемодателя месечна наемна цена от 410 лв. /лист 76/. Според чл.4 срокът на договора бил определен на 5 години. Срокът за заплащане на дължимия наем, съгласно чл.2 от договора, бил определен на пет дни в периода от 10-то до 15-то число на текущия месец. Плащането следвало да се осъществява по банков път на описана в договора – чл.3 банкова сметка /лист 77/. В чл.20 ал.1 от договора било предвидено, че при неизпълнение на договора, страната която претендира изпълнение отправя писмено предизвестие до виновната страна, като поставя подходящ срок за изпълнение. При неспазване на предоставения срок, страната, която иска изпълнение, може да развали договора, ако прецени, че с оглед на неизпълнението тя няма вече интерес от неговото действие. Според ал.2 на същия член от договора, разваляне не се допускало, когато неизпълнената част от задължението е незначителна с оглед интереса на кредитора.

Подписите на страните по договора били нотариално заверени от *** на ***г., а договорът вписан в службата по вписванията /лист 76/.

На ***г. наследниците на наемодателя П. изпратили до ответницата, чрез ***, покана в която било посочено, че тя има незаплатени задължения за наем в общ размер 3690 лв., които се отнасят за месеците от април 2022г. до март 2023г. включително.

Предвид това и на осн. чл.20, ал.1 от договора било отправено уведомление за прекратяване на договора, считано от датата на получаване на поканата. Освен това 2 била отправена покана дължимият наем да бъде заплатен в седмодневен срок от получаването на поканата, както и в същия срок се опразнят помещенията отдадени под наем. Поканата била връчена на ***г. / лист 16/.

На ***г. ответницата заплатила част от сумата за наеми в размер на 2000 лв., като това обстоятелство се признава от ищците и се установява от представеното извлечение от сметка / лист 16/.

На ***г. ищците изпратили нова покана /лист 20/, с която заявили, че са получили плащане само за период от април 2022г. до октомври на същата 2022г., както и на част от наема да ноември 2022г. в размер на 360 лв. Позовали се на неизпълнение на задължението за наеми за остатъка от дължимия наем за ноември 2022г. /50 лв./, на наема за м. декември 2022г. и наемите за периода от януари 2023г. до юли 2023г., които заедно с лихвата за забава върху всяка неизпълнена вноска възлизали към 01.08.2023г. общо на 3462,24 лв. Определен бил седмодневен срок за плащане, след изтичане на който ако сумата не бъде платена, договорът ще се счита прекратен /лист 20/. Поканата била връчена на ***г. / лист 18/.

На 14.08.2023г. ответницата заплатила по банков път сумата 3462,24 лв. /лист 23/.

С нова покана отправена на ***г., чрез ***, ищците се позовали на неизпълнение на задължението на ответницата за месеците август 2023г. в размер на 467,81 лв. и септември 2023г. в размер на 467,81 лв. Определен бил тридневен срок за заплащане на сумите, считано от получаване на поканата, след което договорът ще се счита за прекратен / лист 28/.

Тази покана била връчена на ***г. / лист 25/.

На ***г. ищците отправили нова покана към наемателката. В нея се позовали на неизпълнение на задължението по отправената покана от ***г. и прекратяване на договора, поради неизпълнение в определения срок. Поради това поканили ответницата да опразни имота на шестия ден от получаване на поканата. Поканили ищцата да върне всички ключове от имота, като това следвало да стане на шестия ден от получаване на поканата в 15,30ч. /лист 33/.

Поканата е връчена на ***г. /лист 31/. На ***г. ответницата Н. отправила до ищците, чрез ***, покана с която заявила, че е заплатила всички дължими суми по договора, включително и уговорените в него индексации на наемната цена. Заявила, че договорът е вписан, като е с изрично уговорен срок от пет години, като оспорила наличието на разваляне на договора /лист 41/.

След изтичане на определения в поканата от ***г. срок - на ***г. в 15,30 ч. ответницата се не се появила на адреса за да предаде ключовете, което се установява от съставения от *** констативен протокол / лист 37/.

При така установените факти се налагат следните правни изводи:

3

Между наследодателя на страните и ответницата е сключен договор за наем, като не е спорно, че ползването на наетия имот е било предоставено на ответницата.

Съгласно чл.232, ал.2 ЗЗД наемателят е длъжен да плаща наемната цена и разходите, свързани с ползуването на вещта. В случая съгласно разпоредбите на договора /чл.2/ наемната цена е следвало да се заплаща по банков път от 10-то до 15-то число на текущия месец, за който наемът се отнася. Предвид това, за да бъде изправна страна ответницата е следвало да престира ежемесечно в уговореното време. Видно от представените по делото доказателства е, че тя не е изпълнявала точно задължението си, без да има за това причини относно които не отговаря.

Съдът намира, че в полза на ищците, които като наследници на починалия Д. П., са встъпили в правата на наемодателя по договора, се породило правото на разваляне уговорено в чл.20, ал.1 от договора. Уговореният в тази клауза фактически състав, съдът намира осъществен доколкото още след първата отправена покана ответницата не е изпълнила точно задължението си, тъй като е превела само част от дължимата сума 2000 лв., вместо 3690 лв. Но дори да се приеме, че договорът не е бил прекратен по силата на първата отправена покана, ефектът на прекратяване е настъпил след изтичане на срока на последната покана - тази от ***г. Това е така, защото ответницата не е представила доказателства, че е заплатила претендираните в поканата суми за наеми за месеците август и септември 2023г.

Неоснователен е доводът на ответницата, съдържащ се в писмения отговор, че неизпълнението е незначително с оглед интересите на наемодателите. Налице е неизпълнение на две поредни наемни вноски, като освен това, е налице и системност в неизпълнението на задължението за заплащане на наемите. Ответницата в продължителен период от време, не е изпълнявала точно задължението си, което съставлява системно нарушение на задължението й по договора. Наемодателят по договор за наем има интерес от точно изпълнение, доколкото точното изпълнение на периодичните задължения, предполага плащане в уговорения срок. Намателят не може да се позове на изправност, тогава, когато е платил със значителна забава, при това превеждайки само част от сумата, като по този начин възпрепятства правото на наемателя да се позове на прекратяване на договора.

Неоснователен е доводът на ответницата относно това, че поради вписването на договора, той е задължителен за ответниците за целия му срок от пет години.

Съгласно чл.237, ал.2 ЗЗД договорът за наем, сключен преди прехвърлянето на имота, ако има достоверна дата, е задължителен за приобретателя до предвидения в него срок, но не за повече от една година от прехвърлянето.

В случая прехвърлянето на имота, относно който е сключен договора е по силата на наследяването, като договорът за наем е сключен преди датата на смъртта на наследодателя. Договорът е с достоверна дата от момента на нотариалната заверка на 4 подписите под него, тоест от ***г. Поради това следва да се счита че той е за задължителен за приобретателите за не повече от една година от датата на прехвърлянето - тоест до ***г. / една година след смъртта на наследодателя - ***г./.

След изтичане на този срок договорът следва да се счита прекратен, предвид оправените неколкократно, включително и посредством исковата молба, покани за това от страна на ответниците.

С оглед изложеното съдът намира, че наемното правоотношение между страните е прекратено, поради което ответницата дължи връщане на наетия имот.

Предявеният иск е основателен и следва да се уважи.

Съобразно чл.78, ал.1 ГПК ответницата следва да заплати на ищците деловодни разноски в размер на 1399,77 лева, от които 199,77 лв. държавна такса / лист 42/ и 1200 лв. адвокатско възнаграждение / лист 80/.

Водим от горното, съдът

РЕШИ:

ОСЪЖДА Г. И. Н. ЕГН ********** с адрес *** да опразни и предаде на Г. П.

П. ЕГН **********, Х. Д. П. ЕГН ********** и П. Д. П. ЕГН **********, тримата с адрес ***, на осн. чл.233 ЗЗД, държането на следния имот, предоставен по силата на договор за наем от ***г. с нот. заверка на подписите с рег.№*** по описа на ***, а именно: самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***, находящ се на адрес ***.

ОСЪЖДА Г. И. Н. ЕГН ********** да заплати на Г. П. П. ЕГН **********, Х.

Д. П. ЕГН ********** и П. Д. П. ЕГН **********, на осн. чл.78, ал.1 ГПК, сумата 1399,77лв. /хиляда триста деветдесет и девет лева и 77ст./, представляваща деловодни разноски.

Решението може да се обжалва в двуседмичен срок от връчването пред Пловдивския окръжен съд.

Съдия при Районен съд – Пловдив: ____________/п/___________ 5