Решение № 154 от 10.01.2026, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 154 гр. София, 10.01.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-19 СЪСТАВ, в публично заседание на първи декември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Биляна Магделинова при участието на секретаря Стефка Ив. Александрова като разгледа докладваното от Биляна Магделинова Гражданско дело № 20221100111874 по описа за 2022 година

Предявен е иск с правно основание чл. 42 ал. 2 от ЗЗД за прогласяване недействителност на договор за покупко-продажба на недвижим имот като сключен от лице без валидна представителна власт, съединен при условията на евентуалност с конститутивен иск за унищожаване на пълномощно, послужило при нотариалното оформяне на същия на основание чл. 31 ал.1 от ЗЗД вр. с чл. 44 от ЗЗД и прогласяване нищожност на разпоредителния договор.

Предявени са насрещни искове с правно основание чл. 55, ал.1, предл 3 от ЗЗД за връщане на платена продажна цена, съединен с иск с правно основание чл. 59 от ЗЗД.

Ищецът С. Т. И., чрез настойника си С. С. Т., излага в исковата молба, че на 29.05.2021г. настойникът на ищеца пристигнал в България и при една от първите срещи с баща му разбрал, че собственото му жилище, находящо се в гр. ****, под външен натиск, е дадено под наем на „Балкан биотерапютикс" ЕООД, ЕИК 2014116174, което към настоящия момент е с фирма „ПРО ЛАКТ БГ'' ЕООД съгласно Договор за наем, вписан в Служба по вписванията с per.

№56260 от 05.10.2020г. Предвид множеството незаконосъобразни действия, предприети спрямо Ст. И., е образувано съдебно производство за поставяне на същия под запрещение. На 14.12.2021г. с Решение №805, постановено по гр.д.

1

№6504/2021г., 3 бр. с-в по описа на СГС, С. Т. И. е поставен под пълно запрещение, като от приетата съдебно-психиатрична експертиза е установено, че страда от деменция, неуточнена, че настъпилите увреждания са необратими и обуславят загуба на базисни годности, поради което не е в съС.ие да разбира свойството и значението на действията си и да ръководи постъпките си.

Изложени са съображения, че на 20.01.1969г. С. Тр. И. придобил процесния недвижим имот с договор за продажба на държавен недвижим имот съгласно Наредба за продажба на жилища от държавен жилищен фонд. На 16.12.2021г. собствеността на апартамента е прехвърлена на Б. Д. З., като ответникът се явил в кантората на нотариус К.Б., в качеството си на купувач и едновременно като пълномощник на продавача С. И., съгласно Пълномощно рег.№ 1788 и рег.№ 1789, том 1, акт 152.

Излага съображения, че с оглед сключения договор за наем, вписан в Служба по впнсванията с peг. №56260 /05.10.2020г. с нотариална заверка на подписа с рег.№1787 от 20.02.2020г. на нотариус В. М. рег.№ 053 на НК, при подписване на цитираното пълномощно, С. И. е въведен в заблуждение от Б.

З. и е смятал, че подписва други документи във връзка с Договора за наем.

Счита, че на 20.02.2020г., С. И. поради невъзможността да разбира и ръководи действията си е подписал цитирания по-горе договор за наем, както и пълномощно на Б. Д. З., в което изрично е предвидена възможността за договаряне сам със себе си за прехвърлянето на собствеността върху процесния недвижим имот. Счита, че е нелогично да се подписва пълномощно за прехвърляне на собственост на недвижим имот, за който в същото време се сключва договор за наем за срок от 10г. Въз основа на представеното пълномощно рег.№ 1788 и рег.№ 1789, том 1, акт 152, на нотариус В. М. рег.№ 053 на НК е сключен договор за покупко-продажба, оформен в нотариален акт №159, том II, рег.№8789, дело № 338 от 2021 година, вписан в Служба по вписванията с вх.рег.№97172 от 16.12.2021г., акт 161, том LLLIV на нотариус К.Б., с pег. №043 на НК, с район на действие СРС, с който С. Т. И. продава на Б. Д. З. процесния недвижим имот. В посочения договор е включено условието С. Т. И. да си запази пожизнено ограничено право на ползване върху избеното и таванското помещение. След сключване на договора за наем, Ст. И. е оставен на улицата и живее в домове за бездомни и центрове за хора със заболявания. За това обстоятелство свидетелства писмо с изх.№028 2 от 08.10.2021г., издадено от Център за кризнсно настаняване на бездомни лица. След описаните по-горе събития, многократно са отправяни запитвания до С. Т. И. дали знае за упълномощаването и негови думи са, че той си е единствен собственик, защото си го купил със заем през 70-те години. Излага съображения, че С. И. не се е явил лично пред нотариуса в гр.София, за да потвърди подписа си и да изпише името си при заверката на процесното пълномощно - съгласно изискванията на чл. 589, ал. 2, във вр. с чл. 590 от ГПК и във вр. с чл. 37 от ЗЗД, а това обстоятелство съставлява основание за нищожност на процесната упълномощителна сдЕ. на основание чл. 26, ал., 2, т. 3 във вр. с чл. 44 от ЗЗД - поради опорочаване на предписаната от закона форма за процесното пълномощно.

Излага съображения, че основателността на главния иск се обуславя и от това, че съгласно чл. 41 от ЗЗД са настъпили законовите последици на решението за поставяне на представлявания под пълно запрещение на 14.12.2021г. С постановяване на същото всички правни и фактически действия извършени от упълномощения представител, на когото пълномощията са прекратени два дни преди прехвърлянето на собствеността, са недействителни, поради което договорът е сключен в хипотезата на чл. 42 от ЗЗД - мнимият представител е формирал и е изявил поначало воля от името на мнимо представлявания, но при липсата на представителна власт, която може да бъде преодоляна само чрез изрично предвидената в чл. 42, ал. 2 от ЗЗД възможност за потвърждаване на договора, каквото липсва. Ето защо волеизявлението на ответника З. е направено от чуждо име без представителиа власт не само не е непоправимо, но и поначало е неправомерно. До момента на потвърждаването на договора от страна на мнимо представлявания, договорът не поражда целените с него правни последици и е в съС.ие на висяща недействителност. Когато мнимо представляваният потвърди договора, потвърждаването има обратно действие във времето, но такова липсва от Ст. И., а договорът не се е валидирал към момента на неговото сключване и не е породил целените с него правни последици. Именно поради изричното нежелание да настъпят описаните погоре правни последици, С. И. действащ чрез неговия настойник, отказва да потвърди и с предявения иск се позовава на недействителността по чл. 42, ал.

2 от ЗЗД.

3

С оглед обстоятелството, че С. И. няма спомен за сключването на упълномощителната сдЕ. с ответника в условията на евентуалност е предявен и с к за унищожаване на процесното пълномощно. Счита, че са налице обстоятелствата, които са подкрепени и с писмени доказателства, че С. И. е бил в съС.ие на невъзможност да разбира и да ръководи действията си по причини, дължащи се на заболяването деменция, което има от 2018г. , поради което към 2020г. съС.ието му е било с трайни нарушения на вниманието и паметта, както и апсихотичност, водещи до амнестична дезориентация..

Предвид изложеното предявява иск за прогласяване недействителност на договор сключен на 16.12.2021г. между Б. З. в качеството му на продавач и С. Т. И., в качеството му на купувач, за покупко-продажба на АПАРТАМЕНТ №2, находящ се в град София, Столична община, район «Оборище», в сградата на булевард ****, на партерния първи надземен етаж, съставляващ самостоятелен обект с идентификатор ***, със застроена площ 82,42 , при съседи по кадастралната карта: на същия етаж - обект с идентификатор идентификатор ***, под обекта - няма и над обекта - обект с идентификатор идентификатор ***, заедно с принадлежащите му ИЗБЕНО ПОМЕЩЕНИЕ вдясно от входа, с площ 15,92 кв.м, ТАВАНСКО ПОМЕЩЕНИЕ първото вдясно, с площ 11,44кв.м., както и съответните идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото в което е построена, който договор е обективиран в Нотариален акт №159, том II, рег.№8789, дело № 338 от 2021 година, вписан в Служба по вписванията с вх.рег.№97172 от 16.12.2021г., акт 161, том LLLIV на нотариус К.Б., с рег. №043 на НК, с район на действие СРС, като сключен от лице без валидна представителна власт,

-При условията на евентуалност конститутивен иск за унищожаване на пълномощно рег.№ 1788 и рег.№ 1789, том 1, алт 152 от нотариус В. М. рег.№ 053 на НК, като извършено от лице, което не е могло да разбира и ръководи действията си, както и за прогласяване за нищожен на гореописания договор.

Ответникът Б. Д. З. в писмения си отговор излага съображения за неоснователност на исковете. Поддържа, че е невярно твърдението, че на 14.12.2021г. с Решение №805, постановено по гр.д. № б504/2021г., 3 бр. с-в по описа на СГС, С. Ив. ЕГН ********** е поставен под пълно запрещение, тъй като решението е влязло в сила на 21.04.2022г. и оттогава С. И. е поставен 4 под запрещение. Оспорва още от 2018г. Стоян И.а да е бил в невъзможност да разбира и ръководи действията си по причини дължащи се на заболяване „Деменция", което той има от 2018г. Твърди, че към момента на упълномощителната сдЕ. - 20.02.2020г. - С. И. е бил абсолютно дееспособен, напълно е разбирал свойството и значението на действията си и е бил в съС.ие да ръководи постъпките си.

Излага съображения, че сравнително невисоката покупна цена на процесния апартамент се дължи на обстоятелството, че бил в много лошо съС.ие преди ответникът да извърши в него ремонт.

Предявява иск за връщане на платената по договора продажна цена , в размер на 135 000 лева., ведно със законната лихва въ рху нея от предявяването на иска до окончателното плащане, както и иск за неоснователно обогатяване, представляващо разходи по ремонта на апартамента в размер на 100 000лв. В тази връзка излага съображения, че изцяло е подменил всички налични инсталации - вик, Електро, отоплителна, подменена е прозоречната дограма с нова - шесткамерна EVL, монтирана е нова входна врата - блиндирана, тройнозаключваща се. Постави л нови, качествени интериорните врати. Изградил нови слаботокови инсталации за телевизия, домофон, интернет. Изцяло подменил подовите настилки, премахнал съществуващите, изпълнил армирана бетонова настилка с топлоизолация върху нея. Завършващият слой настилка е изпълнен от висококачествен ламиниран паркет, с изключение на входното антре и банята, които са настлани с теракота. Отстранил всички мазилки по стени и тавани, изпълнил изцяло нови шпакловки и залепи л висококачествени тапети по стените, таваните боядисал с латекс. Обособил общо помещение с кухненски кът, обзаведен със стоящи и стенни шкафове и висок клас кухненско оборудване. В санитарния възел отстранил мозаечната настилка по пода и изпълнил такава от висококачествена теракота. Стените облицовал с фаянс до тавана, тавана боядисал с водоустойчив латекс. Монтираното санитарно оборудване е луксозно. Във входното антре на пода настлал с теракота, тавана боядисал с латекс, стените облепил с тапети. Съществуващият балкон затворил с метална конструкция и PVC дограма. Ъглите на таваните кантова л с релефни корнизи, а по тези на подовете поставил висок перваз. Всички фасади на сградата към апартамента топлоизолирал и положил минерална 5 мазилка върху топлоизолацията. Предвид това, че сградата е вътрешна, събирането и изнасянето на строителни отпадъци се извършвало ръчно до улицата, което значително оскъпило ремонта. Общият размер на разходите възлиза на 121 743 лева. Целият ремонт извършил с оглед уговорката му със С. И., че след приключването му той ще му прехвърли собствеността върху имота, като от цената бъде приспадната стойността на ремонта. При отпадане правото му на собственост, С. И. щ е се обогати за негова сметка със стойността на извършените ремонтни работи и вложените луксозни материали.

В отговора на насрещните искове, са изложени съображения за неосноватленост на същите. Оспорен е иска с правно основание чл.86, ал.1 от ЗЗД за заплащане на лихва за забава върху продажната цена, тъй като предвидените в чл. 34 от ЗЗД последици от нищожността или унищожаването на договорите са идентични с тези по чл. 55, ал. 1, пр. 3 от ЗЗД, от което следва, че задължението за връщане на полученото възниква за всяка една от страните по договора. Затова, ако се приеме, че е налице действително заплащане на продажната цена в размер на 135 000лв., прави възражение на основание чл. 90 от ЗЗД като упражнява правото да откаже изпълнение на задължението си докато ищецът не предаде владението на недвижимия имот, т.е. връщане на полученото по унищожения договор и не се установи съС.ието вещта.