Определение № 2500 от 19.05.2025, Върховен касационен съд

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 2500 гр. София, 19.05.2025 г.

ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД, 3-ТО ГО 3-ТИ СЪСТАВ, в закрито заседание на осми май през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Емил Томов

Членове:

Драгомир Драгнев

Невин Шакирова като разгледа докладваното от Невин Шакирова Касационно гражданско дело № 20258002100685 по описа за 2025 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по чл. 288 от ГПК.

Образувано е по касационна жалба на „Спорт – С“ ЕООД, подадена чрез процесуален представител адв. Е. Т. против част от решение № 113/10.06.2024г., постановено по в.гр.д. № 351/2023г., поправено с определение № 594 от 02.12.2024г. по описа на Апелативен съд – Бургас.

С обжалваната част от въззивното решение е потвърдено първоинстанционно решение № 672 от 08.06.2023г. по гр.д. № 2233/2022г. по описа на Окръжен съд – Бургас, в частите, с които: на основание чл. 233, ал. 1, изр. 1 от ЗЗД „Спорт-С“ ЕООД, ЕИК[ЕИК] е осъдено да върне на М. С. И. с ЕГН [ЕГН] нает имот с площ от 1200 кв.м. от недвижим имот, находящ се в [населено място], Район Младост,[жк], представляващ ПИ с ид. .................., целият с площ от 2952 кв.м. и при граници поземлени имоти с ид: ..........................., ............................., ...................................,

.............................................,

.................................... и

............................................ който имот е бил предоставен на ответника на основание сключен между страните писмен договор за наем от 25.03.2014г., с нотариално заверени подписи на страните, развален от ищеца поради неизпълнението му от ответника; на основание чл. 232, ал. 2 и чл. 86, ал. 1 от ЗЗД „Спорт-С“ ЕООД, ЕИК[ЕИК] е осъдено да заплати на М. С. И. с ЕГН [ЕГН] сумата от 6309.67 лева – представляваща сбор от главници за наемна цена, дължими за периода 01.12.2019-08.05.2020г. на основание сключен между страните писмен договор за наем от 25.03.2014г., с нотариално заверени подписи на страните, както и сумата от 3388.30 лева – представляваща сбор от обезщетение за забавено 1 плащане върху всяка просрочена главница – наемна цена от падежа на всяка, за периода 06.12.2019- 21.07.2021г., както и на основание чл. 236, ал. 2 и чл. 86, ал. 1 от ЗЗД „Спорт-С“ ЕООД, ЕИК[ЕИК] е осъдено да заплати на М. С. И. с ЕГН [ЕГН] сумата от 39480 лева, представляваща обезщетение за продължилото ползване на наетия имот по договор за наем от 25.03.2014г. от наемателя след разваляне на договора, въпреки противопоставянето на наемодателя в периода 14.05.2020 – 21.07.2021г., ведно със законната лихва върху главницата считано от датата на подаване на исковата молба в съда – 19.08.2021г. до окончателното плащане. на основание чл. 230, ал. 2, пр. последно от ЗЗД са отхвърлени предявените от „Спорт-С“ ЕООД, ЕИК[ЕИК] срещу М. С. И. с ЕГН [ЕГН] насрещни искове за осъждане на ответника да заплати на дружеството сумата от 18 000 лева, предявена като частичен иск от иск с цена на цялото вземане от 90409.66 лева, представляваща стойността на извършените от ищецанаемател в наетия имот инвестиционни разходи за строителни дейности и закупени материали /доставка и монтаж на ограда – 2200 лева; наемане на контейнер с вкл. транспорт за охрана и осигуряване на битови условия за работници – 790 лева; осигуряване на ток и вода на обекта, включително кабел, временно табло, маркуч и фитинги – 300 лева; разчистване на дървета и храсти – 389.78 лева; изкоп на фундамент от 196 m3 – 3920 лева; доставка, полагане и уплътняване на обратна засипка от 200 m3 – 2400 лева; доставка, полагане и уплътняване на обратна засипка-валирана баластра – 10 114.20 лева; доставка, полагане и уплътняване на обратна засипка-валирна баластра 10 см с фракция 10-40 mm, 280 m3 – 2206.44 лева; доставка, полагане и уплътняване на пясъчна възглавница 5 см с фракция 4-10 mm – 5067.72 лева; кофраж за фундаменти, стени и рандбалки, 285 кв.м. – 5700 лева; армировъчна стомана за фундаменти и стени, клас B420/780 кг – 1170 лева; профилна стомана за ограждаща конструкция, клас S235 JR, 1465 кг – 11 720 лева; бетон за фундаменти, стени и рандбалки – клас B25 по БДС EN 206-1/HA: 2008, 43 кв.м. – 5375 лева; доставка и полагане на изкуствена трева DOMO Slide DS 45/13 М, посипана с черна гранула и кварцов пясък, 882 кв.м. – 29 723.40 лева; разчертаване на игрище за футбол, бял цвят, 12 кв.м. – 244.80 лева; доставка и монтаж на PVC перфорирани дренажни тръби – U_SN8, ф200, в готов изкоп извън сгради, 63 м. – 1134 лева; доставка и монтаж на геотекстил, 32 кв.м. – 32 лева; стоманено въже за обтяжки, ф6 мм, 251х2.25 – 564.76 лева; доставка и монтаж на текстилна мрежа ф3.6 мм, 13/13 с обшивка, 950х3.20 – 3040 лева; доставка и монтаж на 2 бр. врати за минифутбол – 600 лева; доставка и монтаж на главно разпределително табло – 600 лева; доставка и полагане на кабел СВТ 5х4 мм2, 120х4.45 – 534 лева; доставка и полагане на кабел СВТ 3х2.55 мм2, 120х2.20 – 264 лева; доставка и полагане на гофрирана тръба ф23, 180х1.05 – 189 лева; доставка, монтаж и свързване на 6 бр. разклонителни кутии за открит монтаж, IP65 – 30 лева; доставка и монтаж на 16 бр. прожектори 400W – 1680 лева; направа на заземление, комплект от два заземителни кола от поцинкована стомана 63/63/1500 мм – 130 лева; доставка и полагане на ШВПС 4х4мм2 и монтаж на автоматичен предпазител 3Р40А – 290.56 лева/, претендирани на основание чл. 5, ал. 5 от договор за наем от 25.03.2014г., както и да заплати сумата от 6000 лева, предявена като частичен иск от иск с цена на цялото вземане от 110 000 лева, която представлява сбор 2 от обезщетение за пропуснати ползи поради неосигурено от наемодателя безпрепятствено ползване на наетия имот в периода 01.09.2019-10.02.2020г. /6000 лева/ и поради невъзможността „Спорт-С“ ЕООД да получи наемната цена от 104 000 лева за периода м. февруари 2020-31.03.2024г., на основание сключен от него договор за пренаемане със Сдружение „ОФК София 2010“ на 01.09.2019г., в резултат на развалянето на наемния договор от 25.03.2014г., ведно със законната лихва върху всяка заявена главница считано от датата на подаване на насрещната искова молба – 29.10.2021г. до окончателно плащане на претендираните частични суми.

В частите, с които първоинстанционното решение е обезсилено в частта, с която е уважен иск с правно основание чл. 233, ал. 1, изр. 1 от ЗЗД за имота над размера на наетата по договора площ от 1200 кв.м. до цялата площ на имота и е прекратено производството по делото в тази част, както и е отхвърлен искът с правно основание чл. 236, ал. 2 и чл. 86, ал. 1 от ЗЗД за горницата над присъдената сума от 39480 лева до пълния предявен размер от 63329.92 лева, както и за присъждане на обезщетение за забава за периода 09-13.05.2020г., ведно със законната лихва върху главницата от исковата молба, въззивното решение не е предмет на касационната жалба и е влязло в сила.

В жалбата се поддържат касационни основания за неправилност на обжалваното решение поради нарушениe на материалния закон, съществено нарушение на съдопроизводствените правила и необоснованост. Отправено е искане обжалваното решение да бъде допуснато до касационно обжалване, да бъде отменено и вместо него да бъде постановен нов акт по същество, с който предявените искове да се отхвърлят, а насрещните такива – да се уважат.

Евентуално е отправено искане делото да се върне на въззивната инстанция за ново разглеждане с указание за разпределение на доказателствена тежест по реда на чл. 146 от ГПК.

Касационният жалбоподател поддържа, че въззивният съд е извършил превратно тълкуване на приобщените доказателства и относимите разпоредби на договора за наем и не е съобразил редица твърдения на страните, свързани със спорното по делото обстоятелство дали електрифицирането на процесния имот е част от задълженията на наемодателя по чл. 3 от договора, което би се отразило върху преценката коя страна е неизправна и по чия вина договорът е развален. Касаторът изтъква също липсата на точен и пълен доклад по делото респ. правилно разпределение на доказателствената тежест, който порок в процесуалните действия на съда счита за съществен и препятстващ осъществяване на защитата му.

Поддържа също, че въззивният съд не е обсъдил доводите, че ищецът е бил наясно, че ползването на наетия имот по предназначение е невъзможно без електричество и вода.

В писмен отговор на касационната жалба ответникът по касация М. С. И., чрез процесуален представител адв. Л. Т. изразява становище, че не са налице предпоставки за допускане на касационно обжалване. Оспорва касационната жалба като неоснователна. Поддържа, че въззивното решение е постановено в съответствие с доказателствата по делото и при правилно прилагане на материалния закон – с договора за наем наемодателят не е поел задължение да предаде имота в електрифицирано състояние; позовава се на чл. 230, ал. 3 от ЗЗД – че не може да отговаря за недостатъци, за които ответникът е знаел или при 3 обикновено внимание е могъл да узнае при сключване на договора, изрично записано в чл. 3, ал. 3 от договора; в продължение на 5 годишното действие на договора наемателят не е упражнил правата си по чл. 230, ал. 2 от ЗЗД; през тези 5 години наемателят е ползвал имота и е заплащал дължимата наемна цена без да има възражения за състоянието на имота; наемателят не е прекратил действието на наемното правоотношение с писмено уведомление преди изтичане на уговорения срок по чл. 5, ал. 3 от договора при доказан по делото значително по-висок пазарен наем на имота в сравнение с уговорения между страните; съгласно чл. 5, ал. 6 от договора правото на подобренията в наетия имот е уговорено в полза на наемодателя, а не на наемателя; претендираните пропуснати ползи противоречат пряко и изключват твърдението, че имотът не е можел да се ползва по предназначение, както и на действията на ответника по преотдаване на терена на значително по-висока наемна цена.

Касационната жалба е процесуално допустима – подадена е в срока по чл. 283 от ГПК, от процесуално легитимирана страна – ответник по делото с правен интерес от обжалване срещу подлежащ на касационно обжалване съдебен акт и отговаря на съдържателните изисквания на чл. 284 от ГПК.

Приложено е и изложение по чл. 280, ал. 1 от ГПК, с което са изпълнени и условията на чл.

284, ал. 3, т. 1 от ГПК.

За да пристъпи към разглеждане на заявените основания за допускане на касационното обжалване, съставът на Върховния касационен съд, Трето гражданско отделение, съобрази следното:

Въззивният съд е приел за установени следните факти: страните са били обвързани от валиден договор за наем и анекс към него, сключен на 25.03.2014г., с нотариална заверка на подписите на страните, по силата на който ищецът М. С. И., като наемодател е предоставил на „Спорт – С“ ЕООД, като наемател за временно и възмездно ползване 1200 кв.м. от поземлен имот, находящ се в [населено място], район „Младост“,[жк], представляващ ПИ с ид. ........................., целият с площ от 2952 кв.м., срещу поето от наемателя задължение да плаща наемна цена от 1200 лева месечно. Договорът е сключен за срок от пет години, считано от 01.04.2014г. За безспорно между страните приел, че след изтичане на срока /01.04.2019г./ наемателят продължил да ползва наетия имот без противопоставяне на наемодателя. Съгласно чл. 1, ал. 3 от договора страните уговорили имотът да се ползва от наемателя за изграждане и експлоатация на спортен комплекс и заведение, проектиран и изпълнен с временни конструкции и съоръжения, изцяло с негови финансови средства и негова собственост. Уговорената между страните наемна цена е 1200 лева, платима от 1 до 5 число на текущия месец. Съгласно чл. 3, ал. 1 от договора наемодателят се задължил да предаде наетия имот в състояние, в което да изпълнява предвиденото в чл. 1, ал. 3 предназначение. От м. декември 2019г. наемателят преустановил изцяло плащането на наемната цена, поради което на 15.04.2020г. ищецът отправил едностранно волеизявление до наемателя с нотариална покана, връчена на адресата на 23.04.2020г., с която поканил ответника да му заплати дължимата наемна цена за месеците декември 2019г. до април 2020г. в общ размер на 4800 лв., ведно със законната лихва върху всяка просрочена главница, с предупреждение, че при неизпълнение в срок до 15 дни, считано от датата на получаване 4 на поканата, ще счита договора за прекратен на основание чл. 5, ал. 6 от текста на договора.