Решение № 37 от 15.03.2024, Апелативен съд - Варна

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 37 гр. Варна, 13.03.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД – ВАРНА, I СЪСТАВ, в публично заседание на шести март през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Милен П. Славов

Членове:

Петя Ив. Петрова

М. Кр. Маринова при участието на секретаря Олга Ст. Желязкова като разгледа докладваното от Петя Ив. Петрова Въззивно гражданско дело № 20243000500012 по описа за 2024 година и за да се произнесе взе предвид следното:

Производството по в.гр.д. 12/2024 г. по описа на Варненския апелативен съд е образувано по въззивна жалба на „Иванови Груп Варна“ ООД, подадена чрез адв. М. В., против решение № 1212/25.10.2023 г., постановено по гр.д. № 1892 по описа на Варненския окръжен съд за 2022 г. в ЧАСТТА, с която е ОБЯВЕН ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН по реда на чл. 19, ал.3 ЗЗД предварителен договор за продажба на недвижим имот от 24.08.2021г., по предявения иск от Я. Х. М. срещу „Иванови Груп Варна“ ООД, по отношение на апартамент №4 с идентификатор *** по КККР на гр. Варна, с адрес на имота гр. Варна, район М., СО „*“, ет.*, намиращ се в сграда с идентификатор ***, разположена в имот с идентификатор ***, с предназначение на самостоятелния обект: жилище, апартамент, със застроена площ от 72,80 кв.м., ведно с прилежащото му избено помещение №4, същото с площ от 4,90 кв.м. и 5,8426 % идеални части от общите части на сградата и правото на строеж, при граници на самостоятелния обект на същия етаж имот с идентификатор * и *, под обекта имот с идентификатор *, над обекта имот с идентификатор *, както и 46,37 кв. метра идеални части от поземлен имот с идентификатор *** по КККР на гр. Варна, намиращ се в гр.

Варна, район М., СО „*“, целия с площ от 1417 кв.м., трайно предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: ниско застрояване, с предишен идентификатор ***, номер по предходен план 3506.330, кв.23, парцел ХVІІІ-330, при съседи: имоти с идентификатори *, *, *, *, *, * и *, при УСЛОВИЕ, че в двуседмичен срок от влизане в сила на 1 съдебното решение Я. Х. М. ЗАПЛАТИ НА „Иванови Груп Варна“ ООД, ЕИК 206520390 със седалище и адрес на управление гр. В., ул. * * №*, ет.*, ап.* сумата от 26 000 евро, представляваща четвърта и пета – окончателна вноска по предварителен договор за продажба на недвижим имот от 24.08.2021г., на осн. чл. 362, ал.1 ГПК и в частта, с която „Иванови Груп Варна“ ООД е осъден ДА ЗАПЛАТИ на Я. Х. М. сумата от 5623,43 лева, от които сумата от 1123,43 съдебно – деловодни разноски и 4500 лева определено от съда възнаграждение за процесуално представителство, на осн. чл. 78, ал.1 ГПК.

Въззивникът е настоявал, че решението на окръжния съд е неправилно като постановено при съществено нарушение на съдопроизводствените правила, в противоречие с материалния закон и е необосновано, като е молил за отмяната му и за отхвърляне на иска с присъждане на разноските. Навел е оплаквания, че окръжният съд в разрез с доказателствата по делото и клаузите на предварителния договор приел, че предмет на предварителния договор е прехвърляне на правото на собственост, а не на правото на строеж за апартамента съгласно уговореното в договора. При наличието на изграден вече обект, на реализирано право на строеж и трансформирането му в право на собственост върху имота към момента на предявяване на иска, достигнал до погрешен извод за действителност на предварителния договор, за възможен негов предмет и за обявяването му за окончателен. Ангажиментът, който дружеството поело за продажба на право на строеж, предвид обвързването на плащането с достигане до фаза “груб строеж”, реално бил неизпълним - невъзможен за осъществяване и противоречащ на закона - чл.

181, ал. 1 ЗУТ, което не било съобразено от окръжния съд в решението му. В предварителния договор липсвала индивидуализация на ПИ с площ, съседи, което съставлявало съществен порок и водело до нищожност на предварителния договор на самостоятелно основание. Окръжният съд не съобразил, че в предварителния договор липсвала и изрична, ясна и недвусмислена уговорка относно продажната цена за правото на строеж и за идеалните части от поземления имот, което също опорочавало до нищожност предварителния договор. Съдът неправилно приел също така, че представеното площообразуване (което не било и подписано от собствениците на поземления имот), представлявало съглашение на страните идеалните части от земята да бъдат приети като общи части към самостоятелния обект. Съдът достигнал и до погрешен извод, че липсва договор за изработка (такъв за строителство) между страните (съобразно клаузите на договора) и от там - и за неприложимост на чл. 266, ал. 2 ЗЗД и упражняване на право на разваляне на договора от обещателя – изпълнител при наличието на покана до ищеца да доплати сумата за повишените разходи за труд и материали, евентуално – и че няма увеличаване на уговорената цена, като възприел и оспорена от жалбоподателя експертиза в тази връзка (данните били за периода 2021г. вместо за периода 2022г.).

Въззиваемият Я. Х. М., чрез адв. Д.А., е подал писмен отговор на въззивната жалба, с който е оспорил същата и по подробни съображения по 2 всяко от оплакванията и с доводи за правилността на обжалваното решение е молил за неговото потвърждаване и за присъждане на разноските.

Решението на окръжния съд не е обжалвано в частта, с която е отхвърлен иска на Я. Х. М. по чл. 19, ал.3 ЗЗД срещу „Ф. Б.“ ООД по отношение на 46,37 кв.м. ид.ч. от ПИ с идентификатор *** по КККР на гр. Варна.

В съдебно заседание въззивникът, чрез адв. В., е поддържал въззивната жалба и е молил за присъждане на разноските, като е направил възражение по чл. 78, ал.5 ГПК за прекомерност на адвокатското възнаграждение на насрещната страна. Въззиваемият, чрез адв. А., е поддържал отговора на въззивната жалба и е претендирал присъждане на разноски по приложен списък.

Съдът на осн. чл. 269 от ГПК, след като извърши служебна проверка, намира обжалваното решение за валидно и допустимо в обжалваната му част, а по правилността му и с оглед наведените оплаквания въз основа на събраните по делото доказателства, намира следното:

Предмет на производството пред окръжния съд (в обжалваната пред настоящата инстанция част) е бил предявеният от Я. Х. М. против „Иванови Груп Варна“ ООД за обявяване за окончателен на предварителен договор от 24.08.2021г. за покупко – продажба на недвижим имот - апартамент №4 с идентификатор *** по КККР на гр. Варна, с адрес на имота гр. Варна, район М., СО „*“, ет.*, намиращ се в сграда с идентификатор ***, разположена в имот с идентификатор ***, с предназначение на самостоятелния обект: жилище, апартамент, със застроена площ от 72,80 кв.м., ведно с прилежащото му избено помещение №4, същото с площ от 4,90 кв.м. и 5,8426 % идеални части от общите части на сградата и правото на строеж, при граници на самостоятелния обект: на същия етаж имоти с идентификатори * и *, под обекта - имот с идентификатор *, над обекта - имот с идентификатор *, както и 46,37 кв. метра идеални части от поземлен имот с идентификатор *** по КККР на гр. Варна, намиращ се в гр. Варна, район М., СО „*“, целия с площ от 1417 кв.м., трайно предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: ниско застрояване, с предишен идентификатор ***, номер по предходен план 3506.330, кв.23, парцел ХVІІІ-330, при съседи: имоти с идентификатори *, *, *, *, 1 *, * и *, на осн.чл. 19, ал.3 ЗЗД.

Ищецът (след уточненията на исковата молба) е поддържал, че с предварителния договор от 24.08.2021 г., сключен с обещателите „Иванови Груп Варна“ ООД и „Ф. Б.“ ООД, последните се задължили да му прехвърлят процесния апартамент №4 и 46,37 кв.м. ид.части от земята при цена от 65000 евро, платима поетапно на части в периода от сключване на предварителния договор – до въвеждане на сградата в експлоатация и сключване на окончателния договор. Поддържал е, че ответниците са се задължили да изградят жилището изцяло и за своя сметка във вида и в сроковете съобразно 3 договореното и при окончателно договорената цена. Към датата на подаване на исковата молба, ищецът бил платил сумата от 6500 евро (дължима в тридневен срок от подписване на предварителния договор), сумата от 13000 евро (при получаване разрешение за строеж на сградата) и сумата от 19 500 евро (при снабдяване с Акт обр.14 на сградата). Съгласно уговорките, останалата част от 19500 евро била платима в петдневен срок от получаване на Акт обр.15, а окончателното плащане от 6500 евро - в деня на сключване на окончателния договор след въвеждане на сградата в експлоатация и придобиване собствеността върху 46,37 кв.м. идеални части от земята.

Твърдял е, че сградата е изградена на етап „груб строеж“, за нея е издаден Акт обр.14 на 26.04.2022г. и обещаният апартамент е възникнал като самостоятелен обект на правото на собственост. След снабдяване на сградата с Акт обр.14, обещателите му отправили известие за увеличаване цената за апартамента, позовано на увеличение на цените за строителството и покана за заплащане на допълнителна сума от 22 750 евро в тридневен срок от поканата - 08.06.2022г. Ищецът писмено възразил, предвид уговорката за твърдо определената цена като счита, че ответниците не са изправна страна и не са развалили договора с отправеното му на 28.07.2022г. изявление. Предвид, че преди завеждане на иска обещателите – съсобственици са извършили доброволна делба и само „Иванови Груп Варна“ ООД е получил в дял, и е станал собственик на обещания апартамент, и е придобил по договор за замяна съответните идеални части от дворното място, той следвало да отговаря по иска по чл. 19, ал.3 ЗЗД.

Ответникът „Иванови Груп Варна“ ООД, е оспорвал иска и е молил за отхвърлянето му, като относимите за настоящото производство възражения са наведените с въззивната жалба такива.

Установено е от събраните писмени доказателства, че на 22.07.2021г. с договор за покупко-продажба, обективиран в нотариален акт № 164, том ІІ, рег. № 2967, дело № */2021г. по описа на нотариус Д. Ст., „Иванови Груп Варна“ ЕООД и „Ф. Б.“ ООД са придобили собствеността (всеки по ½ идеални части) на недвижим имот с идентификатор ***

(идентичен на ПИ ***, видно от вписванията в издадените от АГГК скици на имота), намиращ се в гр. Варна, местност „*“, с площ по документи 1370 кв.м., а по скица 1443 кв.м., ведно с построената в него жилищна сграда. На 24.08.2021г. те са сключили с настоящия ищец Я. Х. М. процесния предварителен договор за продажба. Установено е по делото и не е спорно между страните, че на 03.12.2021г. съсобствениците „Иванови Груп Варна“ ЕООД и „Ф. Б.“ ООД са се снабдили с разрешение за строеж на „Многофамилна жилищна сграда с търговска част“ в УПИ ХVІІІ-330 ( ПИ ***), кв.23 на СО „*“, гр. Варна, със ЗП от 423,20 кв.м. и РЗП – 1417,00 кв.м. и са започнали изграждането на сградата. С договор за доброволна делба от 22.03.2022г., дружествата са си поделили правото на строеж за отделни самостоятелни обекти в сградата, като „Иванови Груп Варна“ ЕООД е получил в дял правото на строеж за процесния апартамент 4

№4, на 2-ри етаж със ЗП от 72,80 кв.м., ведно с прилежащото му избено помещение 4, с площ от 4,90 кв.м., както и на 5,8426 % идеални части, равняващи се на 13,70 кв.м. идеални части от общите части на сградата и правото на строеж върху имот с идентификатор *** (предишен ***). С договор за замяна от 22.03.2022г. (нотариален акт №133, том І, рег. № 1250, дело №*/2022г. по описа на нотариус Д. Ст.) „Ф. Б.“ ООД е прехвърлил на ответника „Иванови Груп Варна“ ООД правото на собственост върху 303,265 кв.м. идеални части от дворното място – имот ИД *** (стар ***), целия с площ от 1417 кв.м. Сградата е била изградена в „груб строеж“ към 26.04.2022г., когато е съставен и акт обр.14 за приемане на конструкцията, а на 05.08.2022г. тя е била попълнена в КККР на гр. Варна с идентификатор *** (удостоверение от СГКК – Варна №25-330427/14.10.2022г.), а апартамент 4 в сградата - с идентификатор *** по КККР на гр. Варна.

Предявеният иск черпи своето правно основание от разпоредбата на чл.

19, ал. 3 от ЗЗД, а предпоставките за уважаването му са: (1) наличието на валиден предварителен договор, вкл. сключен в изискуемата се от закона форма и съдържащ всички елементи на окончателния; (2) ответникът да е собственик на имота; (3) изправност на ищеца, както и (4) изискуемост на задължението за сключване на окончателния договор, респ. неизпълнение на това задължение от ответника.