Решение № 9508 от 23.05.2025, Софийски районен съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 9508 гр. София, 23.05.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 51 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и четвърти февруари през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: ИВЕТА В. ИВАНОВА при участието на секретаря ДИАНА АЛ. МАНОЛОВА като разгледа докладваното от ИВЕТА В. ИВАНОВА Гражданско дело № 20231110164615 по описа за 2023 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Предявен е от „Медицински център Медика 2005“ ЕООД срещу останалите етажни собственици на самостоятелни обекти в сграда в режим на ЕС с административен адрес:

/адрес/, иск с правно основание чл. 40 ЗУЕС за отмяна на решението по т. 1, взето от Общото събрание на етажните собственици от сградата в режим на ЕС на 19.10.2023 г. в частта, касаеща определяне размера на дължимата от дружеството такса поддръжка, считано от 01.01.2024 г.

Ищцовото дружество „Медицински център Медика 2005“ ЕООД твърди, че е регистрирано като лечебно заведение „медицински център“ с предмет на дейност осъществяване на специализирана извънболнична медицинска помощ и е вписано в регистъра на Изпълнителна агенция „Медицински надзор“. Посочва, че по силата на договор за покупко-продажба от 10.08.2017 г., в качеството си на купувач, е придобило собствеността върху недвижим имот, представляващ апартамент № 2, находящ се на етаж 1 с площ от 43,79 кв.м., заедно с прилежащите му 1,11 % идеални части от общите части на сградата, равняващи се на 6,82 кв. м. и прилежащите му 136,78/674 идеални части от урегулирания поземлен имот, в който е построена сградата, представляващ УПИ IX-372 от кв. 125 по плана на гр. София, местност „Лозенец III-та част“, с административен адрес:

/адрес/. Изяснява, че въз основа на Заповед на главния архитект на район „Лозенец“ от 02.11.2017 г. било допуснато изменение в одобрения инвестиционен проект, изразяващо се в промяна в предназначението на притежавания от ищеца апартамент в амбулатория за първична медицинска помощ – групова практика за специализирана медицинска помощ – неврология. Строежът бил въведен в експлоатация съгласно Удостоверение от 25.11.2019 г., издадено от главния архитект на Столична община, като имотът, собственост на ищцовото дружество, бил кадастрално отразен като имот с идентификатор *** по КККР, одобрени със Заповед № РД-18-739/21.11.2017 г. на изп. директор на АГКК, с предназначение – за здравни и социални услуги. Ищецът посочва, че на 19.10.2023 г. било проведено общо събрание на етажните собственици в сградата в режим на етажна собственост с адрес: /адрес/. За свикването на последното не е имало обявена по установения ред писмена покана, поради което ищцовото дружество не е редовно уведомено 1 и не е взело участие на събранието. Излага се, че в хода на същото било взето решение по т.

1 от дневния ред, съгласно което на основание чл. 51, ал. 5 ЗУЕС за обект „Медицински център Медика 5“ /бивш ап. 2/, находящ се на партера в сградата, в който се упражнява професия и извършва дейност, свързана с достъп на външни лица, да се заплаща такса поддръжка в петкратен размер, а именно 225 лева на месец, считано от 01.01.2024 г. Прието било таксата да се заплаща преди началото на всяко четиримесечие в касата на ЕС, в брой и на управителя Н. К.. С исковата молба „Медицински център Медика 2005“ ЕООД, в качеството си на собственик на самостоятелен обект в сградата в режим на етажна собственост, оспорва така взетото решение, намирайки същото за незаконосъобразно.

Конкретно посочва, че Общото събрание е свикано и проведено в нарушение на установените правила – без обявяване на поканата от свикалия го управител в установения срок съгласно чл. 13, ал. 1 ЗУЕС и без последният да е съставил протокол по отношение датата и часа на поставяне на поканата; протоколът е изготвен от протоколчик, избран в нарушение на правилата на чл. 16, ал. 4 ЗУЕС; не съдържа всички необходими реквизити съгласно чл. 16, ал. 5 ЗУЕС – не е посочено място на провеждане на ОС, не са посочени поименно явилите се лица и идеалните части от ЕС, не е посочен номерът на самостоятелния обект, който всеки етажен собственик притежава, не е отбелязано обстоятелството кои собственици присъстват лично и кои се представляват от упълномощени лица, определени изказвания са отразени без посочване на техния автор, в съдържанието на протокола не са описани представените пълномощни, нито са приложени копия от тях на основание чл. 14, ал. 5 ЗУЕС, в графата „данни за собственика“ името на С.Н. неправилно е вписано по отношение собствеността върху ап. 5 и пм. 5, както и върху ап. 7 и пм. 6, тъй като няма качеството на етажен собственик. Наред с това, данните за притежаваните идеални части от общите части на сградата, посочени в т. 3, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 14 от списъка - приложение, са неверни, тъй като вписаните идеални части в проценти са повече от действителните такива съгласно документи за собственост. Поради това ищцовото дружество счита, че не са спазени изискванията за наличие на кворум и представителна власт на лицата, както и правилата за мнозинство при вземане на решения. С исковата молба се оспорва представителната власт на лицето И.Т., като пълномощник на П.П., на лицето С.Н. като пълномощник на „СН Асет Партнърс“ АД и на лицето И.И. при поискването им от ищцовото дружество. Изтъква се, че оспореното решение е незаконосъобразно и с оглед разпоредбата на чл. 51 ЗУЕС, тъй като размерът на разходите за управление и поддръжка на общите части на ЕС се определя на база действително извършените разходи за всеки отделен месец, а не на база предварително определен и авансово дължим фиксиран месечен размер.

Посочва се, че оспореното решение не е мотивирано, не се позовава на конкретни факти и съдържа неверни твърдения. В исковата молба се твърди, че решението не съдържа данни за причините, поради които значително са нараснали разходите за поддръжка на общите части на сградата в резултат на стартиране дейността на „Медицински център Медика 2005“ /бивш ап. 2/“. Ищцовото дружество посочва, че с оглед предмета си на дейност е добре организирано относно начина на посрещане/изпращане на пациенти, като е налице обособено помещение, изпълняващо функции на чакалня. Излага, че при определяне на таксата по чл. 51, ал. 5 ЗУЕС не са взети предвид разходите за експлоатация на асансьора в сградата, който ищцовото дружество не използва, както и, че така определеният размер на таксата за поддръжка не е съобразен с другото търговско дружество, притежаващо обекти в същата сграда в режим на етажна собственост. Поради тези причини МЦ „Медика 2005“ ЕООД счита, че решението по т. 1 е взето при липса на фактическо и правно основание. С тези съображения отправя искане за уважаване на исковата претенция и за отмяна на оспореното решение. Претендира присъждане на сторените по делото разноски.

В депозирания в срока по чл. 131, ал. 1 ГПК писмен отговор ответната страна – останалите етажни собственици от сграда в режим на ЕС с административен адрес: /адрес/, представлявана от управителя Н. Й. К., чрез пълномощника си адв. Г., намира исковата претенция за изцяло неоснователна. Не оспорва, че ищцовото дружество е собственик на самостоятелен обект в процесната жилищна сграда в /адрес/, а именно на апартамент № 2, находящ се на етаж № 1, кота 0, както и, че предназначението му, след допуснато изменение 2 на инвестиционния проект, е амбулатория за първична медицинска помощ – групова практика за специализирана медицинска помощ – неврология. Не оспорва, че на 19.10.2023 г. е проведено общо събрание на ЕС, на което са присъствали всички собственици на самостоятелни обекти в сградата, с изключение на представител на ищцовото дружество.

Твърди, че решенията са взети в съответствие със закона, при стриктно съблюдаване на процедурните правила, регламентирани в ЗУЕС, с нужния кворум, при надлежно свикано Общо събрание. Конкретно посочва, че на 09.10.2023 г. в 20:10 часа на видно и общодостъпно място – на входната врата на сградата и на шкаф за домофонна система, намиращ се във фоайето на сградата, е поставена покана за свикване на ОС на 19.10.2023 г., която съдържа всички изискуеми реквизити. Поддържа се, че за поставянето на поканата е съставен нарочен протокол, подписан от управителя и един от собствениците. До всички етажни собственици, в т.ч. и до ищцовото дружество, покана с идентично съдържание е изпратена и на електронната поща на 10.10.2023 г. Заявява се, че на 26.10.2023 г. в 20:17 часа е изготвен и оповестен протоколът от провелото се на 19.10.2023 г. общо събрание, като съобщение в тази връзка, заедно с копие от протокола, са поставени на намиращия се срещу входа на сградата шкаф за домофонната система. Ответната страна намира, че протоколът съдържа всички реквизити съгласно чл. 16, ал. 5 ЗУЕС, заедно със списък - приложение към него и всички пълномощни, удостоверяващи представителната власт на присъствалите упълномощени лица. Протоколчикът е надлежно и единодушно избран от всички присъстващи на ОС. Оспорва ищцовото дружество да е отправяло искане да се запознае с представените пълномощни. Видно от присъствения лист и протокола, решенията са взети с мнозинство от 98,89 %. В отговора се излага довод, че отразените идеални части от общите части на сградата са коректно описани и в съответствие с притежаваното право на собственост на всеки един собственик. Посочва се, че управителят няма задължение да следи дали е налице прехвърлена собственост или дали има промяна в обитателите/наемателите. Излага се, че от ищеца своевременно не е направено възражение по чл. 16, ал. 9 ЗУЕС, като съдържанието на протокола не е оспорено пред управителя в предвидения 7-дневен срок, след изтичане на който протоколът се стабилизира и има обвързваща етажните собственици, третите лица и съда доказателствена сила. Останалите етажни собственици твърдят, че е налице основание за заплащане от страна на ищеца на такса за поддръжка и управление на общите части в петкратен размер, тъй като дружеството упражнява търговска дейност като медицински център, която е свързана с постоянен достъп на външни лица, а това от своя страна води до увеличаване на разходите за електроенергия, почистване, дребни поправки в общите части на сградата и др. Поддържа се, че няма изрично законово изискване таксата за поддръжка и управление на общите части да бъде равна на размера, определен за един собственик/обитател. Като релевантно основание за заплащане на петкратна такса намира обстоятелството, че Медицинският център ползва общ вход с живущите в сградата, както и, че за такъв вид лечебно заведение е предвидена възможност за стационар за 24 часа. Твърди, че в мотивите към решението са посочени действителната ситуация и реалните факти, довели до увеличаване на таксата за поддръжка и управление. Излага се, че другото търговско дружество, притежаващо обект в същата сграда в режим на етажна собственост, използва последния като жилище, а не за упражняване на търговска дейност. Оспорва твърдението на ищеца, че липсва правно основание за вземане на решение за увеличаване на размера на таксата, тъй като съгласно чл. 11, т. 5 ЗУЕС това е именно от изключителната компетентност на ОС. Действията по управление и поддръжка не могат да бъдат извършвани при липсата на авансово извършени вноски, предвидени за този вид разходи. С тези доводи останалите етажни собственици от процесната сграда отправят искане за отхвърляне на исковата претенция като неоснователна, доколкото оспореното решение по т. 1, взето на процесното общо събрание, е законосъобразно. Претендират разноски.

Съдът, като съобрази доводите на страните и събраните по делото доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, съгласно правилата на чл. 235, ал. 2 ГПК, намира за установено от фактическа и правна страна следното:

Съгласно разпоредбата на чл. 40, ал. 1 ЗУЕС всеки собственик може да иска отмяна на 3 незаконосъобразно решение на Общото събрание на ЕС, а съгласно ал. 2 от същата разпоредба, молбата се подава пред районния съд по местонахождението на етажната собственост в 30-дневен срок от получаването на решението по реда на чл. 16, ал. 7 ЗУЕС.

По своята правна същност исковете по чл. 40, ал. 1 ЗУЕС са конститутивни и имат за свой предмет упражняване на потестативното материално право на собственик на самостоятелен обект в сграда в режим на ЕС за отмяна на незаконосъобразно решение на общо събрание на етажни собственици.