Решение № 503 от 04.06.2024, Окръжен съд - Бургас

РЕШЕНИЕ

№ 503 гр. Бургас, 04.06.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС, IV ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ

СЪСТАВ, в публично заседание на тринадесети май през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Недялка П. Пенева

Членове:

ДИМАНА Г. КИРЯЗОВА

ВЪЛКОВА

Тихомир Р. Рачев при участието на секретаря Ваня Ст. Димитрова като разгледа докладваното от Недялка П. Пенева Въззивно гражданско дело № 20242100500569 по описа за 2024 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е образувано по въззивна жалба на М. Х. М. и Х. А. М. – ответници в първоинстанционното производство, чрез адв. Турхай Хасан, срещу Решение №50/07.03.24г. постановено от Районен съд Айтос по гр.д.№534/23г., с което е прогласен за нищожен на осн.чл.26, ал.1, предл.3 ЗЗД сключеният на 01.03.2023г между С. Д. Г. и Х. А. М. и М. Х. М. договор за покупко-продажба на недвижим имот с административен адрес: ***, a именно: дворно място, цялото с площ от 278 кв.м., представляващо поземлен имот с пл. № 632 B KB. 180 пo плана на гр. Айтос, одобрен със заповед № PД-14-02-123 от 10.02.1986г., издадена от МССУ, при граници на поземления имот: от изток - улица; от запад — поземлен имот с пл. № 628; от север — поземлен имот с пл. № 631; от юг — поземлен имот с сл. № 633, за който поземлен имот, съгласно неприложен в срок дворищно-регулационен план е отреден урегулиран поземлен имот YПИ IX-632 B KB. 180 пo плана на гр. Айтос, одобрен със заповед № PД-14- 02-123 от 10.02.1986г., издадена от МССУ, с площ на YПИ от 282 кв.м., с неуредени регулационни сметки за 4 кв.м. — придобито място, който YПИ е отреден за жилищни нужди, при граници на урегулирания поземлен имот — от изток улица, от запад YПИ XI628; от север — YПИ VIII — 631; от юг — YПИ Х-633, ВЕДНО с построените в имота обекти, a именно: едноетажна масивна жилищна сграда с инициА.

МЖ, със застроена площ от 56 кв.м. и едноетажна второстепенна постройка, цялата със застроена площ от 12 кв.м., както и ведно с всички подобрения и приращения, насаждения, движими вещи и съоръжения в имота, за сумата от 9500лв./девет хиляди и петстотин лева/, обективирана в № 148, том I, рег. № 987, нот.д. № 121 от 01.03.2023г. на нотариус Георги Георгиев, peг. № 557, поради противоречие с добрите нрави и 1 ответниците са осъдени да заплатят на ищеца С. Д. Г., съдебно деловодни разноски в размер на 1250лв.

Въззивниците изразяват недоволство от постановеното решение и претендират отмяната му, с постановяване на въззивно решение, с което искът да бъде отхвърлен. С позоваване на съдебна практика, въззивниците извършват подробен анализ на основанието за нищожност на сделките – противоречие на добрите нрави и хипотезата на нееквивалентност на престациите, за да обоснове извод, че в тази насока практиката е противоречива. Намират, че за да е налице този порок, не е достатъчно само да се сравнят уговорената престация и пазарната стойност, а насрещната престация да е практически почти нулева или да са нарушени императивни правни норми.

Накърняването на добрите нрави следва да се преценява при всеки конкретен случай.

Според въззивниците в процесния договор не е налице твърде ниска продажна цена, т.к. обявената не е действителната, с оглед наложилата се практика с цел избягване заплащането на по-високи данъци и такси, да се обявяват по-ниски цени, за което свидетелствал св.М.. Анализират показанията на св.Г., за да обосноват извод, че и двете страни са желаели сделката и са били доволни от нея.

Въззивниците излагат аргументи и оспорват размера на присъденото в тяхна тежест адвокатско възнаграждение.

Въззиваемият – ищец С. Д. Г., чрез адв. Тасков представя в срока по чл.263, ал.2 ГПК писмен отговор. В него излага подробни пунктуални съображения за потвърждаване на решението. На първо място оспорва аргументите, че практиката на ВКС по въпроса е динамична. Обосновава извод, че продажната цена е 12.16 пъти пониска от пазарната, предвид и по-добрите характеристики на имота, което може да аргументира теза, че конкретният имот е по-скъп от тези, послужили за аналог на експерта. В тази връзка се позовава на съдебна практика.

Въззиваемият оспорва твърдението за това, че посочената в нотариалния акт цена не е реалната, което по същество е за симулация на сделката, досежно посочената цена, като заявява, че то не е било надлежно въведено в процеса, т.к. не е било изложено в отговора на исковата молба. Макар че е налице съдебна практика досежно липса на нееквивалентност на престациите при симулативно посочване на цената, такова възражение не е въведено и е преклудирано. Извън това не е и доказано поради липса на обратно писмо. Липсва и начало на писмено доказателство, което да направи допустими свидетелските показания по този въпрос.

Въззиваемият излага съображения и по твърдението, че свободата на договарянето като основен принцип позволява уговаряне на цена, от която и двете страни са били доволни – посочват и съдебна практика.

Производството е по реда на чл.258 и сл.ГПК. Въззивната жалба е подадена в срока по чл.259 ГПК, от лица, за които съществува правен интерес от обжалване на първоинстанционното решение; отговаря на изискванията на чл.260 и чл.261 ГПК, поради което същата е допустима.

Бургаският окръжен съд, след като обсъди събраните по делото писмени доказателства, показанията на свидетелите С. Ш., Г. Г. и Н. М., както и извършените основна и допълнителна съдебно – технически експертизи намира, че първоинстанционния съд е установил релевантните за спора факти и обстоятелства, относно сключен на 01.03.2023г. с нотариален акт №148, том І, рег.№987, дело №121 по описа на нотариус Георги Георгиев договор за покупко – продажба на недвижим имот - дворно място, с площ от 278 кв.м., представляващо поземлен имот с пл. №632 в кв. 180 пo плана на гр. Айтос, за който е отреден урегулиран поземлен имот УПИ IX632 в кв. 180 пo плана на гр. Айтос, с площ на YПИ от 282 кв.м., ведно с построените в имота едноетажна масивна жилищна сграда, на площ от 56 кв.м. и едноетажна второстепенна постройка, на площ от 12 кв.м., както и ведно с всички подобрения и приращения, насаждения, движими вещи и съоръжения в имота, за сумата от 9500лв.Установил е, че пазарната цена на продавания имот е 108767 лева – повече от 10 пъти над продажната цена. поради това и на осн. чл.272 ГПК, въззивната инстанция препраща към мотивите на първоинстанционното решение в тази им част.

2

Бургаският окръжен съд, при служебната проверка на обжалваното решение, извършена на осн. чл.269 ГПК, не установи съществуването на основания за нищожност на същото, поради което го намира за валидно и допустимо. След Бургаският окръжен съд, като взе пред вид установените факти, становищата на страните и като съобрази Закона намира, че първоинстанционното решение е правилно и законосъобразно и следва да бъде потвърдено. Мотивите на първоинстанционния съд и в тази част въззивната инстанция споделя на осн. чл.272 ГПК.

В допълнение по изложените във въззивната жалба съображения следва да се каже:

На последно място, по основанието за нищожност поради нееквивалентност на престациите, следва да се каже: както е посочил ВСК в Решение № 241 от 15.01.2021 г. на ВКС по гр. д. № 3796/2019 г., IV г. о., ГК, в облигационните отношения действа принципа на свободата на договаряне ( чл.9 ЗЗД), и страните по договора са властни да определят вида и размера на насрещните си престации, при които волеизявленията им съвпадат, стига това да не противоречи на повелителни норми на закона и на добрите нрави. Накърняване на добрите нрави е налице единствено „при прекрачване на разумната граница на свободата на договаряне, при такава съществена нееквивалентност на насрещните престации, при която едната от тях е пренебрежимо малка в сравнение с другата – дотолкова, че с това се нарушават общоприети морални норми, въплъщаващи общественото понятие за справедливост. Преценката за това не се ограничава единствено до сравняване на насрещните престации по договора, а обхваща и всички останали обстоятелства, установени по делото във всеки един конкретен случай, които са от значение за изясняване на действителните отношения между страните, включително – техните мотиви да сключат договора именно при значителна неравностойност на насрещните престации по него“.

В настоящия случай продажната цена от 9500 лева е повече от 10 пъти пониска от пазарната цена, установена от извършената допълнителна съдебно – техническа експертиза. Това според въззивната инстанция прекрачва разумната граница на свободата на договаряне и е налице значителна нееквивалентност на престациите. Страните по сделката не са близки роднини, в които случаи е обичайно да не се сключват сделки по пазарна цена и да не се цели непременно еквивалентност на престациите.

Макар че в жалбата ответниците се позовават на показанията на св.М., че действителната продажна цена е по-висока от посочената в нотариалния акт, същите не са въвели в процеса възражение за симулативност на сделката досежно размера на цената и не са в вели фактически твърдения в тази насока. Всъщност в отговора на исковата молба те посочват, че уговорената в нотариалния акт цена е в такъв размер, т.к. площта на имота е маломерна, с неуредени регулационни сметки, сградите са стари и се нуждаят от сериозен ремонт.

По изложените съображения, въззивната инстанция намира, че уговорената н нотариялния акт цена от 9500 лева е действително заплатената. Същата е десетократно по-ниска от пазарната и това води до значителна нееквивалентност на престациите, което накърнява добрите нрави и е основание договорът да бъде квалифициран като нищожен на това основание.

Искът е основателен. Първоинстанционното решение като правилно и законосъобразно следва да бъде потвърдено.

Разноски не се претендират и не следва да се присъждат. С оглед на гореизложеното Бургаският окръжен съд

РЕШИ:

ПОТВЪРЖДАВА Решение №50/07.03.24г. постановено от Районен съд Айтос по гр.д.№534/23г.

3

Настоящото решение подлежи на обжалване пред Върховен касационен съд, в едномесечен срок от връчване на препис от него на всяка от страните.

Председател: _______________________

Членове:

1. _______________________

2. _______________________

4